Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9235806 \ CV EXPL 21-18029
uitspraak: 11 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
140Bakstenen B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
1..de vennootschap onder firma
[bedrijf A],
gevestigd te [plaats A] ,
2. [persoon A1] ,
vennoot van gedaagde sub 1,
wonende te [plaats A] ,
3. [persoon A2] ,
vennoot van gedaagde sub 1,
wonende te [plaats A] ,
gedaagden in conventie,
eisers in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J.M.F. Honders.
Partijen worden hierna aangeduid als “140Bakstenen” respectievelijk “ [bedrijf A] ”, “ [persoon A1] ” en “ [persoon A2] ” (hierna gezamenlijk aangeduid als “gedaagden”, ook in (voorwaardelijke) reconventie).
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- de inleidende dagvaarding van 30 december 2020, met producties
- het herstelexploot van 8 maart 2021;
- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 19 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte zijdens 140Bakstenen van 18 november 2021, met producties;
- de antwoordakte zijdens gedaagden van 16 december 2021, met producties;
- de akte uitlaten producties zijdens 140Bakstenen van 13 januari 2022.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2021. Namens 140Bakstenen is de gemachtigde voornoemd verschenen. [persoon A1] en [persoon A2] zijn vergezeld door hun zoon en dochter en bijgestaan door hun gemachtigde voornoemd ter zitting verschenen. De zaak is met partijen besproken. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen (de rechtsvoorgangster van) 140Bakstenen als verhuurder en [bedrijf A] als huurder bestaat sinds 1 april 2003 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte en aanwezige schuur gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst geldt thans voor onbepaalde tijd.
2.2.
De laatstelijk verschuldigde huurprijs per maand bedraagt € 1.703,44 (inclusief BTW).
2.3.
Per brief van 20 november 2020 heeft de gemachtigde van 140Bakstenen de huurovereenkomst opgezegd. In die brief is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“De gewenste (renovatie)plannen zijn niet mogelijk met instandhouding van de huurovereenkomst. Voorts meent cliënte dat zij, mede met het oog op het vorenstaande, een groot belang heeft bij het doorvoeren van de plannen. Hierbij zegt cliënte dan ook de huurovereenkomst op tegen
31 maart 2022. Voor de volledigheid wordt hierbij tevens de ontruiming tegen dezelfde datum aangezegd.
31 maart 2022. Voor de volledigheid wordt hierbij tevens de ontruiming tegen dezelfde datum aangezegd.
De opzeggingsgronden zijn aldus:
Primair:
"Dringend eigen gebruik" ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro in de zin van een renovatie die niet zonder de beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Zoals aangegeven zal het gehuurde na renovatie o.m. zowel qua indeling, plaats en oppervlakte wijzigen. Ook de functie zal gewijzigd worden. Daarmee staat vast dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.
Subsidiair:
"De belangenafweging" ex artikel 7:296 lid 3 BW Pro. De belangen van cliënte bij de beëindiging van de huurovereenkomst, zie hiervoor, wegen zwaarder dan uw belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit geldt temeer nu u het gehuurde als sinds het jaar 2013 huurt.
(…)
Graag verneem ik dan ook met een termijn van zes weken of u instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst, bij gebreke waarvan cliënte in rechte zal verzoeken om vaststelling van een datum van beëindiging van de huurovereenkomst.”
2.4.
[bedrijf A] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.
3..Het geschil
in conventie
3.1. 140
Bakstenen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd;
gedaagden te veroordelen het gehuurde uiterlijk per het onder i. bedoelde tijdstip te ontruimen met al diegenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt en ontruimd te houden en het gehuurde leeg en ontruimd en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van 140Bakstenen te stellen, met machtiging van 140Bakstenen om de ontruiming zelf te doen uitvoeren met de hulp van de sterke arm in het geval gedaagden met de ontruiming in gebreke blijven;
gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, alsmede in de nakosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft 140Bakstenen – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
Primair bestaat er volgens 140Bakstenen een dringende noodzaak tot renovatie van het gehuurde (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro). De renovatie kan niet worden uitgevoerd met behoud/voortzetting van de huurovereenkomst. 140Bakstenen heeft bij akte gesteld dat zij voornemens is het gehuurde te verhuren aan een nieuwe huurder, een Indonesisch afhaalrestaurant conform de franchiseformule “Indonesia”. De verouderde inrichting van het gehuurde moet daarom worden getransformeerd. De nieuwe huurprijs die Indonesia zal betalen bedraagt € 2.500,00 exclusief BTW per maand, waardoor 140Bakstenen een aanzienlijke rendementsverbetering kan realiseren. Daarnaast heeft 140Bakstenen bij dagvaarding gesteld dat het gehuurde uitermate geschikt is om te worden gerenoveerd en getransformeerd naar woonruimte. Met deze beoogde transformatie zal 140Bakstenen een aanzienlijke verbetering van het rendement kunnen creëren.
