Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9120336 CV EXPL 21-11887
uitspraak: 11 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.F. Cheung te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 24 maart 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens houdende repliek in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met producties.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
[eiseres] heeft van 1 september 2018 tot en met 31 mei 2020 van [gedaagde] gehuurd de onzelfstandige woonruimte, gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde). De overeengekomen huurprijs bedroeg € 410,- per maand, te vermeerderen met een bedrag van € 115,- per maand aan servicekosten.
2.2.
[eiseres] heeft aan [gedaagde] een waarborgsom betaald van € 525,-.
2.3.
In artikel 7 van de huurovereenkomst staat:
“Belastingen en anderen heffingen
7.1
Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van de huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:
de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten;
de milieuheffingen, waaronder de verontreinigingsheffing oppervlaktewateren; en zuiveringsheffing afvalwater;
de baatbelasting of daarmee verwante belastingen of heffingen, geheel of een evenredig gedeelte daarvan, indien en voor zover huurder is gebaat bij datgene op grond waarvan de aanslag of heffing wordt opgelegd;
e overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubescherming bijdragen, lasten, heffingen en retributies.
Deze belastingen en andere heffingen worden alleen doorbelast voor zover ze betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten.
7.2
Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.”
2.4.
Op 10 april 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres] een brief gestuurd aan [gedaagde], waarin zij namens [eiseres] [gedaagde] verzoekt om:
- binnen veertien dagen overzichten te verstrekken betreffende de servicekosten en doorbelaste heffingen, onderbouwd met justificatoire bescheiden, en
- binnen veertien dagen een bedrag van € 5.111,41 te betalen, bestaande uit € 3.326,17 aan te veel betaalde huur sinds 1 september 2018 en € 1.785,24 aan huurprijsvermindering wegens gebreken aan het gehuurde.
2.5.
In de brief van 10 april 2020 maakt de gemachtigde van [eiseres] ook melding van een (groot) aantal gebreken aan [gedaagde].
3..Het geschil in conventie
3.1.
[eiseres] heeft – samengevat – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht te verklaren dat de kale huurprijs vastgesteld dient te worden op € 234,91 per maand met ingang van 1 september 2018 tot en met 31 mei 2020;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 3.326,71 aan teveel betaalde huurprijs vanaf 1 september 2018 tot en met 30 april 2020;
III. voor recht te verklaren dat de gebreken een huurprijsvermindering van 40%, zijnde € 93,96 per maand, rechtvaardigen met ingang van 1 september 2018 tot en met 31 mei 2020;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 1.973,16 aan huurprijsvermindering vanaf 1 september 2018 tot en met 31 mei 2020;
V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 525,- aan waarborgsom;
VI. voor recht te verklaren dat [eiseres] geen gemeentelijke heffingen verschuldigd is aan [gedaagde];
VII. [gedaagde] te veroordelen tot het verstrekken van de onderbouwing middels justificatoire bescheiden van de in rekening gebrachte servicekosten en de gemeentelijke heffingen, zulks binnen zeven dagen na betekening van het te geven vonnis, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 10.000,- voor elke dag dat [gedaagde] niet voldoet aan deze veroordeling;
VIII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 148,- aan kosten ingevolge artikel 25.1 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst;
IX. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de buitengerechtelijke kosten ad € 806,12 inclusief btw;
X. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke rente vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van voornoemde bedragen tot aan de dag der algehele voldoening;
XI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
Op de feiten en stellingen die [eiseres] aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd en op het door [gedaagde] daartegen gevoerde verweer zal omwille van de leesbaarheid bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
4.1.
[eiser] heeft, na wijziging van zijn vordering, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster] te veroordelen aan hem te betalen – rekening houdend met verrekening van een bedrag van € 81,30,- op grond van de eindafrekening – een bedrag van € 2.144,96, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 31 juli 2020, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het wijzen van vonnis.
4.2.
Op de feiten en stellingen die [eiser] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd en op het door [verweerster] daartegen gevoerde verweer wordt, voor zover van belang voor de uitkomst, eveneens bij de beoordeling nader ingegaan.
5..De beoordeling
In conventie en in reconventie
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen en hetzelfde feitencomplex betreffen, zullen het geschil in conventie en dat in reconventie gezamenlijk worden besproken.
