Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10226400 VV EXPL 22-504
datum uitspraak: 2 februari 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Sportswise Centrum B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.C.M. Verhoeven te Rotterdam,
tegen
Gemeente Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigden: mrs. M.F. Mesu-Abbekerk en D.C.M. Wijnen te Den Haag.
De partijen worden hierna ‘Sportswise’ en ‘Gemeente Rotterdam’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 december 2022;
- de akte van Sportswise, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 10 januari 2023 van Sportswise, met één bijlage;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
1.2.
Op 12 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- aan de zijde van Sportswise: [naam01] met mr. A.C.M. Verhoeven als gemachtigde;
- aan de zijde van Gemeente Rotterdam: [naam02] (accounthouder vastgoed), [naam03] (accounthouder vastgoed), [naam04] (voorzitter DOSH) met mrs. M.F. Mesu-Abbekerk en D.C.M. Wijnen als gemachtigde.
2..De feiten
2.1.
Gemeente Rotterdam is eigenaar van het perceel grond gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Vanaf 1983 heeft Gemeente Rotterdam het gehuurde verhuurd aan [naam05] . [naam05] heeft op het gehuurde een tennispark met clubhuis geëxploiteerd.
2.3.
In 2006 heeft de rechtsvoorganger van Sportswise, [naam06] h.o.d.n. Sportswise, de grondhuur en de exploitatie van het tennispark van [naam05] overgenomen.
2.4.
Op 8 augustus 2013 is tussen Gemeente Rotterdam en [naam06] h.o.d.n. Sportswise een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van vijf jaar ingaande op 1 mei 2013 lopende tot en met 30 april 2018 met betrekking tot het gehuurde gesloten.
2.5.
In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 mei 2013 en lopende tot en met 30 april 2018.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar.
3.3
Na verstrijken van deze periode wordt deze overeenkomst vervolgens voortgezet voor aansluitende periode van telkens 1 jaar.
3.4
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van zes maanden.
3.4
Opzegging dient schriftelijk te geschieden.
(…)”
2.6.
Per 1 augustus 2017 is Sportswise in de plaats gesteld van [naam06] h.o.d.n. Sportswise en is zij in alle rechten en verplichtingen van de huurovereenkomst getreden.
2.7.
Tussen Sportswise en Lawn Tennis Vereniging ‘DOSH’ (hierna: DOSH) is voor het seizoen 2022 de volgende overeenkomst gesloten:
“Verhuurder, Sportswise BV, en huurder, LTV DOSH, komen het volgende overeen:
Verhuurder stelt de banen en het clubhuis van tennispark Het Centrum te Rotterdam beschikbaar aan huurder volgens bijgevoegd schema baanhuur seizoen 2022.
(…)
Voor de huur zal verhuurder bij huurder een bedrag in rekening brengen, groot €31.000 (inclusief BTW), te voldoen in 10 gelijke termijnen.”
2.8.
Bij brief van 29 september 2022 heeft Gemeente Rotterdam aan Sportswise laten weten dat zij de huurovereenkomst opzegt per 1 mei 2023.
2.9.
Bij brief van 7 november 2022 heeft (de gemachtigde van) Sportswise aan Gemeente Rotterdam bericht dat zij de opzegging niet accepteert en heeft zij Gemeente Rotterdam verzocht de opzegging ongedaan te maken c.q. in te trekken.
3..Het geschil
3.1.
Sportswise eist samengevat:
- Gemeente Rotterdam te bevelen om de huurovereenkomst tussen partijen ook na 1 mei 2023 na te komen, op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag of gedeelte daarvan, met een maximum van € 1.000.000,00;
- Gemeente Rotterdam te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Sportswise baseert de eis op het volgende.
Volgens heersende rechtspraak (HR 29 juni 2012, LJNBW1280) kan de verhuurder bij een huurovereenkomst als de onderhavige alleen van zijn opzeggingsbevoegdheid gebruik maken wanneer daarvoor een voldoende zwaarwegende reden bestaat. Een dergelijke reden bestaat niet en is door Gemeente Rotterdam ook niet aangevoerd. Verder zijn alle betrokkenen tevreden over de wijze van exploitatie van het tennispark en zal beëindiging van de huurovereenkomst ernstige financiële schade meebrengen voor Sportswise, zodat het belang van Sportswise bij continuering van de huurovereenkomst zwaarder dient te wegen dan enige – niet door Gemeente Rotterdam benoemde – reden. Bovendien worden alle gebruikers van het tennispark gedupeerd. Gemeente Rotterdam maakt dan ook misbruik van haar opzeggingsbevoegdheid. De huurovereenkomst dient derhalve op de gebruikelijke voet ook na 1 mei 2023 te worden voortgezet. Sportswise heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, nu het voor haar voor de voorbereiding van het seizoen 2023 noodzakelijk is om op korte termijn duidelijkheid te krijgen over de voortzetting van de huurovereenkomst.
3.3.
Gemeente Rotterdam is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Het huurobject kwalificeert als ongebouwde onroerende zaak, waarop de algemene huurrechtbepalingen van toepassing zijn. Op grond van artikel 7:228 BW Pro kan deze huurovereenkomst door de verhuurder worden opgezegd. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en voorziet in een verlenging van bepaalde tijd met een opzeggingsregeling. Voor de opzegging is geen (zwaarwegende) reden nodig. Het stond Gemeente Rotterdam dan ook vrij om de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn op te zeggen.
4..De beoordeling
4.1.
De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.2.
Voldoende is gebleken, hetgeen overigens door Gemeente Rotterdam niet is weersproken, dat Sportswise een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
4.3.
