ECLI:NL:RBROT:2022:7958

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9363740 \ CV EXPL 21-25554

uitspraak: 11 maart 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[bedrijf A]

gevestigd te [vestigingsplaats A] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. A.A. Schobben te Rotterdam,

tegen

[bedrijf B]

gevestigd te [vestigingsplaats B] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar te Eindhoven.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [bedrijf A] ” respectievelijk “ [bedrijf B] ”.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 13 juli 2021 met producties 1 t/m 7;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 10;
het tussenvonnis d.d. 25 oktober 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de door [bedrijf B] bij brief d.d. 7 januari 2022 overgelegde aanvullende productie 11;
de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis in conventie met producties 1 en 2.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 januari 2022 door middel van een digitale beeld- en geluidverbinding (Teams). Namens [bedrijf A] is verschenen de heer [persoon A] (statutair directeur), bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Daarnaast is namens [bedrijf B] verschenen de heer [persoon B] (District Real Estate Manager) met de gemachtigde voornoemd. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht, waarbij de gemachtigde van [bedrijf B] zich mede heeft bediend van spreekaantekeningen die zijn toegevoegd aan het procesdossier. Van hetgeen ter zitting is besproken is aantekening gehouden door de griffier.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

[bedrijf B] is een bierbrouwer van diverse merken. [bedrijf B] huurt daarnaast bedrijfsruimten en onderverhuurt deze bedrijfsruimten aan exploitanten van een bedrijf met een primaire drankenfocus met als oogmerk het realiseren van verkooppunten van haar dranken.

2.2

Artois Exploitatie Maatschappij B.V. , de rechtsvoorganger van [bedrijf C] (een dochteronderneming van [bedrijf B] ), heeft op 28 september 1987 van mevrouw [persoon C] in eigendom verkregen: “
het pand, bestaande uit een café met drie bovenwoningen, met ondergrond en erf te Rotterdam, [straatnaam 1] 2 a-b - hoek [straatnaam 2] , kadastraal bekend als gemeente Delfshaven, sectie [sectie] nummer [perceelnummer] , groot één are veertien centiaren”.

2.3

Met ingang van 19 februari 1988 is aan de heer [persoon D] verhuurd: “
het café op de parterre en de drie woningen op de verdieping gelegen te Rotterdam aan de [adres 1]”. Na een indeplaatsstelling is [bedrijf D] (hierna: [bedrijf D] ) de huurder.

2.4

Ingevolge het bepaalde in artikel 23 van de ter zake gesloten huurovereenkomst was het [bedrijf D] toegestaan “
op eigen verantwoording twee van de drie bovenwoningen onder te verhuren”. [bedrijf D] heeft het door haar krachtens voornoemde huurovereenkomst gehuurde tot op heden aan derden onderverhuurd. Het café is daarbij verhuurd aan [persoon E] .

2.5

Uit de akte van levering d.d. 23 december 2008 volgt dat [bedrijf C] bij koopovereenkomst d.d. 21 november 2008 aan [bedrijf A] heeft verkocht: “
het horecapand en verder toebehoren aan de [adres 2] en [straatnaam 1] 2-AB te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie [sectie] , nummer [perceelnummer] , groot één are en veertien centiaren”. In de leveringsakte staat voorts vermeld: “
De aanvaarding van het verkochte geschiedt onder het door koper met verkoper aangaan van een huurovereenkomst ter zake van het verkochte” (artikel 5 lid 5)
.

2.6

Tussen [bedrijf A] als verhuurder en [bedrijf B] als huurder is vervolgens een huurovereenkomst gesloten, ingaande per 1 januari 2009. Hierin is - voor zover hierna van belang - bepaald:

“
Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen te 3025 AA Rotterdam aan de [straatnaam 1] 2A en 2B , bestaande uit de horecabedrijfsruimte, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie [sectie] nr. [perceelnummer] ,(…)

(…)

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als een horecabedrijf in de zin van artikel 7:290 BW.

(…)

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis voor het bedrijfsgedeelteEUR 17.000,00, zegge: ZEVENTIENDUIZEND EURO.

(…)

Bijzondere bepalingen

Onderhuur

9.1

In aanvulling op 12 van de algemene bepalingen geeft verhuurder hierbij uitdrukkelijk toestemming aan huurder om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, zoals ook onder ‘in aanmerking nemende dat’ van onderhavige huurovereenkomst is vermeld.”

2.7

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: algemene bepalingen). In de algemene bepalingen staat vermeld:

“
Boetebepaling

34. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeenkomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”

2.8

[bedrijf A] en [bedrijf B] zijn sedert 2017 in gesprek over aanpassing van de huurprijs.

2.9

Door Troostwijk Taxaties B.V. is op 12 januari 2017 voor financieringsdoeleinden een taxatierapport opgemaakt van “
[straatnaam 1] 2 3025AA Rotterdam”, volgens het taxatierapport omvattende: “
Een cafe, bestaande uit een bierkelder, alsmede een begane grond met verkoopruimte, alsmede 1e tot 3e verdieping met woningen”.

2.1

Op 13 maart 2019 heeft Stone Value B.V. in opdracht van [bedrijf D] een taxatierapport uitgebracht met betrekking tot “
[straatnaam 1] 2a / b1/b2 3025 AA Rotterdam” en “
[adres 2] 3025 HA Rotterdam”.

2.11

[bedrijf A] heeft op 19 december 2019 bij de rechtbank Rotterdam een verzoek ex artikel 7:304 BW ingediend tot benoeming van een deskundige om advies uit te brengen over de nadere huurprijs van de bedrijfsruimte gelegen aan de [straatnaam 1] 2a en b te Rotterdam.

