Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 8779135 CV EXPL 20-33567
datum uitspraak: 21 oktober 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01] , h.o.d.n. [handelsnaam01]
wonende te [woonplaats01] ,
eiseres, gedaagde in verzet,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. N. van Trierum,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Buzzzcocks Holding B.V.,
gevestigd te Schiedam,
gedaagde, eiseres in verzet,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.M. van Hattum.
Partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Buzzzcocks’.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 juli 2020, met bijlagen;
- het verstekvonnis van 11 augustus 2020 (zaaknummer: 8645948 CV EXPL 20-24161);
- de verzetdagvaarding (het antwoord) met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de repliek in conventie met antwoord in reconventie, met bijlagen;
- de dupliek in conventie met repliek in reconventie, tevens houdende vermeerdering van eis in reconventie, met bijlagen;
- de akte uitlaten over de bijlagen, tevens dupliek in reconventie;
- het tussenvonnis van 12 april 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van Buzzzcocks met bijlagen;
- de akte van [eiseres01] met bijlage (specificatie);
- het bezwaar van Buzzzcocks.
1.2.
Op de mondelinge behandelingen van 24 juni 2021 en 8 oktober 2021 is de zaak besproken. Daarbij waren aanwezig [naam01] en mr. Van Trierum aan de zijde van [eiseres01] en
[naam02] en mr. Van Hattum aan de zijde van Buzzzcocks. Het bezwaar van Buzzzcocks tegen de van de zijde van [eiseres01] overgelegde specificatie is gepasseerd.
1.3.
De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De beoordeling
Waar gaat het om?
2.1.
[eiseres01] huurt van een derde de bedrijfsruimte aan [adres01] te [plaats01] om er kansspelautomaten te exploiteren. Vanaf 15 september 2019 verhuurt zij aan Buzzzcocks diezelfde bedrijfsruimte door, met als bestemming horeca en de afspraak om ervoor te zorgen dat de door haar geplaatste kansspelautomaten gebruikt kunnen worden. De huurprijs bedraagt € 31.800,- per jaar, wat neerkomt op € 2.650,- per maand, met btw belast. Naast het sluiten van de huurovereenkomst tussen partijen heeft Buzzzcocks van [eiseres01] de in de bedrijfsruimte aanwezige onderneming gekocht voor een koopsom van € 50.000,- voor huurdersbelang en inventaris. Om in het gehuurde een restaurant te kunnen exploiteren, heeft Buzzzcocks het pand verbouwd. Ook heeft zij vergunningen moeten aanvragen. Uiteindelijk heeft zij in april 2020 de deuren kunnen openen van haar restaurant “ [naam restaurant01] ”, maar in verband met de coronapandemie is de exploitatie vervolgens met beperkingen verlopen. Er is een huurachterstand ontstaan, wat geleid heeft tot de vorderingen van [eiseres01] , resulterend in genoemd verstekvonnis. Buzzzcocks verzet zich tegen dit vonnis en stelt dat zij gedwaald heeft ten aanzien van de staat van het gehuurde en dat zij door omstandigheden opgekomen aan de zijde van [eiseres01] met betrekking tot de eigenaar en door (verborgen) gebreken het gehuurde niet van aanvang af en niet althans niet volledig heeft kunnen gebruiken. Dat is ook het geval geweest als gevolg van de coronapandemie. Daarmee verband houdend heeft Buzzzcocks tegenvorderingen ingesteld.
in conventie
verstekvonnis wordt vernietigd, geen ontbinding en ontruiming
2.2.
In het verstekvonnis is - verkort weergegeven - de huurovereenkomst ontbonden, Buzzzcocks veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van achterstallige huur en (een bedrag gelijk aan de) lopende huur, met toewijzing van de nevenvorderingen. Dit vonnis houdt geen stand.
2.3.
Onderkend wordt dat Buzzzcocks ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand had van drie-en-een-halve maand huur, uitgaande van de overeengekomen huur. Die achterstand is ontstaan doordat Buzzzcocks financieel in de knel is gekomen. Deels is dat het gevolg geweest van omstandigheden bij de verbouwing en de vergunningverlening, waardoor de exploitatie van het restaurant niet eerder dan eind april 2020 heeft kunnen aanvangen. Deze omstandigheden blijven voor haar rekening en risico, maar maken dat de ontstane betalingsachterstand minder verwijtbaar en toerekenbaar is. Deels is dat ook het gevolg geweest van de (overheidsmaatregelen ter bestrijding van de) coronapandemie, wat ook leidt tot verminderde verwijtbaarheid. Op genoemde omstandigheden wordt hieronder nader ingegaan. Daarbij komt dat Buzzzcocks aanzienlijke investeringen heeft gedaan in het gehuurde en daarvan pas kort voor de dagvaarding vruchten is gaan plukken, waarna haar financiële situatie is verbeterd met huurbetaling tot gevolg. Het voorgaande neemt natuurlijk niet weg dat Buzzzcocks herhaaldelijk tekort geschoten is in de nakoming van de op haar rustende verbintenis tot betaling van de maandelijkse huur, maar leidt wel tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is geweest en niet zou zijn toegewezen als Buzzzcocks eerder geen verstek had laten gaan. Nadien is dat te minder het geval. Daarom wordt, anders dan gevorderd en eerder werd toegewezen, de huurovereenkomst niet ontbonden. Er is dus ook geen reden om Buzzzcocks te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
veroordeling tot betaling van huur?
