ECLI:NL:RBROT:2023:12306

• Datum uitspraak: 27 december 2023
• Publicatiedatum: 27 december 2023
• Zaaknummer: C/10/657494 / HA ZA 23-429
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.B. Plomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van verkoper en aannemer bij gebreken aan casco woningen na verkoop

In deze zaak heeft de Vereniging van Eigenaren (VvE) een civiele procedure aangespannen tegen DRVM Ontwikkeling B.V. en GS Onderhoud B.V. naar aanleiding van gebreken aan appartementen die door DRVM aan de bewoners zijn verkocht. De VvE stelt dat de appartementen niet geschikt zijn voor normaal gebruik als casco woning, omdat er gebreken zijn geconstateerd zoals afbladderend schilderwerk, lekkages en klemmende ramen en deuren. De rechtbank heeft vastgesteld dat de bewoners tijdig hebben geklaagd over de gebreken en dat DRVM aansprakelijk is voor de herstelkosten. De rechtbank oordeelt dat de appartementen niet voldeden aan de verwachtingen die de bewoners mochten hebben op basis van de verkoopinformatie. De VvE vordert een schadevergoeding van in totaal € 106.407,75, vermeerderd met rente en kosten. De rechtbank heeft de vordering van de VvE gedeeltelijk toegewezen, waarbij DRVM en GS Onderhoud hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de omvang van de herstelkosten, die nog niet definitief zijn vastgesteld. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/657494 / HA ZA 23-429

Vonnis van 27 december 2023 (bij vervroeging)

in de zaak van

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE] TE ROTTERDAM ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. A.J. Flipse te Breda,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DRVM ONTWIKKELING B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GOUDSESINGEL ONDERHOUD B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagden,

advocaat mr. A.A. Schobben te Rotterdam.

Partijen worden hierna de VvE, DRVM en GS Onderhoud genoemd. DRVM en GS Onderhoud worden gezamenlijk ook DRVM c.s. genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 21 april 2023, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de akte overlegging producties en akte wijziging eis van de VvE;
• de akte houdende in het geding brengen nadere productie van DRVM c.s.
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 17 november 2023;
• de pleitaantekeningen van mr. Flipse;
• de spreekaantekeningen van mr. Schobben.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In 2018 heeft DRVM een voormalig schoolgebouw gekocht van de gemeente Rotterdam. DRVM heeft zich daarbij tegenover de gemeente verplicht om het gebouw te renoveren tot maximaal zes appartementen. Het betrof een casco renovatie.

2.2.

Eveneens in 2018 heeft DRVM de appartementen te koop aangeboden. Onderdeel van de koop was dat de kopers de appartementen zelf verder zouden verbouwen én dat zij zouden deelnemen aan een televisieprogramma. Voor dat televisieprogramma, De Zelfbouwers genaamd, zouden de bewoners zowel tijdens het selectieproces als de verbouwingen worden gevolgd door camera’s.

2.3.

In de verkoopinformatie stond, voor zover relevant:

“Bijzonderheden:

* De woningen worden casco opgeleverd inclusief […] nieuw schilderwerk, […].”

2.4.

Omstreeks 8 augustus 2018 heeft DRVM de appartementsrechten verkocht aan de huidige bewoners van de appartementen (verder: de bewoners). In de zes grotendeels gelijkluidende koopovereenkomsten staat, voor zover relevant:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle […] zichtbare en onzichtbare gebreken […]. Koper aanvaardt deze staat […].

[…]

6.3

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
casco woning, (zoals omschreven in de verkooptekening) met berging

[…]

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

[…]

artikel 24 Casco

Koper is ermee bekend dat de woningen in casco staat worden opgeleverd conform de aan de kopers aangeleverde tekeningen.

artikel 25 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat indien het verkochte (en de bijgebouwen) meer dan 100 jaar oud zijn, de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water, gas, riolering, en de aanwezigheid van doorslaan[d] en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 (van de koopakte) omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekend[e], zichtbare en onzichtbare gebreken.”

2.5.

Voorafgaande aan de levering van de appartementsrechten heeft GS Onderhoud in opdracht van DRVM werkzaamheden (laten) uitvoeren aan het voormalig schoolgebouw, waaronder werkzaamheden aan het dak, schilderwerk aan de buitenzijde (de kozijnen, deuren en boeidelen) en schilderwerk aan de binnenzijde (de gang). Een deel van die werkzaamheden moest na de levering nog worden afgerond.

2.6.

Op 12 oktober 2018 is het voormalig schoolgebouw gesplitst in zes appartementsrechten.

2.7.

Eveneens op 12 oktober 2018 heeft DRVM de appartementsrechten aan de bewoners geleverd. In de leveringsakten staat, voor zover relevant:

“
Artikel 5

Aanspraken

Voorzover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad, levert [DRVM] bij deze aan koper, die aanvaardt, alle in het koopcontract bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen […] bouwers, aannemers, onderaannemers, […]. Koper is thans bevoegd om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen door mededeling te doen aan de personen jegens wie die rechten kunnen worden uitgeoefend.

[…]

BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN

Ten aanzien van met betrekking tot het verkochte bestaande bijzondere lasten en beperkingen van civielrechtelijke aard wordt verwezen naar gemelde akte waarbij verkoper het verkochte in eigendom verkreeg waarin onder meer het volgende voorkomt, woordelijk luidende:

[…]

Artikel 14

Bijzondere verplichting

1.
Koper is verplicht het casco van de Onroerende Zaak te renoveren/transformeren tot maximaal 6 woningen. De kwaliteit van de woningen voldoet aan het “Technisch Programma van Eisen Klusgebouwen”. Uiterlijk 6 maanden na de juridische levering van het voormalig schoolgebouw dient de casco renovatie van de woningen naar behoren te zijn afgerond, zulks ter beoordeling van de bouwinspecteur. […] ”

2.8.