Verschuldigde huurprijs
5.2.
Ter onderbouwing van haar vordering onder I en II heeft [eiseres] een zogenoemde ‘huurprijscheck’ overlegd, waarmee zij heeft berekend welke maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel voor het gehuurde zou mogen gelden.
5.3.
[gedaagde] heeft de juistheid van de door [eiseres] overgelegde huurprijscheck betwist en zich ook beroepen op de termijn die is opgenomen in artikel 7:249 BW.
5.4.
In artikel 7:246 BW is bepaald dat de huurprijs geldt die partijen zijn overeengekomen, voor zover uit onderafdeling 2 van titel 7.4.1 BW niet anders voortvloeit. In artikel 7:249 BW is het recht van de huurder opgenomen om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. Lid 1 van dit artikel is hier van toepassing, nu het hier gaat om onzelfstandige woonruimte. De huurder kan volgens dit artikellid de toets door de huurcommissie laten uitvoeren tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop de voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan.
5.5.
In artikel 7:254 BW is bepaald dat de huurder aan de verhuurder een voorstel kan doen tot verlaging van de huurprijs. Dit voorstel moet voldoen aan de eisen die artikel 7:252 BW daaraan stelt.
5.6.
Vast staat dat [eiseres] niet binnen de hiervoor genoemde zesmaandentermijn van artikel 7:249 BW een verzoek aan de huurcommissie heeft gedaan om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Dit heeft tot gevolg dat tussen partijen de huurprijs geldt die is overeengekomen. Dat deze huurprijs mogelijk hoger is dan maximaal redelijk, doet daaraan niet af. Het gaat hier immers om een vervaltermijn die, uitzonderlijke omstandigheden daargelaten, in het belang van de rechtszekerheid moet worden gerespecteerd. [eiseres] heeft niet gesteld dat van deze uitzonderlijke omstandigheden sprake is, zodat de vervaltermijn moet worden gerespecteerd.
5.7.
[eiseres] heeft ook niet de weg van artikel 7:252 BW bewandeld om alsnog en na ommekomst van de vervaltermijn een verlaging van de huurprijs te realiseren.
5.8.
Uit het voorgaande volgt dat geen grondslag aanwezig is om de huurprijs vast te stellen op een lager bedrag dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs. [eiseres] heeft dan ook niet te veel aan [gedaagde] betaald. De vorderingen I en II van [eiseres] zullen dan ook worden afgewezen.
Huurprijsvermindering in verband met gebreken
5.9.
Ter onderbouwing van haar vorderingen III en IV heeft [eiseres] aangevoerd dat de onder door haar gestelde gebreken al vanaf 1 september 2018, dus vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, aanwezig waren. Deze gebreken zijn, aldus [eiseres], meerdere keren (telefonisch) aan [gedaagde] gemeld en [gedaagde] heeft toegezegd de gebreken te herstellen.
5.10.
[gedaagde] heeft betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde en ook dat deze gebreken eerder dan bij de brief van 10 april 2020 aan hem zijn gemeld. Hij heeft zich bovendien beroepen op de termijn die is opgenomen in artikel 7:257 BW.
5.11.
In artikel 7:207 BW is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
In artikel 7:257 lid 1 BW is bepaald dat voor de vordering op grond van artikel 7:207 BW een vervaltermijn geldt van zes maanden, welke vervaltermijn aanvangt op de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de huurder. In lid 3 van dit artikel is bepaald dat na het verstrijken van deze zesmaandentermijn voor wat het verleden betreft geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaand aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek (bij de huurcommissie).
5.12.
Anders dan door [eiseres] betoogd, is het bepaalde in artikel 7:257 BW hier van toepassing. Vast staat immers dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte, zodat van een geliberaliseerde huur in de zin van artikel 7:247 BW geen sprake kan zijn; enkel de huur van zelfstandige woonruimte kan geliberaliseerd zijn.
5.13.
