ECLI:NL:RBROT:2023:11130

• Datum uitspraak: 17 november 2023
• Publicatiedatum: 29 november 2023
• Zaaknummer: 10592200
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Woningruil en zwaarwichtig belang bij huurdersverzoek

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 17 november 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een huurder, aangeduid als [eiser], en de Stichting Woonstad Rotterdam, de verhuurder. [eiser] heeft sinds 26 maart 2019 een woning gehuurd van Woonstad en heeft in augustus 2022 verzocht om toestemming voor woningruil met [persoon A], die in Weert woont. Woonstad heeft dit verzoek afgewezen, waarop [eiser] een rechterlijke machtiging heeft gevraagd om [persoon A] als huurder in zijn plaats te stellen. De kantonrechter heeft de eis van [eiser] toegewezen, omdat hij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. Dit belang is onderbouwd door de persoonlijke omstandigheden van [eiser], die als jonge vluchteling in Nederland woont en zich eenzaam voelt in Rotterdam, terwijl zijn enige familie in Weert woont.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [persoon A] financieel in staat is om de huur van de woning te betalen, aangezien de huurprijs relatief laag is en [persoon A] geen huurschuld heeft. Woonstad had twijfels over de financiële draagkracht van [persoon A], maar de kantonrechter oordeelde dat de door Woonstad aangevoerde bezwaren niet voldoende waren om te concluderen dat [persoon A] niet in staat zou zijn om de huur te betalen.

Daarnaast heeft de kantonrechter de argumenten van Woonstad over de status van de woning als jongerenwoning niet zwaarwegend genoeg bevonden. Woonstad had geen bewijs geleverd dat de woning als jongerenwoning was aangemerkt, en bovendien was de huurovereenkomst van [eiser] niet onderworpen aan een jongerenclausule. De kantonrechter heeft de proceskosten aan Woonstad opgelegd, omdat deze in het ongelijk is gesteld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10592200 CV EXPL 23-18915

datum uitspraak: 17 november 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. J. van Egmond,

tegen

Stichting Woonstad Rotterdam ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘Woonstad’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 23 juni 2023, met bijlagen;
• de conclusie van antwoord.

1.2.

Op 26 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met [eiser] , zijn gemachtigde en mr. K. Jaspers (namens Woonstad) besproken.

2. De beoordeling

Samenvatting en conclusie

2.1.

[eiser] , op dit moment 23 jaar oud, huurt vanaf 26 maart 2019 van Woonstad de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). In augustus 2022 heeft [eiser] aan Woonstad gevraagd of hij van woning mocht ruilen met [persoon A] (hierna: [persoon A] ), die op dit moment 25 jaar oud is en woont in Weert. Woonstad heeft dat verzoek afgewezen. In deze procedure eist [eiser] een rechterlijke machtiging om [persoon A] als huurder in zijn plaats te stellen. De kantonrechter wijst de eis toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.

[eiser] heeft een zwaarwichtig belang bij de woningruil

2.2.

Artikel 7:270 BW regelt de vereisten voor een woningruil. De eerste eis is dat [eiser] een zwaarwichtig belang heeft. Dat is het geval. [eiser] is op jonge leeftijd gevlucht naar Nederland, met alle (psychische) gevolgen van dien. Zijn enige familie in Nederland (een oom en tante) wonen in Weert en hij voelt zich eenzaam in Rotterdam. Weliswaar twijfelt Woonstad of [eiser] daadwerkelijk gebaat is bij een verhuizing, maar uiteindelijk kan [eiser] dat zelf (in overleg met zijn psycholoog) het beste beoordelen. De kantonrechter kan zich in ieder geval goed voorstellen dat [eiser] de behoefte voelt om dichterbij zijn oom en tante te wonen en aldaar zijn leven (verder) op te bouwen. Vaststaat verder dat de verhuurder van [persoon A] wil meewerken aan de woningruil en dat de normale wachttijd voor een woning in Weert erg lang is (volgens [eiser] tien tot veertien jaar). Daarom heeft [eiser] een zwaarwichtig belang bij zijn eis.

[persoon A] biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg

2.3.

