Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10710518 VV EXPL 23-467
datum uitspraak: 7 november 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.C.J.L. Huurman.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 16 oktober 2023, met bijlagen;
- de mail van 23 oktober 2023 van [gedaagde] , met bijlagen.
1.2.
Op 24 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Woonstad, mevrouw [persoon A] (sociaal beheerder) met de gemachtigde van Woonstad;
- [gedaagde] met zijn moeder en zijn gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
Op 7 november 2022 heeft [gedaagde] met de zorginstelling Stichting Centrum voor Dienstverlening (hierna: CVD) een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten. Ten behoeve van deze woonbegeleidingsovereenkomst heeft Woonstad met voorrang de woning aan de [adres] in Rotterdam aan [gedaagde] aangeboden. Voor de huur van deze woning heeft Woonstad op 18 november 2022 met [gedaagde] een huurzorgovereenkomst gesloten.
2.2.
De huurzorgovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
D. De woonbegeleidingsovereenkomst is aan deze huurovereenkomst gehecht en vormt daarmee een onlosmakelijk geheel.
E. Verhuurder heeft met de zorginstelling een samenwerkingsovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan zij een beperkt aantal woningen ter beschikking stelt voor woonbegeleiding.
F. Verhuurder verhuurt de woning, (…), niet aan huurder als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de zorginstelling ten behoeve van woonbegeleiding. Tussen partijen is derhalve sprake van een gemengde overeenkomst.
G. De essentie van de verhouding tussen partijen wordt gevormd door woonbegeleiding en/of behandeling, advisering en ondersteuning (of een combinatie daarvan) door de zorginstelling van huurder als cliënt van de zorginstelling.
H. Huurder is zich er van bewust dat hem geen huurbescherming toekomt, nu sprake is van een gemengde overeenkomst waar het zorgelement overheerst.
I. Verhuurder stelt het gehuurde aan huurder te beschikking voor de duur van de woonbegeleiding en (de duur van) deze huurovereenkomst is afhankelijk van en gekoppeld aan (de duur van) de woonbegeleidingsovereenkomst.
J. Bij het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst, op welke grond dan ook, eindigt ook deze huurovereenkomst.
K. Het gehuurde wordt door verhuurder aan huurder verhuurd onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat deze zich openstelt en blijft openstellen voor woonbegeleiding door de zorginstelling.
L. het gehuurde wordt door verhuurder aan huurder verhuurd onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat daadwerkelijk woonbegeleiding door de zorginstelling plaatsvindt.
(…)”
3.1
De huurovereenkomst is met ingang van 18 november 2022 voor bepaalde tijd aangegaan, namelijk voor de duur van de woonbegeleiding.
(…)”
2.3.
In de woonbegeleidingsovereenkomst staat onder meer het volgende:
“(…)
-
Uitsluitend in het kader van de ondersteuning, gericht op resocialisatie en een zo zelfstandig mogelijk bestaan aangaande wonen, werken en welzijn, krijgt cliënt de beschikking over de woning ( [adres] [postcode] Rotterdam), hierna te noemen ‘de woning’ om daarin ondersteuning te krijgen;
Uitsluitend in het kader van de ondersteuning, gericht op resocialisatie en een zo zelfstandig mogelijk bestaan aangaande wonen, werken en welzijn, krijgt cliënt de beschikking over de woning ( [adres] [postcode] Rotterdam), hierna te noemen ‘de woning’ om daarin ondersteuning te krijgen;
(…)
-
Client huurt de woning niet als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de Zorgpartij en uitsluitend in het kader van ondersteuning om welke reden cliënt de woning ter beschikking heeft gekregen;
Client huurt de woning niet als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de Zorgpartij en uitsluitend in het kader van ondersteuning om welke reden cliënt de woning ter beschikking heeft gekregen;
(…)
-
Een voorwaarde voor het mogen blijven beschikken over de woning is dat cliënt zich open stelt voor ondersteuning door de Zorgpartij en een voorwaarde voor het krijgen van ondersteuning door de Zorgpartij is dat cliënt zich houdt aan de bepalingen in de huurzorgovereenkomst;
Een voorwaarde voor het mogen blijven beschikken over de woning is dat cliënt zich open stelt voor ondersteuning door de Zorgpartij en een voorwaarde voor het krijgen van ondersteuning door de Zorgpartij is dat cliënt zich houdt aan de bepalingen in de huurzorgovereenkomst;
(…)
1.1
De duur van de overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de duur van de huurzorgovereenkomst, zodat bij beëindiging van de huurzorgovereenkomst door wie dan ook en om wat voor reden dan ook, de overeenkomst eveneens eindigt en andersom; bij beëindiging van de overeenkomst – om wat voor reden dan ook – eindigt ook de huurzorgovereenkomst.
(…)”
2.4.