[eiseres] heeft haar vordering tot verlaging van de huurprijs in verband met gebreken ingesteld bij dagvaarding van 24 maart 2021. Gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW kan deze vordering daarom hooguit zien op de periode vanaf 24 september 2020. De vordering van [eiseres] gaat echter over de periode 1 september 2018 tot en met 31 mei 2020. Op deze laatste datum is de huurovereenkomst geëindigd. Aan een inhoudelijke beoordeling van vorderingen III en IV van [eiseres] komt de kantonrechter dan ook niet meer toe, nu deze vorderingen hoe dan ook zijn vervallen. Vorderingen III en IV zullen eveneens worden afgewezen.
Waarborgsom en herstelkosten
5.14.
[eiseres] heeft van [gedaagde] restitutie van de door haar betaalde waarborgsom van € 525,- (vordering V) gevorderd. [gedaagde] had deze waarborgsom uiterlijk een maand na het eindigen van de huurovereenkomst moeten restitueren.
5.15.
[gedaagde] heeft ter zake gesteld dat het gehuurde niet correct is opgeleverd en dat de waarborgsom is verrekend met de door [eiseres] verschuldigde herstelkosten. Na verrekening van de waarborgsom à € 525,- komt aan [eiseres], aldus [gedaagde], nog een bedrag van € 81,30 toe.
5.16.
[eiseres] heeft niet betwist dat er bij het einde van de huurovereenkomst sprake was van gebreken aan het gehuurde. Volgens [eiseres] komen deze gebreken echter voor rekening van [gedaagde], omdat hij heeft nagelaten om bij aanvang van de huurovereenkomst een door [eiseres] ondertekende beschrijving van het gehuurde en een ondertekend rapport van de gebreken bij oplevering van het gehuurde te verstrekken. Ook bevat volgens haar het check-out rapport allerlei gebreken die reeds aanwezig waren in het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst.
5.17.
De kantonrechter stelt voorop dat het enkele feit dat [gedaagde] heeft nagelaten om een beschrijving van het gehuurde op te maken bij aanvang van de huurovereenkomst, niet betekent dat de gebreken die bij oplevering van het gehuurde aanwezig waren voor zijn rekening komen. Artikel 7:224 lid 2 BW geeft slechts een bewijsvermoeden. Bij het ontbreken van een beschrijving die is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst wordt de huurder, behoudens tegenbewijs door de verhuurder, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het einde van de huurovereenkomst.
Weliswaar is in artikel 3.1 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (model van de Raad voor Onroerende Zaken van 20 maart 2017) bepaald dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder wordt opgeleverd en door huurder wordt aanvaard in “goede staat, zonder gebreken”, maar dit kan niet worden opgevat als een beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Daarvoor is de formulering van artikel 3.1 van de algemene bepalingen te algemeen.
5.18.
[eiseres] kon dus in beginsel volstaan met oplevering van het gehuurde in de staat waarin het zich aan het einde van de huurovereenkomst bevond. Het is op grond van artikel 7:224 lid 2 BW aan [gedaagde] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een andere (slechtere) staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3731).
5.19.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het gehuurde zich op 31 mei 2020 in een slechtere staat bevond dan bij aanvang van de huur, te weten op 1 september 2018. Hij heeft (immers) concreet toegelicht welke schades [eiseres] aan het gehuurde heeft aangebracht, te weten dat de muren niet goed waren geschilderd en dat er sprake was van een rooklucht in het gehuurde, waardoor er extra schoongemaakt moest worden. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om, voor zover zij het daarmee oneens was, specifiek op deze door [gedaagde] genoemde aspecten in te gaan. Nu zij dat niet heeft gedaan, moet als vaststaand worden aangenomen dat de door [gedaagde] in het eindinspectierapport genoemde gebreken door [eiseres] hersteld hadden moeten zijn op uiterlijk 31 mei 2020 en dat dit niet is gebeurd.
5.20.
Dit geldt echter niet voor de door [gedaagde] opgevoerde post ‘gestolen meubilair’. [eiseres] heeft immers uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat er eigendommen van [gedaagde] zijn gestolen uit het gehuurde. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stelling nader te motiveren en te onderbouwen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. De kantonrechter oordeelt daarom dat niet is komen vast te staan dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar opleveringsverplichting voor zover die ziet op het gestelde ontbrekende meubilair.
5.21.
