ECLI:NL:RBROT:2022:7733

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9674223 CV EXPL 22-3875

datum uitspraak: 9 september 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1..[eiser 1],

2. [eiser 2],

woonplaats: [woonplaats eisers],

eisers,

gemachtigde: mr. M.J. op ‘t Ende te Strijen,

tegen:

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: L.P.E. van den Ouden LL.B te Oude-Tonge.

De partijen worden hierna ‘[eisers]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 28 januari 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de brief van 16 mei 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van 1 juli 2022 van de zijde van [gedaagde], met een bijlage;
de brief van 5 juli 2022 van de zijde van [gedaagde], met een bijlage.

1.2.

Op 13 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.

2..De feiten

2.1.

[eisers] zijn sinds 6 mei 2019 rechthebbende op het recht van erfpacht op een perceel grond met de zich daarop bevindende recreatiewoning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’, ‘de recreatiewoning’ en/of ‘de woning’). De woning staat op het bungalowpark Weipolder.

2.2.

[gedaagde] huurt de recreatiewoning sinds 1 september 2014. Met ingang van deze datum huurde zij de woning eerst van [naam] (hierna: ‘[naam]’), de vorige erfpachter en rechtsvoorganger van [eisers] [naam] is inmiddels overleden.

2.3.

De recreatiewoning ligt in het plangebied van het bestemmingsplan “Recreatiegebieden van de gemeente Oostflakkee” en heeft als bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie”. In het bestemmingsplan is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…)
21.1 Strijdig gebruik. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de aan de grond gegeven bestemming, de doeleindenomschrijving en de overige voorschriften. (…)”

2.4.

Vanwege gezondheidsredenen heeft [gedaagde] de gemeente Goeree-Overflakkee (hierna: ‘de gemeente’) verzocht om toestemming te krijgen om de recreatiewoning tijdelijk permanent te mogen bewonen. Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente voor een jaar toestemming verleend voor permanente bewoning. Daarna is de toestemming met een jaar verlengd, tot 8 december 2017. In de brief van de gemeente van 8 december 2016 gericht aan [naam] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) In een op 24 februari 2015 verzonden brief hebben wij [gedaagde] toestemming gegeven om, in afwachting tot het toewijzen van een huurwoning, de recreatiewoning [adres], te bewonen dit met een maximum van één jaar gerekend na verzenddatum van die brief. (…)

Inmiddels hebben wij van haar huisarts en psychologische behandelaar het verzoek ontvangen om de aan haar verleende termijn te verlengen dit in verband met de behandeling.

Gelet op voornoemde verzoeken hebben wij besloten om de aan [gedaagde] verleende toestemming met één jaar te verlengen. (…)”

2.5.

Voor de periode na 8 december 2017 is er geen nieuwe aanvraag door [gedaagde] gedaan en is de toestemming niet meer verlengd. Wel is [gedaagde] permanent in de recreatiewoning blijven wonen.

2.6.

Bij brief van 17 november 2020 heeft [eiser 1] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 mei 2021. In deze brief is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) De reden voor de opzegging is dat ik op 21 september jl. schriftelijk van de gemeente Goeree Overflakkee bericht heb ontvangen dat uw “persoonsgebonden tijdelijke toestemming” voor het permanent bewonen van de recreatiewoning op [naam park] te Ooltgensplaat niet meer wordt verlengd.

Aangezien de zgn. permanente verhuur met inschrijving in de Gemeentelijke Basisadministratie Personen was gebaseerd op een tijdelijke toestemming van de gemeente Goeree Overflakkee tot december 2017 zijn wij op dit moment nu als eigenaar formeel in overtreding en verhuren wij nu illegaal de recreatiewoning (…).”

2.7.

[gedaagde] heeft zich vervolgens tot haar gemachtigde gewend. In de brief van haar gemachtigde van 8 december 2020 gericht aan [eisers] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) U wijst erop dat de tijdelijke toestemming van cliënte om de recreatiewoning te bewonen zou zijn verlopen.

