Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10713090 VV EXPL 23-473
datum uitspraak: 2 november 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres], die handelt onder de naam [handelsnaam 1] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J. Wagenmakers,
tegen
[gedaagde], die handelt onder de naam [handelsnaam 2] en [handelsnaam 3] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.N. Vethanayagam.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 9 oktober 2023, met bijlagen;
- de brief van 16 oktober 2023 van [eiseres] , met bijlagen;
- de brief van 17 oktober 2023 van [gedaagde] , met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
1.2.
Op 19 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [eiseres] met haar gemachtigde
- [gedaagde] met zijn echtgenote, dochter en gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
Op 17 april 2023 heeft [gedaagde] aan [eiseres] de horecaonderneming [naam onderneming] aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de onderneming) verkocht. Hiervoor hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. De koopovereenkomst is tot stand gekomen via bemiddeling van Horecamakelaardij Knook en Verbaas (hierna: de verkoopmakelaar).
2.2.
De onderneming is op 24 juli 2023 aan [eiseres] geleverd. Bij die levering was de verkoopmakelaar niet aanwezig. Voor de levering hebben partijen een leveringsovereenkomst gesloten. In die leveringsovereenkomst staat – voor zover in deze procedure van belang – het volgende:
“(…)
Op heden heeft koper de bij deze overeenkomst gekochte roerende zaken zoals vastgelegd in de inventarisatielijst, volledig en in goede orde bevonden en kan zich later niet op onvolkomenheden beroepen. Deze inventarisatielijst bestaat uit 1 bladzijde.
Verkoper verklaart dat alles in werkzame staat verkeert en dat koper op normale wijze met de huidige inventaris de zaak kan exploiteren zoals ook de verkoper zelf geëxploiteerd heeft.
(…)”
2.3.
Een dag na de levering, op 25 juli 2023, heeft [eiseres] per e-mail aan de verkoopmakelaar laten weten dat het pand niet volledig volgens de afspraken is opgeleverd. Zo deelt [eiseres] onder meer mee dat er muizenkeutels zijn geconstateerd op meerdere plekken in het pand, de binnenkant van de afzuigkap niet is schoongemaakt en meerdere plekken in de keuken bekleed zijn met een gele vetlaag.
2.4.
Naar aanleiding van de e-mail van [eiseres] heeft de verkoopmakelaar contact opgenomen met [gedaagde] en voorgesteld om op donderdag 27 juli 2023 om 13:00 uur met elkaar in het pand af te spreken om te bekijken of partijen tot een oplossing kunnen komen.
2.5.
Op 27 juli 2023 hebben partijen samen met de verkoopmakelaar een gesprek gevoerd in het pand. Tijdens dat gesprek hebben partijen afspraken met elkaar gemaakt. Die afspraken heeft de verkoopmakelaar per e-mail van 27 juli 2023 aan partijen gestuurd. In die e-mail staat – voor zover in deze procedure van belang – het volgende:
“(…)
Muizenplaag:
[persoon A] gaat Rentokil bellen en een afspraak maken met hun om de locatie te laten bekijken en kijken waar de muizen vandaan komen en wat de oplossing is om het probleem op te lossen.
[persoon A] zal dan een offerte krijgen en deze bevestigen daar wat nodig is om de muizenplaag op telossen.
Dan zal zij zelf de verdere afspraken moeten maken met de mensen van Rentokil hoe het verder aan te vangen etc.
De rekening dient op [handelsnaam 2] opgemaakt te worden en naar het mail adres van [voornaam gedaagde] : [naam e-mailadres] te worden gestuurd, hij zal deze dan per omgaande dienen te voldoen.
Dan als Rentokil met [persoon A] een verder contract aangaat om zo de bekende muizenplaag de in veel restaurants aanwezig is te voorkomen zal zij nadat dit opgelost is zelf met Rentokil een contract moeten bespreken om zo een regelmatige check te krijgen.
Afzuiging:
Afgesproken is omdat als je de RVS platen va de afzuigkap weghaal er een dikke vetlaag aan de binnenkant van de afzuigkap zit, deze had schoon opgeleverd moeten worden door [voornaam gedaagde] .
