Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10040471 \ VZ VERZ 22-10495
datum uitspraak: 24 februari 2023
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
1.[verzoeker01] ,
2. [verzoeker02],
woonplaats: [woonplaats01] ,
verzoekers,
gemachtigde: mr. M.J. de Vries,
tegen
Vereniging van Eigenaars [straatnaam01] [huisnummer X01] tot en met [huisnummer Y01] (even) te [plaats01], vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. M.F. Beumer.
De partijen worden hierna ‘ [verzoeker01] c.s.’ en ‘de VvE’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoek tot vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW, met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [verzoeker01] c.s.
1.2.
Op 9 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Hiervan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker01] c.s. zijn eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan het adres [adres01] te Barendrecht (hierna: ‘de woning’). [verzoeker01] c.s. zijn daarmee van rechtswege lid van de VvE.
2.2.
In de splitsingsakte van de VvE is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“Artikel 2
[…]
5.
a. De schulden en kosten verbonden aan de gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende gemeenschappelijke zaken, de buitenkozijnen met deuren, ramen glas en hang- en sluitwerk welke uitsluitend strekken ten behoeve van de eigenaars van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 30 (woningen en bergingen), komen voor rekening van e eigenaars van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 30 (woningen en bergingen) en wel overeenkomstig breukdelen waarvan de tellers gelijk zijn aan de tellers van de breukdelen waarvoor de desbetreffende eigenaars overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde verplicht zijn bij te dragen in de schulden en de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en de noemer gelijk is aan de som van de tellers.
a. De schulden en kosten verbonden aan de gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende gemeenschappelijke zaken, de buitenkozijnen met deuren, ramen glas en hang- en sluitwerk welke uitsluitend strekken ten behoeve van de eigenaars van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 30 (woningen en bergingen), komen voor rekening van e eigenaars van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 30 (woningen en bergingen) en wel overeenkomstig breukdelen waarvan de tellers gelijk zijn aan de tellers van de breukdelen waarvoor de desbetreffende eigenaars overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde verplicht zijn bij te dragen in de schulden en de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en de noemer gelijk is aan de som van de tellers.
[…]
Artikel 9
1.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a.
de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de onder met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren en ramen (inclusief hang- en sluitwerk) welke zich in de buitengevel of geheel binnen de gemeenschappelijke gedeelten bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, […]
de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de onder met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren en ramen (inclusief hang- en sluitwerk) welke zich in de buitengevel of geheel binnen de gemeenschappelijke gedeelten bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, […]
Artikel 10
Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
[…]
Artikel 18
[…]
6.
Glasschade in of aan een privé gedeelte komt voor rekening van de betrokken eigenaar en gebruiker indien en voor zover er geen verzekering bestaat in de zin van artikel 8.
Glasschade in of aan een privé gedeelte komt voor rekening van de betrokken eigenaar en gebruiker indien en voor zover er geen verzekering bestaat in de zin van artikel 8.
Indien en voor zover wel een zodanige verzekering bestaat, draagt het bestuur zorg voor de reparatie.
[…]
Artikel 38
[…]
2.
De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. […]
De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. […]
Artikel 41
[…]
3.
Het bestuur beheert de middelen van de vereniging, waaronder begrepen de gelden gereserveerd voor het periodiek onderhoud en de noodzakelijke vernieuwingen […]”
Het bestuur beheert de middelen van de vereniging, waaronder begrepen de gelden gereserveerd voor het periodiek onderhoud en de noodzakelijke vernieuwingen […]”
2.3.
In het voorjaar van 2021 hebben [verzoeker01] c.s. geconstateerd dat één van de ramen in hun woning lek is. Er zit vocht, vuil of condens tussen de glasbladen. [verzoeker01] c.s. hebben dit gemeld bij de VvE en haar beheerder, Twinss.
2.4.
Glasservice Emmery heeft in opdracht van Twinss een offerte opgesteld voor het vervangen van het glas. Twinss heeft die offerte niet in opdracht gegeven omdat “Geconstateerd is dat lek glas niet VvE is gerelateerd.”
2.5.
Bij brief van 24 maart 2022 heeft het bestuur van de VvE [verzoeker01] c.s. geïnformeerd dat zij heeft besloten geen opdracht voor herstel van de ruit te geven, en dat de VvE de kosten niet zal vergoeden als [verzoeker01] c.s. zelf opdracht voor herstel zouden geven.
3.Het geschil
3.1.
