ECLI:NL:RBROT:2023:2135

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10080948 CV EXPL 22-27077

datum uitspraak: 3 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet,

tegen

[gedaagde01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. C.C.M. Welten.

De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 25 augustus 2022, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
het antwoord in reconventie, met een eisvermindering in conventie, met een bijlage;
de akte van [gedaagde01] , met bijlagen.

1.2.

Op 10 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiser01] aanwezig, bijgestaan door mr. T. Colijn (namens de gemachtigde). Namens [gedaagde01] is haar gemachtigde verschenen. [gedaagde01] zelf is zonder bericht van verhindering niet verschenen.

2..De feiten

2.1.

[gedaagde01] huurt sinds 28 oktober 2021 van [eiser01] een kamer in het pand aan de [adres01] in [plaats01] .

2.2.

In de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat per maand sprake is van een huurprijs van € 650,- en een voorschot op de servicekosten van € 100,-. Daarbij is bepaald dat deze servicekosten onder andere zien op het gebruik van internet en een wasmachine.

2.3.

[gedaagde01] heeft op 26 april 2022 aan de Huurcommissie gevraagd of de overeengekomen huurprijs redelijk is (artikel 7:249 BW). Bij uitspraak van 26 juli 2022 heeft de Huurcommissie beslist dat een maandelijkse huurprijs van € 316,74 vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst redelijk is. Daarbij is de Huurcommissie uitgegaan van een overeengekomen kale huurprijs van € 550,-. Geen van partijen is in verzet gegaan van deze uitspraak en zij zijn op dit punt ook geen procedure gestart bij de kantonrechter.

3..Het geschil

3.1.

[eiser01] eist na eisvermindering samengevat:

de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
[gedaagde01] te veroordelen om de kamer te ontruimen;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van € 3.844,72 aan huurachterstand, met de wettelijke rente daarover, en € 416,74 per maand vanaf 1 februari 2023 tot aan de ontruiming;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten, met rente, en de nakosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiser01] baseert de eisen op het volgende. [gedaagde01] heeft berekend tot en met januari 2023 een huurachterstand van € 3.844,72 laten ontstaan. Daarbij is rekening gehouden met de stelling van [gedaagde01] dat zij in maart, mei en juli 2021 een aantal dagen geen toegang had tot de woning. [gedaagde01] moet deze achterstand, en de rente daarover, betalen. Vanwege deze huurachterstand moet de huurovereenkomst worden ontbonden en moet [gedaagde01] worden veroordeeld tot ontruiming van de kamer. Tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt moet zij de huurprijs van € 316,74 en het voorschot op de servicekosten van € 100,- per maand betalen.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de eisen en voert het volgende aan. [gedaagde01] heeft drie periodes geen toegang gehad tot de kamer. Om die reden moet er € 306,18 op de huurachterstand in mindering gebracht worden. Verder heeft zij schade geleden als gevolg van het handelen van [eiser01] . Zij beroept zich op verrekening en opschorting. In de gegeven omstandigheden is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd, te meer omdat [gedaagde01] geen andere woonruimte heeft en een klein sociaal netwerk. Voor zover ontbinding wordt toegewezen verzoekt [gedaagde01] om een terme de grâce of een verlengde ontruimingstermijn.

3.4.

[gedaagde01] eist zelf samengevat:

[eiser01] te veroordelen tot betaling van € 306,18, voor zover dit bedrag niet in conventie van de huurachterstand wordt afgetrokken, en tot betaling van € 2.170,-, met rente;
voor recht te verklaren dat [eiser01] aansprakelijk is voor de door [gedaagde01] geleden schade en dat hij gehouden is die schade te vergoeden, nader op te maken bij staat;
[eiser01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;

3.5.