De heer [persoon A] is een van de bewoners. Per e-mail van 21 maart 2020 heeft hij DRVM aangeschreven over een aantal zaken die volgens de bewoners niet in orde waren, waaronder afbladderend schilderwerk, niet sluitende ramen en deuren en lekkages bij de oude schoorstenen op het dak.

2.9.

Per e-mail van 22 juli 2020 heeft DRVM, voor zover relevant, het volgende aan een van de bewoners geschreven:

“We blijven ons herhalen, de VVE is geen contractpartij voor ons. Ik communiceer daarom met jou, gezien jij de woordvoe[r]der bent van jouw mede kopers.

Het lijkt ons juist zeer zinvol om ter plaatse af te spreken. Wanneer jij de leek bent op het technisch vlak, kun je wellicht [persoon A] verzoeken om namens de mede kopers aanwezig te zijn.

Vooruitlopend op de 6 emails. Wij zullen alleen zaken beoordelen die de aannemer, in opdracht van ons heeft uitgevoerd, of contractueel zijn overeengekomen. Onze aannemer heeft de schilder inmiddels aangesproken op het schilderwerk die op locatie zal langs komen. Ook zal hij naar binnen moeten om oorzaak en gevolg te kunnen beoordelen. […]”

2.10.

Op 29 oktober 2020 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen een afvaardiging van de bewoners, DRVM (in de persoon van de heer [persoon B] ) en GS Onderhoud (in de persoon van de heer [persoon C] ). Naar aanleiding van die bespreking zijn er in het voormalig schoolgebouw door het bedrijf Vis Groep metingen verricht naar de luchtvochtigheid. In haar rapport van 14 december 2020 komt Vis Groep tot de volgende conclusie:

“Samengevat is te stellen dat de luchtvochtigheid in het pand prima binnen de normen is in relatie tot de temperatuur binnen (geen normatieve afwijking). Daarbij de extra aantekening dat de luchtvochtigheid buiten hoog was. Daarmee is de regulering aan de binnenzijde van het pand als prima te kwalificeren.”

2.11.

Per e-mail van 14 december 2020 heeft de heer [persoon A] het rapport van Vis Groep over de luchtvochtigheid aan DRVM c.s. toegestuurd. In diezelfde e-mail heeft hij verslag gedaan van de bespreking op 29 oktober 2020:

“Dan hebben wij ook beloofd om een gespreksverslag te maken van ons vorige gesprek hier op locatie. Ik doe dat even puntsgewijs:

[…]

1. We hebben gekeken naar de afbladderende verf in de gang. Naar de smaak van de bewoners is dit te wijten aan het niet goed genoeg primen. Dit is eerder ook geopperd door [persoon B] (GS) in een bezoek aan het pand en onderhoud met ondergetekende. [persoon C] heeft het idee dat het komt door de luchtvochtigheid en geeft aan dat er onvoldoende geventileerd wordt. Ook zou de temperatuur te laag zijn. Er hangen echter infrarood stralers met een thermostaat. Deze springen vrijwel nooit aan omdat de temperatuur blijkbaar acceptabel is. Om hier helderheid in te krijgen is afgesproken metingen te verrichten zodat we harde cijfers hebben. Dan weten we pas echt wat voor mening wij moeten vormen. In het rapport in de bijlage staan daarvan de uitkomsten.

2. Er is gekeken naar het schilderwerk buiten. Foto’s en schouw zeggen genoeg. Het zal hersteld worden is aangegeven door [de heer [persoon B] ] en [de heer [persoon C] ]. Idee van [de heer [persoon C] ] is om met een steiger met loopbrug te gaan werken. Momenteel is de luchtvochtigheid buiten te hoog. Voorstel is daarom om deze actie door te schuiven naar het voorjaar. Daarmee zijn de bewoners akkoord.

3. Gekeken is naar kozijnen. Er is gekeken op nummer 28 en 30. In alle panden is er veel zetting door vocht. Daarnaast hebben meerdere timmermannen (ingehuurd) aangegeven dat het hout veel te veel bloed en weliswaar hardhout is maar van slechte kwaliteit. Bewoners hebben schade aan schilderwerk, kapot hang en sluitwerk en klemmende draaiende delen. Ook hier zou luchtvochtigheid een probleem zijn. Ook zou voegwerk niet in orde zijn. Lang verhaal kort: hiervoor is het rapport opgemaakt. Extra is nog dat GS contact op zal nemen met de fabrikant van de deuren en kozijnen aangezien deze rechtstreeks uit de fabriek komen en daarom zou de fabrieksgarantie een leidraad moeten zijn.

4. Bewoners zijn ontevreden over oplossingen mbt schoorstenen. Er is gewerkt met kit tussen de stenen en betonnen tegels die op de schoorstenen liggen. Met een soort rubber pasta is er tot twee maal toe eea dichtgesmeerd. Bewoners hebben sterke twijfel over de deugdelijkheid daarvan. In de tussentijd is er weer lekkage opgetreden bij huisnummer 32. GS neemt het standpunt in dat het door hen deugdelijk is opgeleverd en dat anderen in een latere fase schade zouden hebben gemaakt. Feit is dat er later aannemers daglichten hebben geplaatst. Ter hoogte van de daglichten lekt het niet. Alleen bij de plekken die door GS behandeld zijn. Deze liggen op vele meters afstand van de daglichten. Het lijkt bewoner niet voor de hand te liggen dat lekkage door derden is veroorzaakt. Bewijslast daarvoor ontbreekt in ieder geval. GS geeft aan vele foto's te hebben van deugdelijke oplevering. Deze zijn nog niet ingezien.

Mijn voorstel is om zsm een vervolg afspraak te plannen. Eind deze week of volgende week lijkt ons prima.”

2.12.

Per e-mail van diezelfde datum, 14 december 2020, heeft de heer [persoon B] van DRVM als volgt gereageerd:

“Wij van WC-eend adviseren WC-eend

Maar ter voorbereiding van een afspraak. Wat is nu de conclusie van het onderzoek? Ik moet wel opmerken dat in het rapport oude foto’s worden gebruikt ten tijde van dat wij daar waren?”