De afspraak is nu dat [voornaam gedaagde] a.s. zondag zorgt dat er een stoomapparaat aanwezig is in het pand zodat de vrouw van [voornaam gedaagde] en [persoon A] en waarschijnlijk ook de schoonzoon van [voornaam gedaagde] de
binnenkant van de afzuigkap kunnen schoonmaken en daarbij ook direct de aangekoekte
vetlaag achter de apparaten kunnen weghalen en schoonmaken.
(…)”
2.6.
Op 30 juli 2023 zijn partijen naar het pand gegaan. [gedaagde] heeft daar met zijn familie schoonmaakwerkzaamheden aan de afzuigkap en de aangekoekte vetlaag achter de apparaten verricht. [eiseres] was daarbij aanwezig.
2.7.
Voor het bestrijden van de muizenplaag heeft [eiseres] een offerte bij Rentokil aangevraagd. In de offerteaanvraag van 1 augustus 2023 staat vermeld dat onder meer dat Rentokil adviseert om zo spoedig mogelijk een vangactie uit te voeren. De kosten hiervoor bedragen € 937,00 (excl. btw).
2.8.
Op 17 augustus 2023 heeft Rentokil op verzoek van [eiseres] een offerteaanvraag naar [eiseres] gestuurd voor de reiniging van de vet-afzuigkanalen. In de offerteaanvraag staat – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
Uw situatie:
Tijdens onze inspecties is geconstateerd dat de binnenzijde van de vetafzuigsystemen ernstig vervuild zijn. Kans op branddoorslag is daarom ook zeer aanwezig.
De aangetroffen vervuiling in de systemen vanuit de afzuigkap levert een groot risico ten aanzien van de brandveiligheid. Tevens zal het rendement van uw afzuigsystemen verminderd zijn, waardoor er minder afzuigcapaciteit beschikbaar is. Hierdoor kunnen vervelende lucht vormingen achter blijven in de ruimtes van het restaurant en omgeving.
Ons advies:
Op basis van onze inspectie adviseren wij u het gehele systeem te laten reinigen en desinfecteren door onze specialisten van Rentokil Specialist Hygiëne. (…)”
De prijs voor de eenmalige service behandeling bedraagt: € 2.950,00 exclusief BTW. (…)”
2.9.
Op 23 augustus 2023 heeft Rentokil op verzoek van [eiseres] aan [eiseres] een offerteaanvraag voor een dieptereiniging gestuurd. De prijs voor de dieptereiniging is € 7.990,00 (excl. btw).
2.10.
Bij brief van 24 augustus 2023 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de kosten voor de reiniging van de vet-afzuigkanalen (zie onder 2.8) en de kosten voor de dieptereiniging (zie onder 2.9).
2.11.
Bij brief van 14 september 2023 heeft (de gemachtigde van [gedaagde] ) aan [eiseres] laten weten dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de door [eiseres] genoemde kosten omdat hij de overeenkomst met [eiseres] deugdelijk is nagekomen. [gedaagde] laat tevens weten niet bereid te zijn de kosten te zullen betalen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] eist [gedaagde] te veroordelen om de gesloten koopovereenkomst na te komen en de keuken/inventaris van het restaurant schoon op te leveren, middels een reiniging door een professioneel bedrijf, op de wijze zoals Rentokil in haar offertes van 17 augustus 2023 en 23 augustus 2023 aan [eiseres] heeft voorgesteld, binnen een termijn van 14 dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 20.000,00, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende.