[gedaagde01] baseert deze eisen, naast haar verweer in conventie, op het volgende. [gedaagde01] heeft schade geleden door het handelen van [eiser01] . Deze schade bedraagt in ieder geval € 250,- omdat zij een slotenmaker moest inschakelen nadat [eiser01] de sloten van de kamer had vervangen, en € 420,- omdat [eiser01] haar vanaf 9 mei 2022 het internet en de wasmachine niet meer liet gebruiken. Daarnaast is nog sprake van andere schade, zoals kosten voor een hotelovernachting van € 59,13 en reiskosten naar Groningen om bij een collega te overnachten toen zij geen toegang had tot haar kamer. [gedaagde01] eist ter zake een voorschot van € 1.500,-.

3.6.

[eiser01] heeft zijn vordering in conventie, naar aanleiding van het verweer, verder verminderd met een bedrag van € 306,18. De overige schadeposten betwist hij.

4..De beoordeling

4.1.

De kantonrechter zal hierna eerst oordelen over de hoogte van de huurachterstand. Vervolgens zal worden beoordeeld in hoeverre [gedaagde01] een tegenvordering heeft op [eiser01] . Daarna zal, met het oog op die beide omstandigheden, worden geoordeeld of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Huurachterstand

4.2.

Voor de beoordeling van de hoogte van de huurachterstand moet eerst worden vastgesteld hoe hoog de maandelijkse betalingsverplichting van [gedaagde01] is. Partijen zijn het erover eens dat de kale huurprijs met ingang van 28 oktober 2021 € 316,74 per maand bedraagt, zoals vastgesteld door de huurcommissie. [eiser01] maakt daarnaast aanspraak op € 100,- aan servicekostenvoorschot per maand. Dit wordt door [gedaagde01] betwist, omdat [eiser01] daar volgens haar nooit aanspraak op heeft gemaakt.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde01] niet heeft betwist dat partijen een voorschot op de servicekosten van € 100,- per maand zijn overeengekomen. Ook als [eiser01] daar (in de circa negen maanden) voor deze procedure nooit aanspraak op heeft gemaakt, betekent dat niet dat hij zijn rechten op dit punt heeft verwerkt. Alleen al om die reden gaat de kantonrechter ter zake uit van een maandelijkse betalingsverplichting van [gedaagde01] van € 100,-- voor de servicekosten. In totaal is zij per maand dus € 416,74 verschuldigd.

4.4.

[eiser01] heeft als productie 4 bij het antwoord in reconventie een specificatie van de huurachterstand overgelegd. Daarbij is hij uitgegaan van het hiervoor genoemde bedrag van € 416,74. Hij heeft daarnaast vanwege het verweer van [gedaagde01] € 306,18 in mindering gebracht (€ 253,59 in de specificatie zelf en € 52,79 ter zitting). Daarmee resteert een huurachterstand van € 3.844,72, berekend tot en met januari 2023. [eiser01] heeft ter zitting onbetwist aangevoerd dat [gedaagde01] ook de huur van februari 2023 niet heeft betaald. Hij maakt dus aanspraak op € ‭4.261,46‬ aan huurachterstand en voorschot op de servicekosten, berekend tot en met februari 2023. [gedaagde01] moet dit bedrag aan [eiser01] betalen, tenzij haar beroep op verrekening of opschorting slaagt.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

Voorwaardelijke tegenvordering

4.5.

[gedaagde01] heeft in reconventie betaling gevorderd van € 306,18, voor zover dat bedrag niet in conventie op de huurprijs in mindering wordt gebracht. [eiser01] heeft dit bedrag zelf op zijn vordering in conventie in mindering gebracht. Aan de voorwaarde voor deze tegenvordering is dus niet voldaan. Daarover hoeft de kantonrechter daarom niet meer te oordelen.

Slotenmaker

4.6.