2.13.

Op 13 maart 2021 heeft de heer [persoon A] een e-mail gestuurd aan DRVM c.s. In die e-mail staat, voor zover relevant:

“Het is al weer een tijdje stil geweest. Maar toch moeten we de zaken die liggen toch weer gaan oppakken. Ook een goed moment omdat het voorjaar weer voor de deur staat en de afspraak is dat dan de noodzakelijke reparaties verzorgd zullen worden. Ik som de aandachtspunten toch graag nog even op:

1) Over het verfwerk aan de buitenzijde hebben wij overeenstemming. Dit zal aangepakt worden maar wel in een periode dat de luchtvochtigheid het toelaat. Vandaar mijn opmerking over “het voorjaar staat weer voor de deur”.

2) Het verfwerk in de centrale hal zou toe te schrijven zijn aan de te hoge luchtvochtigheid.

3) De staat van het houtwerk en het verfwerk daarop, van de openslaande delen en de ramen, zou ook toe te schrijven zijn aan de hoge luchtvochtigheid.

4) We hebben ook nog discussie over de schoorstenen en de lekkages die daar ontstaan. Die discussie [is] niet ten einde en er is weer bij meerder huizen lekkage. GS heeft de mening dat het niet aan haar werk ligt en de suggestie is gedaan dat het door andere oorzaken moet komen. Werkzaamheden op het dak aan de schoorstenen bij huisnummers 26 en 28 werpen wat ons betreft een ander licht op de zaak. GS zegt foto’s te hebben die haar mening kracht bij zetten. Wij hebben deze nog niet gezien. Wij hebben foto en filmmateriaal over wat wij aantreffen [bij] nummers 26 en 28. Deze zaken willen we in overleg eens naast elkaar houden.

Inzake punt 1 bespreken wij graag een plan van aanpak en een planning.

Dan is er het rapport over het luchtvochtigheidsonderzoek die we bij de punten 2 en 3 moeten bespreken. Graag horen wij van jullie enkele data waarop een overleg jullie schikt. Laten wij dat komende week of de week daarna doen. Er zijn nu geen excuses meer om het uit te stellen.”

2.14.

Per e-mail van 14 maart 2021 heeft de heer [persoon B] als volgt gereageerd:

“Het is niet stil hoor. Jij/jullie zijn niet akkoord met het uitvoeren van een onafhankelijke expertise. Dan houdt het voor ons op.”

2.15.

Op 24 mei 2022 heeft BOOT organiserend ingenieursburo B.V. (verder: BOOT) in opdracht van de VvE onderzoek gedaan naar onder meer het schilderwerk aan de buitenzijde van het voormalig schoolgebouw. In haar rapport van 30 mei 2022 merkt BOOT over dat schilderwerk, voor zover relevant, het volgende op:

“Houten kozijnen en deuren

[…]

Wij constateren echter twee zaken. Bij de horizontale aansluitingen (waar hout dus haaks op elkaar staat) is de verf veelal gekrakeleerd. Dit zou zeker kunnen duiden op een hoge uitzettingscoëfficiënt van het hout en dat zegt dan iets over de kwaliteit van het hout dat als hardhout aangemerkt is. Deze krakelering van de verflaag is niet goed aangezien op die plek vocht naar binnen zal dringen waardoor het op de verticale delen met de naad mee zal gaan optrekken en in het hout dringen. Houtrot is dan zeker het gevolg.

Wat tevens opvalt is het grote aantal plekken waar verf gewoon loslaat, wat niet op aansluitende delen zit. Dat heeft dan weer niet veel met de uitzetting te maken. Zeker bij enkele drempels is dat op[ge]vallen. Na drie jaar zou dat niet het geval moeten zijn. Hier kunnen de volgende oorzaken aan ten grondslag liggen:

- Slechte voorbewerking van het hout (ontvetten, schuren dan wel grondlaag aanbrengen).

- Verf of laklaag niet aanbrengen conform productblad van fabrikant.

- Slechte kwaliteit verf of lak gebruiken.

Het kan ook een combinatie van deze zaken zijn, in ieder geval is het ten allen tijde toe te schrijven aan de kwaliteit van de werkzaamheden of het aangebrachte materiaal.

Bijgaand een voorbeeld van een productblad van Sikkens Rubbol XD, waaruit blijkt dat deze verf gewoon tien jaar garantie heeft mits voldaan aan de richtlijnen van de fabrikant.

[…]

Boeidelen

Voor de boeidelen geldt in hoge mate hetzelfde als voor de deuren en de kozijnen. […]

Het schilderwerk hier is buitengewoon zorgwekkend. Er vallen hele stukken af van soms wel een meter lengte (zie foto’s). Er is op vele plekken al te zien dat het vocht onder het verfwerk zit en er zal binnenkort veel meer verfwerk af gaan bladderen. […] Zonder overdrijven kan hier gesteld worden dat dit hier onder de maat is en niet voldoet aan de voorschriften op het productblad van een willekeurige fabrikant.”

2.16.

De advocaat van de VvE heeft DRVM bij brief van 9 juni 2022 aangeschreven namens de afzonderlijke bewoners en de VvE. In die brief heeft hij DRVM gesommeerd om tot herstelwerkzaamheden over te gaan.

2.17.

Tijdens een VvE-vergadering van 19 februari 2023 hebben de bewoners het bestuur van de VvE gemachtigd om namens de VvE een civiele procedure aanhangig te maken tegen DRVM c.s. Eveneens hebben de bewoners in die vergadering het bestuur van de VvE gemachtigd om met hen een cessieovereenkomst aan te gaan waarbij de bewoners hun vorderingsrechten op DRVM c.s. zouden overdragen aan de VvE. De betreffende cessieovereenkomst is vervolgens op 20 februari 2023 door de bewoners en het bestuur van de VvE ondertekend.

