Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 22/616 en ROT 23/952
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaken tussen
[naam eiseres] , eiseres,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 25 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak I) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 434.000,-.
Bij beschikking op grond van de Wet WOZ van eveneens 25 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 2] (de onroerende zaak II) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 161.000,-.
Bij uitspraken op bezwaar van 25 december 2021 (de bestreden besluiten) heeft verweerder de bezwaren hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
Het beroep over de onroerende zaak I is geregistreerd onder zaaknummer ROT 22/616 en het beroep over de onroerende zaak II onder zaaknummer ROT 23/952.
Verweerder heeft voor beide zaken een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn gevoegd behandeld op de zitting van 11 mei 2023.
Partijen zijn ter zitting vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Verder is namens verweerder taxateur [naam] verschenen.
Overwegingen
1. Ter zitting heeft eiseres haar beroepsgronden over de onroerendzaakbelasting ingetrokken, zodat deze geen bespreking behoeven. Overigens zijn aan eiseres ook geen aanslagen OZB opgelegd.
In geschil is nog wel de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Eiseres voert verder aan dat verweerder tijdens de bezwaarfase ten onrechte geen stukken aan haar heeft toegezonden. Eiseres heeft in bezwaar echter niet verzocht om toezending van stukken, zodat verweerder daar dan ook niet toe gehouden was.
Eiseres stelt daarnaast dat zij ten onrechte niet is gehoord, maar dit betoog mist feitelijke grondslag, aangezien zij op 19 oktober 2021 (telefonisch) is gehoord.
3. Ter zitting is voorts het belang van eiseres bij deze procedure besproken, aangezien zij enkel gebruiker is van de onroerende zaken en er aan haar geen aanslagen zijn opgelegd die verband houden met de vastgestelde WOZ-waarden.
Vast staat echter dat eiseres WOZ-beschikkingen heeft ontvangen en volgens vaste rechtspraak heeft een ieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, belang bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde (zie het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:467).
3.1
Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard, omdat niet aan het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is voldaan. Een verlaging van de WOZ-waarde heeft geen direct financieel gevolg voor eiseres, aldus verweerder ter zitting.
Naar het oordeel van de rechtbank staat het relativiteitsvereiste niet in de weg aan het beroep van eiseres. De rechtbank verwijst daarvoor naar de conclusie van AG van de Hoge Raad van 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:873. In een WOZ-beschikking wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend volgens het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Uit de wetsgeschiedenis van de Wet WOZ volgt niet dat die bepaling enkel strekt tot bescherming van de belangen van degenen die een direct financieel gevolg (kunnen) ondervinden van de waardevaststelling. Artikel 17 van Pro de Wet WOZ sterkt tot bescherming van de belangen van een ieder die belang heeft bij de in WOZ-beschikking vastgestelde waarde en dat heeft eiseres op grond van het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020. Uit het voorgaande volgt dat het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet WOZ ook strekt tot bescherming van het belang van eiseres. De rechtbank komt daarom toe aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep van eiseres.
4. De onroerende zaak I is een restaurant/bar gelegen in het centrum van Vlaardingen. Het bruto vloeroppervlak is 200 m², met daarbij een terras van 40 m². Het bouwjaar is 1969.
De onroerende zaak II is een kantoor gelegen op de eerste verdieping, in het centrum van Vlaardingen. Het bruto vloeroppervlak is 200 m². Het bouwjaar is 1969.
Het kantoor zit boven het restaurant.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.
ROT 22/616. De waarde van [adres 1]
5. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport van [naam] van 14 maart 2023 overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 434.000,-.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak I moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
7. Verweerder houdt een huurwaarde aan van in totaal € 41.400,-, terwijl volgens verweerder de actuele huur, gebaseerd op het eerder afgesloten huurcontract, op de waardepeildatum € 66.997,- bedraagt. Eiseres heeft dit niet betwist. Bovendien is door verweerder in bezwaar aan eiseres gevraagd de actuele huur en eventueel gegeven huurkortingen te overleggen, waar eiseres niet op heeft gereageerd. De rechtbank gaat dan uit van een actuele huur van ongeveer € 67.000,-. Met een huurwaarde die meer dan € 25.000,- lager ligt, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de mogelijk negatieve invloed van de coronacrisis, waar eiseres op heeft gewezen.
De slotsom is dan dat verweerder aannemelijk maakt dat de door hem toegepaste huurwaarde niet te hoog is.
8. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder 10,5 aan. Deze onderbouwt verweerder door middel van de zogenoemde bottom-up methode.