Op 11 mei 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Woonstad en [gedaagde] op het kantoor van CVD. De afspraak stond aanvankelijk gepland op 13 april 2023, maar deze kon niet doorgaan omdat [gedaagde] in voorlopige hechtenis zat. Omdat voor [gedaagde] nog onduidelijk was hoelang hij nog in detentie moest blijven, hebben partijen afgesproken dat de huurzorgovereenkomst zou worden voortgezet mits de detentie nog maximaal 30 dagen zou duren en [gedaagde] bij een langere duur de huuropzegging vrijwillig zal doen. [gedaagde] heeft laten weten daarmee akkoord te gaan. Deze afspraken heeft Woonstad per brief van 31 mei 2023 bevestigd.
2.5.
Op 5 juli 2023 is [gedaagde] in verband met zijn detentie overgeplaatst naar België.
2.6.
Bij brief van 21 juli 2023 heeft Woonstad aan [gedaagde] laten weten de huurzorgovereenkomst te beëindigen, waarbij zij [gedaagde] heeft verzocht vrijwillig tot opzegging over te gaan en de woning aan haar op te leveren.
2.7.
De (Nederlandse) gemachtigde van [gedaagde] heeft op 21 juli 2023 aan Woonstad bericht dat er eind juli/begin augustus meer duidelijkheid zou zijn over de strafzaak van [gedaagde] . Woonstad heeft in reactie daarop laten weten een afwachtende houding aan te zullen nemen tot 14 augustus 2023. Op 10 augustus 2023 heeft de (Belgische) gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat de voorlopige hechtenis is verlengd.
2.8.
Bij e-mail van 16 augustus 2023 heeft CVD aan Woonstad bericht dat CVD besloten heeft de woonbegeleidingsovereenkomst met [gedaagde] stop te zetten. In die e-mail staat verder:
“Een WMO indicatie mag maximaal 8 weken slapend gezet worden (dit is bij dhr. nu al 8 weken) en daarna zal de indicatie vanuit de WMO afgesloten worden. Wanneer meneer dan later weer in beeld komt, moet hij zich bij de WMO melden en is het nog niet te zeggen dat er opnieuw een indicatie wordt afgegeven of dat het op dezelfde manier wordt afgegeven.
Omdat dhr. ook een woonzorgovereenkomst heeft wordt de woningbouw hiervan op de hoogte gehouden voor een ontbinding van de woonzorgovereenkomst.
(…)”
2.9.
Bij e-mail van 23 augustus 2023 heeft Woonstad aan (de gemachtigden) van [gedaagde] laten weten dat de woonbegeleidingsovereenkomst door CVD inmiddels is beëindigd en dat daarmee ook automatisch de huurzorgovereenkomst met Woonstad is beëindigd. Woonstad vraagt in die e-mail nogmaals om akkoord te gaan met een vrijwillige opzegging.
2.10.
Bij e-mail van 5 september 2023 heeft de gemachtigde van Woonstad de gemachtigde van [gedaagde] verzocht om binnen een week te laten weten of [gedaagde] akkoord gaat met een ontruiming per uiterlijk 29 september 2023. Door of namens [gedaagde] is niet op deze e-mail gereageerd.
2.11.
[gedaagde] is omstreeks 10 oktober 2023 geschorst uit voorlopige hechtenis. [gedaagde] heeft de woning niet ontruimd.
3. Het geschil
3.1.
Woonstad eist samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen de huurachterstand van € 612,79 met rente;
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen de maandelijkse huur van € 612,79 per maand vanaf 1 november 2023 tot en met de maand van de ontruiming eventueel met rente;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Woonstad baseert de eis op het volgende.
Omdat de woonbegeleidingsovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de huurzorgovereenkomst en het zorgelement overheerst, is de huurzorgovereenkomst als gevolg van de rechtsgeldige beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst eveneens beëindigd. Daarmee houdt [gedaagde] de woning zonder recht of titel onder zich.
In het geval de kantonrechter van oordeel is dat de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst niet automatisch leidt tot beëindiging van de huurzorgovereenkomst, stelt Woonstad zich op het standpunt dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurzorgovereenkomst. In de eerste plaats omdat de woonbegeleidingsovereenkomst is beëindigd, wat op grond van de huurzorgovereenkomst tevens wordt aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurzorgovereenkomst. In de tweede plaats is [gedaagde] tekortgeschoten, omdat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning had doordat hij in detentie zat en hij telkens een huurachterstand heeft laten ontstaan. Deze toerekenbare tekortkomingen leveren afzonderlijk, maar zeker in onderlinge samenhang bezien, een grond op voor de ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Primairstelt [gedaagde] dat om te kunnen vaststellen hoe CVD uitvoering heeft gegeven aan de zorgverlening aan [gedaagde] en of de huurzorgovereenkomst wel buitengerechtelijk ontbonden kan worden, nadere bewijslevering zal moeten plaatsvinden. Daarvoor is in een kort geding geen plaats, zodat dit geschil zich niet leent voor een kort geding procedure.