Op grond van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens de koopovereenkomst moest [gedaagde] ervoor zorgen dat het restaurant in werkzame staat verkeert zodat [eiseres] op normale wijze de zaak kan exploiteren. De gesignaleerde gebreken (de muizenplaag, de vieze afzuigkap en de gele vetlaag in de keuken) in het pand staan een normaal gebruik van het restaurant in de weg. Hierdoor is het niet mogelijk om het restaurant te exploiteren. Er is dan ook sprake van non-conformiteit. [gedaagde] dient er daarom alsnog voor te zorgen dat het restaurant schoon en geschikt voor het exploiteren van een horecabedrijf wordt opgeleverd.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Er is geen sprake van gebreken. [gedaagde] heeft alle zaken in werkzame staat geleverd en [eiseres] kan op normale wijze de zaak exploiteren zoals [gedaagde] dat ook heeft gedaan. In de leveringsovereenkomst heeft [eiseres] bovendien zelf verklaard dat zij alle zaken volledig en in goede orde heeft bevonden en dat zij zich later niet op onvolkomenheden kan beroepen. Daarbij geldt tevens dat [eiseres] voorafgaand aan de levering het restaurant meerdere malen heeft bezichtigd en zij dus alle zaken goed heeft kunnen inspecteren. De smerige afzuigkap en de vermeende vetlaag in de keuken had [eiseres] op eenvoudige wijze kunnen ontdekken. Op grond van artikel 7:17 lid 5 BW kan [eiseres] zich er daarom niet meer achteraf op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoord. Zij heeft verder ook niet aan haar onderzoeksplicht voldaan. Overigens geldt dat zelfs al zou er sprake zijn van een vetlaag in de keuken en een vervuilde afzuigkap, dan nog kan [eiseres] op een normale wijze het restaurant exploiteren zoals [gedaagde] dat heeft gedaan. Daarbij geldt dat de Nederlandse Voedsel en Waren Autoriteit (hierna: NVWA) nog op 9 juni 2023 heeft geconstateerd dat alle zaken op orde zijn en de onderneming voldoet aan alle wettelijke vereisten. [gedaagde] heeft dan ook aan zijn verplichtingen voldaan. [gedaagde] betwist verder dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zij kan de kosten voor schoonmaak ook voor haar rekening nemen.
4.De beoordeling
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering met dien verstande dat als de vordering van [eiseres] toewijsbaar is, [eiseres] er dan voldoende belang bij heeft dat [gedaagde] zo spoedig mogelijk de koopovereenkomst nakomt. Daarmee kan [eiseres] dan immers haar restaurant openen en inkomsten uit haar onderneming verdienen. Van haar kan in dat geval niet gevergd worden om een bodemprocedure af te wachten.
De vordering van [eiseres] wordt afgewezen
4.3.
Vooropgesteld wordt dat in de leveringsovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] ervoor moet zorgen dat het restaurant (incl. keuken) in werkzame staat verkeert en dat [eiseres] op normale wijze de zaak kan exploiteren zoals [gedaagde] zelf de zaak geëxploiteerd heeft (zie onder 2.2). Daaruit volgt niet dat zowel de keuken als het restaurant volledig schoon en ‘als nieuw’ moet worden geleverd.
4.4.
Voordat partijen op 24 juli 2023 daadwerkelijk tot levering van het restaurant zijn overgegaan, zijn partijen door het pand gelopen zodat [eiseres] alles kon inspecteren. Op dat moment zag alles er volgens [eiseres] ‘spic en span’ uit. [eiseres] heeft daarna de leveringsovereenkomst getekend, waarin onder meer is opgenomen dat zij alles volledig en in goede orde heeft bevonden en zij zich later niet op onvolkomenheden kan beroepen. Een dag na de levering zag [eiseres] kennelijk dat de keuken toch niet ‘spic en span’ was en de keuken ook niet normaal gebruikt kan worden, zoals bedoeld in de leveringsovereenkomst. Dit heeft zij toen bij de verkoopmakelaar gemeld.
4.5.
Nog daargelaten het antwoord op de vraag of [eiseres] op dat moment überhaupt nog kon terugkomen op vermeende onvolkomenheden, gelet op de bepaling in de leveringsovereenkomst, en of de keuken op dat moment niet op normale wijze geëxploiteerd kon worden, geldt het volgende. Partijen hebben, nadat [eiseres] de vermeende gebreken bij de verkoopmakelaar had gemeld, nadere afspraken met elkaar gemaakt. Deze afspraken zijn door de verkoopmakelaar vastgelegd in de e-mail van 27 juli 2023 (zie onder 2.5). Deze afspraken hebben partijen gemaakt om het ‘geschil’ tussen hen op te lossen. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de kosten voor de muizenbestrijding zou betalen en de afzuigkap en de vetlagen in de keuken zou schoonmaken. Het schoonmaken van de afzuigkap en de vetlagen in de keuken, heeft [gedaagde] conform de gemaakte afspraken nog diezelfde week gedaan. [eiseres] was daarbij aanwezig en heeft toen wederom de kans gekregen om de keuken na de verrichte schoonmaakwerkzaamheden grondig te inspecteren. Ter zitting heeft [eiseres] erkend dat zij aan [gedaagde] op dat moment kenbaar heeft gemaakt dat de schoonmaakwerkzaamheden goed zijn verricht en dat nu alles goed was.