2.12

In het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 augustus 2020 (8237931 VZ VERZ 19–21862) is het volgende overwogen:

"5.2 In tegenstelling tot hetgeen is aangevoerd in de procedure met zaaknummer 8253308 VZ VERZ 20–133, speelt in de onderhavige procedure niet de discussie of de drie woningen vallen onder het regime van artikel 7:290 BW. Desondanks zal de beoordeling in die zaak op dit punt worden overgenomen, zodat ook hier geldt dat de woningen niet vallen onder het regime van artikel 7:290-bedrijfsruimte. Nu artikel 7:304 BW alleen van toepassing is bij huur van bedrijfsruimte, dient [persoon A] niet ontvankelijk te worden verklaard voor zover het verzoek ziet op de woningen.”

2.13

De door de rechtbank Rotterdam bij voormeld vonnis benoemde deskundige heeft op 7 mei 2021 geadviseerd om de huurprijs voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] 2a te Rotterdam per 1 januari 2020 te bepalen op € 16.700,- exclusief BTW per jaar.

3..Het geschil in conventie

[bedrijf A]

3.1

[bedrijf A] heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. om [bedrijf B] te veroordelen tot betaling aan [bedrijf A] van de verbeurde contractuele boete tot en met 1 juli 2021 bepaald op € 227.750,-, te vermeerderen met de boete van

€ 250,- vanaf 2 juli 2021 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat [bedrijf B] in verzuim blijft, tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair

II. om [bedrijf B] te veroordelen tot betaling aan [bedrijf A] van een bedrag van € 114.000,- aan gederfde huurinkomsten vanaf juli 2016 tot augustus 2021, bepaald aan de hand van een vastgesteld bedrag van € 1.900,- per maand, althans tot een totaalbedrag, te bepalen aan de hand van een huurbedrag dat de kantonrechter op grond van de bedragen zoals die zijn bepaald door de deskundigen redelijk acht, vermeerderd met de jaarlijkse indexering daarvan en met de wettelijke handelsrente over de verschuldigde maandbedragen vanaf hun vervaldata, althans over het gehele bedrag vanaf 1 januari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair

III.

om [bedrijf B] te veroordelen tot maandelijkse vergoeding aan [bedrijf A] van de woninghuur, thans vastgesteld op een te indexeren bedrag van € 2.009,75, dan wel ieder ander bedrag dat de kantonrechter op grond van de deskundigenberichten redelijk acht en vaststelt, voor zover gederfd vanaf 1 augustus 2021 tot aan de eerst mogelijke dag voor voldoening na het vonnis ineens te voldoen op die genoemde eerste dag voor voldoening na de datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 augustus 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

om [bedrijf B] te veroordelen tot directe betaling van de door [bedrijf B] vanaf 1 november 2020 toegepaste huurkorting op grond van Covid-maatregelen, tot januari 2022 in totaal bedragend € 4.772,56, te vermeerderen met de BTW daarover en met de wettelijke handelsrente vanaf de data van het maandelijks verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;

voorwaardelijk

voor zover tot splitsing en vaststelling van huurprijzen wordt geoordeeld, zodanig dat de huurprijs van de horecaruimte lager uitvalt dan een bedrag van € 16.700,- per jaar, te verhogen de alsdan te laag uitvallende huurprijs tot en met € 16.700,-, te rekenen vanaf juli 2016, dan wel ieder ander met het oog op de door [bedrijf B] in het leven gehouden vertragende omstandigheden in verband met de huurprijsaanpassing, redelijk te achten datum, althans de datum van het 304-verzoek en [bedrijf B] tot betaling van dat verschil aan [bedrijf A] te veroordelen binnen twee weken na de datum van het vonnis, te vermeerderen met de toepasselijke indexeringen, de BTW en de wettelijke handelsrente daarover vanaf de maandelijkse data van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [bedrijf B] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 2.900,- te vermeerderen met 21% BTW, binnen een termijn van 8 dagen na de datum van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

V. [bedrijf B] te veroordelen tot betaling aan [bedrijf A] van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 8 dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2

Aan haar vordering heeft [bedrijf A] - samengevat weergegeven en voor zover hierna van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.3

Bij koopovereenkomst d.d. 21 november 2008 heeft [bedrijf A] van [bedrijf C] in eigendom verkregen de drie woonruimten gelegen aan de [adres 2] , de [straatnaam 1] 2b01 en de [straatnaam 1] 2b02 te Rotterdam, alsook de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond aan de [straatnaam 1] 2a en b te Rotterdam.

3.4

[bedrijf A] heeft de bedrijfsruimte gelegen aan de [straatnaam 1] 2a en b te Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte) aan [bedrijf B] verhuurd voor een aanvangshuurprijs van € 17.000,- per jaar. De bedrijfsruimte mag ingevolge het bepaalde in de huurovereenkomst uitsluitend als horeca worden gebruikt. De huurovereenkomst staat onderhuur ook uitsluitend met dat doel toe. [bedrijf B] heeft de bedrijfsruimte onderverhuurd aan [bedrijf D] , die vervolgens weer onderverhuurt aan [persoon E] .

3.5

In het kader van een tussen partijen gevoerd overleg over een huurprijsaanpassing is [bedrijf A] gebleken dat [bedrijf B] ook de woonruimten gelegen aan de [adres 2] , de [straatnaam 1] 2b01 en de [straatnaam 1] 2b02 te Rotterdam (hierna: de woonruimten) aan [bedrijf D] heeft verhuurd. Deze woonruimten maken echter geen deel uit van de huurovereenkomst tussen [bedrijf A] en [bedrijf B] . [bedrijf B] handelt hiermee in strijd met de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en heeft zich niet gedragen zoals het een goed huurder betaamt. [bedrijf B] heeft, ondanks gedane verzoeken daartoe, de onrechtmatige huursituatie niet beëindigd. Evenmin is zij overgegaan tot betaling van de door [bedrijf A] sedert 1 januari 2019 voor de woningen gefactureerde huur.