Nu [eiseres] dus niet heeft voldaan aan de op haar rustende opleveringsverplichting (zie r.o. 5.19), dient zij de door [gedaagde] gemaakte herstelkosten te vergoeden. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat hij kosten heeft gemaakt, omdat hij een aannemer heeft ingeschakeld om de herstellingen uit te voeren en de huismeester schoonmaakwerkzaamheden heeft uitgevoerd. [eiseres] heeft evenmin de hoogte van het door [gedaagde] gevorderde bedrag betwist. Het bedrag aan herstelkosten à € 243,70 komt de kantonrechter ook niet onredelijk voor. Dit bedrag mocht [gedaagde] verrekenen met de door [eiseres] betaalde waarborgsom van € 525,-–. Het restant van de waarborgsom, een bedrag van €281,30, mag door [gedaagde] worden verrekend met de bedragen die [eiseres] overigens nog aan hem verschuldigd is. Vordering V van [eiseres] zal dan ook worden afgewezen.
Gemeentelijke heffingen en servicekosten
5.22.
[eiseres] heeft aan haar vordering onder VI ten grondslag gelegd dat zij bij gebrek aan wetenschap betwist dat zij gemeentelijke belastingen aan [gedaagde] verschuldigd is. Volgens [eiseres] volgt uit het bepaalde in artikel 3.2 van de Algemene Voorwaarden [adres] dat [gedaagde] de als servicekosten opgevoerde kosten voor zijn rekening zou nemen en volgt uit het bepaalde in artikel 6.1 van de huurovereenkomst dat slechts de werkelijke kosten in rekening gebracht mogen worden als deze kosten meer dan 150% van het vaste vergoedingsbedrag zouden bedragen.
5.23.
[gedaagde] heeft betwist dat de door [eiseres] genoemde ‘Algemene Voorwaarden [adres]’ van toepassing zijn. In dat verband heeft hij verwezen naar de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (model van de Raad voor Onroerende Zaken van 20 maart 2017) die in artikel 2 van de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard. Gelet op de betwisting van [gedaagde] en hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen, valt, zonder nadere toelichting van [eiseres], die ontbreekt, niet in te zien waarom de Algemene Voorwaarden [adres] van toepassing zouden zijn. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat op de huurovereenkomst de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing zijn.
5.24.
Voor wat betreft de afvalstoffenheffing zou deze volgens [eiseres] niet voor rekening van de huurder van onzelfstandige woonruimte mogen komen. [gedaagde] heeft ter zake echter verwezen naar artikel 7.1 van de huurovereenkomst en het bepaalde in artikel 15.33 Wet Milieubeheer.
5.25.
Uit artikel 7.1 van de huurovereenkomst volgt dat [eiseres] het gebruikersdeel van de gemeentelijke belastingen en heffingen aan [gedaagde] verschuldigd is, tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelingen niet is toegestaan. [eiseres] lijkt zich ten aanzien van de afvalstoffenheffing op deze uitzondering te beroepen. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. De aanslag afvalstoffenheffing wordt op basis van artikel 15.33 lid 1 Wet Milieubeheer opgelegd aan de gebruiker van een perceel. Als een perceel gedeeltelijk in gebruik is gegeven, zoals bij kamerverhuur, wordt degene die dat gebruik heeft verstrekt – dus de verhuurder – zelf als gebruiker van het perceel aangemerkt. Hij is dan de belastingplichtige. In lid 2 van artikel 15.33 Wet Milieubeheer staat vervolgens dat de verhuurder de heffing mag verhalen op de huurder. Oftewel, in dit geval is [gedaagde] op grond van de wet wel de belastingplichtige, maar geeft diezelfde wet hem de bevoegdheid om de belasting bij [eiseres] in rekening te brengen. Vordering VI van [eiseres] is daarom niet toewijsbaar.
5.26.
