Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10737113 VV EXPL 23-501
proces-verbaal van de door de kantonrechter op 31 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling
in het kort geding van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
1. [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. J.O. Bohr.
De partijen worden ‘Woonstad’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
De kantonrechter is mr. I.K. Rapmund en de griffier is mr. R.A.M. van der Heijde.
Aanwezig zijn:
- [naam] , bewonersbegeleider projecten, voor Woonstad, met mr. Van der Hoeff,
- [gedaagde 1] , met mr. Bohr.
De mondelinge behandeling van de zaak
Nadat de kantonrechter vaststelt dat iedereen over dezelfde stukken beschikt, wordt de eis vermeld en de redenen voor de eis. Vervolgens wordt de zaak met partijen besproken, waarbij - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende naar voren wordt gebracht. Eerst wordt het woord gegeven aan mr. Bohr, omdat het standpunt van Woonstad al in de dagvaarding is vermeld en daarop nog geen reactie is gekomen.
Mr. Bohr geeft te kennen ook op te treden voor [gedaagde 2] . Hij voert het woord aan de hand van pleitaantekeningen, die als bijlage bij dit proces-verbaal zijn gevoegd. Aan die aantekeningen zijn tevens de producties 1 tot en met 5 gehecht, die al per e-mail zijn toegezonden.
Namens Woonstad wordt naar voren wordt gebracht dat dringende werkzaamheden moeten worden verricht aan de huurwoning waar [gedaagde 1] en haar gezinsleden wonen. Het werk kan niet worden uitgesteld. Het wordt projectmatig verricht, waarbij steeds een aantal woningen wordt gerenoveerd. De bewoners verhuizen voor de tussentijd naar een wisselwoning en keren terug zodra het werk aan hun woning afgerond is. Daarna zijn andere woningen aan de beurt en kunnen de bewoners van die woningen in de vrijgekomen wisselwoningen terecht. Het werkt dus volgordelijk als een soort treintje. Woonstad gebruikt hiervoor een aantal gestoffeerde wisselwoningen. Het kost € 5.000,- à
€ 8.000,- om een woning geschikt te maken als wisselwoning. Naast een wisselwoning biedt Woonstad ook een verhuisvergoeding aan van € 7.156,-, een ongeriefvergoeding van € 750,- en een berging voor de opslag van spullen of € 500,- als vergoeding hiervoor.
Naast funderingsherstel worden de woningen volledig opgeknapt, waarbij indien nodig scheve vloeren ook worden geëgaliseerd. Ook worden de woningen geïsoleerd. Als de huurders na deze renovatie terugkeren in de woning gaat de huur niet omhoog. Vanwege de betere isolatie zal het energieverbruik dan omlaag gaan.
Wat de wisselwoning betreft, is van belang dat vier- en vijfkamerwoningen schaars zijn. Wat het lastiger maakt is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] willen dat zij en de 24-jarige dochter en de 17-jarige zoon van [gedaagde 1] ieder over een eigen slaapkamer beschikken. Daarmee is rekening gehouden bij de aangeboden wisselwoningen. Al die woningen zijn technisch in orde en vergelijkbaar met de woning in de [adres 1] waar zij nu wonen. Het betreft een tijdelijke situatie. Naar verwachting gaat het 12 maanden duren, niet 9 maanden zoals eerder aangekondigd. Woonstad heeft er belang bij dat het werk snel en op tijd wordt afgerond. De start van de sloopwerkzaamheden in de woning begint op 13 december 2023, maar Woonstad moet de woning al eerder beschikbaar hebben in verband met voorbereidende activiteiten, zoals het afkoppelen van installaties van nutsvoorzieningen, asbestonderzoek en daarna de aanvraag van een sloopvergunning, wat tien dagen duurt om die te verkrijgen. Gelet hierop moet Woonstad medio november 2023 de woning beschikbaar hebben. Iedere dag later levert stagnatie op met € 2.700,- per dag aan vertragingsschade tot gevolg. De planning is strak, maar dat is mede gedaan om de overlast voor de huurders te beperken.
Aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn drie geschikte wisselwoningen aangeboden. De woning in de [adres 2] is nog beschikbaar. Deze woning is technisch in orde en gestoffeerd. De woning heeft drie slaapkamers, waarvan één grote waarin Woonstad een tussenwand met een deur kan laten plaatsen, zodat ieder van de gezinsleden dan een eigen slaapkamer heeft. Na plaatsing van die wand zal je wel de ene kamer moeten passeren om in de andere te komen, maar toch levert het meer privacy op en de kinderen hebben er een plek waar zij zouden kunnen studeren. Of zij dat doen is niet bekend. Net als de huidige woning heeft de woning drie woonlagen met inpandige trappen. Omdat te kennen is gegeven dat de trap in deze woning, vanwege de open traptreden, bezwaarlijk is voor [gedaagde 2] in verband met haar duizeligheid, is het aanvullende aanbod gedaan om tevens gebruik te maken van de tweekamerwoning aan de [adres 3] , zonder huurbetaling, maar die optie heeft niet de voorkeur van Woonstad door de extra kosten die dit met zich brengt. Ook is Woonstad bereid de traptreden dicht te maken door er stootborden op aan te laten brengen. Uit de stukken van de neuroloog die in het geding zijn gebracht, blijkt niet dat [gedaagde 2] beperkt is wat betreft traplopen. Er zijn geen klachten bekend over geluidsoverlast van studenten die wonen in de omgeving van de woning. In heel Kralingen wonen veel studenten. De afstand tot de dichtstbijzijnde studentenvereniging is nog geen 500 meter, zowel bij hun huidige woning als bij de wisselwoning in de Aegidiusstraat.
De woning in de Dijkstraat is waarschijnlijk niet meer beschikbaar, want er lopen meer projecten waarvoor wisselwoningen worden ingezet. Ook deze woning was geschikt. Het klopt dat daar nog mutatieonderhoud verricht moest worden toen de bezichtiging was, maar destijds is meegedeeld dat dit nog zou worden gedaan. Het aangevoerde dat de woning niet geschikt zou zijn, is niet realistisch.
De woning in de Speelmanstraat was eveneens geschikt, maar is niet meer beschikbaar.
Aangevoerd wordt dat het woningaanbod pas zes weken geleden is gedaan, maar zo gaat dat bij wisselwoningen. Woonstad probeert zo de overlast en huurderving te beperken. Van Woonstad kan ook niet worden verwacht dat zij een groot aantal ruime woningen vrij houdt voor grote gezinnen. Overigens is al in april 2023 per brief meegedeeld dat de renovatie in oktober van start zou gaan. In juli 2023 is een brief verzonden waarin de datum 26 oktober is genoemd. Woonstad probeert de overgang zo soepel mogelijk te laten verlopen, waarbij een voordeel voor haar huurders is dat zij niet zelf op zoek hoeven naar een andere woning maar woningen krijgen aangeboden. Als je het aanbod afwijst, wordt het krap.
De woning aan de Gerdesiaweg die als mogelijke wisselwoning wordt genoemd, is in juni 2023 al regulier verhuurd. Woonstad heeft die woning niet vijf maanden kunnen vrijhouden om aan te bieden. De woning aan de Koningsmantel waarop gewezen wordt, ligt buiten het projectgebied en betreft een vrije sector woning, met een hoge huur. Die huur moet worden afgetopt, waardoor Woonstad huurinkomsten zou derven. De woning zou ook nog gestoffeerd moeten worden, wat een flinke investering met zich brengt, terwijl een volgend gezin er misschien geen gebruik van wil maken vanwege de ligging. Daarbij komt dat vrije sector woningen beheerd worden door een andere afdeling bij Woonstad. Er gelden andere voorwaarden en criteria voor toewijzing voor. Ook daarom worden deze woningen niet ingezet als wisselwoning.