3.6

Primair is [bedrijf B] op grond van artikel 34 van de algemene bepalingen vanaf januari 2019 (zijnde de datum waarop [bedrijf B] de huur van de woningen in rekening is gebracht en nooit heeft voldaan), tot aan de dag van voldoening aan het vonnis, aan [bedrijf A] de boete verschuldigd van € 250,- per kalenderdag. Berekend tot 1 juli 2021 bedraagt de contractuele boete € 227.750,-.

3.7

Subsidiair maakt [bedrijf A] aanspraak op vergoeding van de door haar gederfde huurinkomsten van de door [bedrijf B] onrechtmatig onderverhuurde woonruimten. De huurprijs is door [bedrijf A] per 1 juli 2016 vastgesteld op een bedrag van € 1.900,- per maand, en derhalve € 22.800,- per jaar. Dit bedrag dient vermeerderd te worden met de jaarlijkse indexering. De huurprijs voor de woningen baseert [bedrijf A] op de rapportage van Stone Value d.d. 13 maart 2019 en het taxatierapport van Troostwijk Taxaties B.V. d.d. 12 januari 2017. Het totaal aan gederfde huurinkomsten over de periode 1 juli 2016 tot augustus 2021 bedraagt € 114.000,-.

3.8

Primair en subsidiair maakt [bedrijf A] aanspraak op de maandelijkse vergoeding van de woninghuur, thans vastgesteld op een te indexeren bedrag van € 2.009,75, voor zover gederfd vanaf 1 augustus 2021. Daarnaast maakt [bedrijf A] aanspraak op betaling van de door [bedrijf B] vanaf 1 november 2020 eenzijdig doorgevoerde huurkorting in verband met de Covid-maatregelen, tot januari 2022 in totaal bedragend € 4.772,56, alsook op betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 2.900,- (te vermeerderen met BTW) en de wettelijke handelsrente.

3.9

[bedrijf A] verzoekt daarnaast voorwaardelijk, te weten voor zover tot splitsing en vaststelling van de huurprijzen wordt geoordeeld, zodanig dat de huurprijs van de bedrijfsruimte lager uitvalt dan een bedrag van € 16.700,- per jaar, om de alsdan te laag uitvallende huurprijs te verhogen tot en met € 16.700,-, te rekenen vanaf juli 2016 en [bedrijf B] te veroordelen tot betaling van het verschil aan [bedrijf A] .

[bedrijf B]

3.1

verzoekt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [bedrijf A] af te wijzen, met veroordeling van [bedrijf A] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag van het vonnis en [bedrijf B] te veroordelen tot voldoening van de nakosten ter hoogte van € 124, te verhogen met de kosten van betekening conform BTAG indien betekening van de uitspraak plaatsvindt. Daartoe heeft [bedrijf B] – samengevat weergegeven en voor zover hierna van belang – het volgende aangevoerd.

3.11

Van een door [bedrijf B] “meer en anders” onderverhuren dan krachtens de huurovereenkomst met [bedrijf A] is toegestaan, is geen sprake. [bedrijf B] huurt van [bedrijf A] het gehele kadastrale perceel “
Gemeente Delfshaven, sectie [sectie] nr. [perceelnummer]”, omvattende zowel de bedrijfsruimte als de woonruimten. Ingevolge artikel 9.1 van de huurovereenkomst is het [bedrijf B] toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan. Al sedert 19 februari 1988 worden aan [bedrijf D] zowel de bedrijfsruimte als de woonruimten verhuurd.

3.12

[bedrijf B] schiet niet tekort in haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst en is derhalve ook geen boete verschuldigd. De boete ziet bovendien op het gehuurde object en als, zoals [bedrijf A] stelt, de woningen niet tot het gehuurde behoren, dan kan het verhuren van die woningen niet worden aangemerkt als ongeoorloofd gebruik uit hoofde van de huurovereenkomst. Niet gesteld is daarnaast wanneer het verzuim is ingetreden. [bedrijf B] beroept zich ten slotte op matiging van de boete, nu deze in geen verhouding staat tot de gepretendeerde schade.

3.13

[bedrijf B] betwist het door [bedrijf A] gevorderde bedrag aan gederfde huur. [bedrijf B] heeft het bedrag van € 1.900,- per maand niet onderbouwd. Volgens de rapportage van Stone Value d.d. 13 maart 2019 zou de getaxeerde marktwaarde pas gerealiseerd kunnen worden ná mutatie van huurder én renovatie van de woonruimten. Op zijn best zou aanspraak bestaan op de huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel, waarbij ook aftrek vanwege gebreken dient te worden toegepast in verband met de verpauperde staat van de woningen.

3.14

[bedrijf B] betwist dat zij handelsrente verschuldigd is over de vorderingen van [bedrijf A] . De vorderingen berusten volgens [bedrijf A] primair op onrechtmatige onderhuur. Niet gesteld is wanneer het verzuim is ingetreden en een onrechtmatige daad is geen handelstransactie in de zin van de richtlijn betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties. [bedrijf B] betwist daarnaast de verschuldigdheid en hoogte van de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

4..Het geschil in reconventie

[bedrijf B]

4.1

[bedrijf B] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurprijs van de gehuurde bedrijfsruimte per 1 januari 2020 vast te stellen op

€ 16.700,- per jaar, te vermeerderen met BTW;

II. de huurprijs van de gehuurde woningen per 1 januari 2009 vast te stellen op

€ 2.512,60 per jaar (niet met BTW belast) jaarlijks te indexeren conform artikel 4.5 van de huurovereenkomst, althans een door de kantonrechter te bepalen percentage van € 17.000,- per jaar;