4.6.
Korte tijd later heeft [eiseres] echter weer muizenkeutels ontdekt en Rentokil ingeschakeld. Rentokil heeft uiteindelijk geconstateerd dat de keuken nog erg vies was en heeft een dieptereiniging en reiniging van de afzuigkap geadviseerd. [eiseres] heeft echter daarvoor al aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat alles schoon genoeg was voor normaal gebruik. Ook voor de bestrijding van de muizenplaag hebben partijen een afspraak gemaakt, waarbij [gedaagde] de kosten voor de muizenbestrijding zou vergoeden. Dat volgens Rentokil achteraf de keuken niet schoon blijkt te zijn – wat daar ook van zij – kan niet voor rekening en risico van [gedaagde] komen. Van [eiseres] mocht immers worden verwacht dat zij, nadat zij eerder al ‘verborgen gebreken’ niet had geconstateerd bij de levering en [gedaagde] daarna conform de gemaakte afspraken alsnog schoonmaakwerkzaamheden heeft verricht, een grondige inspectie zou uitvoeren om te bezien of de keuken op normale wijze gebruikt kan worden. Zij is toen akkoord gegaan en vond op dat moment kennelijk dat de keuken wel normaal gebruikt kon worden. Van [gedaagde] kan niet worden verwacht dat hij tot in de lengte der dagen, zelfs nadat hij gemaakte afspraken ter oplossing van de problemen is nagekomen, aansprakelijk blijft voor vermeende onvolkomenheden in de keuken en/of het restaurant. Bovendien valt ook niet zonder meer uit te sluiten dat de muizenplaag na de schoonmaakwerkzaamheden door [gedaagde] door toedoen van [eiseres] zijn ontstaan, bijvoorbeeld doordat er al eten in de keuken aanwezig is.
4.7.
Wat betreft de bevindingen van Rentokil overweeg de kantonrechter verder het volgende. Allereerst was [gedaagde] niet aanwezig was op het moment dat Rentokil onderzoek deed, zodat ook niet zonder meer uitgegaan kan worden van de bevindingen van Rentokil. [gedaagde] was immers niet in staat om vragen en/of opmerkingen te maken tijdens de inspectie. Daar komt ook nog bij dat Rentokil er zelf ook (financiële) belangen bij heeft om een opdracht te kunnen verstrekken aan [eiseres] . Verder heeft Rentokil kennelijk geconstateerd dat de keuken zo vies is dat het niet op normale wijze te gebruiken is, terwijl de NVWA slechts één maand voor het sluiten van de koopovereenkomst nog heeft geconcludeerd dat alles aan de normen voldoet. Die twee rapporten laten zich dus niet met elkaar verenigen. Dat Rentokil nog ‘viezigheden’ heeft geconstateerd moge zo zijn, maar dit betekent niet automatisch dat de keuken niet op normale wijze te gebruiken is. Zoals onder 4.3 is overwogen geldt immers niet de eis dat de keuken diep gereinigd opgeleverd moest worden. Om ervan uit te kunnen gaan dat de keuken op dit moment nog niet op normale wijze gebruikt kan worden, zal dan ook verder onderzoek moeten worden gedaan. Daarvoor is in een kort geding echter geen ruimte.
4.8.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de rechter in een eventueel te voeren bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst dan wel de leveringsovereenkomst en de vordering van [eiseres] zal worden toegewezen. Dit betekent dat de kantonrechter vooruitlopend op een eventueel te voeren bodemprocedure in deze procedure de vordering van [eiseres] zal afwijzen.
Proceskosten
4.9.
[eiseres] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet [eiseres] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [1]
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering van [eiseres] af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot vandaag worden vastgesteld op € 793,00;
5.3.
verklaart dit vonnis – voor wat betreft de proceskosten – uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
37555