Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10463743 CV EXPL 23-11300
datum uitspraak: 24 november 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 14 april 2023 met bijlagen;
- het antwoord met bijlagen.
1.2.
Op 26 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met namens Hef Wonen [naam01] en mr. Lichtenveldt, [gedaagde01] en mr. De Kok.
2.De beoordeling
Wat is er gebeurd?
2.1.
Hef Wonen heeft de huurovereenkomst voor de woning aan [adres01] in ( [postcode01] ) [woonplaats01] buitengerechtelijk ontbonden in een brief van 3 februari 2023. De reden is dat de burgemeester op die datum de woning voor drie maanden heeft gesloten op basis van artikel 13b van de Opiumwet. In de woning is namelijk op 13 december 2022 een handelshoeveelheid verdovende middelen, een wapen, munitie, een geldtelmachine en bundels papiergeld aangetroffen. De politie heeft [gedaagde01] toen niet aangetroffen in de woning, wel iemand anders. Die persoon is niet ingeschreven in de Basis Registratie Personen en heeft geen vaste woon- of verblijfplaats. Van [gedaagde01] was op dat moment ook geen (andere) woon- of verblijfplaats bekend, zo blijkt uit de bestuurlijke rapportage.
Wat wil eiser?
2.2.
Hef Wonen eist:
- dat voor recht wordt verklaard dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden of – als dat niet toewijsbaar is – dat de rechter de huurovereenkomst alsnog ontbindt;
- dat [gedaagde01] wordt veroordeeld de woning te ontruimen binnen drie dagen na het betekenen van het vonnis of binnen drie dagen na het opheffen van de burgemeesterssluiting;
- dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om € 608,28 per maand te betalen aan Hef Wonen als schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 7:225 BW voor de periode na het ontbinden van de huurovereenkomst tot en met de datum waarop Hef Wonen weer de beschikking heeft over de woning, dat bedrag te vermeerderen met de jaarlijkse indexering en met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand totdat is betaald, een ingegane maand te rekenen voor een volle maand;
- dat [gedaagde01] wordt veroordeeld in de proceskosten.
2.3.
Hef Wonen vindt dat ze bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat de burgemeester de woning heeft gesloten op basis van artikel 13b van de Opiumwet (artikel 7:231 lid 2 BW). De verhuurder is van mening dat het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat ze gebruik heeft gemaakt van die bevoegdheid vanwege haar zerotolerancebeleid. Als het oordeel is dat Hef Wonen de bevoegdheid niet mocht uitoefenen, dan vindt ze dat de huurovereenkomst alsnog moet worden ontbonden vanwege tekortkomingen van [gedaagde01] . Hef Wonen vindt dat [gedaagde01] zich niet als goed huurder heeft gedragen vanwege de aanwezigheid van o.a. de drugs, een wapen en munitie en door de woning niet conform de bestemming te gebruiken. Ook heeft [gedaagde01] overlast aan anderen bezorgd of in ieder geval het risico op overlast en gewelddadige incidenten in het leven geroepen. Daarnaast heeft [gedaagde01] geen hoofdverblijf in de woning gehouden, heeft hij de woning onderverhuurd of in gebruik gegeven aan een derde en geen toezicht gehouden tijdens zijn afwezigheid.
Wat wil gedaagde?
2.4.
[gedaagde01] wil dat de eis van Hef Wonen wordt afgewezen. Hij vindt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, omdat het besluit van de burgemeester in zijn visie geen stand zal houden en hij een zwaarwegend belang heeft bij het behouden van de woning. Voor zover wordt toegekomen aan het beoordelen van de gestelde tekortkomingen, vindt [gedaagde01] dat die genuanceerd moeten worden: hij was vanwege familieomstandigheden een tijdje in het buitenland en een derde heeft zich wederrechtelijk toegang tot de woning verschaft. [gedaagde01] wist dus niks van de harddrugs in de woning. Dat er overlast is geweest van de situatie in de woning blijkt nergens uit. De belangenafweging tussen de belangen van de huurder en de verhuurder moet in het voordeel van [gedaagde01] uitvallen.
Wat vindt de rechter?
2.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde01] de woning moet ontruimen en verlaten. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
2.6.
Hef Wonen heeft als verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als de woning is gesloten door de burgemeester op basis van artikel 13b van de Opiumwet, zoals in deze zaak is gebeurd. Dat volgt uit artikel 7:231 lid 2 BW. Het is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten, omdat de bevoegdheid ontstaat door het sluiten van de woning op basis van artikel 13b van de Opiumwet. Gelet op het verweer, moet de kantonrechter toetsen of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Hef Wonen gebruik heeft gemaakt van die bevoegdheid (artikel 6:248 lid 2 BW). De kantonrechter moet terughoudend zijn in die toetsing en alle omstandigheden van deze concrete zaak betrekken, waaronder de belangen van de partijen.
2.7.
Hoewel [gedaagde01] eerst heeft aangevoerd dat hij bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van de burgemeester en dat het besluit geen stand zal houden, is tijdens de mondelinge behandeling door Hef Wonen naar voren gebracht dat het besluit inmiddels onherroepelijk is en [gedaagde01] heeft dat niet betwist. De kantonrechter gaat daarom ervan uit dat het besluit onherroepelijk is en gaat niet meer in op dit deel van het verweer.
2.8.