3. Het geschil

3.1.

De VvE vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank DRVM c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van:

€ 106.407,75 aan hoofdsom, vermeerderd met rente;

€ 1.632,59 aan buitengerechtelijke incassokosten;

met hoofdelijke veroordeling van DRVM c.s. in de proceskosten, vermeerderd met rente, en de nakosten.

3.2.

De VvE legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De bewoners hebben appartementen gekocht van DRVM. Die appartementen zouden geschikt zijn voor normaal gebruik als casco woning. DRVM zou voorafgaand aan de levering het dak (laten) repareren en schilderwerk (laten) verrichten, zowel aan de buitenkant als in de gang. Na levering zijn er gebreken constateerd: het dak lekte, ramen en deuren klemden, het schilderwerk aan de buitenzijde bladderde af en datzelfde gold voor het schilderwerk in de gang. Dit staat het normaal gebruik van de appartementen als casco woning in de weg. DRVM is daarom aansprakelijk voor de herstelkosten. Die bedragen in totaal € 106.407,74 incl. btw. De VvE kan deze vordering van de bewoners te gelde maken omdat de bewoners hun vorderingen aan de VvE hebben overgedragen. Op grond van artikel 5 van de leveringsakten is GS Onderhoud hoofdelijk aansprakelijk voor hetzelfde bedrag.

3.3.

DRVM c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen van de VvE en voeren daartoe het volgende aan:

• De bewoners en de VvE hebben te laat geklaagd. In dat verband merken DRVM c.s. op dat de sommatie van 9 juni 2022 niet rechtsgeldig namens de VvE heeft kunnen plaatsvinden omdat de bewoners hun vorderingen toen nog niet aan de VvE hadden overgedragen.
• De vordering van de VvE is verjaard.
• Er is geen sprake van een gebrek dat het normaal gebruik als casco woning in de weg staat.
• De omvang van de door de VvE gestelde herstelkosten is onjuist.

4. De beoordeling

Eiswijziging

4.1.

Ter zitting hebben DRVM c.s. bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van de VvE. Die eiswijziging houdt in dat de VvE niet langer herstel van de gestelde gebreken vordert, maar vergoeding van herstelkosten. Ter zitting heeft de rechtbank reeds geoordeeld dat zij het bezwaar van DRVM c.s. passeert. Op grond van artikel 130 lid 1 Rv staat het de VvE namelijk vrij om
voordat eindvonnis is gewezen haar eis te vermeerderen, tenzij dat in strijd is met de goede procesorde. Omdat DRVM c.s. nog in staat worden gesteld om zich bij akte over de begroting van de herstelkosten van de VvE uit te laten (zie overweging 4.28 hierna), is de goede procesorde niet in het gedrang.

Samenvatting

4.2.

De VvE legt vier beweerdelijke gebreken aan haar vordering ten grondslag:

afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde (kozijnen, deuren en boeidelen);

afbladderend schilderwerk in de gang;

klemmende ramen en deuren met beschadigd hang- en sluitwerk tot gevolg; en

lekkages op het dak.

4.3.

Het oordeel van de rechtbank komt samengevat op het volgende neer. De bewoners hebben tijdig geklaagd over het afbladderende schilderwerk (gebreken a en b) en de klemmende ramen en deuren (gebrek c). Voor zover de vordering van de VvE ziet op die gebreken, slaagt het verjaringsverweer van DRVM niet. De aanwezigheid van deze gebreken leiden tot het oordeel dat de appartementen niet voldeden aan wat de bewoners ervan mochten verwachten. DRVM c.s. moeten daarom voor de herstelkosten opdraaien. Over de omvang van de herstelkosten mogen partijen zich nog uitlaten. Wat de lekkages op het dak betreft (gebrek d), hebben de bewoners
niet tijdig geklaagd. Dat deel van de vordering van de VvE wordt daarom afgewezen. De rechtbank licht haar oordeel hierna toe. Daarbij bespreekt ze eerst de vordering van de VvE tegen DRVM en daarna (onder 4.27) de vordering van de VvE tegen GS Onderhoud.

Hebben de bewoners tijdig geklaagd?

4.4.

Uitgangspunt bij de beoordeling of de bewoners tijdig hebben geklaagd, is artikel 7:23 lid 1 BW. Dat artikel bepaalt dat als het afgeleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt, de koper de verkoper daarvan kennis moet geven binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken.

Gebreken a tot en met c

4.5.

Voor zover de vordering van de VvE ziet op het afbladderende schilderwerk aan de buitenzijde (gebrek a), het afbladderende schilderwerk in de gang (gebrek b) en de klemmende ramen en deuren (gebrek c) is de rechtbank van oordeel dat de bewoners met hun klachtmail van 21 maart 2020 tijdig hebben geklaagd. Het verweer van DRVM dat de bewoners pas anderhalf jaar na levering – en dus te laat – hebben geklaagd, slaagt niet. DRVM miskent namelijk dat de klachttermijn niet aanvangt op het moment van levering, maar op het moment dat de bewoners de gebreken hebben ontdekt of redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de aanvang van de klachttermijn rusten op DRVM. DRVM heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bewoners de gebreken al eerder hebben ontdekt of hadden behoren te ontdekken dan eind 2019 of begin 2020, zoals de VvE heeft aangevoerd. Ervan uitgaande dat de klachttermijn eind 2019 of begin 2020 is aangevangen, is de klachtmail van 21 maart 2020 naar het oordeel van de rechtbank binnen bekwame tijd verstuurd.

4.6.

DRVM heeft nog aangevoerd dat de VvE pas op 24 maart 2023 – en dus te laat – heeft geklaagd. Dat verweer slaagt niet. De klacht van de bewoners van 21 maart 2020 ‘kleeft’ aan hun vorderingen; na de cessie van de vorderingen hoefde de VvE dus niet opnieuw te klagen. Voor zover DRVM wil betogen dat op de VvE een zelfstandige klachtplicht rustte, heeft zij onvoldoende duidelijk gemaakt waar dat uit volgt. Dat betoog zou bovendien lastig te verenigen zijn met de e-mail van DRVM van 22 juli 2020, waarin zij schreef dat de VvE voor haar geen contractspartij was. Als de VvE geen contractspartij was – wat overigens juist is – hoefde zij ook niet te klagen.