III. [bedrijf A] te veroordelen tot terugbetaling van het verschil tussen de vanaf 1 januari 2020 betaalde huurprijs en de bij vonnis vast te stellen huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente over het verschil vanaf 1 januari 2020, althans de wettelijke rente over het verschil vanaf de eis in reconventie;

IV. [bedrijf A] te veroordelen tot betaling van € 2.825,- betreffende het gedeelte van [bedrijf B] in de kosten van de deskundige;

V. de procedure aan te houden tot het moment dat de antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen, gesteld op 31 maart 2021, zijn beantwoord en na aanhouding en eventuele eiswijziging, de huurprijs van het bedrijfsruimtegedeelte zoals hiervoor vast te stellen te verminderen met:

primair de helft van het geleden omzetverlies uit verkoop van drank over de maanden maart 2020 tot en met september 2021;

subsidiair de helft van (het geleden omzetverlies uit verkoop van dranken, waarbij als omzet tevens wordt beschouwd de inkomsten ontvangen uit onderhuur, verminderd met de door de onderhuurder ontvangen TVL) over de maanden maart 2020 tot en met september 2021;

uiterst subsidiair de helft van het geleden omzetverlies uit verkoop van dranken, verminderd met de door de onderhuurder ontvangen TVL over de maanden maart 2020 tot en met september 2021;

VI. [bedrijf A] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag van het vonnis en [bedrijf B] te veroordelen tot voldoening van de nakosten ter hoogte van € 124, te verhogen met de kosten van betekening conform BTAG indien betekening van de uitspraak plaatsvindt.

4.2

Aan haar vordering heeft [bedrijf B] - samengevat weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

4.3

[bedrijf B] heeft de bedrijfsruimte en de woonruimten met ingang van 1 januari 2009 gehuurd voor een huurprijs van € 17.000,- per jaar. Door indexatie is deze huurprijs opgelopen tot een bedrag van € 19.597,- per jaar. [bedrijf B] heeft belang bij een splitsing van de huurprijs van de bedrijfsruimte en de woonruimten, nu fiscaal gezien geen BTW mag worden geheven over de woonruimten. [bedrijf B] verzoekt om vaststelling en splitsing van de nadere huurprijs, voor de bedrijfsruimte per 1 januari 2020 overeenkomstig het advies van de deskundige vast te stellen op een bedrag van € 16.700,- per jaar, en voor de woonruimten per 1 januari 2009 vast te stellen op een bedrag van € 2.512,60 per jaar, jaarlijks te indexeren conform artikel 4.5 van de huurovereenkomst. Uitgaande van een huurprijs van € 16.700,- voor de bedrijfsruimte per 1 januari 2020 en de totale huurprijs van € 19.597,- per jaar is de huurprijs voor de woningen immers 14,78% van de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 17.000,-.

4.4

[bedrijf B] vordert daarnaast betaling van het door haar betaalde gedeelte van de deskundigenkosten ad € 2.825,-. Krachtens artikel 7:304 lid 3 BW zijn deze kosten proceskosten. Voorts maakt [bedrijf B] aanspraak op de wettelijke rente over het teveel betaalde vanaf 1 januari 2020.

4.5

[bedrijf B] maakt ook aanspraak op huurprijsvermindering als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus. De overheidsmaatregelen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verlangd. Nu de Hoge Raad inmiddels op 24 december 2021 ten aanzien van de prejudiciële vragen gesteld op 31 maart 2021 uitspraak heeft gedaan, is de aanvankelijk door [bedrijf B] verzochte aanhouding van de onderhavige procedure op dit punt niet meer opportuun.

4.6

Het omzetverlies van [bedrijf B] bestaat enerzijds in de verminderde verkoop van dranken in het gehuurde en anderzijds in de aan haar onderhuurder verstrekte huurkorting. [bedrijf B] heeft geen aanspraak kunnen maken op TVL. [bedrijf B] biedt aan om het omzetverlies van haar onderhuurder te bewijzen.

[bedrijf A]

4.7

verzoekt om [bedrijf B] in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel haar vorderingen af te wijzen, bij gebrek aan bevoegdheid en belang, deugdelijke grondslag en/of als zijnde onvoldoende gesteld en aangetoond, onder veroordeling van [bedrijf B] in de kosten en de nakosten van de procedure, een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van betekening van het vonnis tot aan de dag van betaling.

4.8

[bedrijf A] verzet zich tegen de door [bedrijf B] gewenste splitsing van de huurprijs. Van een samengestelde huurprijs is geen sprake. De huidige geïndexeerde huurprijs ziet uitsluitend op de bedrijfsruimte, is als redelijk aan te merken en komt niet voor aanpassing in aanmerking. Het verschil met de door de deskundige geadviseerde huurprijs voor de bedrijfsruimte is zeer beperkt. Gewezen wordt daarbij bovendien op de omstandigheid dat door de deskundige bij de vaststelling van de huurprijs ten onrechte geen rekening is gehouden met de terrasruimte. Vast staat dat [bedrijf B] de woonruimten huurt en daarvoor ook huur verschuldigd is. De hoogte daarvan dient per 1 juli 2016 te worden vastgesteld op een bedrag van € 1.900,- per maand, zoals kan worden herleid uit de rapporten van Troostwijk Taxaties B.V. en Stone Value B.V. In het geval toch tot verlaging van de huurprijs voor de bedrijfsruimte wordt geoordeeld, dan dient het door [bedrijf A] terug te betalen bedrag te worden verrekend met haar vordering uit hoofde van de door [bedrijf B] aan [bedrijf A] verschuldigde huur voor de woonruimten.