3.2.2.
Subsidiair heeft 140Bakstenen aan haar vordering ten grondslag gelegd dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van gedaagden (artikel 7:296 lid 3 BW Pro). 140Bakstenen heeft een concreet en reëel bedrijfseconomisch belang bij het kunnen renoveren van het gehuurde.
3.3.
Het verweer van gedaagden strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van 140Bakstenen in de proceskosten. Daartoe hebben zij – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
3.3.1.
Ook Indonesia exploiteert horecagelegenheden met voornamelijk afhaalfunctie en waar men ook ter plaatse kan zitten. Van een renovatie is dan ook geen sprake. Momenteel bestaat geen noodzaak tot renovatie of een opknapbeurt van het gehuurde, aangezien gedaagden op eigen kosten onderhoud hebben gepleegd aan het gehuurde. Gedaagden betwisten dat er sprake zal zijn van een rendementsverbetering bij de verhuur aan Indonesia dan wel een transformatie naar woonruimte.
3.3.2.
In het kader van de belangenafweging dienen de belangen van gedaagden bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder te wegen.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
Voor het geval wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd, vorderen gedaagden in reconventie primair dat de huurovereenkomst zal eindigen op 5 mei 2024 en subsidiair dat 140Bakstenen wordt veroordeeld om een bedrag van € 10.000,00 aan tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten aan gedaagden te betalen. Daartoe voeren zij aan dat [persoon A1] op 5 mei 2024 de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en dat tevens het moment is waarop [persoon A1] en [persoon A2] de onderneming uit eigen beweging wensen te staken. Als de huurovereenkomst eerder wordt beëindigd, dienen [persoon A1] en [persoon A2] hun onderneming op een andere locatie voort te zetten. In dat geval vorderen zij € 10.000,00 aan vergoeding voor de verhuizing en herinrichting.
3.5.
Op de overige stellingen van partijen wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling nader ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van het bezwaar dat gedaagden hebben gemaakt tegen de grondslagwijziging van 140Bakstenen. Echter, deze grondslagwijziging heeft de gemachtigde van 140Bakstenen ter sprake gebracht op de mondelinge behandeling, waarna de gemachtigde van gedaagden daarmee – na de uitdrukkelijke vraag van de kantonrechter – heeft ingestemd, omdat het ook voor gedaagden van belang is dat er op korte termijn duidelijkheid komt. Naar aanleiding daarvan zijn 140Bakstenen en gedaagden in de gelegenheid gesteld om bij akte hun inhoudelijke standpunten ten aanzien van de grondslagwijziging naar voren te brengen, van welke gelegenheid gebruik is gemaakt De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan het bezwaar van gedaagden.
Dringend eigen gebruik
4.2.
De vraag of een verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet aannemelijk maken dat (i) sprake is van de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en (ii) het hebben van het gehuurde daartoe dringend nodig is (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro).