De volgende voorwaarde is kort gezegd dat [persoon A] de huurprijs van de woning moet kunnen betalen. Ook dat staat voldoende vast. De huurprijs van de woning bedraagt € 410,45 per maand. Dat is (relatief gezien) een lage huurprijs. [eiser] heeft een verhuurdersverklaring van Stichting Wonen Limburg (de huidige verhuurder van [persoon A] ) overgelegd waaruit volgt dat de huidige huur van [persoon A] € 672,30 bedraagt (dus ruim € 250,- per maand hoger) en dat [persoon A] geen huurschuld heeft (gehad). [eiser] heeft daarnaast stukken overgelegd waaruit blijkt dat [persoon A] een bijstandsuitkering ontvangt. Bovendien heeft Woonstad bij de afwijzing van het verzoek niet het gebrek aan financiële draagkracht van [persoon A] als reden opgegeven. Tegen deze achtergrond is de enkele stelling van Woonstad dat niet is gebleken dat [persoon A] de huur ook telkens op tijd betaalt, onvoldoende om te concluderen dat [persoon A] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

De overige omstandigheden van het geval maken de uitkomst niet anders

2.4.

De rechter moet bij zijn beslissing alle omstandigheden van het geval meewegen. Woonstad vindt dat haar belang zwaarder weegt, omdat de woning is aangemerkt als een jongerenwoning (voor jongeren tussen de 18 en 22 jaar) en [persoon A] buiten die leeftijdscategorie valt. De kantonrechter vindt deze omstandigheid niet zwaarwegend genoeg. In de eerste plaats blijkt nergens uit dat de woning een jongerenwoning is. Volgens Woonstad is de woning als zodanig intern gelabeld, maar daarvan heeft zij geen onderbouwing overgelegd. Bovendien is de woning gelegen in een complex waarvan [eiser] onweersproken heeft gesteld dat er vooral gezinnen wonen en dat hij de enige jongere is. Nog los daarvan is een belangrijke omstandigheid dat de woning niet als een jongerenwoning aan [eiser] is verhuurd. [eiser] is in maart 2019 op basis van een huurzorgovereenkomst in de woning gaan wonen, omdat hij door zijn psychische problematiek niet zelfstandig kon wonen. Na een jaar is de huurzorgovereenkomst omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zonder “jongerenclausule” (artikel 7:274c lid 3 BW). [eiser] kon dus niet weten dat zijn woning een jongerenwoning is zoals Woonstad betoogd heeft. Daar komt bij dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld dat hij voorafgaand aan zijn woningruilverzoek met Woonstad heeft gebeld over de voorwaarden en dat op dat moment niet door Woonstad is gezegd dat de nieuwe huurder in een bepaalde leeftijdscategorie moest vallen. Die eis heeft Woonstad pas gesteld toen [persoon A] door [eiser] werd voorgedragen. Woonstad wijst er verder nog op dat de woning voor onbepaalde tijd uit de al zeer schaarse woningvoorraad verdwijnt, maar dat heeft Woonstad zelf bewerkstelligt door in de huurovereenkomst met [eiser] - om wat voor reden dan ook - geen jongerenclausule op te nemen. Dat kan [eiser] niet worden tegengeworpen.

2.5.

De kantonrechter wenst nog wel te benadrukken dat [persoon A] niet op de zitting is verschenen, zodat hij bij het oordeel alleen heeft kunnen afgaan op de hiervoor genoemde verklaring van [persoon A] (2.3). Dit is ook ter zitting met [eiser] besproken en hij heeft verklaard er zeker van te zijn dat [persoon A] nog steeds naar Rotterdam wil verhuizen.

Proceskosten

2.6.

Woonstad krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser] tot vandaag vast op € 86,- aan griffierecht en € 464,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 232,-). Dit is totaal € 550,-. Voor kosten die [eiser] maakt na deze uitspraak moet Woonstad ook een bedrag betalen van € 116,- (1/2 punt x € 232,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. ^[1]

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.7.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

machtigt [eiser] om de heer [persoon A] als huurder in zijn plaats te stellen;

3.2.

veroordeelt Woonstad in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot vandaag worden vastgesteld op € 550,-, welk bedrag rechtstreeks aan de gemachtigde van [eiser] moet worden betaald;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

49039

Voetnoten

1. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853