4.9

Voor betaling van de kosten van de deskundige bestaat geen grondslag, nu er geen sprake is geweest van een in het ongelijk gestelde partij. De door de deskundige geadviseerde huurprijs week nauwelijks af van de geldende huurprijs en gaf geen aanleiding tot het ondernemen van verdere actie.

4.1

Niet, althans onvoldoende, is onderbouwd dat [bedrijf B] aanspraak kan maken op huurkorting. [bedrijf B] heeft niet aangetoond dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen omzetverlies heeft geleden. [bedrijf A] wijst er in dat verband onder meer op dat [bedrijf B] niet onderverhuurt aan de uitbater van het café en zij geen dranken levert aan haar onderhuurder [bedrijf D] . In de relatie [bedrijf A] / [bedrijf B] dient enkel van de huur te worden uitgegaan en dient een eventuele omzetdaling vanwege verminderde drankinkomsten buiten beschouwing te worden gelaten. Het aan de Hoge Raad gevraagde oordeel heeft geen betrekking op de relatie [bedrijf A] / [bedrijf B] en lager in de keten. Dat er huurkorting is verstrekt aan [bedrijf D] , die geen horecaonderneming exploiteert, staat niet vast en evenmin of [bedrijf D] op haar beurt weer korting heeft verstrekt aan haar onderhuurder en hoe die zich verhoudt tot de Covid-maatregelen en de relatie [bedrijf A] / [bedrijf B] / [bedrijf D] /uitbater. [bedrijf D] ontvangt voor de woonruimten de volle huurinkomsten zonder huurkorting.

5..De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1

Vanwege de samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna tezamen worden beoordeeld.

Het gehuurde object

5.2

In conventie ligt allereerst ter beoordeling voor, hetgeen [bedrijf B] krachtens de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2009 van [bedrijf A] heeft gehuurd.

5.3

Vooropgesteld wordt dat niet in geschil is tussen partijen dat [bedrijf A] van [bedrijf C] krachtens koopovereenkomst d.d. 21 november 2008 in eigendom heeft verkregen, de woonruimten gelegen aan de [adres 2] en de [straatnaam 1] 2b01 en 2b02 te Rotterdam, alsook de bedrijfsruimte gelegen aan de [straatnaam 1] 2a en b te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie [sectie] , nummer [perceelnummer] .

5.4

Ingevolge het bepaalde in artikel 1.1 van de huurovereenkomst heeft [bedrijf B] vervolgens van [bedrijf A] gehuurd “
de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen te 3025 AA Rotterdam aan de [straatnaam 1] 2A en 2B , bestaande uit de horecabedrijfsruimte, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie [sectie] nr. [perceelnummer]”. [bedrijf A] heeft zich enerzijds op het standpunt gesteld dat het gehuurde object uitsluitend omvat de bedrijfsruimte en [bedrijf B] anderzijds dat zij zowel de bedrijfsruimte als de woonruimten huurt.

5.5

Nu partijen twisten over de vraag hoe artikel 1.1 van de huurovereenkomst moet worden begrepen, dient deze bepaling te worden uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium. Dat bepaalt dat de rechtsgevolgen van een overeenkomst in de eerste plaats worden bepaald door hetgeen partijen zijn overeengekomen, waarbij het niet alleen aankomt op een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst, maar ook op hetgeen partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

5.6

Aan de hand van deze maatstaf dient artikel 1.1 van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter zo te worden uitgelegd, dat onder het gehuurde dient te worden begrepen zowel de bedrijfsruimte als de woonruimten. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.6.1

Weliswaar biedt artikel 1.1 van de huurovereenkomst aanknopingspunten om van de door [bedrijf A] voorgestane uitleg uit te gaan, nu hierin wordt gesproken over “
[straatnaam 1] 2a en 2b” en “
bedrijfsruimte”, doch naar het oordeel van de kantonrechter kan in het onderhavige geval niet zonder meer van deze taalkundige uitleg worden uitgegaan. In dit verband wordt er op gewezen dat ook in diverse andere schriftelijke documenten, zoals in de onderhavige procedure overgelegd, de adresvermelding en objectomschrijving van de bedrijfsruimte en woonruimten als geheel, niet telkens consequent, volledig en gespecificeerd wordt weergegeven. Zo worden de bedrijfsruimte en woonruimten in de akte van levering d.d. 28 september 1987 en de huurovereenkomst d.d. 19 februari 1988 tezamen aangeduid als “
[straatnaam 1] 2 a-b – hoek [straatnaam 2]” respectievelijk “
de [straatnaam 1] 2a” en staat in de akte van levering d.d. 23 december 2008 vermeld dat bij koopovereenkomst d.d. 21 november 2008 aan [bedrijf A] is verkocht “
het horecapand en verder toebehoren aan de [adres 2] en [straatnaam 1] 2-AB te Rotterdam”, zonder dat daarbij wordt gesproken over “woonruimten” en “ [straatnaam 1] 2b01 en 2b02”. Het kadaster geeft voor het kadastrale perceel gemeente Delfshaven, sectie [sectie] . nr. [perceelnummer] , zijnde de woonruimten en bedrijfsruimte tezamen, daarnaast als omschrijving “
Bedrijvigheid (horeca)”. Tenslotte worden in de taxatierapporten van Troostwijk en Stone Value de woonruimten en bedrijfsruimte tezamen aangeduid als “
[straatnaam 1] 2 te Rotterdam” respectievelijk “
[straatnaam 1] 2a/b1/b2, 3025 AA Rotterdam” en “
[adres 2] , 3025 HA Rotterdam”.