Ter beoordeling ligt de vraag voor of in deze kort geding procedure voldoende aannemelijk is geworden dat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd.
4.4.
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (zie onder 2.5). Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW Pro eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zonder dat daartoe een opzegging is vereist, wanneer die tijd is verstreken. Partijen zijn in de huurovereenkomst van deze bepaling afgeweken door een opzegtermijn van zes maanden overeen te komen. In de huurovereenkomst is niet bepaald dat voor de opzegging een (zwaarwegende) reden vereist is.
4.5.
Sportswise stelt zich op het standpunt dat er desalniettemin een zwaarwegende reden voor opzegging vereist is en verwijst daartoe naar een uitspraak van de Hoge Raad van 29 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW1280, NJ 2012/411 (Van der Vliet/Berregratte). In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst (voor onbepaalde tijd) en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Volgens Sportswise gaat het in de onderhavige procedure weliswaar om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar moet het arrest van de Hoge Raad analoog worden toegepast bij de beantwoording van de vraag of het gebruik maken van de opzeggingsbevoegdheid door Gemeente Rotterdam in dit geval – bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die al meer dan 70 jaar duurt – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is c.q. er sprake is van misbruik van bevoegdheid.
4.6.
De kantonrechter volgt het betoog van Sportswise dat het arrest van de Hoge Raad analoog moet worden toegepast niet. Dat de huurovereenkomst voor het sportpark al ruim 70 jaar duurt, betekent niet dat daarmee analoog sprake is van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Pas in 2006 is [naam06] in de plaats gesteld van [naam05] en in 2013 heeft [naam06] een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde met gemeente Rotterdam gesloten, eerst in de vorm van zijn eenmanszaak en later in de vorm van de thans bestaande besloten vennootschap. De huurovereenkomst die in 2013 is gesloten betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van vijf jaar, die vervolgens is verlengd voor eenzelfde periode. Sportswise wist derhalve dat zij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aanging. Van een huurovereenkomst die al ruim 70 jaar duurt is dan ook geen sprake. Bovendien ziet het arrest van de Hoge Raad op een overeenkomst die niet voorziet in een opzeggingsregeling, hetgeen in het onderhavige geval wél is overeengekomen.
4.7.
Verder stelt Sportswise onder verwijzing naar een artikel van [naam07] [1] dat er in de huurovereenkomst voldoende ruimte c.q. leemte is waardoor de eisen van de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld moeten worden. In dit artikel wordt het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141, NJ 2018/98 (Goglio/SMQ) aangehaald. In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling van de opzegging, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW Pro kunnen meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten.
4.8.
Anders dan Sportswise kennelijk meent is de kantonrechter voorshands van oordeel dat – voor zover dat in het onderhavige geval al vereist is – in de huurovereenkomst tussen partijen geen sprake is van “voldoende ruimte c.q. een leemte”. In de huurovereenkomst (artikel 3.4) is duidelijk bepaald dat de huurovereenkomst schriftelijk kan worden beëindigd tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van zes maanden. Niet valt in te zien welke ruimte deze bepaling nog open laat. Voor partijen was het immers vanaf aanvang van de huurovereenkomst duidelijk dat de huurovereenkomst zonder zwaarwegende reden kon worden opgezegd tegen het einde van de termijn van vijf jaar. Dat partijen destijds (mogelijk) niet hebben onderhandeld over de bepalingen in de huurovereenkomst, betekent niet dat daarmee sprake is van een leemte. Dat Sportswise ervan uitgegaan is dat de huurovereenkomst gelijkluidend zou blijven aan de huurovereenkomst met haar rechtsvoorganger en dat de opzeggingsbevoegdheid vanwege de lange duur van die vorige huurovereenkomst naar haar bewoordingen een ‘dode letter’ was, kan - wat daar ook van zij - voorshands niet tot een ander oordeel leiden. Het enkele feit dat Gemeente Rotterdam nooit eerder gebruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid, betekent immers niet dat daarmee de opzeggingsbepaling is komen te vervallen of dat er daardoor strengere eisen aan de opzeggingsbepaling moeten worden gesteld. Bovendien heeft (de rechtsvoorganger van) Sportswise de huurovereenkomst zelf ondertekend en wist zij dat de huurovereenkomst na een periode van vijf jaar kon worden opgezegd. Evenmin leidt het ontbreken van een bepaling over schadeloosstelling – die volgens Sportswise wel in de huurovereenkomst met [naam05] was opgenomen – tot een leemte. Sportswise heeft met het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd het risico aanvaard om eventuele investeringen kwijt te raken. Overigens heeft Sportswise op geen enkele wijze onderbouwd dat zij investeringen heeft gedaan.
4.9.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat voor de opzegging van de onderhavige huurovereenkomst voor bepaalde tijd geen zwaarwegende reden is vereist en evenmin op grond van de redelijkheid en billijkheid aan de opzegging nadere eisen moeten worden gesteld. Aan een belangenafweging wordt dan ook niet toegekomen. Ook het debat over de vraag of sprake is van onderverhuur door Sportswise aan een derde kan derhalve in het midden worden gelaten.
4.10.
De kantonrechter acht gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk dat in een (eventueel aanhangig te maken) bodemprocedure wordt geoordeeld dat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. De vordering van Sportswise wordt daarom afgewezen.
4.11.
Sportswise krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Gemeente Rotterdam tot vandaag vast op € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die Gemeente Rotterdam maakt na deze uitspraak moet Sportswise een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
4.12.
Dit vonnis wordt – voor wat betreft de proceskosten – uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Sportswise in de proceskosten die aan de kant van Gemeente Rotterdam tot vandaag worden vastgesteld op € 793,00;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
37555