2.4.
Anders dan ten tijde van het verstekvonnis is thans geen sprake van een huurachterstand. Op het moment van de verzetdagvaarding was de huurachterstand al voor een groot deel ingelopen en vanaf eind 2020 is Buzzzcocks bij met de betaling van de lopende huur. Daarom wordt geen reden gezien om haar te veroordelen tot betaling van (de lopende) huur.
rente
2.5.
Wel wordt Buzzzcocks veroordeeld tot betaling van € 289,12 aan tot aan de dagvaarding vervallen rente en tot betaling van de wettelijke rente over het toen openstaande bedrag van € 9.275,- tot aan de dag van algehele voldoening. Hierbij is ervoor gekozen om geen rekening te houden met de (achteraf) toe te passen huurkorting, waarover hieronder meer.
buitengerechtelijke incassokosten
2.6.
Aanleiding wordt gezien om een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen, omdat aan de voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen, waarbij uitgegaan wordt van de voorafgaand aan de dagvaarding openstaande huur. Het gaat echter niet om het gevorderde bedrag van € 1.014,89 inclusief btw, maar om
€ 838,75 exclusief btw. Omdat uit de stellingen in de dagvaarding niet blijkt dat de btw niet verrekenbaar is, bestaat voor toewijzing van de gevorderde btw geen grond. Ook hierbij is ervoor gekozen om geen rekening te houden met de (achteraf) toe te passen huurkorting, want dat zou het niet overzichtelijker maken.
in reconventie
Terugbetaling huur over de periode van 15 september 2019 tot en met 15 april 2020?
2.7.
[verweerster01] zal niet worden veroordeeld tot terugbetaling aan Buzzzcocks van de door haar betaalde huur, of een gedeelte daarvan, over de periode van 15 september 2019 tot en met 15 april 2020. De reden hiervoor is dat het door Buzzzcocks gestelde hiervoor geen grond oplevert. Er wordt namelijk geen aanleiding gezien om de huurovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen. Ook wordt geen reden gezien om de huurprijs te verminderen in verband met gebreken. Het gestelde levert dus onvoldoende basis op om de te betalen huur over genoemde periode met terugwerkende kracht vast te stellen op nihil of op een ander -lager - bedrag. Buzzzcocks is namelijk het pand gaan huren in de wetenschap dat er verbouwd moest gaan worden en dat de vergunningen rond moesten zijn voordat daar met de beoogde exploitatie van een restaurant kon worden begonnen. Uit de huurovereenkomst volgt dat het pand casco is verhuurd en dat de verbouwing voor horeca exploitatie voor rekening van Buzzzcocks komt. Het kan zo zijn dat zich bij de verbouwing bouw- en vergunningtechnische problemen hebben geopenbaard en dat naast Buzzzcocks ook de eigenaar werkzaamheden aan het pand heeft moeten laten uitvoeren, maar dat levert in het kader van het contract dat partijen zijn aangegaan en de onderneming die Buzzzcocks op zich heeft genomen onvoldoende grond op voor het oordeel dat de huurovereenkomst deels vernietigd moet worden of dat sprake is geweest van substantiële derving van huurgenot, laat staan dat dit in deze zaak tot huurprijsvermindering zou moeten leiden. De vertraging is niet alleen bij de verbouwing ontstaan, want ook het traject van vergunningverlening heeft tot medio april 2020 in de weg gestaan aan exploitatie van het gehuurde. Uit de huurovereenkomst, mede gelezen in samenhang met de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, volgt dat dit eveneens voor rekening komt van Buzzzcocks. In dit verband is van betekenis dat in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is opgenomen dat Buzzzcocks zelf nieuwe vergunningen zal aanvragen en dat er geen geldige vergunningen aanwezig zijn. Tevens is daarin bepaald dat bij het niet verstrekken van een vergunning door de gemeente Buzzzcocks gerechtigd is om de overeenkomst te beëindigen, maar dat het niet verkrijgen van een vergunning door de Wet Bibob geen ontbindende voorwaarde is. De gevolgen van vertraging in de vergunningverlening, mede door onderzoek op grond van de Wet Bibob, blijven dus voor rekening van Buzzzcocks.
huurkorting in verband met coronapandemie
2.8.