5.6.2

Voor de uitleg van artikel 1.1 van de huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter derhalve niet (louter) van doorslaggevende betekenis, de in deze bepaling opgenomen adressering en de aan het gehuurde gegevens kwalificatie, doch zijn mede bepalend de overige bewoordingen van de huurovereenkomst, alsmede de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan artikel 1.1 mochten toekennen. Daarbij kan mede van betekenis zijn, hetgeen is vastgelegd in een andere met de huurovereenkomst samenhangende overeenkomst. Voor de uitleg van artikel 1.1 acht de kantonrechter van belang dat hierin naast het adres, tevens het kadastrale perceel bekend als “
gemeente Delfshaven, sectie [sectie] nr. [perceelnummer]” is opgenomen, zonder dat daarbij is aangegeven dat slechts een gedeelte van dit kadastrale perceel wordt verhuurd. Nu volgens de informatie vermeld in het kadaster het voornoemde kadastrale perceel zowel de woonruimten als de bedrijfsruimten omvat, mocht [bedrijf B] er in redelijkheid dan ook vanuit gaan dat het gehuurde object mede de woonruimten omvatte. Dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst ook hebben beoogd mede de woonruimten te (ver)huren, vindt voorts steun in het vermeld staande in de akte van levering d.d. 23 december 2008. Hierin is immers uitdrukkelijk bepaald dat “
de aanvaarding van het verkochte geschiedt onder het door koper met verkoper aangaan van een huurovereenkomst ter zake van het verkochte” en vaststaat dat [bedrijf A] van [bedrijf C] zowel de bedrijfsruimte als de woonruimten heeft gekocht. Ook uit de gedragingen van partijen na het aangaan van de huurovereenkomst kan de bedoeling van partijen zoals voornoemd worden afgeleid. Niet gebleken is immers dat [bedrijf A] sedert het aangaan van de huurovereenkomst met [bedrijf B] , anders dan pas voor het eerst in 2019, tegenover [bedrijf B] op enig moment tegen de feitelijke situatie heeft geageerd, dan wel dat zij jegens [bedrijf D] zelf aanspraak heeft gemaakt op de huurpenningen voor de woonruimten. Voor zover [bedrijf A] niet de bedoeling heeft gehad om de woonruimten aan [bedrijf B] te verhuren, betreft dit bovendien een omstandigheid die voor haar eigen rekening en risico dient te komen, nu van haar als professionele partij bij het aankopen van het perceel en het aangaan van de daarmee samenhangende huurovereenkomst had mogen worden verwacht dat zij had onderzocht wat zij kocht en vervolgens verhuurde.

5.6.3

Nu de woonruimten onderdeel uitmaken van het gehuurde zoals vermeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst, was het [bedrijf B] ingevolge het bepaalde in artikel 9.1 van de huurovereenkomst toegestaan de woonruimten aan [bedrijf D] onder te verhuren. Van een handelen in strijd met de huurovereenkomst, dan wel een onrechtmatig handelen, is dan ook geen sprake.

Contractuele boete

5.7

Nu van enige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [bedrijf B] niet gebleken is, zijn er geen contractuele boetes verbeurd. Los hiervan valt ook niet in te zien hoe deze vordering van [bedrijf A] , die gebaseerd is op de huurovereenkomst, zich verhoudt met zijn eigen stelling dat de woningen geen deel uitmaken van diezelfde huurovereenkomst. De door [bedrijf A] primair gevorderde boetes zullen dan ook worden afgewezen.

Gederfde huurinkomsten

5.8

Voor toewijzing van de door [bedrijf A] subsidiair alsmede primair en subsidiair onder III a gevorderde gederfde huurinkomsten voor de woonruimten, is evenmin plaats. [bedrijf A] heeft de woonruimten aan [bedrijf B] verhuurd, die op haar beurt gerechtigd was om de woonruimten in onderhuur te geven aan [bedrijf D] alsook om de huurpenningen daarvoor in ontvangst te nemen. De door [bedrijf B] ten opzichte van [bedrijf A] voor de woonruimten verschuldigde huurpenningen worden geacht reeds in de tussen [bedrijf A] en [bedrijf B] overeengekomen (totale) huurprijs begrepen te zijn.

Vaststelling en splitsing van de huurprijs voor de woonruimten en bedrijfsruimte

5.9

[bedrijf B] heeft gevorderd om de huurprijs van de woonruimten en bedrijfsruimte nader vast te stellen en te splitsen, voor de bedrijfsruimte per 1 januari 2020 vast te stellen op een bedrag van € 16.700,- per jaar te vermeerderen met BTW en voor de woonruimten per

1 januari 2009 vast te stellen op een bedrag van € 2.512,60 per jaar, jaarlijks te indexeren conform artikel 4.5 van de huurovereenkomst.

5.1

In het onderhavige geval is sprake van een huurovereenkomst die betrekking heeft op een combinatie van woonruimten en 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter gaat er daarbij van uit, zoals ook bij beschikking d.d. 28 augustus 2020 van de kantonrechter te Rotterdam is overwogen en door partijen niet is bestreden, dat er geen sprake is van afhankelijke woonruimten in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW en deze woonruimten zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte (kunnen) worden bewoond en splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes mogelijk is.

5.11

Ter zake de bedrijfsruimte geldt dat ingevolge artikel 7:303 lid 1 BW zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de kantonrechter de huurprijs, als die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan. De kantonrechter dient bij die vaststelling te letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering (artikel 7:303 lid 2 BW).

5.12

Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk als zij vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk (of door de rechter) benoemde deskundigen (artikel 7:304 BW).

5.13

[bedrijf B] is ontvankelijk in haar vordering. [bedrijf A] heeft op 19 december 2019 een verzoekschrift ex artikel 7:304 lid 2 BW ingediend bij de rechtbank Rotterdam. In die zaak heeft de kantonrechter bij beschikking van 28 augustus 2020 de heer mr. L.C. Soro RT RVGME, werkzaam bij BedrijfsHuurAdviesCentrum (hierna: BHAC) tot deskundige benoemd. Door deze deskundige is op 7 mei 2021 een advies uitgebracht.