De vordering onder VII van [eiseres] strekt ertoe inzage te krijgen in de nota’s die aan de kostenoverzichten ten grondslag liggen. Artikel 7:259 lid 4 BW biedt die mogelijkheid, zij het dat [eiseres] geen recht heeft op verstrekking van de stukken, maar op inzage daarvan. Hoewel het [gedaagde] vrij staat om aan de inzage gestalte geven door kopieën van de stukken te verstrekken, kan het recht op inzage ook worden uitgeoefend door [eiseres] de gelegenheid te bieden om de stukken op een bepaalde locatie in te zien. Door [gedaagde] is in deze procedure een aantal stukken overgelegd met betrekking tot de servicekosten. De facturen die ten grondslag liggen aan de afrekening over het jaar 2019, zullen hierna aan de orde komen. Onduidelijk is of de overgelegde facturen (ook) alle facturen betreffen met betrekking tot de door [eiseres] betaalde servicekosten over de periodes 1 september 2018 tot en met 31 december 2018 en 1 januari 2020 tot en met 31 mei 2020. De kantonrechter neemt daarom aan dat [eiseres] voldoende belang heeft bij het verkrijgen van inzage in deze onderliggende stukken. Vordering VII zal daarom in die zin worden toegewezen dat [gedaagde] wordt veroordeeld om [eiseres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis inzage te verstrekken in de documenten die aan de kostenoverzichten voor de periode van 1 september 2018 tot en met 31 mei 2020 ten grondslag liggen, bij gebreke waarvan hij een dwangsom verbeurt van € 50,- per dag met een maximum van € 1.000,-.
5.27.
[gedaagde] vordert in reconventie betaling van de belastingen over 2019 en 2020 van respectievelijk € 217,58 en € 231,03, betaling van de servicekosten à € 115,- over april 2020, betaling van (een deel van) de huur en servicekosten à 384,05 over mei 2020 en betaling van de servicekostenafrekening à € 753,60. [eiseres] beroept zich op verrekening dan wel opschorting met de vordering die zij op [gedaagde] stelt te hebben. Uit de hiervoor gegeven beoordeling van de vorderingen van [eiseres] blijkt echter dat deze vorderingen niet toewijsbaar zijn. Van verrekening en/of opschorting kan daarom geen sprake zijn.
5.28.
Uit de beoordeling onder 5.25 volgt dat [gedaagde] gerechtigd is om de gemeentelijke belastingen bij [eiseres] in rekening te brengen. Artikel 7.2 van de huurovereenkomst verplicht [eiseres] om deze bedragen op eerste verzoek aan [gedaagde] te voldoen. [eiseres] heeft de hoogte van het door [gedaagde] over 2019 in rekening gebrachte bedrag van € 217,58 niet betwist, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. Met betrekking tot het bedrag over 2020 heeft [eiseres] erop gewezen dat nu de huurovereenkomst op 31 mei 2020 is geëindigd, zij deze belastingen slechts naar rato verschuldigd is. Nu [gedaagde] de juistheid van die stelling niet heeft betwist, zal van het over 2020 in rekening gebrachte bedrag van € 231,03 5/12e deel, zijnde € 96,26, worden toegewezen.
5.29.
[gedaagde] heeft voorts een nabetaling door [eiseres] van een bedrag van € 753,60 aan servicekosten gevorderd. [eiseres] heeft – hoewel in algemene zin – de hoogte van de afrekening betwist, door te stellen dat zij deze niet kan controleren omdat de onderliggende stukken niet door [gedaagde] zijn verstrekt. Gelet op deze betwisting zal de kantonrechter de door [gedaagde] verstrekte afrekening over 2019 en de daaraan ten grondslag liggende onderliggende stukken puntsgewijs beoordelen.
5.30.
[eiseres] heeft zich ook beroepen op artikel 6.1 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald bij een onredelijk verbruik voor posten waarvoor een individuele vergoeding is overeengekomen, alleen bijbetaling kan worden gevorderd als de kosten meer dan 150% van de vaste vergoeding bedragen. Dit artikel mist hier echter toepassing, nu geen sprake is van posten waarvoor een vaste vergoeding is overeengekomen. [gedaagde] heeft weliswaar eerder het standpunt ingenomen dat de maandelijkse betalingsverplichting voor de servicekosten een vast bedrag zou betreffen, maar deze stelling verhoudt zich niet met de door hem in reconventie gevorderde bijbetaling. Bovendien staat ook de wet in de weg aan het aannemen van een vaste vergoeding. Uit de nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 1999/00, 260 89, nr. 6, p. 46) blijkt immers dat een vaste vergoeding in strijd is met de bedoeling van de wetgever:
“Vooropgesteld moet worden dat in de nieuwe regeling van de artikelen 259–261 ervan wordt uitgegaan dat jaarlijks door de verhuurder servicekosten in rekening worden gebracht en dat daarover dan ook jaarlijks hetzij overeenstemming moet worden bereikt, hetzij een uitspraak van de huurcommissie en eventueel de kantonrechter moet worden gevraagd. In dit stelsel past niet dat het bedrag aan kosten tevoren voor de gehele huurperiode wordt gefixeerd (…).”