Cliënte betwist dat en namens haar kan ik dan ook meedelen dat zij de in het geding zijnde huuropzegging niet accepteert en het gehuurde niet zal ontruimen tegen een van de aangezegde data.

Hetgeen u aanvoert in uw brieven van 17 november jl. is ook aantoonbaar onjuist.

Er is in deze geen sprake van illegale bewoning, laat staan dat de tijdelijke toestemming van cliënte zou zijn verlopen. De Gemeente Goeree-Overflakkee worstelt al jaren met het woningtekort en de permanente bewoning van recreatiewoningen. Al jarenlang bestaat er dan ook een gedoogbeleid, welk beleid de gemeente op 8 juli 2019 zelfs heeft vastgelegd in de “Nota Permanente Bewoning Recreatieparken” waar ik u naar verwijs. Daarin is ondermeer besloten door de gemeenteraad om voor de oostelijke zijde van de gemeente rondom Oude Tonge en Oolgensplaat de bestemming “wonen” naast “recreatie” mogelijk te maken. Voor het recreatiepark Weipolder is het zelfs zo dat de bestemmingswijziging in een ver gevorderd stadium, zo is onlangs gebleken, zodat de door u gewenste situatie op korte termijn een feit zal zijn. (…)”

2.8.

In een brief van de gemeente van 14 januari 2021 gericht aan [eisers] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) De tijdelijke toestemming tot bewoning van genoemde recreatiewoning is met ingang van 8 december 2017 afgelopen. [gedaagde] heeft daarna geen verlenging meer aangevraagd.

Uit controle door – onder meer – de toezichthouder is gebleken dat [gedaagde] nog steeds het hoofdverblijf heeft in uw recreatiewoning (…).

Per gelijke datum is ook [gedaagde] geïnformeerd hierover. Aan haar is verzocht om binnen vier weken na verzenddatum van de brief de bewoning van de recreatiewoning (…) te staken en gestaakt te houden. (…)

Wij zijn niet bereid om de bestaande situatie te gedogen. Derhalve zijn wij voornemens u een last onder dwangsom ineens op te leggen ter hoogte van € 15.000,- maximaal wegens overtreding van het bestemmingsplan inzake de permanente bewoning. (…)”

2.9.

Bij besluit van 31 maart 2021 heeft de gemeente aan [eisers] een last onder dwangsom opgelegd, inhoudende het beëindigen en beëindigd houden van het permanent bewonen van de recreatiewoning wegens strijd met artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) en artikel 21 van het bestemmingsplan. De gemeente heeft daarbij verder aangekondigd een dwangsom van € 15.000,- op te leggen indien [eisers] niet vóór 1 januari 2022 aan het voorgaande voldoen.

2.10.

[eisers] hebben bij brief van 10 mei 2021 bezwaar gemaakt tegen het besluit van de gemeente. In deze brief is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) Per 1 december 2020 heb ik de huur opgezegd en verzocht de recreatiewoning per 1 mei 2021 te ontruimen. Via haar raadsman heeft huurster aangegeven het gehuurde niet tegen de aangeven datum te willen verlaten ofwel te ontruimen. (…)

Gelet op het verloop van deze zaak, verwacht ik niet dat huurster de woning per 1 januari 2022 vrijwillig gaat verlaten, wat er uiteindelijk op neer zal komen dat aan ondergetekende, als eigenaar van de woning wel genoemde dwangsom wordt opgelegd.

Uit de door mij reeds genomen stappen kunt u concluderen dat ik mijn uiterste best doe om de niet legale verhuur situatie ongedaan te maken. (…)”

2.11.

Naar aanleiding van het bezwaarschrift van [eisers] heeft de gemeente bij brief van 16 juli 2021 besloten het dwangsombesluit van 31 maart 2021 in te trekken, omdat zij van oordeel zijn dat [eisers] voldoende medewerking heeft verleend om [gedaagde] te bewegen om al dan niet vrijwillig de recreatiewoning te verlaten.

2.12.