Gebrek d

4.7.

Voor zover de vordering van de VvE ziet op de lekkages op het dak (gebrek d), is de rechtbank van oordeel dat de bewoners
wel te laat hebben geklaagd. Ook hier geldt dat DRVM moet stellen – en zo nodig bewijzen – wanneer de klachttermijn is aangevangen. Ter zitting heeft de heer [persoon A] echter namens de VvE verklaard dat GS Onderhoud kort na de levering het dak had dicht gekit en dat de bewoners er vervolgens
“na de zomer, wanneer het weer gaat regenen” achter kwamen dat het dak weer lekte. Hoewel ‘na de zomer’ een breed begrip is, leidt de rechtbank uit de toevoeging ‘wanneer het weer gaat regenen’ af dat de bewoners de lekkages op het dak op z’n laatst ergens in de herfst van 2019 hebben ontdekt. Daarvan uitgaande acht de rechtbank de klachtmail op 20 maart 2020 niet binnen bekwame tijd verstuurd. Dat de bewoners reeds voor 20 maart 2020 (en nadat GS Onderhoud het dak had dicht gekit) hebben geklaagd, hebben zij niet (concreet genoeg) gesteld. Dat betekent dat de vordering voor zover die ziet op de lekkages op het dak voor afwijzing gereedligt.

Is de vordering van de VvE verjaard?

4.8.

Uitgangspunt bij de beoordeling of de vordering van de VvE is verjaard, is artikel 7:23 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt – samengevat en voor zover van belang – dat de rechtsvordering van de koper verjaart door verloop van twee jaar nadat hij over een gebrek in het geleverde heeft geklaagd. De verjaring kan worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling (artikel 3:317 lid 1 BW). Als gebruik wordt gemaakt van een schriftelijke mededeling, moet die mededeling een voldoende duidelijke waarschuwing aan de verkoper inhouden dat hij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, ermee rekening moet houden dat hij de beschikking houdt over zijn gegevens en bewijsmateriaal, opdat hij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren. Bij de beoordeling of de mededeling aan de in artikel 3:317 lid 1 BW gestelde eisen voldoet, dient niet alleen te worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval. Bij deze beoordeling kan mede betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen. ^[1] Verder kan de verjaring worden gestuit door een erkenning van het recht van de gerechtigde (artikel 3:318 BW).

4.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat de bewoners op 21 maart 2020 hebben geklaagd over de klachten a, b en c. De verjaringstermijn van twee jaar is dus op 21 maart 2020 aangevangen. De vervolgvraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de verjaring tijdig is gestuit. De rechtbank oordeelt dat dat het geval is en licht dat toe.

Gebrek a

4.10.

Voor zover de vordering ziet op het afbladderende schilderwerk aan de buitenzijde (gebrek a), is de verjaring op 29 oktober 2020 – en dus tijdig – gestuit. Op die datum heeft DRVM de vordering van de bewoners immers erkend. De VvE heeft namelijk gesteld dat DRVM tijdens een bespreking op die datum heeft toegezegd het schilderwerk aan de buitenzijde te zullen vervangen. De bewoners hebben die toezegging per e-mail van 14 december 2020 aan DRVM c.s. bevestigd. DRVM heeft geen logische verklaring gegeven voor het feit dat zij in haar antwoorde-mail van diezelfde dag de bevestigde toezegging
niet heeft ontkracht. In het licht van die omstandigheden is een kale betwisting van de gestelde toezegging onvoldoende, zodat als onvoldoende gemotiveerd weersproken vaststaat dat DRVM heeft toegezegd het schilderwerk te zullen (laten) vervangen.

Gebreken b en c

4.11.

Ook voor zover de vordering ziet op het schilderwerk in de gang (gebrek b) en de klemmende ramen en deuren (gebrek c) is de rechtbank van oordeel dat de bewoners de verjaring tijdig – namelijk op 14 december 2020 – hebben gestuit. De rechtbank baseert dat op de tekst van de e-mail van de heer [persoon A] van 14 december 2020, de context waarin die e-mail is verstuurd en de verdere correspondentie. De rechtbank licht dat toe.

4.12.

Op 29 oktober 2020 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen een afvaardiging van de bewoners, DRVM en GS Onderhoud. Uit de e-mail van de heer [persoon A] van 14 december 2020 blijkt dat tijdens die bespreking het afbladderende schilderwerk in de gang, de klemmende ramen en deuren en het beschadigde hang- en sluitwerk ter sprake zijn gekomen. DRVM heeft dat niet betwist. Volgens GS Onderhoud lag het afbladderen en klemmen aan een te hoge luchtvochtigheid. Om daarover uitsluitsel te krijgen, hebben de bewoners Vis Groep ingeschakeld om onderzoek te doen naar de luchtvochtigheid. Per e-mail van 14 december 2020 heeft de heer [persoon A] het rapport van Vis Groep aan DRVM toegestuurd. Uit dat rapport blijkt dat de luchtvochtigheid volgens Vis Groep binnen de normen valt. DRVM moest naar het oordeel van de rechtbank begrijpen dat de bewoners ervan uitgingen dat het afbladderen van het schilderwerk en het klemmen van de ramen en deuren
niet te wijten was aan een te hoge luchtvochtigheid, maar aan ondeugdelijke materialen of ondeugdelijk verricht werk. Aangezien de heer [persoon A] zijn e-mail van 14 december 2020 afsloot met een oproep om een vervolgafspraak te plannen, moest DRVM ook begrijpen dat de bewoners het er niet bij zouden laten zitten en dus dat zij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, ermee rekening moest houden dat zij de beschikking hield over haar gegevens en bewijsmateriaal. Zeker wanneer die e-mail wordt bezien in het licht van de eerdere bespreking en het rapport van Vis Groep.