Uit het wettelijk systeem vloeit bovendien dwingendrechtelijk (artikel 7:265 BW) voort dat de huurder niet méér in rekening mag worden gebracht aan servicekosten dan de daadwerkelijk door de verhuurder gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, en dat de huurder steeds om vaststelling van de servicekostenvergoeding kan verzoeken, ook wanneer een vast bedrag werd overeengekomen. De kantonrechter zal de afrekening over 2019 dus volledig moeten beoordelen.
5.31.
Vooropgesteld wordt dat een verhuurder in beginsel slechts servicekosten in rekening mag brengen bij de huurder indien de desbetreffende levering of dienst met de huurder is overeengekomen. Als uit de huurovereenkomst niet blijkt dat een bepaalde service is overeengekomen, kan in sommige gevallen een stilzwijgende overeenstemming worden aangenomen. Dit ligt voor de hand bij voortdurende en zichtbare serviceverlening, zoals de levering van gas, water en elektra en tv- en internetsignaal. Het in rekening brengen van administratiekosten is inherent aan serviceverlening en hoeft niet te worden overeengekomen.
5.32.
Gelet op hetgeen onder 5.31 is overwogen, is [eiseres] aan [gedaagde] servicekosten verschuldigd voor de levering van gas/licht, water en tv/internet. [eiseres] heeft, zonder daartegen te protesteren, gebruik gemaakt van deze voortdurende en zichtbare serviceverlening. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat er regelmatig problemen zouden zijn met het internet, maar heeft onvoldoende gesteld omtrent de aard, frequentie en duur van de gestelde problemen om tot het oordeel te kunnen komen dat de abonnementskosten daarom niet via de servicekosten zouden kunnen worden doorbelast. Dat er sprake was van een (gemeenschappelijk) abonnement, is namelijk niet betwist. Ook de stelling van [eiseres] dat het verbruik van gas en elektra hoger zou liggen dan bij een gemiddeld huishouden van dezelfde grootte, kan niet afdoen aan de door [gedaagde] overgelegde onderbouwing van zijn vordering, waaruit (immers) de hoogte van het (werkelijk) verbruik en de daarbij behorende kosten blijken.
5.33.
[eiseres] heeft evenmin de verschuldigdheid van de kostenpost ‘schoonmaak’ betwist. De verschuldigdheid van administratiekosten staat vast. Nu partijen niets zijn overeengekomen over de hoogte van deze kosten, zal de kantonrechter aansluiten bij de percentages die de huurcommissie volgens vast beleid hanteert, dat wil zeggen 2% administratiekosten over de kosten van gas (en in dit geval ook licht, nu deze post niet is uitgesplitst door [gedaagde]) en 5% over de overige servicekosten.
5.34.
[eiseres] heeft betwist servicekosten verschuldigd te zijn voor de brandblussers, stoffering/meubilering, huismeester en afschrijving apparatuur. Noch uit de huurovereenkomst, noch anderszins is gebleken dat partijen deze serviceverlening zijn overeengekomen. Het betreft ook geen zaken die vanwege hun aard geacht worden stilzwijgend te zijn overeengekomen. Voor deze posten kan [gedaagde] daarom geen kosten bij [eiseres] in rekening brengen.
5.35.
Met inachtneming van het voorgaande acht de kantonrechter gerechtvaardigd dat [gedaagde] over 2019 de volgende servicekosten bij [eiseres] in rekening heeft gebracht:
Kostenpost
Bedrag
Onderbouwing
Gas/licht
€ 5.445,00
Facturen Vattenfall en Budget Energie (naar rato over het jaar 2019)
Water
€ 370,45
Factuur Evides over de periode 10 januari 2019 t/m 31 december 2019, naar rato over het jaar 2019 (€ 402,17 over de periode 10 januari 2019 tot en met 31 januari 2020)
Schoonmaak
€ 3.397,68
Facturen A1 Translations
Tv/internet
€ 924,00
Aantal maandelijkse facturen van Ziggo à € 77,00 per maand.
