ECLI:NL:RBROT:2023:1847

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10070854 CV EXPL 22-26513

datum uitspraak: 3 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser01],

wonende te [woonplaats01] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

die zelf procedeert,

tegen

1. De Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; dienst van de Huurcommissie),

zetelende te Den Haag,

gedaagde in conventie,

gemachtigde: mr. M.F. Mesu-Abbekerk, advocaat te Den Haag,

2. [gedaagde01] ,

wonende in [woonplaats01] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. S. Thomas, Stichting Rechtsbijstand ZLM te Goes.

Partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’, ‘de Staat’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 30 juni 2022, met bijlagen;
het herstelexploot van 11 augustus 2022;
de e-mail van [eiser01] van 12 september 2022, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis) [gedaagde01] , met bijlagen;
het antwoord van de Staat, met bijlagen;
de e-mail van [eiser01] van 13 januari 2023, met bijlagen.

1.2.

Op 26 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser01] , mrs. M.F. Mesu-Abbekerk en Weijne namens de Staat alsmede [naam01] en [naam02] namens de Huurcommissie en [gedaagde01] met zijn gemachtigde mr. S. Thomas.

1.3.

[eiser01] heeft op 26 januari 2023 zijn vorderingen tegen de Staat ingetrokken. De Staat heeft daarmee ingestemd en heeft afgezien van een proceskostenveroordeling ten laste van [eiser01] . In deze procedure wordt daarom alleen nog beslist op de vorderingen tegen [gedaagde01] en diens tegenvordering.

2..De feiten

2.1.

[gedaagde01] heeft van [eiser01] gehuurd de woonruimte aan de [adres01] in [plaats01] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2018 en is geëindigd op 31 oktober 2020. [gedaagde01] heeft in de huurperiode maandelijks een bedrag van € 500,- aan [eiser01] betaald.

2.2.

Op 7 januari 2020 heeft [gedaagde01] een schriftelijke melding gemaakt van lekkage in het gehuurde door het toesturen van een gebrekenformulier (een model van de Huurcommissie) aan [eiser01] . [eiser01] heeft in de periode tussen 25 mei 2020 en
8 augustus 2020 werkzaamheden laten uitvoeren in het gehuurde. Op 8 augustus 2020 heeft [gedaagde01] een bericht gestuurd aan [eiser01] dat de lekkage in het gehuurde nog niet was verholpen.

2.3.

Op 9 augustus 2020 heeft de Huurcommissie een verzoek van [gedaagde01] ontvangen, inhoudende een huurverlaging vanwege gebreken aan het gehuurde. Op 28 augustus 2020 heeft [eiser01] de Huurcommissie bericht dat deze volgens hem niet bevoegd is om op het verzoek te beslissen, omdat sprake is van geliberaliseerde huur.

2.4.

Op 9 mei 2022 heeft een digitale hoorzitting plaatsgevonden bij de Huurcommissie. [gedaagde01] heeft aan deze hoorzitting deelgenomen, [eiser01] niet.

2.5.

Op 19 mei 2022 heeft de Huurcommissie haar uitspraak verzonden, inhoudende dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 februari 2020 wordt verlaagd naar een bedrag van € 200,-. Dit is 40% van de geldende huurprijs.

3..Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser01] vorderde samengevat:

de Huurcommissie te dwingen haar uitspraak te vernietigen;
de Huurcommissie te veroordelen voor alle schade die uit deze kwestie voortvloeit, te vermeerderen met wettelijke rente;
de Huurcommissie te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiser01] baseert de vordering op het volgende. De Huurcommissie had zich onbevoegd moeten verklaren, omdat sprake is van geliberaliseerde huur. De Huurcommissie heeft het beginsel van hoor en wederhoor geschonden, omdat niet alle stukken die [gedaagde01] heeft toegestuurd (of had moeten toesturen) aan [eiser01] zijn (door)gestuurd. [eiser01] heeft geen link ontvangen voor de hoorzitting van 9 mei 2022. De Huurcommissie heeft niet tijdig op het verzoek beslist en heeft verzuimd te vermelden dat [eiser01] in verzet kan gaan tegen de uitspraak. Er heeft geen onderzoek plaatsgevonden en daarom kon de Huurcommissie niet vaststellen dat sprake is geweest van een gebrek. De lekkage waar het over gaat is bovendien al in november 2019 verholpen.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de vordering en voert het volgende aan. [eiser01] is niet-ontvankelijk in zijn vorderingen, omdat hij heeft verzuimd het herstelexploot van 11 augustus 2022 uit te brengen binnen twee weken na de datum waartegen de Staat en [gedaagde01] oorspronkelijk zijn gedagvaard. De aanhangigheid van de zaak is daarmee komen te vervallen.

in reconventie

3.4.