4.13.

De e-mail van de heer [persoon A] van 13 maart 2021 kan overigens als een afzonderlijke stuitingshandeling worden aangemerkt. Ook daarin benoemt de heer [persoon A] namelijk het afbladderende schilderwerk in de gang en de staat van de openslaande delen en doet hij opnieuw een omroep om het rapport over het luchtvochtigheidsonderzoek te bespreken. Vervolgens sluit hij af met de woorden:
“Er zijn nu geen excuses meer om het uit te stellen.” Ook deze mededelingen, in onderlinge samenhang gelezen én in samenhang met de eerdere e-mails en gesprekken, moeten worden aangemerkt als een voldoende duidelijke waarschuwing aan het adres van DRVM dat zij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, ermee rekening moest houden dat zij de beschikking hield over haar gegevens en bewijsmateriaal.

Nieuwe – tijdige – stuitingshandeling op 9 juni 2022

4.14.

De bewoners hebben hun vorderingen op 9 juni 2022 opnieuw tijdig (namelijk binnen twee jaar na de hiervoor genoemde stuitingshandelingen) gestuit. De sommatiebrief van die datum bevat namelijk een aanmaning. Vervolgens hebben de bewoners DRVM op 21 april 2023 gedagvaard; de lopende verjaringstermijn was toen nog niet afgelopen.

Staan de gebreken het normaal gebruik als casco woning in de weg?

4.15.

Vervolgens ligt de vraag voor of de gebreken het normaal gebruik van de appartementen als ‘casco woning’ in de weg staan. Uitgangspunt bij de beoordeling is artikel 7:17 lid 1 BW. Op grond van dat artikel moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens lid 2 van dat artikel is dat niet het geval als de zaak
niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wordt onder meer ingevuld door wat de koper reeds wist over het gekochte en door wat de verkoper heeft medegedeeld of juist niet heeft medegedeeld. De artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst tussen de bewoners en DRVM wijken echter af van deze wettelijke regeling. Samengevat weergegeven komen die artikelen op het volgende neer:

• artikel 6.1 bevat een exoneratie voor zichtbare en onzichtbare gebreken;
• artikel 6.3 geeft een garantie voor normaal gebruik als casco woning (zoals omschreven in de verkooptekening) met berging, behalve voor zover het gebreken betreft die de koper bekend of kenbaar waren.

4.16.

Partijen zijn dus afgeweken van de regeling van artikel 7:17 BW en dat stond hen vrij. DRVM kan in beginsel dus alleen aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die het normaal gebruik van de appartementen als casco woning in de weg staan en die aan kopers niet bekend of kenbaar waren. Als de appartementen eigenschappen missen die niet aan een normaal gebruik als casco woning in de weg staan, dan blijven deze voor rekening en risico van de bewoners. Dit is echter anders als de bewoners op grond van mededelingen van DRVM méér mochten verwachten dan wat naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik als casco woning nodig is.

4.17.

Naar het oordeel van de rechtbank mochten de bewoners in dit geval inderdaad meer verwachten. Tussen partijen is niet in geschil dat DRVM de buitenzijde en de gang zou (laten) schilderen en het merendeel van de ramen en deuren zou (laten) vervangen. Kortom, de appartementen zouden worden geleverd met
nieuw schilderwerk en met voor het merendeel
nieuwe ramen en deuren. De bewoners mochten dan ook verwachten dat het schilderwerk de eerste jaren geen onderhoud nodig zou hebben en dat de vervangen ramen en deuren niet binnen afzienbare tijd zouden gaan klemmen of dat het hang- en sluitwerk zou beschadigen. ^[2]

4.18.

Die verwachting is geschonden. Tussen partijen is immers niet in geschil dat het schilderwerk al op 21 maart 2020 (de datum waarop de bewoners hebben geklaagd) afbladderde en dat op diezelfde datum ramen en deuren al klemden. Dat was binnen anderhalf jaar na levering. De bewoners hoefden naar het oordeel van de rechtbank daar niet op bedacht te zijn. ^[3] Daarmee staat vast dat de appartementen niet beantwoordden aan hetgeen de bewoners mochten verwachten. ^[4] DRVM is daarom in beginsel aansprakelijk voor de kosten van herstel van deze gebreken.

4.19.

Ten aanzien van de ramen en deuren die DRVM
niet heeft laten vervangen, is DRVM niet aansprakelijk. Voor die deuren en ramen mochten de bewoners verwachten dat ze naar objectieve maatstaven geschikt waren voor normaal gebruik als casco woning en niet méér dan dat. Over de klemmende deuren en ramen merkt BOOT in haar rapport op dit punt het volgende op:
“Er is een klacht vanuit de bewoners dat ramen en deuren vaak klemmen, maar soms ook helemaal niet.” Het enkele klemmen van ramen en deuren – en dat kennelijk niet eens altijd – staat naar het oordeel van de rechtbank aan een normaal gebruik als casco woning niet in de weg. De verwijzing in de leveringsakten naar het Technisch Programma van Eisen Klusgebouwen (zie in de leveringsakten artikel 14 lid 1 in de paragraaf ‘Bijzondere lasten en beperkingen’) maakt dit oordeel niet anders. Nog los van hoe het betreffende artikel 14 lid 1 moet worden uitgelegd, bevat de bepaling een verplichting van DRVM tegenover de gemeente Rotterdam – niet tegenovers de bewoners. De bewoners kunnen aan die verplichting slechts rechten ontlenen als de verbintenis tussen DRVM en de gemeente Rotterdam ertoe strekt de bewoners een zelfstandig vorderingsrecht te verlenen (artikel 6:253 BW). Dat dat het geval is, hebben de bewoners – in het licht van de betwisting van DRVM – onvoldoende gemotiveerd gesteld.