Ten aanzien van de renovatie ten behoeve van Indonesia
4.3. 140
Bakstenen heeft gesteld dat de (volgens haar verouderde) inrichting van het gehuurde moet worden gerenoveerd, zodat het voldoet aan de eisen van de formule van Indonesia. Daarbij heeft 140Bakstenen verwezen naar prinstscreens van de website van Indonesia, waaruit het franchiseconcept van Indonesia zou blijken. Volgens 140Bakstenen is dat concept voornamelijk gericht op het exploiteren van een klein restaurant met bezorg- en afhaalmogelijkheden. Gedaagden hebben bestreden dat met de voorgestane transformatie sprake is van een renovatie in de zin van artikel 7:296 lid Pro sub b BW, aangezien het volgens hun gaat om een kleinschalige wijziging van de inrichting voor het verkrijgen van de sfeer van een Indonesisch restaurant. Bovendien beschikt het gehuurde volgens gedaagden al over een kook- en zitgedeelte, waardoor het gehuurde ook zonder renovatie kan functioneren als Indonesisch restaurant.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Onder renovatie wordt op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Op grond van de stellingen van 140Bakstenen, die overigens ook gemotiveerd door gedaagden zijn betwist, kan de kantonrechter echter op geen enkele wijze vaststellen wat nu de exacte renovatieplannen van 140Bakstenen inhouden en hoe concreet deze zijn. Of sprake zal zijn van een renovatie in voornoemde zin is aldus onzeker. Dat er een noodzaak bestaat om het gehuurde op te knappen (wat dat ook moge inhouden), heeft 140Bakstenen eveneens op geen enkele manier onderbouwd en is bovendien door gedaagden betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft 140Bakstenen daarmee niet voldaan aan haar stelplicht en is niet aannemelijk geworden dat sprake is van de wil het gehuurde te renoveren.
Ten aanzien van de transformatie tot woonruimte
4.5. 140
Bakstenen heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat de wil om het gehuurde te transformeren naar woonruimte is “geparkeerd”. Daaruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter reeds dat geen sprake is van dringend eigen gebruik.
4.6.
De conclusie van het voorgaande is dat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro, zodat de vordering op deze grondslag niet kan worden toegewezen.
Belangenafweging
4.7.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan de subsidiaire grondslag, namelijk de algehele belangenafweging. De kantonrechter overweegt als volgt. Het belang van 140Bakstenen komt er feitelijk op neer dat zij een hogere huurprijs kan verlangen van een nieuwe huurder. Hoewel 140Bakstenen gemotiveerd heeft gesteld dat een beoogd franchisenemer van Indonesia bereid is om een huurprijs van € 2.500,00 exclusief BTW per maand te betalen, heeft 140Bakstenen niet gesteld dat de huidige verhuur aan [bedrijf A] niet rendabel zou zijn. Bovendien mag hetgeen 140Bakstenen met de onderhavige procedure voor ogen heeft, niet dienen ter omzeiling van de matigende werking die artikel 7:303 BW Pro op de huurprijs heeft (vgl. Hof Amsterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2272).
4.8.
Tegenover het belang van 140Bakstenen bij een rendementsverbetering staat het evidente belang van gedaagden bij voortzetting van de huurovereenkomst. Gedaagden hebben onweersproken aangevoerd dat [persoon A1] en [persoon A2] – in ieder geval tot de pensioendatum van [persoon A1] – voor hun levensonderhoud volledig afhankelijk zijn van de inkomsten uit de exploitatie van [bedrijf A] . Ook hebben gedaagden onweersproken aangevoerd dat de klantenkring van [bedrijf A] sterk locatiegebonden is en het, mede gelet op de korte tijd tot de pensioendatum van [persoon A1] , niet mogelijk is om elders succesvol [bedrijf A] te exploiteren. Bovendien hebben gedaagden verklaard ervoor open te staan om een hogere huurprijs te aanvaarden en zij hebben zich tevens bereid verklaard de huurovereenkomst zelf op te zeggen tegen 5 mei 2024. Tegen deze achtergrond en alle overig aangedragen omstandigheden in aanmerking genomen, moet de belangenafweging naar het oordeel van de kantonrechter in het voordeel van gedaagden uitvallen.
4.9.
De conclusie is dat de vordering van 140Bakstenen evenmin op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro kan worden toegewezen. De kantonrechter zal dan ook geen datum bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt.
4.10.
De kantonrechter zal 140Bakstenen, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de proceskosten.
in voorwaardelijke reconventie
4.11.
Gedaagden hebben hun reconventionele vordering ingesteld voor het geval wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd. Met het oog op het voorgaande is aan deze voorwaarde niet voldaan. Er bestaat daarom geen aanleiding om in reconventie een beslissing te nemen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt 140Bakstenen in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden vastgesteld op € 777,50 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
49039