Van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt voorts naar voren gebracht dat de vergoedingen goed zijn. Van hen kan echter niet gevergd worden dat zij een wisselwoning accepteren die niet passend is om er vervolgens een jaar te moeten gaan wonen. Zij zijn bereid en gereed om te verhuizen, maar wel naar een passende woning. In de woning in de Aegidiusstraat kan de trap dichtgemaakt worden, maar misschien is een valpartij dan nog mogelijk. De traptreden blijven minder breed. Er is een stuk van de neuroloog overgelegd. Gelet daarop is aannemelijk dat de trap gevaarlijk is voor [gedaagde 2] . In het kader van een kort geding kan niet worden verlangd dat dit nader wordt onderbouwd. Ook blijft de hygiëne en het mutatieonderhoud een punt. Daarnaast bevindt zich in één van de kamers een boiler, waardoor die kamer niet geschikt is als slaapkamer. Het eventueel plaatsen van een tussenwand in de grote slaapkamer waardoor twee kamers worden gecreëerd levert nog onvoldoende privacy op, want in die wand komt een deur waardoor om toegang te krijgen tot de ene kamer de andere kamer moet worden gepasseerd.
Om deze redenen is de woning in de Aegidiusstraat niet passend en kan van gedaagden niet worden verwacht dat zij deze woning accepteren. Woonstad heeft meerdere grote woningen in haar bestand, die beschikbaar zijn. Misschien zijn dit duurdere woningen, waarover een andere afdeling gaat, maar dat maakt niet dat het aanbieden van een dergelijke woning ondoenlijk is. Het belang van gedaagden bij passende woonruimte, gezien hun bijzondere gezinssituatie, weegt zwaarder dan het financiële belang van Woonstad om niet een woning aan te bieden waarvan de huur moet worden afgetopt. Mogelijk zijn de woningen genoemd in bijlage 5 al verhuurd, maar wellicht komen binnenkort weer woningen vrij. Van het aantal woningen dat in dit soort gevallen wordt aangeboden, moet 95% passend zijn, maar de resterende 5% geeft ruimte aan Woonstad om hiervan af te wijken. Toewijzing van een vrije sector woning is mogelijk. Gedaagden worden nu gesteld voor de keuze tussen het accepteren van een niet passende woning of op straat komen te staan, wat hen niet is meegedeeld toen de werkzaamheden werden aangekondigd. Ook is pas recentelijk duidelijk geworden dat het een jaar gaat duren.
[gedaagde 2] woont bijna 45 jaar in de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben altijd medewerking verleend aan Woonstad. Woonstad is bij hen thuis geweest en er is herhaaldelijk contact geweest met mevrouw [naam] . Helaas hebben [gedaagde 2] en de kinderen van [gedaagde 2] gezondheidsproblemen. De dochter is 24 jaar en studeert geneeskunde. De zoon is bijna 18 en zit in het laatste jaar van het gymnasium. Het is niet wenselijk dat zij bij elkaar in één kamer slapen. Dat [gedaagde 2] zou kunnen gaan wonen in de woning in de [adres 3] is ook niet wenselijk. [gedaagde 1] is verantwoordelijk voor haar, is alleenstaande moeder en heeft werk. Zij zou elke avond heen en weer moeten gaan tussen de woningen. Daarnaast is bekend dat in de omgeving van de woning in de Aegidiusstraat meer overlast is van studenten dan waar gedaagden nu wonen. Het gaat dus niet om de locatie van en de afstand tot de studentenvereniging, maar om de aanwezigheid van studentenhuizen. Aan de aanwezigheid van studenten kan niets veranderd worden.