Alternatieve oorzaken zijn niet komen vast te staan

4.20.

De rechtbank heeft hiervoor overwogen dat DRVM in beginsel aansprakelijk is voor de kosten die gemoeid zijn met het herstel van het afbladderende schilderwerk en de klemmende ramen en deuren die DRVM heeft (laten) vervangen. Dat oordeel zou nog anders kunnen luiden als de oorzaak van de gebreken in de risicosfeer van de bewoners ligt, zoals DRVM heeft betoogd. Dat is naar het oordeel van de rechtbank echter niet het geval. Zij licht dat toe.

Gebrek a

4.21.

Wat betreft het schilderwerk aan de buitenzijde (gebrek a), heeft DRVM in de eerste plaats aangevoerd dat het afbladderen te maken heeft met temperatuurverschillen
in de woningen. Het betreft hier echter schilderwerk aan de
buitenzijde . Buiten is per definitie sprake van temperatuurverschillen, om nog maar te zwijgen van andere weersinvloeden. De bewoners mochten er dan ook van uitgaan dat het schilderwerk tegen temperatuurverschillen bestand was. Overigens heeft DRVM – in het licht van de betwisting van de VvE – onvoldoende gemotiveerd waarom temperatuurverschillen
in de woningen tot het afbladderen van de verf aan de
buitenzijde zou leiden.

4.22.

In de tweede plaats heeft DRVM aangevoerd dat het afbladderen te maken heeft met het feit dat de bewoners de ramen en deuren aan de binnenzijde niet hebben geschilderd. Dat de bewoners het schilderwerk aan de binnenkant niet hebben geschilderd is in de eerste plaats niet komen vast te staan. De bewoners hebben dat namelijk gemotiveerd weersproken en DRVM heeft die stelling verder niet onderbouwd. Bovendien heeft DRVM op geen enkele wijze onderbouwd dat het niet schilderen van de kozijnen aan de binnenkant in dit geval heeft geleid tot het afbladderen van de verf aan de buitenzijde.

Gebrek b

4.23.

Wat betreft het schilderwerk in de gang (gebrek b), heeft DRVM in de eerste plaats aangevoerd dat schilderwerk is beschadigd doordat de bewoners er tijdens de verbouwingswerkzaamheden spullen en zaken tegenaan hebben gezet. De bewoners hebben dat echter betwist en DRVM heeft haar stelling vervolgens onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Van DRVM had ten minste verwacht mogen worden dat zij (screenshots van) de tv-beelden in geding had gebracht waarop volgens haar zou zijn te zien dat de bewoners de muren zelf hebben beschadigd. Dat heeft zij niet gedaan. Overigens, als er spullen en zaken tegen de muur zijn gezet, zou men eerder krassen verwachten dan afbladderende verf.

4.24.

In de tweede plaats heeft DRVM de suggestie gewekt dat optrekkend vocht de oorzaak is van het afbladderen. BOOT heeft in haar rapport echter gemotiveerd toegelicht waarom optrekkend vocht met zekerheid kan worden uitgesloten. DRVM heeft de bevindingen van BOOT op dit punt onvoldoende weersproken.

4.25.

In de laatste plaats heeft DRVM aangevoerd dat tijdens de verbouwingswerkzaamheden kou en vocht de vrije hand hebben gehad in de gang en dat daardoor de verf zou zijn gaan afbladderen. Die stelling, die door de VVE is betwist, heeft DRVM echter op geen enkele wijze onderbouwd. Voor zover er tijdens de verbouwingswerkzaamheden al sprake zou zijn geweest van kou en vocht vanwege openstaande deuren, oordeelt de rechtbank overigens dat de bewoners ervan uit mochten gaan dat het verfwerk tegen een zekere mate van vocht en kou bestand was.

De gebreken waren de bewoners niet kenbaar

4.26.

Het verweer van DRVM dat de gebreken voor de bewoners
kenbaar waren (artikel 6.3 van de koopovereenkomsten) en dat zij daarom niet aansprakelijk is, slaagt niet. Niet gesteld of gebleken is immers dat de verf aan de buitenzijde of in de gang al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten ^[5] afbladderde, noch dat de ramen en deuren toen al knelden. Sterker nog, het schilderwerk moest toen nog (grotendeels) worden uitgevoerd. Voor zover DRVM in dit verband een beroep doet op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomsten (artikel 25), geldt nu juist dat het schilderwerk en nieuwe ramen en deuren
niet oud waren. De ouderdomsclausule is daarop dus niet van toepassing. Het verweer dat rekening gehouden moet worden ‘nieuw voor oud’ slaagt om dezelfde reden niet.

Ook GS Onderhoud is aansprakelijk tegenover de VvE

4.27.

De rechtbank zal nu de vordering van de VvE tegen GS Onderhoud bespreken. In de stellingen van de VvE ligt de stelling besloten dat GS Onderhoud haar werkzaamheden niet volgens de eisen van goed en deugdelijk werk heeft uitgevoerd. GS Onderhoud heeft die stelling niet afzonderlijk betwist; in feite heeft zij slechts ‘meegelift’ op de verweren van DRVM. ^[6] Dat betekent dat DRVM een vordering heeft op GS Onderhoud uit hoofde van de tussen hen bestaande rechtsverhouding (aannemingsovereenkomst) en dat de VvE die vordering op grond van artikel 5 van de leveringsakten kan incasseren. Niet gesteld of gebleken is dat er in de relatie tussen DRVM en GS Onderhoud sprake is van aansprakelijkheidsbeperkingen die de bewoners (en daarmee de VvE) tegen zich moeten laten werpen. Concreet betekent dat dat GS Onderhoud tot hetzelfde bedrag zal worden veroordeeld als DRVM.

Omvang herstelkosten

4.28.