[gedaagde01] vordert verder een bedrag van € 250,-. Zij stelt dat [eiser01] op 12 juli 2022 de sloten van de kamer heeft veranderd, dat zij daarom genoodzaakt was om een slotenmaker in te schakelen en dat dit haar € 250,- heeft gekost. [gedaagde01] heeft dit onderbouwd met een e-mail van haar gemachtigde aan [eiser01] van 12 juli 2022, waarin staat: “
Ik begrijp dat vandaag de sloten weer zijn veranderd en dat cliënt geen toegang tot de woning heeft en haar bezittingen. Ik sommeer u haar per direct weer de toegang tot de woning te geven (…) Als u hier niet aan voldoet, behoudt cliënte zich het recht voor u zonder verdere aankondiging in een procedure te betrekken en/of de politie in te schakelen” (productie 5 antwoord). [eiser01] heeft betwist dat hij de sloten heeft vervangen (volgens hem heeft [gedaagde01] dat zelf gedaan). Het had, gelet op de betwisting door [eiser01] , op de weg van [gedaagde01] gelegen om nader (concreet) te onderbouwen wat er zich precies op en na 12 juli 2022 heeft afgespeeld. Dat heeft zij echter nagelaten. Zij is ook niet op de mondelinge behandeling verschenen om daar een toelichting te geven. Dat leidt tot het oordeel dat zij haar vordering op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd. Deze wordt dan ook afgewezen.

Gebruik wasmachine en internet

4.7.

[gedaagde01] vordert daarnaast een schadevergoeding van € 420,-. Zij stelt dat zij sinds 9 mei 2022 geen gebruik meer kan maken van de wasmachine en het internet en dat zij daardoor € 60,- per maand schade heeft geleden, zodat er tot en met november 2022 sprake is van € 420,- schade. [gedaagde01] verwijst daartoe naar een handgeschreven brief van [eiser01] van 25 april 2022. Hij schrijft daarin “
And from today you do not have internet …”(productie 3 dagvaarding)
.[eiser01] betwist dat [gedaagde01] sinds 9 mei 2022 geen gebruik meer kan maken van internet en de wasmachine. Hij heeft ter zitting aangevoerd dat hij na de brief van 25 april 2022 slechts één dag de toegang tot internet heeft afgesloten.

Van de wasmachine heeft [gedaagde01] steeds gebruik kunnen maken, aldus [eiser01] .

4.8.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] ook deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Zij heeft immers, na de betwisting door [eiser01] op dit punt, geen nadere feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot het oordeel zouden kunnen leiden dat zij na 9 mei 2022 geen gebruik meer heeft kunnen maken van de wasmachine en het internet. Dat brengt mee dat ook deze vordering wordt afgewezen.

Verklaring voor recht, verwijzing naar de schadestaat en veroordeling tot betaling van een voorschot van € 1.500,-

4.9.

[gedaagde01] vordert daarnaast dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [eiser01] aansprakelijk is voor de door [gedaagde01] geleden schade, dat hij gehouden is die schade, die nader bij staat moet worden opgemaakt, te vergoeden en dat [eiser01] wordt veroordeeld tot betaling van een voorschot van € 1.500,-. De schade die [gedaagde01] stelt geleden te hebben is uiteengezet in randnummers 25 tot en met 27 van de conclusie van antwoord. De posten zullen hierna achtereenvolgens worden behandeld.

Defecte verwarming

4.9.1.

[gedaagde01] stelt dat zij de verwarming niet hoger kan zetten waardoor zij minder huurgenot heeft. [eiser01] betwist dat er geen mogelijkheid is om de verwarming hoger te zetten. Hij voert aan dat [gedaagde01] de verwarming moet ontluchten of hem de gelegenheid moet geven dat te doen. [gedaagde01] heeft hier niet meer op gereageerd. Dat brengt mee dat onvoldoende onderbouwd is dat zij de verwarming niet hoger kan zetten, althans dat dit aan [eiser01] te wijten is.

Geen toegang tot de kamer

4.10.