5.14

Door BHAC is de adviesprijs voor de bedrijfsruimte per 1 januari 2020 bepaald op een bedrag van € 16.700,- per jaar exclusief btw. De kantonrechter ziet aanleiding om aansluiting te zoeken bij het door de deskundige gegeven advies en de huurprijs van de bedrijfsruimte vast te stellen op een bedrag van € 16.700,- exclusief btw per jaar. Door [bedrijf A] zijn geen concrete stellingen naar voren gebracht die nopen tot een ander oordeel. In dit kader wordt erop gewezen dat BHAC in haar advies wel degelijk de terrasmogelijkheid van de bedrijfsruimte alsmede die van de bij de weging betrokken referentieobjecten heeft betrokken. De stelling van [bedrijf A] dat dit niet is gebeurd is dan ook onjuist.

5.15

Ten aanzien van de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing overweegt de kantonrechter als volgt. Bij het volgen van de in artikel 7:303 lid 4 BW neergelegde hoofdregel zou de nader vastgestelde huurprijs moeten ingaan op 19 december 2019, nu in het geval door de rechter op verzoek van een partij een deskundige is benoemd, de dag van dat verzoek voor de toepassing van 7:303 lid 4 BW heeft te gelden. De kantonrechter ziet echter aanleiding om aan te sluiten bij de door [bedrijf B] gevorderde ingangsdatum van 1 januari 2020, nu deze datum door [bedrijf A] als zodanig niet is bestreden en hier voor haar ook geen nadeel uit voortvloeit. De vordering van [bedrijf B] , inhoudende om de huurprijs van de bedrijfsruimte per 1 januari 2020 vast te stellen op een bedrag van € 16.700,-, te vermeerderen met BTW, zal dan ook worden toegewezen.

5.16

Voor vaststelling van de huurprijs voor de woonruimten door de kantonrechter, zoals door [bedrijf B] gevorderd, ontbreekt een wettelijke basis. Die vordering van [bedrijf B] wordt dan ook afgewezen. Daarbij heeft nog te gelden dat de berekening van [bedrijf B] die er volgens haar toe zou moeten leiden dat de huurprijs van de woonruimten per 1 januari 2009 op een bedrag van € 2.512,60 per jaar kan worden vastgesteld, alleen al niet op gaat omdat die berekening er – ten onrechte – van uitgaat dat van de huidige huurprijs een bedrag van € 16.700,- ziet op de bedrijfsruimte en de rest op de woningen. Dat laatste is en wordt in deze procedure niet vastgesteld. De kantonrechter geeft partijen in overweging om een deskundige te laten bepalen wat de advieshuurprijs voor de bedrijfsruimte per 1 januari 2009 was, om in het verlengde daarvan vast te kunnen stellen wat de huurprijs van de woningen per 1 januari 2009 is.

5.17

Nu de huurprijs voor de bedrijfsruimte per 1 januari 2020 wordt vastgesteld op een bedrag van € 16.700,- per jaar, te vermeerderen met BTW, en de totale huurprijs vóór die datum niet lager is geweest dan dat bedrag, is de voorwaarde waaronder [bedrijf A] haar vordering in conventie zoals geformuleerd onder III c heeft ingesteld, niet vervuld. Aan de beoordeling daarvan wordt dan ook niet meer toegekomen.

Terugbetaling verschil tussen de vanaf 1 januari 2020 betaalde huurprijs en de bij vonnis vast te stellen huurprijs

5.18

[bedrijf B] heeft aanspraak gemaakt op terugbetaling van het verschil tussen de vanaf 1 januari 2020 betaalde huurprijs en de bij vonnis vast te stellen huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

5.19

Vaststaat dat [bedrijf B] thans voor de woonruimten en de bedrijfsruimte tezamen een huurprijs van € 19.597,80 per jaar betaalt. Voor toewijzing van de door [bedrijf B] gevorderde terugbetaling van het verschil tussen de vanaf 1 januari 2020 betaalde huurprijs en de bij dit vonnis vastgestelde huurprijs voor de bedrijfsruimte ad € 16.700,-, ziet de kantonrechter geen aanleiding. Niet in geschil is immers als zodanig tussen partijen dat [bedrijf B] ook voor de woonruimten gehouden is huur te betalen en niet, althans onvoldoende, is aangetoond dat de huurprijs voor de woonruimten dient te worden gewaardeerd op een lager bedrag dan het verschil tussen het bedrag van € 16.700,- en de sedert 1 januari 2020 voor het gehele perceel betaalde huurprijs. Deze vordering van [bedrijf B] wordt dan ook afgewezen.

Kosten deskundige

5.2

[bedrijf B] heeft betaling gevorderd van het door haar betaalde gedeelte van de deskundigenkosten ad € 2.825,-.

5.21

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW worden de kosten van een deskundigenadvies als proceskosten aangemerkt, zodat zij voor rekening kunnen worden gebracht van de partij die in het ongelijk wordt gesteld. Bedoeld is degene die in de huurprijsvaststellingsprocedure zelf (dus de procedure in artikel 7:303 BW) in het ongelijk is gesteld.

5.22

In het onderhavige geval heeft te gelden dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen uitsplitsing hebben gemaakt tussen de verschuldigde huur voor de woonruimten en de verschuldigde huur voor de bedrijfsruimte, zodat thans ook niet kan worden vastgesteld wie ter zake als de in het ongelijk gestelde partij kan worden aangemerkt. Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter dan ook geen aanleiding om de kosten van de deskundige volledig voor rekening van [bedrijf A] te laten komen. Deze vordering van [bedrijf B] zal dan ook eveneens worden afgewezen.