Ook aan [gedaagde] is bij besluit van 31 maart 2021 een last onder dwangsom opgelegd vanwege het strijdig gebruiken van een recreatiewoning voor permanente bewoning, waarbij de begunstigingstermijn is gesteld op 1 januari 2022. Bij besluit van 23 november 2021 heeft de gemeente de begunstigingstermijn van de aan [gedaagde] opgelegde last onder dwangsom verlengd naar 1 maart 2022, met als reden dat er door een extern bureau onderzoek zal worden gedaan naar de medische situatie van [gedaagde].

2.13.

[gedaagde] is tegen het besluit van 31 maart 2021 in bezwaar gegaan. Bij besluit van 11 januari 2022 heeft de gemeente het bezwaar van [gedaagde] ongegrond verklaard. In dit besluit is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) De commissie bezwaarschriften heeft op 4 oktober 2021 aan ons advies uitgebracht. Gelet op het door de commissie uitgebracht advies hebben wij het ingediende bezwaarschrift in handen gesteld van het (onafhankelijk) medisch adviesbureau ‘Argonaut’. Het was de bedoeling dat dit bureau een onderzoek zou instellen naar de medische c.q. psychische situatie van [gedaagde]. (…) Tijdens de aanvraag bij ‘Argonaut’ tot herkeuring van [gedaagde] werden wij geconfronteerd met een brief van de psychiater van [gedaagde], waarbij wordt verzocht om gedurende vijf jaar ‘vrijstelling’ te verlenen om te verhuizen naar een reguliere woning. Bovendien vraagt de psychiater zich af wat het bureau ‘Argonaut’ of een ander bedrijf kan toevoegen aan de medische toestand van [gedaagde]. In een begeleidend schrijven geeft u nog aan het onderzoek direct moet worden gestopt, vanwege de medische toestand van [gedaagde].

Wij hebben uw stukken alsmede de brief van de psychiater van [gedaagde] opnieuw voorgelegd aan de commissie bezwaarschriften. Het niet meewerken aan een onderzoek, ziet de commissie als een belemmering van een zorgvuldige voorbereiding van de beslissing op het bezwaar. Gelet hierop stelt de commissie thans voor om het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en de handhaving inzake het permanent bewonen van de recreatiewoning [adres] door [gedaagde] door te zetten. (…)”

2.14.

[gedaagde] heeft tegen het besluit van 11 januari 2022 beroep ingesteld en de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van 11 februari 2022 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) Ter zitting is gebleken dat verzoekster en verweerder het erover eens zijn dat, kort gezegd, een medisch onderzoek noodzakelijk is om te beoordelen of de gezondheidstoestand van verzoekster aan een verhuizing in de weg staat. (…) Naar het oordeel van de voorzieningenrechter prevaleert in deze fase gezien de problematiek van verzoekster haar belang om in de woning te verblijven totdat op het beroep is beslist boven het belang van verweerder en de derde-partij om een einde te maken aan de permanente bewoning van zijn recreatiewoning. Daarbij is ook van belang dat verzoekster al vanaf 2014 in de woning verblijft en dat de reden dat verweerder nu tot handhaving overgaat uitsluitend is gelegen in het handhavingsverzoek van de derde-partij. (…) De voorzieningenrechter wijst het verzoek toe en treft de voorlopige voorziening dat het bestreden besluit en het primaire besluit zijn geschorst tot zes weken na de uitspraak van het beroep. (…)”

2.15.

Op 1 juli 2022 heeft de gemeente een herziene beslissing genomen op het bezwaarschrift van [gedaagde]. In dit besluit is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) Door een arts van de Stichting SAP is op 23 maart 2022 een beoordeling uitgevoerd naar de psychiatrische problematiek waar [gedaagde] mee kampt. (…) Door de arts is vastgesteld dat, gezien de psychiatrische aandoening welke als ernstig kan worden beschouwd, betrokkene op dit moment niet in staat is om te verhuizen naar een andere woning. (…) Na bestudering van het rapport van de betreffende arts, zijn wij van mening dat dit zowel qua totstandkoming als qua inhoud niet onzorgvuldig is. (…) Gelet op voren- en bovenstaande zijn wij van mening dat handhavend optreden onevenredig is. (…) Wij hebben besloten om:

- uw bezwaren ontvankelijk en gegrond te verklaren;

- ons besluit van 31 maart 2021 (…) in te trekken. (…)”.