Volgens eiseres gaat verweerder daarbij uit van een te laag leegstandsrisico, gelet op de coronacrisis. De rechtbank volgt haar hierin niet. Verweerder gaat uit van een leegstandsrisico van een anderhalf jaar (18 maanden) op een huurovereenkomst van tien jaar. Op 1 januari 2020 stond in Vlaardingen 20,69 % van horecagelegenheden leeg, wat neerkomt op 11,03 % van de vloeroppervlakten. Dit is voor de gehele gemeente, niet enkel voor het centrum. Een leegstandsrisico van 15 %, gebaseerd op een leegstand van een anderhalfjaar vindt de rechtbank dan redelijk, daarbij in aanmerking nemend dat in de gehanteerde risico-opslagen ook nog zes maanden aanvangs- en frictieleegstand zit verdisconteerd, wat maakt dat in totaal een leegstandrisico van 20 % is aangehouden. Eiseres maakt niet aannemelijk dat dit hoger zou moeten zijn. De enkele verwijzing naar het ESBL memo “Invloed van coronamaatregelen op de WOZ-waardering in 2021” is daartoe onvoldoende.
9. Omdat zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld, slaagt verweerder in zijn bewijslast voor [adres 1] .
ROT 23/952. De waarde van [adres 2]
10. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport van [naam] van 19 april 2022 overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 161.000,-.
11. Tussen partijen is niet in geschil dat ook de WOZ-waarde van de onroerende zaak II moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
12. Verweerder houdt een huurwaarde aan van in totaal € 18.400,-, wat neerkomt op een huurwaarde per m² van € 92,-.
Eiseres bestrijdt dit verder niet concreet, behalve met de algemene stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en de lockdownmaatregelen.
Verweerder onderbouwt zijn huurwaarde met de huurgegevens van vier voldoende vergelijkbare objecten, [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , allemaal gelegen in Vlaardingen . Deze vier objecten hebben een huurwaarde van respectievelijk € 132,07, € 224,88, € 122,02 en € 191,64 per m². Alle vier (beduidend) hoger dan de huurwaarde per m² van de onroerende zaak. De gemiddelde huur van de vergelijkingsobjecten is € 167,65. De huurwaarde van de onroerende zaak ligt dan ongeveer € 75,- per m² lager dan de gemiddelde huur. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de mogelijk negatieve invloed van de coronacrisis.
De slotsom is dan dat verweerder aannemelijk maakt dat de door hem toegepaste huurwaarde niet te hoog is.
13. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder 8,8 aan. Deze onderbouwt verweerder door middel van de zogenoemde bottom-up methode.
Volgens eiseres gaat verweerder daarbij uit van een te laag leegstandsrisico, gelet op de coronacrisis. De rechtbank volgt haar hierin niet. Verweerder gaat uit van een leegstandsrisico van een anderhalf jaar (18 maanden) op een huurovereenkomst van tien jaar. Een leegstandsrisico van 15 %, gebaseerd op een leegstand van een anderhalfjaar vindt de rechtbank redelijk, daarbij in aanmerking nemend dat in de gehanteerde risico-opslagen ook nog zes maanden aanvangs- en frictieleegstand zit verdisconteerd, wat maakt dat in totaal een leegstandrisico van 20 % is aangehouden. Eiseres maakt niet aannemelijk dat dit hoger zou moeten zijn. De enkele verwijzing naar het ESBL memo “Invloed van coronamaatregelen op de WOZ-waardering in 2021” is daartoe onvoldoende.
14. Ook voor [adres 2] slaagt verweerder in zijn bewijslast.
15. De conclusie is dan dat verweerder voor beide objecten aannemelijk maakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Beide beroepen zijn daarom ongegrond.
Overschrijding redelijke termijn
17. Eiseres heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
18. In dit geval is het bezwaarschrift op 9 april 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 30 oktober 2023. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn met meer dan zes maanden is overschreden, zodat eiseres in beginsel recht heeft op schadevergoeding.
19. Echter, op grond van vaste jurisprudentie, bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292, bestaat in het geval dat een geschil gaat over een zeer gering financieel belang, geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij de belanghebbende heeft veroorzaakt. Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake indien de som van de door de belanghebbende te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15,-.
In dit geval is aan eiseres als huurder geen aanslag OZB opgelegd, noch is zij betrokken in andere belastingen op basis van de WOZ-waarde. Evenmin is gebleken dat zij anderszins is getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. Eiseres heeft dus geen enkel bedrag hoeven te betalen dat aan de WOZ-waarde is te relateren.
Daarom kan in dit geval worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en wijst de rechtbank het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
20. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 30 oktober 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).