Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/4834
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaatsnaam] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 6 september 2022.
1.1.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2022, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 498.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 oktober 2023 op zitting behandeld. Namens eiser is verschenen [naam 3] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
3. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde € 472.000,- zijn. Het is niet inzichtelijk hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft een bolletjesgrafiek overgelegd voor de woning en voor ieder van de vergelijkingsobjecten. Deze grafieken zijn onderling verschillend, terwijl het dezelfde waardepeildatum en periode betreft. De toegepaste grondstaffel is onjuist. De waarde van de objectonderdelen is niet inzichtelijk. [adres 2] en [adres 3] zijn niet op de openbare markt aangeboden. De vergelijkingsobjecten liggen in andere kernen en de heffingsambtenaar heeft hiermee geen rekening gehouden. [adres 4] heeft in het taxatieverslag van dit object hogere wegingsfactoren dan in de matrix van de woning. [adres 5] beschikt over veel meer grond en omdat de grondstaffel niet klopt, werkt dit door in de waardering. De liggingsfactor van [adres 6] zou op een vier moeten worden bepaald en de voorzieningenfactor op een drie.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding (Kamerstukken
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, bouwjaar, woonoppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
4.3.
Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Bij de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het gehanteerde indexeringspercentage blijkt uit de bijlage bij het taxatierapport, waarin een zogenoemde bolletjesgrafiek is opgenomen met de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in Molenlanden per kwartaal. Nu eiser de hoogte van het indexeringspercentage niet met concrete gegevens heeft betwist, heeft de heffingsambtenaar dat percentage met het overleggen van de bolletjesgrafiek voldoende toegelicht (zie het arrest van het gerechtshof Den Haag van 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752). De heffingsambtenaar heeft kennelijk gemakshalve voor ieder vergelijkingsobject het volledige taxatieverslag overgelegd, waarin de WOZ-waarde van het vergelijkingsobject is toegelicht, inclusief het daarbij toegepaste indexeringspercentage. Dat de bolletjesgrafieken van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van die van de woning enigszins afwijkende gegevens bevatten, doet niet ter zake, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning niet het indexeringspercentage van de vergelijkingsobjecten gebruikt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat het taxatiesysteem de gegevens voortdurend aanpast op basis van nieuwe informatie, zoals de inlichtingenformulieren van kopers die de heffingsambtenaar soms pas ruim na de verkoopdatum ontvangt, waardoor kleine verschillen in de bolletjesgrafieken kunnen ontstaan.
Niet is gebleken dat de toegepaste grondstaffel onjuist is. Dat de vergelijkingsobjecten (deels) zijn gelegen in andere dorpskernen dan de woning, is daarvoor op zichzelf onvoldoende. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar bovendien toegelicht dat de gemeente Molenlanden uit een twintigtal dorpskernen bestaat, die niet allemaal dezelfde grondwaardes hebben en daarom juist vergelijkingsobjecten zijn gekozen waarop wel dezelfde grondstaffel van toepassing is als op de woning.
De waardes van de objectonderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten blijken uit de beroepenmatrix. De heffingsambtenaar heeft [adres 2] en [adres 3] in beroep niet meer als vergelijkingsobject gebruikt. Uit de beroepenmatrix volgt dat de grondoppervlakte van [adres 5] is verdisconteerd bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft op de zitting voldoende toegelicht dat de voorzieningen van de dorpskernen vergelijkbaar zijn en dat de KOUDV-factoren van [adres 4] zijn bepaald op grond van een analyse door de heffingsambtenaar zelf. De heffingsambtenaar was niet verplicht de eerder vastgestelde KOUDV-factoren van dat object over te nemen. Eiser heeft de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde KOUDV-factoren voor [adres 4] verder niet betwist. Uit de informatie over de vergelijkingsobjecten in de beroepenmatrix volgt niet dat de heffingsambtenaar deze objecten niet of anders had moeten betrekken bij de waardebepaling. De ligging van [adres 6] aan het water en de foto’s van de voorzieningen van dat object geven onvoldoende aanleiding voor een andere conclusie.
De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.