Huurprijsvermindering

5.23

[bedrijf B] heeft in reconventie voor wat betreft de bedrijfsruimte aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus. Daarnaast heeft [bedrijf A] in conventie primair en subsidiair onder III b gevorderd om [bedrijf B] te veroordelen tot directe betaling van de door [bedrijf B] vanaf 1 november 2020 eenzijdig toegepaste huurkorting, tot januari 2022 in totaal bedragend € 4.772,56.

5.24

Vooropgesteld wordt dat nu de Hoge Raad op 24 december 2021 ten aanzien van de prejudiciële vragen gesteld op 31 maart 2021 uitspraak heeft gedaan, de aanvankelijk door [bedrijf B] verzochte aanhouding van de onderhavige procedure op dit punt niet meer opportuun is.

5.25

Aan de orde is of het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde (dat als een 290-bedrijfsruimte kwalificeert) als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is die tot huurprijsvermindering kan leiden.

5.26

Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is, moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.

5.27

In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

5.28

Van concrete aanwijzingen dat de hiervoor bedoelde omstandigheid in de huurovereenkomst is verdisconteerd, is niet gebleken. Uit de conclusie van de P-G Wissink en het arrest van de Hoge Raad voornoemd leidt de kantonrechter daarnaast af dat ook tussen(ver)huurders, zoals in het onderhavige geval aan de orde, in aanmerking kunnen komen voor huurkorting. In 5.19.3 van voornoemde conclusie is overwogen dat de omstandigheid dat sprake is van onderhuur op zich geen reden is voor een verdeling van het corona-gerelateerde nadeel (33/33/33) tussen verhuurder, huurder en onderhuurder. In beide huurrelaties (hoofdhuur en onderhuur) dient zelfstandig te worden beoordeeld of en, zo ja, op welke wijze het nadeel verdeeld dient te worden. In de aan de Hoge Raad voorgelegde zaak ging het eveneens om een situatie met een tussen(ver)huurder. Aangenomen kan dan ook worden dat de Hoge Raad ook de tussen(ver)huurder op het oog heeft gehad. In het onderhavige geval dient naar het oordeel van de kantonrechter dan ook per huurrelatie beoordeeld te worden, te beginnen bij de huurrelatie tussen de exploitant van het gehuurde en [bedrijf D] en eindigend bij de huurrelatie tussen [bedrijf A] en [bedrijf B] , op welke wijze het nadeel verdeeld dient te worden.

5.29

Voorgaande leidt tot het oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

5.3

Voor wat betreft de berekening van de huurprijsvermindering heeft de Hoge Raad in zijn hiervoor aangehaalde prejudiciële beslissing overwogen dat het nadeel, veroorzaakt door de onvoorziene omstandigheid, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel - voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) - gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.

5.31

De in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel. Door partijen zijn vooralsnog geen feiten of omstandigheden gesteld die aanleiding geven om af te wijken van de gelijke verdeling van het nadeel.

5.32

Volgens de Hoge Raad moet de huurkorting berekend worden volgens de volgende formule (de vaste lasten formule): (overeengekomen huurprijs – gedeelte TVL dat toegerekend kan worden aan de huur) * percentage omzetvermindering * 50%.

5.33

De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

5.34

Voor de post “omzetvermindering” is de vraag wat onder “omzet” verstaan moet worden. Naar het oordeel van de kantonrechter dient te worden uitgegaan van het verschil tussen de volledige omzet van de tussen(ver)huurder gerelateerd aan de exploitatie van het gehuurde en de volledige omzet nadien. De omzet gerelateerd aan het gehuurde kan zowel de huurinkomsten als inkomsten uit het door de tussen(ver)huurder in het gehuurde afgezette producten betreffen. Nu in het gehuurde de bieren en dranken van [bedrijf B] niet/in mindere mate verkocht konden worden, geldt dat ook deze omzetvermindering verband houdt met de exploitatie van het gehuurde.

5.35

De kantonrechter beschikt op dit moment over onvoldoende gegevens om de voornoemde ‘vastelastenmethode’ te kunnen toepassen. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding om [bedrijf B] in de gelegenheid te stellen bij akte alsnog de benodigde gegevens in het geding te brengen. Daarbij dient [bedrijf B] per huurrelatie aan te geven wat de totale vaste lasten van de huurder zijn, wat de overeengekomen huurprijs is en wat de ontvangen TVL is. Daarnaast dient per huurrelatie te worden aangegeven wat de omzet is geweest in de periode maart 2020 tot en met september 2021, alsook in de daaraan voorafgaande referteperiode 2018, 2019 en de maanden januari en februari van 2020. Zonodig kan [bedrijf B] haar vordering naar aanleiding van hetgeen hiervoor is overwogen daarnaast nog aanpassen en nader toelichten. [bedrijf A] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld daarop bij antwoordakte te reageren, waarbij zij in elk geval opgave zal moeten doen van de door haar gestelde huurachterstand vanaf 1 november 2020.

5.36

Iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie wordt aangehouden.

6..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en in reconventie

verwijst de zaak naar de lopende zakenrol van
donderdag 28 april 2022 te 15.30 uurten einde [bedrijf B] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten zoals in r.o. 5.35 genoemd.

De schriftelijke reactie dient in tweevoud ingestuurd te worden en uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen te zijn. [bedrijf B] kan het processtuk ook zelf of door tussenkomst van een gemachtigde indienen op genoemde rolzitting;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

495

Huurprijsvaststelling en huurprijsvermindering in verband met coronamaatregelen voor bedrijfsruimte en woonruimten

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..Het verloop van de procedure

2..De vaststaande feiten

3..Het geschil in conventie

[bedrijf A]

4..Het geschil in reconventie

[bedrijf B]

5..De beoordeling in conventie en in reconventie

6..De beslissing