3..Het geschil

3.1.

[eisers] eisen samengevat:

de huurovereenkomst te beëindigen en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eisers] baseren de eis op het volgende. Permanente bewoning van het gehuurde is op grond van het bestemmingsplan en artikel 2.1 lid 1 aanhef en onder c Wabo niet toegestaan. Ook hanteert de gemeente geen gedoogbeleid en is er geen concreet zicht op legalisering van de permanente bewoning van de recreatiewoning. Verwezenlijking van het geldende bestemmingsplan is alleen mogelijk als de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt beëindigd. [gedaagde] is echter niet akkoord gegaan met de huuropzegging door [eisers] en bewoont het gehuurde nog steeds permanent. De gemeente heeft zowel [eisers] als [gedaagde] gelast om het strijdige gebruik te staken en gestaakt te houden. Deze last is een bestuursrechtelijke verplichting die noopt tot verwezenlijking van de bestemming als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub e BW.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Vanwege psychische problematiek is [gedaagde] niet in staat om te verhuizen. Zij is door de gemeente vrijgesteld van de verplichting om op zoek te gaan naar een andere woning. Bovendien hanteert de gemeente wel degelijk een gedoogbeleid met betrekking tot permanente bewoning van recreatiewoningen en is de gemeente zelfs voornemens om permanente bewoning in de toekomst toe te staan vanwege de bestaande woningnood. Andere woningen op het bungalowpark worden ook permanent bewoond, waaronder de naastgelegen woning van dezelfde eigenaar.

4..De beoordeling

4.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde] de recreatiewoning moet verlaten.

4.2.

[eisers] hebben de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW, inhoudende dat zij een krachtens een geldend bestemmingsplan op de woning liggende bestemming willen verwezenlijken, in dit geval recreatie. [gedaagde] heeft niet met deze opzegging ingestemd. [eisers] mochten zich daarom tot de rechter wenden met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 2 BW). Bij de beoordeling van de vraag of [eisers] zich terecht op de hiervoor genoemde opzeggingsgrond beroepen, geldt als toetsingsmaatstaf of zij in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt^[1]. Concreet betekent het voorgaande dat [eisers] de huurovereenkomst alleen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW kunnen opzeggen als er vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om naleving van het bestemmingsplan te realiseren. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan in dit geval geen sprake en wel om de volgende redenen.

4.3.

Vast staat dat [gedaagde] de recreatiewoning permanent bewoont, dat dit in strijd is met het geldende bestemmingsplan en dat zij op dit moment geen toestemming van de gemeente heeft om wél permanent in het gehuurde te mogen verblijven. Het enkele feit dat een woning niet in overeenstemming met het bestemmingsplan wordt gebruikt, is echter onvoldoende voor de verhuurder om de huurovereenkomst te kunnen opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Het is aan [eisers] als verhuurder om voldoende feiten te stellen en aannemelijk te maken waarom de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopt. In dat kader staat weliswaar vast dat de gemeente zowel aan [eisers] als aan [gedaagde] een last onder dwangsom heeft opgelegd vanwege het feit dat [gedaagde] de woning in strijd met artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo en artikel 21 van het bestemmingsplan permanent bewoont, maar deze dwangsombesluiten zijn inmiddels door de gemeente ingetrokken. Verder geldt dat de lasten onder dwangsom op het moment waarop [eisers] de huurovereenkomst hebben opgezegd (bij brief van 17 november 2020) nog niet waren opgelegd. [eisers] hebben geen andere feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die tot de conclusie kunnen leiden dat de gemeente concreet actie onderneemt om naleving van het bestemmingsplan te realiseren. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eisers] in de gegeven omstandigheden niet in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopt. De vordering van [eisers] wordt daarom afgewezen. De overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking en beoordeling meer.

4.4.

[eisers] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 374,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,- tarief). Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moeten [eisers] ook een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,- met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

4.5.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 374,- aan salaris voor de gemachtigde, welk bedrag rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.

43416