[eiser02] vordert samengevat:

[verweerder01] te veroordelen aan hem te betalen € 3.177,95,- met rente over een bedrag van € 2.700,- vanaf 22 augustus 2022;
[verweerder01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt gevorderd, bestaat uit de hoofdsom van € 2.700,- en buitengerechtelijke kosten van € 477,95.

3.5.

[eiser02] baseert de vordering op het volgende. De uitspraak van de Huurcommissie van 19 mei 2022 staat tussen partijen vast. De huurprijs is met ingang van
1 februari 2020 verminderd tot een bedrag van € 200,-. [eiser02] heeft vanaf 1 februari 2020 tot de einddatum van de huurovereenkomst (31 oktober 2020) € 500,- per maand betaald. Dit betekent dat over een periode van negen maanden € 300,- per maand te veel is betaald, in totaal dus € 2.700,-. [verweerder01] is op 8 augustus 2022 gesommeerd om dit bedrag aan [eiser02] terug te betalen, maar heeft dat niet gedaan. [verweerder01] is daarom in verzuim. Omdat [eiser02] – zonder resultaat – buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft laten verrichten, is [verweerder01] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

3.6.

[verweerder01] is het niet eens met de vordering en voert aan dat nu de uitspraak van de Huurcommissie onjuist is, Van Driesssche geen aanspraak kan maken op een lagere huurprijs en daarmee geen recht heeft op terugbetaling van te veel betaalde huur.

4..De beoordeling

in conventie

4.1.

Omdat [eiser01] zijn vorderingen tegen de Staat heeft ingetrokken, zijn er in conventie geen vorderingen meer om op te beslissen. De onder 3.1 opgenomen vorderingen richten zich immers niet tegen [gedaagde01] . Desalniettemin overweegt de kantonrechter, in verband met de in reconventie nog te nemen beslissing, het volgende.

[eiser01] niet-ontvankelijk vanwege vervallen aanhangigheid procedure

4.2.

[eiser01] is niet-ontvankelijk in zijn vorderingen. Het staat vast dat [eiser01] de oorspronkelijke dagvaarding van 30 juni 2022 niet heeft aangebracht, uiterlijk op de datum waartegen hij de Staat en [gedaagde01] heeft gedagvaard, namelijk 12 juli 2022. De aanhangigheid van de zaak is daarmee komen te vervallen. [eiser01] had dit kunnen ‘repareren’ door binnen twee weken na 12 juli 2022 een herstelexploot uit te brengen (artikel 125 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Het herstelexploot is echter niet binnen twee weken, maar pas op 11 augustus 2022 uitgebracht. Dat is te laat. Het gevolg daarvan is dat de aanhangigheid van het geding op grond van genoemd wetsartikel is komen te vervallen en dat [eiser01] dus niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen.

4.3.

De uitspraak van de Huurcommissie van 19 mei 2022 is hiermee een gegeven. De enige manier waarop [eiser01] die uitspraak had kunnen aantasten, is door binnen acht weken na die datum een dagvaarding uit te brengen en die zaak ook tijdig bij de griffie aan te brengen. Dat is niet gebeurd. Daarom is die uitspraak bindend voor [eiser01] en [gedaagde01] .

De uitspraak van de Huurcommissie waarin [eiser01] niet-ontvankelijk is verklaard in zijn verzet, laat de termijn van acht weken niet opnieuw gaan lopen. Voor de acht-wekentermijn is de uitspraak waarin de huurprijs is verlaagd van belang, te weten de uitspraak van de Huurcommissie die op 19 mei 2022 is verzonden. Dat is immers de uitspraak die [eiser01] hier wil aantasten.

4.4.

De manier waarop de uitspraak van de Huurcommissie tot stand is gekomen, is niet (meer) relevant als de uitspraak bindend is geworden door het verstrijken van de achtwekentermijn. Desondanks overweegt de kantonrechter hierover het volgende. De kantonrechter is van oordeel dat de Huurcommissie bevoegd was om een uitspraak te doen. Hoewel in de schriftelijke huurovereenkomst sprake is van verhuur van de gehele woning aan een woongroep voor een huurprijs van € 2.000,- per maand, heeft [gedaagde01] feitelijk onzelfstandige woonruimte van [eiser01] gehuurd. Hij kreeg immers de beschikking over een deel van de woning en moest bepaalde voorzieningen delen. [gedaagde01] heeft de prijs voor het gebruik van zijn deel van de woning rechtstreeks aan [eiser01] betaald. Als sprake is van onzelfstandige woonruimte, is de Huurcommissie altijd bevoegd om op een verzoek van de huurder over de huurprijs te beslissen.

