ECLI:NL:RBROT:2023:12115

• Datum uitspraak: 22 december 2023
• Publicatiedatum: 21 december 2023
• Zaaknummer: 10516022 CV EXPL 23-14342
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: mr. Spierings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en huurgenot in geschil tussen verhuurder en huurders

In deze zaak heeft Stichting Waterweg Wonen een woning verhuurd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De huurders hebben een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de huurprijs te verlagen, omdat de WTW-installatie niet functioneerde, wat volgens hen leidde tot overlast en een ernstig gebrek. De huurcommissie heeft de huurprijs verlaagd tot 60%, maar Stichting Waterweg Wonen is het niet eens met deze beslissing en heeft de kantonrechter gevraagd om een verklaring voor recht dat er geen ernstig gebrek is en dat de huurprijs op € 763,47 per maand moet worden vastgesteld.

De kantonrechter heeft de zaak op 23 oktober 2023 behandeld. Tijdens deze zitting waren beide partijen vertegenwoordigd door hun gemachtigden. De kantonrechter oordeelde dat de huurprijs niet substantieel was verminderd en dat de huurders geen recht hadden op huurprijsvermindering. De kantonrechter wees de gevorderde verklaring voor recht af, omdat Stichting Waterweg Wonen niet had aangetoond welk belang zij had bij deze verklaring. De kantonrechter concludeerde dat de huurprijs op € 763,47 per maand moest worden vastgesteld, maar dat de huurders geen recht hadden op een tijdelijke huurprijsvermindering.

De kantonrechter oordeelde verder dat de aanwezigheid van zilvervisjes in de woning niet leidde tot huurprijsvermindering, aangezien dit onder de verantwoordelijkheid van de huurders valt. De proceskosten werden toegewezen aan Stichting Waterweg Wonen, die in het gelijk werd gesteld. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de beslissing onmiddellijk moet worden nageleefd, ongeacht eventuele hoger beroep procedures.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10516022 CV EXPL 23-14342

datum uitspraak: 22 december 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Waterweg Wonen ,

vestigingsplaats: Vlaardingen,

eiseres,

gemachtigde: mr. S.F. Dik,

tegen

1. [gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats],

gedaagden,

gemachtigde: mr. P.R. Autar.

De partijen worden hierna ‘Stichting Waterweg Wonen’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 26 april 2023, met bijlagen;
• het antwoord.

1.2.

Op 23 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

• namens Stichting Waterweg Wonen: [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door mr. S.F. Dik;
• [gedaagde 1] en [gedaagde 2], bijgestaan door mr. P.R. Autar.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

Stichting Waterweg Wonen verhuurt een woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een verzoek ingediend bij de huurcommissie tot verlaging van de huurprijs, (onder andere) omdat de WTW-installatie niet werkt. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is daardoor sprake van overlast en een (zeer) ernstig gebrek. De huurcommissie heeft de huurprijs vanaf 1 mei 2022 verlaagd tot 60%. Stichting Waterweg Wonen is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie. Volgens Stichting Waterweg Wonen levert het niet werken van de WTW-installatie geen substantiële aantasting van het huurgenot op. Stichting Waterweg Wonen voert aan dat daarmee geen sprake is van een ernstig gebrek en dat de huurprijs dus ten onrechte door de huurcommissie is verminderd. Stichting Waterweg Wonen eist in deze procedure dan ook een verklaring voor recht dat de woning geen (zeer) ernstig gebrek kent aan de WTW-installatie en dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 763,47 per maand.

Partijen zijn niet gebonden aan uitspraak van de huurcommissie

2.2.

De uitspraak van de huurcommissie vervalt, omdat Stichting Waterweg Wonen op tijd een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie een uitspraak was verzocht. Dit moet namelijk binnen een termijn van acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de huurcommissie (artikel 7:262 BW). In dit geval heeft de huurcommissie haar uitspraak op 27 maart 2023 aan partijen verzonden. De dagvaarding van Stichting Waterweg Wonen is op 26 april 2023 betekend.