De VvE heeft haar eis vermeerderd. Aan die eisvermeerdering ligt een nieuwe schadebegroting ten grondslag. DRVM c.s. hebben daar nog niet deugdelijk op kunnen reageren. De rechtbank zal DRVM c.s. daarom in de gelegenheid stellen om zich bij akte over de schadebegroting van BOOT (productie 19 van de VvE) uit te laten. DRVM c.s. hoeven zich alleen uit te laten over de volgende posten:

• de post ‘Houten kozijnen en deuren’, sluitend op een bedrag van € 40.178,56 excl. btw;
• de post ‘Schilderwerk kozijnen en deuren’, sluitend op een bedrag van € 17.418,07 excl. btw;
• de post ‘Boeidelen’, sluitend op een bedrag van € 30.590,00 excl. btw;
• de post ‘Schilderwerk in de gang’, sluitend op een bedrag van € 4.250,00 excl. btw.

Over de post ‘Lekkages’ hoeven DRVM c.s. zich dus niet uit te laten, nu dat deel van de vordering voor afwijzing gereedligt.

4.29.

De rechtbank merkt verder reeds nu het volgende op:

a. De offerte van GS Onderhoud van 8 juni 2023 (productie 4 bij conclusie van antwoord) kan in ieder geval niet als uitgangspunt van een begroting van de herstelkosten dienen. Die offerte gaat er namelijk van uit dat GS Onderhoud het herstel zelf uitvoert. Ter zitting heeft GS Onderhoud toegelicht dat in dat geval de kosten lager uitvallen; zij beschikt bijvoorbeeld over een eigen steiger en hoeft daarvoor dus geen kosten in rekening te brengen. DRVM c.s. hebben echter de herstelwerkzaamheden niet zelf uitgevoerd, sterker nog, zij hebben betoogd dat zij niet kunnen worden gehouden om het herstel
zelf uit te voeren. In reactie op dat verweer heeft de VvE aangegeven dat niet langer herstel maar vervangende schadevergoeding wordt gevorderd. Het gevolg van die keuze is dat het DRVM c.s. niet meer vrijstaat de schade zelf te herstellen. Nakoming in de vorm van herstel door DVRM c.s. zelf is dus niet meer aan de orde. Bij de begroting van de herstelkosten zal de rechtbank dus uit moeten gaan van de kosten die een derde in redelijkheid in rekening zal brengen voor het herstel van de gebreken. Overigens staat het partijen vrij om alsnog af te spreken dat (een deel van) het herstelwerk door GS Onderhoud wordt gedaan, maar dat is aan partijen.

Het verweer van DRVM dat de bewoners geen onderhoud hebben verricht en/of schadebeperkende maatregelen hebben genomen, slaagt niet. Onder 4.10 heeft de rechtbank overwogen dat DRVM c.s. reeds in oktober 2020 hebben toegezegd het schilderwerk te herstellen. Gelet op die toezegging kunnen zij de bewoners nu niet tegenwerpen dat zij hebben nagelaten om iemand anders het schilderwerk te laten herstellen – en daarmee eventuele verdere schade te voorkomen. Wat betreft het schilderwerk aan de binnenzijde heeft de VvE onbetwist gesteld dat het afbladderen op zeker moment is gestopt. Het achterwege blijven van onderhoud heeft de schade dus niet vergroot.

4.30.

In de akte als bedoeld onder 4.28 mogen DRVM c.s. zich direct uitlaten over de vraag welke ramen en deuren zij hebben (laten) vervangen en welke niet. DRVM c.s. zijn immers alleen aansprakelijk voor het herstel van de
vervangen ramen en deuren (zie hiervoor onder 4.17 tot en met 4.19). DRVM c.s. moeten dit zo concreet mogelijk doen, zo nodig aan de hand van tekeningen en/of foto’s van het gebouw, zodat een en ander door de VvE is te controleren. DRVM c.s. worden verder verzocht in hun akte toe te lichten wat dit volgens hen betekent voor de omvang van de herstelkosten. De VvE zal in haar antwoordakte hierop mogen reageren.

Overige beslissingen

4.31.

De rechtbank houdt alle verdere beslissingen aan.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
17 januari 2024 voor het nemen van een akte uitlaten aan de zijde van DRVM c.s. als bedoeld onder 4.28 en 4.30;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. G.B. Plomp en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.

3655/1876

Voetnoten

1. Zie onder meer Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741, r.o. 3.3.

2. Omdat het voor de rechtbank niet duidelijk is welke ramen en deuren

3. DRVM c.s. hebben opgemerkt dat het rapport van BOOT dateert van drieënhalf jaar na levering. Voor de vaststelling dat de verf al op 21 maart 2020 afbladderde, is het rapport van BOOT echter niet nodig. De rechtbank laat de opmerking van DRVM c.s. daarom rusten.

4. In de leveringsakten wordt verwezen naar het Technisch Programma van Eisen Klusgebouwen (TPEK). Partijen verschillen van mening over de vraag of het TPEK van toepassing is op de koopovereenkomsten. Voor het oordeel van de rechtbank op dit punt maakt het echter geen verschil of het TPEK wel of niet van toepassing is; ook als het TPEK

5. Volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomsten is het peilmoment voor de vraag of een gebrek kenbaar was het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst.

6. En daarmee ook op het verjaringsverweer van DRVM. GS Onderhoud kan zich in de relatie tussen haar en de bewoners echter niet op de verjaringstermijn van artikel 7:23 BW beroepen. GS Onderhoud heeft niet gesteld dat de vordering van DRVM op haar (welke vordering de VvE incasseert) is verjaard. Overigens waren de hiervoor besproken klachten en stuitingshandelingen ook gericht tegen GS Onderhoud en is de gebrekkigheid van het schilderwerk buiten mede erkend door GS Onderhoud. Voor zover verjaring in relatie tot GS Onderhoud een rol zou spelen, is er ook in die relatie gestuit.

7. De rechtbank neemt hier de bedragen excl. btw op omdat uit het overzicht niet direct duidelijk is welk btw-percentage op welke post van toepassing is. In de uiteindelijke begroting zal echter gerekend moeten worden