Op het overschrijden van de streeftermijn om uitspraak te doen staat geen sanctie. Dat de procedure lang heeft geduurd, heeft daarom geen invloed op de geldigheid van de uitspraak. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de Huurcommissie ook overigens de regels van hoor en wederhoor niet geschonden. Alle berichten en stukken die [eiser01] heeft gestuurd, maken onderdeel uit van het dossier. Dat [eiser01] geen link heeft ontvangen voor de hoorzitting, betekent niet dat hij ervan uit mocht gaan dat de zaak tot een einde was gekomen. [eiser01] had zelf bij de Huurcommissie kunnen informeren toen hij niets meer hoorde. De Huurcommissie mag, als alleen de huurder verschijnt om een toelichting te geven, van de juistheid van de informatie van de huurder uitgaan.

4.5.

Kortom, er ligt een uitspraak van de Huurcommissie waaraan beide partijen gebonden zijn en waartegen [eiser01] niet meer kan opkomen, ook niet in een nieuwe procedure.

in reconventie

Bedrag van € 2.700,- in beginsel toewijsbaar

4.6.

In conventie heeft de kantonrechter al geoordeeld dat de uitspraak van de Huurcommissie van 19 mei 2022 voor beide partijen bindend is. Dat betekent dat ook vast staat dat [eiser02] in de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 oktober 2020 slechts een huurprijs van € 200,- per maand verschuldigd was in plaats van de feitelijk betaalde € 500,- per maand. [eiser02] heeft in deze negen maanden in totaal daarom € 2.700,- te veel betaald. [verweerder01] moet dat bedrag terugbetalen. De hoofdsom die [eiser02] vordert is daarom in beginsel toewijsbaar.

4.7.

[verweerder01] heeft zich erop beroepen dat het gebrek waarover de Huurcommissie heeft geoordeeld al verholpen is vóór het einde van de huurovereenkomst en hij wil de Huurcommissie alsnog verzoeken om een uitspraak te doen over het moment waarop dit gebrek is hersteld en daarmee het moment waarop de oude huurprijs weer gaat gelden.
De kantonrechter zal [verweerder01] in de gelegenheid stellen om in deze procedure, in reconventie, de uitspraak die de Huurcommissie hierover zal doen in het geding te brengen, zodat daarmee in het eindvonnis alsnog rekening kan worden gehouden. De kantonrechter zal deze procedure daarvoor (vooralsnog) aanhouden tot de rolzitting van woensdag 13 september 2023 om 14.30 uur. Op die rolzitting moet [verweerder01] een akte nemen, waarbij de uitspraak van de Huurcommissie wordt overgelegd. Zo mocht blijken dat de Huurcommissie op die datum nog geen uitspraak heeft gedaan, dient [verweerder01] stukken over te leggen, waaruit blijkt wat de stand van zaken is in de procedure bij de Huurcommissie. Zo mocht blijken dat de Huurcommissie op een eerder moment dan 13 september 2023 uitspraak heeft gedaan, kunnen partijen, althans een van hen, het verzoek doen aan de griffie om de zaak eerder op de rol op te brengen.

Zo mocht blijken dat [verweerder01] in het geheel niet regeert op genoemde rolzitting, dient hij er rekening mee te houden dat de kantonrechter vonnis zal bepalen in de zaak, waarbij met nadere stukken geen rekening zal worden gehouden.

In conventie en in reconventie

4.8.

Omdat nog een einduitspraak wordt gedaan, worden alle (verdere) beslissingen aangehouden.

5..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

verstaat dat [eiser01] zijn vordering tegen de Staat heeft ingetrokken;

5.2.

compenseert in de procedure van [eiser01] tegen de Staat de kosten van het geding, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart [eiser01] in zijn vordering tegen [gedaagde01] niet-ontvankelijk;

5.4.

houdt de beslissing ten aanzien van de proceskosten in het geding van [eiser01] tegen [gedaagde01] aan tot het moment dat ook in reconventie eindvonnis gewezen wordt;

in reconventie:

5.5.

bepaalt dat:

[verweerder01] zich op de rolzitting van
indien [verweerder01] op dat moment beschikt over een uitspraak van de Huurcommissie, hij die uitspraak bij de akte in het geding moet brengen;
indien [verweerder01] op dat moment nog niet beschikt over een uitspraak van de Huurcommissie, hij bij die akte stukken in het geding moet brengen waaruit de voortgang van de procedure bij de Huurcommissie blijkt;

5.6.

wijst partijen erop dat zij de griffie kunnen verzoeken de zaak eerder dan 13 september 2023 op te brengen op de rol, in het geval de Huurcommissie op een eerder moment uitspraak doet;

5.7.

bepaalt voorts dat de door [verweerder01] te nemen akte uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur door de griffie ontvangen moet zijn.

in conventie en in reconventie

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

51909