Van de zijde van Woonstad wordt voorts naar voren gebracht dat mutatieonderhoud niet nodig is bij de woning in de Aegidiusstraat. Wat bedoeld wordt met de mededeling dat daar sprake is van slechte hygiëne is niet duidelijk, maar het wordt betwist. De woning wordt goed opgeleverd. De trap in de woning is niet gevaarlijk en desnoods kunnen er stootplaten tegen gezet worden als men bang is dat [gedaagde 2] tussen de treden door kan schuiven. De woning heeft drie slaapkamers, de kamer waarin de cv-ketel / boiler staat niet meegerekend. Die kamer is niet geschikt om in te slapen, maar wel om bijvoorbeeld te studeren. Als een tussenwand wordt geplaatst in de grote slaapkamer dan levert dat twee heel behoorlijke kamers op. Het heeft ook niet de voorkeur van Woonstad dat één van de gezinsleden intrekt in de tweekamerwoning in de [adres 3] , maar het is wel een mogelijkheid, ook voor [gedaagde 2] , met enige flexibiliteit. Misschien moeten wat nieuwe spullen worden aangeschaft, maar onder meer daarvoor is de vergoeding bedoeld. De dochter van [gedaagde 1] is 24 jaar en kan daar ook tijdelijk gaan wonen. Er wordt gezegd dat zij hartklachten heeft en dat wonen op haarzelf, vanwege culturele redenen, niet de voorkeur geniet, maar zij staat wel ingeschreven bij Woonnet Rijnmond waaruit de intentie blijkt om elders te gaan wonen.
Woonstad is niet bekend met overlast in de omgeving van de woning in de Aegidiusstraat. De vorige huurder die er heeft gewoond staat bij Woonstad bekend als veelklager, maar heeft daarover nooit geklaagd. Het klopt dat de samenwerking met [gedaagde 1] goed is geweest, maar partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen wat betreft de aangeboden wisselwoningen. Van belang is dat een woning passend is, gelet op het huishouden van de huurder, wat met zich kan brengen dat een huurder concessies moet doen en er tijdelijk op achteruit gaat. Vandaag is hiernaar nog gekeken, maar op dit moment kan geen andere woning worden aangeboden.
De kantonrechter onderbreekt de mondelinge behandeling voor korte duur om partijen in de gelegenheid te stellen de zaak onderling te regelen. Na hervatting delen partijen mee dat zij er samen niet uitgekomen zijn.
Desgevraagd wordt van de zijde van Woonstad verklaard dat de eis wordt gehandhaafd, ook wat betreft het gevorderde onder 3. Wat betreft het gevorderde onder 1 wordt opgemerkt dat de woning in de [adres 1] leeg moet zijn op 15 november 2023 en dus opgeleverd moet worden uiterlijk op 14 november 2023.
De kantonrechter geeft partijen te kennen dat zij overweegt om mondeling uitspraak te doen en onderbreekt de behandeling voor korte duur om zich hierover te beraden. Na hervatting deelt de kantonrechter mee dat zij ter zitting mondeling uitspraak zal doen, omdat de zaak zich hiervoor leent, en dat hiervan proces-verbaal zal worden opgemaakt. Zij overweegt het volgende.
De mondelinge uitspraak
De gronden van de beslissing
Woonstad heeft spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. De eis wordt toegewezen, omdat aannemelijk is dit ook zal worden gedaan in een bodemzaak en de belangen van Woonstad zwaarder wegen dan die van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat betekent dat zij, zoals gevorderd onder 1 en nader toegelicht bij de mondelinge behandeling, ieder afzonderlijk worden veroordeeld om aan Woonstad vanaf 14 november 2023 gelegenheid te geven voor het (laten) uitvoeren van de werkzaamheden in de woning aan de [adres 1] . Ook het gevorderde onder 2 en 3 wordt toegewezen.