In de beoordeling wordt betrokken wat is aangetroffen in de woning. Blijkens de bestuurlijke rapportage is dat zo’n 65 kilo cocaïne, zo’n 16 kilo cannabis, een geladen vuurwapen, munitie, een geldtelmachine en bundels papiergeld. Tijdens de politie-inval is [gedaagde01] niet aangetroffen, wel iemand anders zonder bekende woon- of verblijfplaats. [gedaagde01] was ten tijde van de politie-inval naar zijn zeggen al enige tijd in het buitenland en had geen wetenschap van de drugs in de woning, omdat een derde heeft ingebroken. Hij heeft toegelicht dat hij in april 2022 halsoverkop naar het buitenland is gegaan in verband met nieuws over een ziek familielid, dat zijn verblijf in het buitenland onverwacht langer duurde vanwege het verloop van dat ziekteproces, vanwege een ander ziek familielid en vanwege een verlopen paspoort. Volgens [gedaagde01] is hij in januari 2023 via via op de hoogte geraakt dat politie in december 2022 in de woning is geweest en is hij twee weken later afgereisd naar Nederland om zich te melden bij de politie.
Het voorgaande betekent dat ten tijde van de politie-inval in december 2022 [gedaagde01] al zo’n acht maanden niet meer in de woning was geweest en de woning al die tijd zonder toezicht heeft achtergelaten. Ook dat wordt in de beoordeling meegewogen. [gedaagde01] heeft tijdens de mondelinge behandeling wel gezegd dat hij een bekende die in april 2022 bij hem logeerde voor zijn vertrek naar het buitenland een sleutel van de brievenbus had gegeven voor de post, maar dat betekent niet dat die persoon daadwerkelijk toezicht kon houden en heeft gehouden op de woning aangezien die persoon volgens [gedaagde01] de woning niet in kon. Bovendien zegt [gedaagde01] zelf dat hij helemaal niets heeft vernomen van die persoon tot januari 2023 en dus dat er geen contact tussen hen is geweest over de woning. Dat [gedaagde01] door de officier van justitie is bericht dat hij ten onrechte is aangemerkt als verdachte heeft weinig betekenis voor zijn civielrechtelijke verplichtingen als huurder. Door de woning zo’n lange tijd onbewoond en zonder toezicht te laten heeft [gedaagde01] het risico genomen dat derden misbruik konden maken van de woning met alle gevolgen van dien. Daarin is [gedaagde01] nalatig geweest. Bovendien had het op de weg van [gedaagde01] gelegen om Hef Wonen op een gegeven moment op de hoogte te stellen dat hij onvoorzien langdurig in het buitenland verbleef, maar ook dat heeft hij niet gedaan.
2.9.
Hef Wonen moet als sociale woningbouwcorporatie bijdragen aan de leefbaarheid van de wijk en heeft belang bij het streng optreden tegen overtredingen van de Opiumwet. Ze voert een zogenoemd zerotolerancebeleid als het gaat om de aanwezigheid van drugs in haar woningen. Hef Wonen heeft groot belang bij het strikt handhaven van dat beleid om te voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor criminele activiteiten.
2.10.
[gedaagde01] heeft een evident en groot belang bij het behoud van de woonruimte. De omstandigheid dat [gedaagde01] de huur sinds 2010 altijd heeft betaald en zich als goed huurder heeft gedragen is geen bijzondere omstandigheid, aangezien dat een verplichting is die uit de huurovereenkomst en/of wet voortvloeit. Dat [gedaagde01] vanwege zijn beperkte financiële middelen aangewezen zal zijn op de nachtopvang en de komende vijf jaar geen sociale huurwoning zal kunnen vinden in regio Rotterdam is ingrijpend, maar die omstandigheden maken niet dat Hef Wonen de bevoegdheid tot buitengerechtelijk ontbinden niet had mogen uitoefenen. Of Hef Wonen een minder ingrijpende maatregel had kunnen treffen is wel gesteld door [gedaagde01] , maar niet geconcretiseerd. Dat er na de politie-inval in december 2022 geen incidenten meer zijn geweest, maakt niet ongedaan dat die er wél is geweest en dat er grote hoeveelheden drugs zijn aangetroffen in de woning doordat [gedaagde01] de woning negen maanden onbewoond en zonder toezicht heeft achtergelaten.
2.11.
In voornoemde omstandigheden kan niet worden gezegd dat het uitoefenen van de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter verwerpt het verweer, wijst de geëiste ontruiming toe en stelt de termijn voor het ontruimen en verlaten van de woning op veertien dagen na het betekenen van het vonnis, in plaats van de geëiste drie dagen.
2.12.
De kantonrechter wijst de geëiste verklaring voor recht af, aangezien de ontruiming wordt toegewezen en Hef Wonen geen ander belang bij die eis heeft gesteld.
2.13.
De eis over het betalen van een bedrag gelijk aan de huur wordt toegewezen tot de dag van ontruiming, omdat voor een vergoeding na de dag van de ontruiming geen grondslag is gesteld. De rente wordt afgewezen omdat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde01] in verzuim is of zal zijn.
2.14.
[gedaagde01] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Hef Wonen tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,00). Dit is totaal € 655,86. Voor kosten die Hef Wonen maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,00) Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [1]
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om de woonruimte aan [adres01] in ( [postcode01] ) [plaats01] binnen veertien dagen na het betekenen van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Hef Wonen en door afgifte van de sleutels aan Hef Wonen ter beschikking te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] tot betaling aan Hef Wonen van de schadevergoeding ex artikel 7:225 BW gelijk aan de maandelijks verschuldigde huurprijs van € 608,28 voor de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de datum waarop Hef Wonen de beschikking over de woning heeft, te vermeerderen met de jaarlijkse indexering per 1 juli van ieder jaar;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen tot vandaag worden vastgesteld op € 655,86;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
34286