Subsidiairis volgens [gedaagde] weliswaar sprake van een gemengde overeenkomst, maar overheerst niet het zorgelement. De woning is een reguliere zelfstandige woonruimte die niet fysiek in een zorginstelling is gevestigd. Bovendien was de zorg van CVD beperkt; de begeleiding bestond voornamelijk uit administratieve en praktische hulp voor ongeveer 5 kwartier per week. Voor de zorg moest [gedaagde] naar CVD toe. Dat in de huurzorgovereenkomst anders staat, doet daar niet aan af.
Overigens vraagt [gedaagde] zich af of de WMO-indicatie nog van kracht is. Volgens het systeem van CVD was er namelijk een WMO-indicatie tot 2024. Mocht de WMO-indicatie wel zijn beëindigd, dan geldt volgens [gedaagde] dat inmiddels een nieuwe WMO-indicatie is aangevraagd. Overigens heeft [gedaagde] altijd zijn hoofdverblijf in de woning gehad, behalve de periode die hij in voorlopige hechtenis verbleef. Hij heeft er echter wel altijd voor gezorgd dat zijn familieleden de woning in de gaten hielden en ook ontving hij zijn post daar. De huurachterstand heeft [gedaagde] laten ontstaan als uiterste maatregel om de gebreken in zijn woning hersteld te krijgen.
4.De beoordeling
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Woonstad heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Gemengd karakter huurzorgovereenkomst: zorgelement overheerst
4.2.
De door partijen ondertekende huurzorgovereenkomst heeft een gemengd karakter. De overeenkomst strekt enerzijds immers onmiskenbaar tot het verschaffen van woonruimte aan [gedaagde] , die daarvoor aan Woonstad maandelijks een huurprijs is verschuldigd. Daarnaast is een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [gedaagde] en CVD gesloten die blijkens de huurzorgovereenkomst een onlosmakelijk geheel vormt met de huurzorgovereenkomst.
4.3.
Dat er een nauwe relatie bestaat tussen de bewoning van de woning door [gedaagde] en zijn begeleiding door CVD daarbij, blijkt onder meer uit het feit dat in de huur(zorg)overeenkomst op diverse plaatsen een direct verband wordt gelegd tussen het einde van de woonbegeleiding van [gedaagde] door CVD en het einde van het gebruik van het de woning. Bovendien is uitdrukkelijk bepaald dat de woning ter beschikking wordt gesteld voor de duur van de woonbegeleiding, dat bij het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst ook de huur(zorg)overeenkomst eindigt en dat [gedaagde] zich niet alleen gedurende de huurperiode blijvend voor woonbegeleiding door CVD moet openstellen, maar ook dat die woonbegeleiding daadwerkelijk plaatsvindt.
4.4.
Bij een dergelijke, gemengde, overeenkomst zijn de voor die beide overeenkomsten geldende bepalingen in beginsel naast elkaar van toepassing, zo bepaalt artikel 6:215 BW, en kan de huurder zich ook op huurbescherming beroepen, tenzij deze bepalingen niet goed met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van de bepalingen zich tegen de toepassing ervan op de overeenkomst verzet. Dat is voor wat betreft de huurbeschermingsbepalingen het geval indien het begeleidingsovereenkomst duidelijk overheerst en voortzetting van het gebruik van de woning zonder begeleiding strijdig is met het doel van de overeenkomst.
4.5.
Met Woonstad is de kantonrechter van oordeel dat hier het zorgelement overheerst. Zo blijkt uit de huurzorgovereenkomst evident dat de woning aan [gedaagde] met voorrang ter beschikking is gesteld omdat hij behoort tot een bijzondere doelgroep teneinde onder begeleiding door CVD, gericht op sociale rehabilitatie, (weer) zelfstandig te leren wonen, maakt de overeenkomst op diverse plaatsen helder dat het recht van [gedaagde] om de woning te bewonen is gekoppeld aan het daadwerkelijk ontvangen van woonbegeleiding door CVD en is op diverse plaatsen in de overeenkomst bepaald dat beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst ook het einde van de huurovereenkomst betekent. Dat wettigt de conclusie dat het ter beschikking stellen van de woning aan [gedaagde] dan ook geen doel op zich is geweest maar juist een middel om hem uitdrukkelijk onder verband van begeleiding door CVD (weer) zelfstandig te leren wonen. Het verweer van [gedaagde] dat hij slechts vijf kwartier per week zorg heeft ontvangen en hij slechts administratieve en praktische begeleiding heeft gekregen wordt door Woonstad betwist en is door [gedaagde] ook niet voldoende onderbouwd. Daarbij komt dat CVD gedurende de maanden die [gedaagde] in voorlopige hechtenis heeft doorgebracht aan de overeengekomen woonbegeleiding praktisch gezien geen uitvoering heeft kunnen geven. Dat de woning niet fysiek in een zorginstelling is gevestigd en de zorg buiten de woning van [gedaagde] heeft plaatsgevonden en ook om die reden niet gezegd kan worden dat het zorgelement overheerst, volgt de kantonrechter ook niet, nu voor het verlenen van zorg niet vereist is dat de woning gevestigd is in een zorginstelling en/of dat de zorg in de woning plaatsvindt.