Administratiekosten 2%
€ 108,90
2% van € 5.445,00
Administratiekosten 5%
€ 234,60
5% van € 4.692,13
5.36.
De onder 5.35 genoemde kosten moeten worden omgeslagen over de verschillende huurders in het gebouw. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt dat hij twee verdeelsleutels hanteert voor de servicekosten. De kosten voor gas en licht worden verdeeld naar rato van het vloeroppervlak van de onzelfstandige woonruimten, wat voor [eiseres] neerkomt op 13,53% van het totaal. De overige kosten worden verdeeld naar rato van het aantal bewoners, waarmee 1/6e deel voor rekening van [eiseres] komt. [eiseres] heeft de juistheid van deze verdeelsleutel niet betwist, zodat de kantonrechter deze ook zal hanteren. De volgende servicekosten komen dan voor rekening van [eiseres].
Post
Aandeel [eiseres]
Verdeelsleutel
Gas/licht
€ 736,80
13,53%
Water
€ 61,74
1/6
Schoonmaak
€ 566,28
1/6
Tv/internet
€ 154,00
1/6
Administratiekosten 2%
€ 14,74
13,53%
Administratiekosten 5%
€ 39,10
1/6
Totaal
€ 1.572,66
Vast staat dat [eiseres] over 2019 € 1.380,- aan voorschotten voor de servicekosten heeft voldaan. De vordering van [gedaagde] zal daarom tot een bedrag van € 192,66 worden toegewezen.
5.37.
De door [gedaagde] gevorderde bedragen van respectievelijk € 115,- (over april 2020) en € 384,05 (over mei 2020) die door [eiseres] niet zijn betaald, zijn toewijsbaar. [eiseres] heeft deze bedragen verrekend met de door haar gestelde vorderingen in verband met de te veel betaalde huurprijs en huurprijsvermindering vanwege gebreken. Nu die vorderingen zijn afgewezen, dient [eiseres] aan haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst te voldoen.
5.38.
Op grond van het voorgaande zullen de volgende bedragen in reconventie worden toegewezen:
- € 217,58 aan gemeentelijke heffingen over 2019;
- € 96,26 aan gemeentelijke heffingen over 2020;
- € 192,66 in verband met de afrekening servicekosten 2019;
- € 115,- aan voorschot servicekosten over april 2020;
- € 384,05 aan huur en voorschot servicekosten over mei 2020.
Het totaal van deze bedragen is € 1.005,55. Van de waarborgsom resteerde, na verrekening met de eindafrekening, een bedrag van € 281,30. Dit bedrag mocht [gedaagde] verrekenen met zijn vorderingen. Na verrekening resteert een bedrag van € 724,25 dat in reconventie zal worden toegewezen.
Nevenvorderingen
5.39.
Nu de door [eiseres] ingestelde vorderingen worden afgewezen, met uitzondering van de aanspraak op inzage in de onderliggende stukken betreffende de servicekosten – is er geen grondslag om de door [eiseres] ingestelde nevenvorderingen toe te wijzen. Vorderingen VIII, IX en X zullen daarom eveneens worden afgewezen.
5.40.
[gedaagde] vordert de wettelijke rente uit hoofde van artikel 6:119 BW over de door hem gevorderde bedragen met ingang van 31 juli 2020. De wettelijke rente zal, als onweersproken en gegrond op de wet, worden toegewezen over het bedrag dat [eiseres] aan [gedaagde] dient te voldoen.
5.41.
[eiseres] zal zowel in conventie als in reconventie, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Nu [gedaagde] in persoon procedeert, worden zijn kosten vastgesteld op nihil.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] inzage te geven in de stukken die ten grondslag liggen aan de in rekening gebrachte servicekosten, op straffe van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 1.000,-;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil;
in reconventie
veroordeelt [verweerster] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen € 724,25, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 31 juli 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [verweerster] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op nihil.
en voorts in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis voor zover het veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
51909