Niet is in geschil dat Woonstad dringend renovatiewerkzaamheden moet laten verrichten in de woning in de [adres 1] , die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren, en dat die werkzaamheden niet verricht kunnen worden als zij er woonachtig zijn. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn akkoord gegaan met de uitvoering van de diverse werkzaamheden en de noodzaak van een tijdelijke verhuizing. Op korte termijn moet het werk gaan beginnen. Om dit mogelijk te maken, heeft Woonstad drie wisselwoningen aangeboden in de directe omgeving van het gehuurde. Om hen moverende redenen hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het aanbod niet geaccepteerd, maar die redenen kunnen niet zonder meer tot de conclusie leiden dat de wisselwoningen niet passend zouden zijn. Integendeel, aannemelijk is dat alle drie de woningen passend zijn gelet op de gezinsomvang. Twee van de drie wisselwoningen zijn echter niet meer beschikbaar. De woning in de [adres 2] nog wel.
Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvoeren, wordt de woning in de [adres 2] passend en geschikt geacht voor hen en hun gezinsleden, omdat het een ruime woning is. De woning is dichtbij en vergelijkbaar met hun huidige woning, met drie woonlagen en inpandige trappen alsmede drie slaapkamers en de mogelijkheid om vier slaapkamers te realiseren. De cv / boiler bevindt zich in een aparte kamer. Tevens kan bewerkstelligd worden dat één van de gezinsleden, bijvoorbeeld de dochter van [gedaagde 1] , tijdelijk uitwijkt naar de tweekamerwoning in de [adres 3] voor de duur van de werkzaamheden. Die laatste woning is misschien niet geheel gestoffeerd, maar er hoeft ook geen huur voor te worden betaald en de verhuiskostenvergoeding lijkt toereikend voor eventuele verdere stoffering en meubilering als ervoor gekozen wordt om ook die woning te betrekken. Betrokken wordt ook de schaarste van woningen met een dergelijke grootte als hier aan de orde.
Klaarblijkelijk kunnen [gedaagde 1] en [gedaagde 1] andere passende woonruimte verkrijgen, want zij kunnen tijdelijk wonen in de wisselwoning in de [adres 2] (en in de woning in de [adres 3] ). Eventuele herrie of overlast van omwonenden heeft Woonstad niet in de hand en maakt niet dat de woning niet passend is of het aanbod ervan niet redelijk.
Gelet op het voorgaande wegen de belangen van Woonstad, waaronder die van andere huurders van haar, bij de voortgang van het renovatieproject zwaarder dan de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , verband houdend met hun woonwensen, die tot vertraging hiervan zouden leiden, met hoge kosten tot gevolg voor Woonstad. Daarbij weegt mee dat het project weliswaar enig ongerief tot gevolg heeft, maar er ook toe leidt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er een compleet gerenoveerde woning voor terug krijgen. Over stankoverlast op de locatie van de wisselwoning is niets bekend, maar Woonstad heeft aangegeven dit op te lossen als dit zich voordoet.
Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ongelijk krijgen, moeten zij de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 130,57 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 529,- aan salaris voor de gemachtigde, omdat de zaak gekwalificeerd wordt als een niet zware zaak. Dit is totaal € 787,57. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. Hierover hoeft geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
Zoals verzocht wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, om Woonstad vanaf 14 november 2023 gelegenheid te geven voor het (laten) uitvoeren van alle werkzaamheden aan de woning aan de [adres 1] te Rotterdam, als genoemd in randnummer 13 en productie 2 van de dagvaarding;
en, voor zover zij niet hieraan voldoen,
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, om de woning aan de [adres 1] te Rotterdam, inclusief bijbehorende berging, te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonstad, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen, voor de duur dat en voor zover als dit voor Woonstad en de door haar ingeschakelde derde(n) nodig is om de werkzaamheden als omschreven in randnummer 13 en productie 2 van de dagvaarding te (laten) verrichten, met de machtiging aan Woonstad om deze werkzaamheden uit te voeren;
en, voor beide gevallen,
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 787,57;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit proces-verbaal is op 2 november 2023 opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.
465