4.6.
Nu het zorgelement overheerst, zijn de huurbeschermingsbepalingen niet op de tussen Woonstad en [gedaagde] gesloten huurzorgovereenkomst van toepassing. Dat betekent dat de huurzorgovereenkomst met de rechtsgeldige beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst ook zonder meer eindigt.
CVD heeft de woonbegeleidingsovereenkomst rechtsgeldig beëindigd
4.7.
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat Woonstad voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woonbegeleidingsovereenkomst door CVD is beëindigd. Dit blijkt onder meer uit de e-mail van 16 augustus 2023 van CVD aan Woonstad. Daarnaast laat CVD per e-mail van 17 oktober 2023 desgevraagd aan de gemachtigde van [gedaagde] weten dat [gedaagde] geen cliënt meer van haar is en hij op dit moment geen begeleiding krijgt. Tevens laat zij in die e-mail weten dat een nieuwe WMO-indicatie voor hem is aangevraagd. Het aanvragen van een nieuwe WMO-indicatie impliceert dat de oude WMO-indicatie is beëindigd, hetgeen een vereiste is om begeleiding te kunnen ontvangen. Dat die nieuwe WMO-indicatie hoogstwaarschijnlijk weer zal worden afgegeven – zoals door [gedaagde] is betoogd – blijkt nergens uit en volgt ook niet uit de e-mail van 16 augustus 2023 van CVD waarin zij zich openlijk afvraagt of een nieuwe WMO-indicatie weer zal worden afgegeven.
4.8.
Nu verder vast staat dat [gedaagde] gedurende een langere periode in voorlopige hechtenisverbleef waardoor hij feitelijk geen begeleiding kreeg, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat CVD de woonbegeleidingsovereenkomst ook in redelijkheid heeft mogen beëindigen. In de woonbegeleidingsovereenkomst staat immers expliciet vermeld dat de overeenkomst eindigt in het geval [gedaagde] de bepalingen van de huurzorgovereenkomst niet nakomt. Nu in de huurzorgovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] ook daadwerkelijk begeleiding moet ontvangen en dat sinds de detentie van [gedaagde] niet (meer) het geval was, levert dat een grond op voor beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst.
Door het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst is ook de huurzorgovereenkomst geëindigd
4.9.
De kantonrechter acht daarom voorshands aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat met het rechtsgeldig beëindigen van de woonbegeleidingsovereenkomst ook de huurzorgovereenkomst is geëindigd, zodat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, en dat de bodemrechter een vordering tot ontruiming van de woning zal toewijzen.
4.10.
Gelet op het belang van Woonstad de woning ter beschikking te kunnen stellen aan een kandidaat die elders binnen de regio Rotterdam woonbegeleiding nodig heeft en van Woonstad niet kan worden verwacht de uitkomst van de strafzaak van [gedaagde] af te wachten, wordt de door Woonstad gevorderde veroordeling tot ontruiming van de woning toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de ontruimingstermijn in redelijkheid zal vaststellen op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.11.
Omdat de vordering wordt toegewezen op de primaire grondslag, behoeft de subsidiaire grondslag (tekortkoming in de nakoming van de huurzorgovereenkomst door onder meer geen hoofdverblijf te hebben) geen bespreking meer.
Huurachterstand
4.12.
[gedaagde] heeft de bij dagvaarding gestelde huurachterstand van € 612,79 berekend tot en met de maand oktober 2023 niet, althans niet voldoende, betwist. Woonstad heeft ter zitting gesteld dat inmiddels sprake is van een hogere huurachterstand, maar zij heeft dit niet onderbouwd en bovendien is dit door [gedaagde] betwist. Het bij dagvaarding gevorderde bedrag van € 612,79 berekend tot en met de maand oktober 2023 zal daarom als onweersproken worden toegewezen. Ditzelfde geldt voor de toekomstige maandelijkse huur vanaf 1 november 2023.
Rente
4.13.
De rente wordt toegewezen, omdat Woonstad genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.050,86. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [1]
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen de huurachterstand van € 612,79 berekend tot en met de maand oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 612,79 per maand, vanaf 1 november 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de respectievelijke vervaldata tot de datum van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 1.050,86;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
37555