Conclusie kantonrechter

2.3.

De kantonrechter wijst de eisen van Stichting Waterweg Wonen deels toe. De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. De huurprijs stelt zij vast op € 763,47 per maand. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Geen belang bij verklaring voor recht

2.4.

Stichting Waterweg Wonen heeft niet gesteld en ook is niet gebleken welk belang zij heeft bij de door haar gevorderde verklaring voor recht. Bij gebrek aan belang wordt deze vordering dan ook afgewezen (artikel 3:303 BW).

Geen tijdelijke vermindering van de huurprijs

2.5.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geen recht op vermindering van de huurprijs, omdat niet is komen vast te staan dat de defecte WTW-installatie het huurgenot substantieel heeft verminderd. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering is niet voldoende dat komt vast te staan dat sprake is (geweest) van een gebrek aan het gehuurde. Het gebrek moet dan ook een vermindering van het huurgenot tot gevolg hebben gehad. Niet iedere vermindering van het huurgenot rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; die aantasting van het huurgenot moet substantieel zijn.

2.6.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat sprake is van een substantiële aantasting van hun woongenot, doordat de defecte WTW-installatie zorgt voor geur- en stankoverlast en voor de aanwezigheid van zeker 20 zilvervisjes. Stichting Waterweg Wonen heeft dit gemotiveerd betwist.

2.7.

Met betrekking tot de stank- en geuroverlast wijst Stichting Waterweg Wonen op het rapport van de inspecteur van de huurcommissie (productie 3 bij dagvaarding). In dat rapport staat duidelijk vermeld dat de WTW-installatie niet goed werkt, maar dat er geen geluid- en/of geuroverlast is geconstateerd die het gevolg is van het niet werken van de installatie. Daarnaast geeft Stichting Waterweg Wonen aan dat de woning over voldoende andere mogelijkheden beschikt om de woning te ventileren.

2.8.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van Stichting Waterweg Wonen, had het op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelegen om hun stelling dat sprake is van geur- en stankoverlast als gevolg van de defecte WTW-installatie te onderbouwen. Dat hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet gedaan. Zij hebben enkel aangevoerd dat Stichting Waterweg Wonen de WTW-installatie heeft vervangen en dat Stichting Waterweg Wonen moet onderbouwen/bewijzen dat geen sprake is van een substantiële verstoring van het huurgenot.

Het feit dat de installatie is vervangen maakt niet dat daarmee vast staat dat er overlast is geweest en het is in deze zaak niet aan Stichting Waterweg Wonen om te onderbouwen en bewijzen, maar aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich op het rechtsgevolg (huurprijsvermindering) voor de door hen gestelde aantasting van het huurgenot.

Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun stelling niet hebben onderbouwd, komt de door hen gestelde overlast niet vast te staan en kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot.

2.9.

De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat er zilvervisjes aanwezig zijn in de woning maakt dit niet anders. Zilvervisjes worden aangemerkt als ongedierte. Het bestrijden van ongedierte valt onder het Besluit kleine herstellingen. Het bestrijden van de zilvervisjes is daarmee de verantwoordelijkheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf en kan niet leiden tot een huurprijsvermindering.

Proceskosten

2.10.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Stichting Waterweg Wonen tot vandaag vast op € 130,57 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 264,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 132,00). Dit is totaal € 522,57. Voor kosten die Stichting Waterweg Wonen maakt na deze uitspraak moet gedaagde ook een bedrag betalen van € 66,00 (1/2 punt x € 132,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. ^[1]

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.11.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt de huurprijs voor de woning aan [adres] vanaf 1 mei 2022 vast op € 763,47 per maand;

3.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van Stichting Waterweg Wonen tot vandaag worden vastgesteld op € 522,57;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

572

Voetnoten

1. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853