Aanleiding wordt gezien om de huurovereenkomst tussen partijen te wijzigen door de huur tijdelijk naar beneden bij te stellen met 12,5%, want zonder meer is aannemelijk dat Buzzzcocks na het openen van de deuren van haar restaurant tijdens de coronapandemie minder omzet heeft kunnen draaien dan het geval zou zijn geweest in normale tijden. [verweerster01] voert aan dat haar speelautomaten ook minder hebben opgeleverd. Dat laatste is echter niet iets om in deze zaak rekening mee te houden, maar kan zij aankaarten bij haar verhuurder, zodat de pijn verdeeld wordt. In deze zaak is de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde voor Buzzzcocks zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties in ernstige mate verstoord is geraakt. Dit levert een situatie op waarin het noodzakelijk is om de huurovereenkomst te wijzigen op grond van artikel 7:258 lid 1 BW. Verwezen wordt naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [1] .
2.9.
Net als in het arrest van de Hoge Raad wordt bij de vaststelling van de huurprijsvermindering in deze zaak als uitgangspunt genomen dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties in beginsel het beste ondervangen wordt door dit nadeel gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. De in het arrest
uiteengezette vastelastenmethode kan in dit geval echter niet gehanteerd worden, want Buzzzcocks heeft haar restaurant pas eind april 2020 geopend. Er kan daardoor geen vergelijking worden gemaakt tussen de omzet die zij sindsdien heeft gemaakt en omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie, want toen was er geen omzet. Ook heeft Buzzzcocks geen althans minder aanspraak op TVL.
2.10.
Bij gebreke van voldoende solide cijfers over de omzetvermindering bij Buzzzcocks door de coronapandemie wordt uitgegaan van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de omzet van restaurants in 2020 en 2021 in vergelijking tot 2019, te weten
-34,6% [2] respectievelijk -25,7% [3] , en in het eerste kwartaal van 2022 in vergelijking tot diezelfde periode in 2020, te weten +6,2% [4] . In het tweede kwartaal van 2022 waren de omzetcijfers van restaurants alweer hoger dan voor corona. Gemakshalve wordt een omzetvermindering van 25% gehanteerd, waarbij aangetekend wordt dat dit een percentage is dat gelijk is voor de gehele periode terwijl de berekening eigenlijk per maand dient te worden gemaakt. De ene maand is de omzetvermindering groter dan de andere. Dat is voor deze zaak niet mogelijk. Daarom wordt een vast percentage gekozen voor de gehele periode. Door deze omzetvermindering gelijk te verdelen over partijen moet [verweerster01] daarvan 12,5% voor haar rekening nemen als tijdelijke huurprijsvermindering.
2.11.
Dit resulteert in een door Buzzzcocks te betalen huur van € 2.318,75
(€ 2.650,- minus € 331,25 (12,5% van € 2.650,-) = € 2.318,75).
2.12.
Het bedrag geldt voor de periode van mei 2020, dat is de eerste hele maand waarin het restaurant in bedrijf was, tot en met maart 2022, dat is de maand waarin de coronamaatregelen beëindigd zijn. Het gaat dus om 22 maanden.
terugbetaling teveel betaalde huur
2.13.
Vastgesteld wordt dat Buzzzcocks teveel huur heeft betaald aan [verweerster01] . Het gaat om € 7.287,50. Dat zijn 22 maanden à € 331,25, want gedurende genoemde periode is
€ 2.650,- in plaats van € 2.318,75 per maand aan huur betaald. Daarom wordt [verweerster01] veroordeeld tot terugbetaling aan Buzzzcocks van € 7.287,50, met rente vanaf veertien dagen na heden.
in conventie en in reconventie
de proceskosten
2.14.
De proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te noemen wijze, omdat partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld.
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
vernietigt het op 11 augustus 2020 tussen partijen gewezen verstekvonnis;
3.2.
veroordeelt Buzzzcocks om aan [eiseres01] te betalen:
- € 289,12 aan tot aan de dagvaarding vervallen rente;
- de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over het vanaf 6 juli 2020 openstaande bedrag van € 9.275,- tot aan de dag van algehele voldoening;
- € 838,75 aan buitengerechtelijke incassokosten;
in reconventie
3.3.
veroordeelt [verweerster01] om aan Buzzzcocks te betalen € 7.287,50 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW daarover vanaf 14 dagen na heden tot de dag van volledige betaling;
in conventie en in reconventie
3.4.
bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
465