[verzoeker01] c.s. verzoeken:
I. de voor vervanging van het lekkende raam aan de [adres01] in Barendrecht benodigde toestemming van het bestuur van de VvE, te vervangen door een machtiging van de kantonrechter, zodanig dat [verzoeker01] c.s. worden gevolmachtigd om namens de VvE opdracht te geven aan Glasservice Emmery of een nader door [verzoeker01] c.s. te nomineren partij, om de werkzaamheden zoals omschreven in de offerte van Glasservice Emmery d.d. 29 november 2021 (bijlage 4) voor rekening en risico van de VvE uit te (laten) voeren, één en ander onder de bepaling dat het [verzoeker01] c.s. vrij staat een andere partij dan Glasservice Emmery te nomineren en/of (indien Glasservice Emmery haar offerte al dan niet wegens gestegen grondstofprijzen niet meer gestand doet) akkoord te gaan met een hogere prijs dan aanvankelijk geoffreerd, mits de totale kosten van de werkzaamheden niet meer zullen bedragen dan 125% van het in bijlage 4 genoemde bedrag,
onder de bepaling dat de VvE gehouden is de door de uitvoerende partij verstrekte facturen binnen de door die partij gestelde betaaltermijn te voldoen, bij gebreke waarvan het [verzoeker01] c.s. vrij staat die factuur zelf te betalen en de VvE in plaats daarvan en voor dat geval wordt veroordeeld tot betaling aan [verzoeker01] c.s. van al hetgeen zij hebben voldaan aan derden ter uitvoering van voornoemde machtiging,
althans, in lijn met het verzochte een zodanige beschikking te wijzen als de kantonrechter juist en redelijk vindt;
II. de VvE te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, met wettelijke rente;
3.2.
[verzoeker01] c.s. baseren hun verzoek op het volgende. [verzoeker01] c.s. verzoeken op de voet van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te verlenen voor het herstellen van de lekkage aan het raam van hun woning. Zij menen dat de medewerking aan dit herstel door de VvE op onredelijke gronden wordt onthouden.
3.3.
De VvE is het niet eens met het verzoek en voert – samengevat weergegeven – het volgende aan. [verzoeker01] c.s. dienen niet-ontvankelijk verklaard te worden omdat zij geen gebruik hebben gemaakt van de gelegenheid die zij hebben gehad om een verzoek tot vernietiging van het besluit van het bestuur van de VvE in te dienen op grond van artikel 5:130 BW. Voor zover [verzoeker01] c.s. wel ontvankelijk zijn in hun verzoek, dient dit verzoek ongegrond verklaard te worden omdat er geenszins sprake is van het weigeren van toestemming zonder redelijke grond of het niet verklaren van de VvE in deze kwestie.
3.4.
Op de overige door partijen aangevoerde stellingen wordt – voor zover van belang – hierna in de beoordeling ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid [verzoeker01] c.s.
4.1.
Op grond van de artikelen 38 en 43 van de splitsingsakte hebben [verzoeker01] c.s. medewerking of toestemming nodig van het bestuur van de VvE voor het – op kosten van de VvE – laten vervangen van hun ruit. Bij besluit van 24 maart 2022 heeft het bestuur van de VvE die toestemming niet verleend. Op grond van artikel 5:121 BW kan die medewerking of toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, maar volgens de VvE hadden [verzoeker01] c.s. een verzoek tot vernietiging van het besluit moeten indienen op grond van artikel 5:130 BW, op straffe van niet-ontvankelijkheid in deze procedure.
4.2.
De kantonrechter overweegt dat een verzoek tot vervangende machtiging op de voet van artikel 5:121 BW niet per definitie hoeft te worden voorafgegaan door een verzoek tot vernietiging van een (afwijzings)besluit ex artikel 5:130 BW. In de praktijk gaan dergelijke verzoeken vaak samen, maar dat dit een vereiste is volgt niet uit het wettelijk systeem. De VvE heeft onvoldoende gemotiveerd waarom dat in dit geval anders zou moeten zijn. [verzoeker01] c.s. zijn dus ontvankelijk in hun verzoek op de voet van artikel 5:121 BW.
Gemeenschappelijk of privé
4.3.
