Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10517663 CV EXPL 23-14376
datum uitspraak: 15 december 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Maus Beheer B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Vismans Deurwaarders & Incasso,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.
De partijen worden hierna ‘Maus Beheer’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 maart 2023, met bijlagen;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 30 maart 2023 met zaaknummer 10391333 \ CV EXPL 23-7425;
- de verzetdagvaarding van 2 mei 2023;
- het antwoord in verzet, met een bijlage.
1.2.
Op 22 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren [naam01] (beheerder) en [naam02] (beheerder) namens Maus Beheer aanwezig, bijgestaan door [naam03] namens de gemachtigde van Maus Beheer. Verder was [gedaagde01] aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde.
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak verwezen naar een rolzitting, om Maus Beheer in de gelegenheid te stellen om de toepasselijke algemene huurvoorwaarden in het geding te brengen. Dat heeft Maus Beheer gedaan.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurde een woning van Maus Beheer. In het verstekvonnis van deze rechtbank van 30 maart 2023 met zaaknummer 10391333 \ CV EXPL 23-7425 is – overeenkomstig de eis van Maus Beheer – (1) de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, (2) [gedaagde01] veroordeeld om de woning te ontruimen en (3) [gedaagde01] veroordeeld om € 4.081,63 aan huurachterstand berekend tot en met de maand maart 2023, rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en een gebruiksvergoeding aan Maus Beheer te betalen. [gedaagde01] is het niet eens met het verstekvonnis en daarom komt zij daar in deze zaak tegen in verzet. Volgens [gedaagde01] is de huurachterstand inmiddels ingelopen en daarnaast zijn er omstandigheden waardoor de huurovereenkomst niet had moeten worden ontbonden. In deze zaak eist [gedaagde01] dan ook dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de eis van Maus Beheer alsnog wordt afgewezen.
Oneerlijke bepalingen
2.2.
Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen die toewijzing van de eis in de weg staan. De kantonrechter heeft dit gecontroleerd en hiervan is geen sprake.
De huurachterstand bedraagt € 2.771,15 berekend tot en met de maand november 2023
2.3.
Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen het erover eens geworden dat de huurachterstand € 2.771,15 berekend tot en met de maand november 2023 bedraagt. Daarom wordt [gedaagde01] onder de beslissing veroordeeld om dit bedrag aan Maus Beheer te betalen.
Ontbinding van de huurovereenkomst is niet gerechtvaardigd
2.4.
Hoewel iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde01] aan Maus Beheer de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] door het laten ontstaan van een huurachterstand van ruim vier maanden huur tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, [1] is de kantonrechter van oordeel dat er in deze zaak omstandigheden zijn die tot de conclusie moeten leiden dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst dus niet en [gedaagde01] wordt ook niet veroordeeld om de woning te ontruimen.
2.5.
Daarvoor is in de eerste plaats van belang dat op dit moment vier minderjarige kinderen met [gedaagde01] in de woning wonen. De belangen van die kinderen vormen een eerste overweging bij alle maatregelen die de kinderen betreffen [2] en het is niet in het belang van de kinderen om de woning te moeten verlaten. [gedaagde01] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk onweersproken gezegd dat zij en haar kinderen hun leven opnieuw hebben opgebouwd in de woning en dat het daarom verschrikkelijk zou zijn als zij de woning zouden moeten verlaten. Verder is van belang dat Maus Beheer de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde01] niet bij de gemeente heeft gemeld, terwijl zij dat wel had moeten doen. [3] Anders dan Maus Beheer tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, kan er – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet zondermeer van worden uitgegaan dat de deurwaarder dezelfde “service” aan [gedaagde01] heeft verleend om haar betalingsachterstand te beëindigen en in de toekomst een betalingsachterstand te voorkomen als dat de gemeente dat na een melding zou hebben gedaan. Het enkele afspreken van een betalingsregeling en [gedaagde01] aansporen om die regeling na te komen, is onvoldoende. Tot slot is van belang dat de huurachterstand sinds het uitbrengen van de dagvaarding is ingelopen van € 3.499,25 tot € 2.771,15. De lopende huur wordt op dit moment betaald en de huurachterstand loopt daardoor niet verder op.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten
2.6.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [gedaagde01] betwist namelijk dat zij een zogenaamde veertiendagenbrief heeft ontvangen en Maus Beheer heeft vervolgens niet nader (met stukken) onderbouwd dat [gedaagde01] wel degelijk een veertiendagenbrief heeft ontvangen, bijvoorbeeld door een afschrift van een aangetekend verstuurde veertiendagenbrief in het geding te brengen. In zo’n geval kan Maus Beheer geen aanspraak maken op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [4]
De wettelijke rente
2.7.
De wettelijke rente – waaronder een bedrag van € 74,75 berekend tot 3 maart 2023 – wordt toegewezen zoals onder de beslissing staat vermeld, omdat Maus Beheer genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist.
Het verstekvonnis wordt vernietigd
2.8.
Gelet op het voorgaande wordt het verstekvonnis vernietigd en wordt beslist zoals hierna onder de beslissing staat vermeld.
[gedaagde01] moet de proceskosten van Maus Beheer betalen
2.9.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Maus Beheer tot vandaag vast op € 128,30 aan dagvaardingskosten, € 487,00 aan griffierecht en € 464,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten × € 232,00). Dit is in totaal € 1.079,30. Voor kosten die Maus Beheer maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 116,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [5] De wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
vernietigt het op 30 maart 2023 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10391333 \ CV EXPL 23-7425;
3.2.
veroordeelt Maus Beheer om aan [gedaagde01] te betalen € 2.845,90 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 1 maart 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Maus Beheer tot vandaag worden vastgesteld op € 1.079,30 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
38671