[gedaagde01] stelt daarnaast dat zij schade heeft geleden doordat zij gedurende een drietal periodes geen toegang had tot de kamer. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde01] van 15 februari 2022 tot en met 10 maart 2022 geen toegang had tot de kamer door toedoen van [eiser01] . Dat [gedaagde01] ook op andere momenten door toedoen van [eiser01] geen toegang had tot de kamer, heeft zij tegenover de betwisting door [eiser01] niet voldoende (concreet) onderbouwd. [eiser01] is dus in zoverre tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door [gedaagde01] in de periode van 15 februari 2022 tot en met 10 maart 2022 geen huurgenot te verschaffen. [eiser01] moet de door [gedaagde01] daardoor geleden schade vergoeden (artikel 6:74 BW). [gedaagde01] heeft daartoe gesteld dat zij kosten heeft moeten maken voor een hotelovernachting (€ 59,13) en reiskosten omdat zij bij een collega in Groningen heeft moeten overnachten. Voor het overige heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden.

Immateriële schade

4.11.

[gedaagde01] stelt verder dat zij immateriële schade heeft geleden omdat [eiser01] diverse keren zonder toestemming haar kamer heeft betreden. Daardoor heeft [eiser01] haar privacy geschonden en heeft hij haar een onveilig gevoel gegeven, aldus [gedaagde01] . [eiser01] betwist dat dit heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft [gedaagde01] haar stellingen op dit punt niet nader onderbouwd, door – bijvoorbeeld – te stellen wanneer dit is gebeurd en op welke wijze. Dat brengt mee dat onvoldoende is onderbouwd dat zij de door haar gestelde immateriële schade heeft geleden.

Beschadigde en vermiste bezittingen

4.12.

[gedaagde01] stelt daarnaast dat [eiser01] haar spullen op 15 februari 2022 in de tuin heeft gezet en dat deze daardoor zijn beschadigd. [eiser01] heeft bevestigd dat hij de spullen buiten heeft gezet, maar hij heeft tijdens de zitting aangevoerd dat hij deze netjes had opgeborgen in zakken en dat de spullen pas beschadigd zijn nadat [gedaagde01] alle zakken had opengescheurd en in de regen heeft laten staan. Deze gang van zaken is door [gedaagde01] , die niet op de mondelinge behandeling is verschenen, niet betwist. Aldus heeft zij ook stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd.

4.13.

Ook de stellingen van [gedaagde01] dat door handelen van [eiser01] een ketting van € 2.000,- en haar PhD-diploma vermist zijn geraakt heeft [gedaagde01] , tegenover de betwisting ter zake door [eiser01] onvoldoende (concreet) onderbouwd.

4.14.

Voor zover mogelijk begroot de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, de schade in het vonnis. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is alleen reden als begroting nog niet mogelijk is (artikel 612 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Desgevraagd heeft de gemachtigde van [gedaagde01] niet kunnen toelichten waarom in de onderhavige procedure niet concreet had kunnen worden gesteld en onderbouwd welke schade [gedaagde01] heeft geleden als gevolg van het feit dat zij van 15 februari 2022 tot en met 10 maart 2022 geen toegang had tot de kamer door toedoen van [eiser01] . [gedaagde01] heeft dit zelf ook niet nader toegelicht; zij was immers niet op de mondelinge behandeling. Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat [gedaagde01] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij andere schade heeft geleden dan die voor een hotelovernachting en reiskosten naar Groningen. Deze schadeposten zijn door [eiser01] ook niet betwist. De kosten voor de hotelovernachting bedragen, zo blijkt uit het door [gedaagde01] als productie 7 bij antwoord overgelegde afschrift, € 59,13. De reiskosten naar Groningen worden op basis van een retour tweede klasse openbaar vervoer begroot op € 62,-. Dat betekent dat aan [gedaagde01] in totaal een bedrag van € 121,13 toekomt. Hierin ligt besloten dat er geen reden is voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure en dat er ook geen reden is voor toewijzing van het gevorderde voorschot. Ook de verklaring voor recht wordt afgewezen, nu in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen niet gebleken is welk afzonderlijk belang [gedaagde01] daarbij heeft.

Betalingsverplichting [gedaagde01]

4.15.