Het inhoudelijke geschil tussen partijen komt in de kern neer op de vraag of de ruit in de woning van [verzoeker01] c.s. gezien moet worden als onderdeel van het privé gedeelte van de woning of dat de ruit tot de gemeenschappelijke gedeelten moet worden gerekend. De VvE heeft betoogd dat de ruit onderdeel is van het privé gedeelte van de woning onder verwijzing naar diverse passages uit door haar geraadpleegde publicaties. De VvE heeft tevens aangevoerd dat de schade aan de ruit niet verzekerd is, waardoor de glasschade op grond van artikel 18 lid 6 van de splitsingsakte voor rekening van [verzoeker01] c.s. komt. [verzoeker01] c.s. betogen echter dat uit artikel 9 lid 1 sub a volgt dat het glas in de buitengevel tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 9 van de splitsingsakte is voldoende duidelijk en sluit iedere twijfel uit: tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend raamkozijnen met glas welke zich in de buitengevel bevinden. De ruit waar het in deze zaak om gaat bevindt zich in de buitengevel van het pand. De ruit dient dan ook tot de gemeenschappelijke gedeelten te worden gerekend. Aan artikel 10 van de splitsingsakte, dat van toepassing is wanneer er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, wordt dan ook niet toegekomen. Ook de publicaties waar de VvE naar verwijst maken het bovenstaande niet anders; de splitsingsakte is niet voor meerderlei uitleg vatbaar en heeft tussen partijen te gelden boven publicaties van algemene aard en de daarin gebezigde opvattingen.
4.5.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzitter van de VvE als antwoord op de vraag waarom de ruit
niettot de gemeenschappelijke gedeelten zou behoren, aangegeven dat de ruit een binnen- en een buitengevel heeft; de buitengevel zou vallen onder de VvE maar de binnengevel zou onderdeel van het privé gedeelte zijn. Deze zienswijze ontbeert echter een wettelijke of contractuele grondslag; hier wordt aan voorbij gegaan.
niettot de gemeenschappelijke gedeelten zou behoren, aangegeven dat de ruit een binnen- en een buitengevel heeft; de buitengevel zou vallen onder de VvE maar de binnengevel zou onderdeel van het privé gedeelte zijn. Deze zienswijze ontbeert echter een wettelijke of contractuele grondslag; hier wordt aan voorbij gegaan.
4.6.
Aangezien de ruit van [verzoeker01] c.s. tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend, komen de kosten die hieraan zijn verbonden (zoals in dit geval de kosten van herstel en/of vervanging) voor rekening van de VvE op grond van artikel 2 van de splitsingsakte. Dat niet exact is vastgesteld wat de oorzaak is van de schade, staat hieraan in beginsel niet in de weg.
Conclusie
4.7.
Het besluit van het bestuur van de VvE d.d. 24 maart 2022, waarin toestemming om de ruit op kosten van de VvE te herstellen is afgewezen, is (grotendeels) gegrond op artikel 18 lid 6 van de splitsingsakte. Deze grondslag kan – zoals blijkt uit het hiervoor overwogene – de afwijzing niet in redelijkheid dragen, nu de schade van [verzoeker01] c.s. geen glasschade in of aan een privé gedeelte betreft. De kantonrechter komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat het bestuur van de VvE zonder redelijke grond haar toestemming heeft geweigerd voor het op kosten van de VvE herstellen van de ruit in de woning van [verzoeker01] c.s. De verzoeken van [verzoeker01] c.s. zullen worden toegewezen.
Proceskosten
4.8.
De VvE krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verzoeker01] c.s. tot vandaag vast op € 86,00 aan griffierecht en € 528,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 264,00). Dit is totaal € 614,00. Voor kosten die [verzoeker01] c.s. maken na deze uitspraak moet de VvE een bedrag betalen van € 132,00 (1/2 punt x € 264,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In deze beschikking hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
vervangt de voor vervanging van het lekkende raam aan de [adres01] in Barendrecht benodigde toestemming van het bestuur van de VvE door een machtiging, zodanig dat [verzoeker01] c.s. worden gevolmachtigd om namens de VvE opdracht te geven aan Glasservice Emmery of een nader door [verzoeker01] c.s. te nomineren partij, om de werkzaamheden zoals omschreven in de offerte van Glasservice Emmery d.d. 29 november 2021 voor rekening en risico van de VvE uit te (laten) voeren;
5.2.
bepaalt dat het [verzoeker01] c.s. vrij staat een andere partij dan Glasservice Emmery te nomineren en/of (indien Glasservice Emmery haar offerte al dan niet wegens gestegen grondstofprijzen niet meer gestand doet) akkoord te gaan met een hogere prijs dan aanvankelijk geoffreerd, mits de totale kosten van de werkzaamheden niet meer zullen bedragen dan 125% van € 4.849,75;
5.3.
bepaalt dat de VvE gehouden is om de door de uitvoerende partij verstrekte facturen binnen de door die partij gestelde betaaltermijn te voldoen, bij gebreke waarvan het [verzoeker01] c.s. vrij staat die factuur zelf te betalen en de VvE in plaats daarvan en voor dat geval wordt veroordeeld tot betaling aan [verzoeker01] c.s. van al hetgeen zij hebben voldaan aan derden ter uitvoering van voornoemde machtiging;
5.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten die aan de kant van [verzoeker01] c.s. tot vandaag worden vastgesteld op € 614,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
48637