De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde01] een tegenvordering heeft op [eiser01] van € 121,13. Dat brengt mee dat haar beroep op verrekening in zoverre opgaat en dat zij nog (€ 4.261,46 -/- € 121,13 =) € 4.140,33 moet betalen aan [eiser01] . De wettelijke rente daarover is niet betwist en op de wet (artikel 6:119) gebaseerd en wordt daarom toegewezen zoals vermeld in het beslissing. Na verrekening resteert er geen vordering meer van [gedaagde01] op [eiser01] zodat de vordering in reconventie wordt afgewezen.

Ontbinding huurovereenkomst

4.16.

Met inachtneming van het voorgaande overweegt de kantonrechter ten aanzien van de door [eiser01] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst het volgende. Uit de wet en vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.17.

Zoals hiervoor overwogen is er berekend tot en met februari 2023 sprake van een huurachterstand van € 4.140,33. Dat is een achterstand van ruim negen maanden. Uit de door [eiser01] overgelegde specificatie, die door [gedaagde01] niet is betwist, blijkt bovendien dat de laatste betaling van [gedaagde01] van ruim een jaar geleden is, namelijk van 2 februari 2022. De enkele omstandigheid dat [eiser01] [gedaagde01] in februari/maart 2022 geen toegang heeft gegeven tot haar kamer, rechtvaardigt niet dat de huurbetaling volledig wordt gestaakt. [gedaagde01] is dus ernstig tekortgeschoten in de nakoming van één van haar kernverplichtingen, namelijk het betalen van de huur. Niet gebleken is dat zij de huurbetalingen heeft hervat. De kantonrechter vindt deze tekortkoming ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De door [gedaagde01] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, dat zij geen vervangende woonruimte en een beperkt sociaal netwerk heeft, maken niet dat van [eiser01] kan worden verwacht dat hij de huurovereenkomst met een huurder met dit betaalgedrag voortzet.

4.18.

[gedaagde01] heeft er nog op gewezen dat [eiser01] zijn verplichtingen uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening niet is nagekomen. Dit heeft [eiser01] bevestigd. Dit staat echter in dit geval niet in de weg aan de ontbinding van de huurovereenkomst. Uit niets blijkt dat [eiser01] de huurachterstand heeft laten ontstaan door schuldenproblematiek. Uit de conclusie van antwoord volgt juist dat zij bewust is gestopt met het betalen van de huur, omdat zij meent dat zij een tegenvordering op [eiser01] heeft.

4.19.

Op grond van het voorgaande wordt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen. De kantonrechter ziet daarbij gelet op de ernst van de tekortkoming geen aanleiding om een terme de grâce te verlenen aan [gedaagde01] , zoals door haar verzocht. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na dit vonnis. Voor een langere termijn is in de gegeven omstandigheden geen reden. [gedaagde01] wordt verder veroordeeld tot betaling van € 416,74 per maand, tot aan de ontruiming (artikel 7:225 BW).

Proceskosten

4.20.

[gedaagde01] krijgt in conventie en (voor het grootste deel) in reconventie ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht en € 463,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 199,- en 1 punt x € 264,-). Dit is totaal € 834,43. De gevorderde wettelijke rente daarover wordt toegewezen. In reconventie worden de proceskosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vastgesteld op € 199,- aan salaris voor de gemachtigde (½ x 2 punten x € 199,-). Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,- (½ punt x € 264,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.21.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde01] om de kamer aan de voorzijde op de eerste etage (na de trap aan de linkerdeur) van het pand aan de [adres01] , [postcode01] in [plaats01] met al de haren en het hare (eventuele onderhuurder daaronder begrepen, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) binnen veertien dagen na vandaag te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser01] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 4.140,33 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan huurtermijnen dat vanaf de respectieve vervaldatum van iedere huurtermijn en na verrekening met de in 4.14 genoemde posten, heeft opengestaan tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt [gedaagde01] tot betaling van € 416,74 per maand, vanaf 1 maart 2023, tot en met de maand van ontruiming van het gehuurde;

5.5.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 834,43 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag;

in reconventie:

5.6.

wijst de vordering af;

5.7.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 199,-;

in conventie en reconventie:

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

33394