ECLI:NL:RBROT:2022:7566

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9763263 / CV EXPL 22-9232

datum uitspraak: 9 september 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres],

statutair gevestigd in [vestigingsplaats eiseres] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. R-J.H. Kijne te Vlaardingen,

tegen

[gedaagde],

statutair gevestigd in [vestigingsplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. L. Hennink te Rotterdam.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 28 februari 2022, met bijlagen;
het antwoord;
de brief van 30 mei 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

Op 2 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Tijdens de mondelinge behandeling was namens [eiseres] de heer [persoon A] (directeur/ aandeelhouder) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van [eiseres] . Namens [gedaagde] was aanwezig de heer [persoon B] (directeur (indirect bestuurder)), bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

2..De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] ( [postcode] ) in Vlaardingen (hierna: ‘het gehuurde’) tegen betaling van een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs ten bedrage van op dit moment € 1.203,95 inclusief btw per maand.

2.2.

De tussen partijen gesloten huurovereenkomst houdt - voor zover van belang - het volgende in:

“
(…)Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst gaat in op1 november 2019(hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan vooreen periode van 2 jaar en 11 maanden en loopt tot en met 30 september 2022.(…)

3.3

Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van6 maanden.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. (…)

Zekerheden

6.1

Huurder zal voor de ingangsdatum:

een waarborgsom betalen ter grootte vaneen bedrag van€ 3.611,85 als zijnde 3 maanden huur inclusief BTW.(…)”.

2.3.

Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: ‘de algemene huurbepalingen’) van toepassing. De algemene huurbepalingen houden - voor zover van belang - het volgende in:

“
(…)Betalingen

23.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft - geschieden (…). Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld. (…)

23.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)

Kosten, verzuim

28.1

In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen.

De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.

Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.

28.2 (

(Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn. (…)”.

3..Het geschil

3.1.

[eiseres] eist samengevat:

de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden met ingang van 1 april 2022;
[gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] hier niet aan voldoet;
haar te machtigen om, indien [gedaagde] met de ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf - op kosten van [gedaagde] - te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de politie of de gewapende macht;
[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 9.631,60 aan huurachterstand over de maanden augustus 2021 tot en met maart 2022, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 1.203,95 per maand tot de datum van ontbinding en vanaf die datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot uiterlijk
[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 7.200,00 aan verbeurde boetes ex artikel 23.2 van de algemene huurbepalingen;
primair[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 3.713,13 inclusief btw aan werkelijke kosten conform artikel 28.1 van de algemene huurbepalingen, dan wel
subsidiair[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 902,96 aan buitengerechtelijke kosten;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiseres] baseert de eis op het volgende.

3.2.1.

[gedaagde] heeft een huurachterstand ten bedrage van € 9.631,60 laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Na ontbinding moet [gedaagde] een bedrag van € 1.203,95 per maand aan [eiseres] blijven betalen tot aan de einddatum van de huidige looptijd van de huurovereenkomst, zijnde 1 oktober 2022. Verder is [gedaagde] de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de onbetaalde huurtermijnen verschuldigd. Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 23.2 van de algemene huurbepalingen een bedrag van in totaal € 7.200,00 aan boetes aan [eiseres] verschuldigd. Tot slot is [gedaagde]
primairop grond van artikel 28.1 van de algemene huurbepalingen een bedrag van € 3.713,13 aan advocaatkosten/buiten-gerechtelijke kosten en
subsidiaireen bedrag van € 902,96 aan buitengerechtelijke kosten aan [eiseres] verschuldigd.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.

3.3.1.

[eiseres] heeft [gedaagde] verzocht om het gehuurde per 1 januari 2022 te ontruimen, zodat [eiseres] over het gehuurde kon beschikken. De huurovereenkomst is dan ook per 1 januari 2022 geëindigd, zoals partijen hebben afgesproken, en het gehuurde is bezemschoon opgeleverd. De huurpenningen van na 1 januari 2022 is [gedaagde] niet verschuldigd. [gedaagde] heeft bovendien een waarborgsom ten bedrage van drie maanden huur betaald. De huur moet daarmee worden verrekend. De huurtermijnen zijn inmiddels, onder meer door middel van verrekening met de waarborgsom, voldaan. [gedaagde] betwist op grond van artikel 23.2 van de algemene huurbepalingen boetes te zijn verschuldigd. De op grond van artikel 28.1 van de algemene huurbepalingen gevorderde advocaatkosten/buiten-gerechtelijke kosten moeten ook worden afgewezen, omdat ingevolge dat artikel sprake is van een gewone kostenveroordeling en niet veroordeling in de werkelijke kosten.

4..De beoordeling

Is de huurovereenkomst per 1 januari 2022 geëindigd?

4.1.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 januari 2022 is geëindigd. [eiseres] heeft dit gemotiveerd betwist. Het had daarom op de weg van [gedaagde] gelegen om haar verweer nader (met stukken) te onderbouwen, bijvoorbeeld door overlegging van een e-mail waaruit blijkt dat [eiseres] uitdrukkelijk heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2022, maar dat heeft [gedaagde] niet gedaan. [gedaagde] heeft ook geen bewijs aangeboden. Gelet op het voorgaande wordt het verweer van [gedaagde] - als onvoldoende onderbouwd - verworpen.

De omvang van de huurachterstand

4.2.

[gedaagde] heeft niet betwist dat zij de huur over de maanden augustus 2021 tot en met maart 2022 niet aan [eiseres] heeft betaald. Het door [eiseres] gevorderde bedrag van € 9.631,60 aan huurachterstand is dan ook in beginsel toewijsbaar.

4.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] ermee ingestemd om de door [gedaagde] aan haar betaalde waarborgsom ten bedrage van € 3.611,85 met de huurachterstand te verrekenen. Dit bedrag strekt dan ook in mindering van de hiervoor genoemde huurachterstand ten bedrage van € 9.631,60.

4.4.

Gelet op het voorgaande is een bedrag van € 6.019,75 aan huurachterstand berekend tot en met de maand maart 2022 toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming?

4.5.

Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan twee maanden in een situatie als de onderhavige voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.

4.6.

Er is sprake van een huurachterstand van ruim meer dan twee maanden, namelijk acht maanden. [gedaagde] heeft daarnaast geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. De kantonrechter zal de tussen partijen bestaande huurovereenkomst dan ook ontbinden. Aangezien de huurovereenkomst niet tegen een datum in het verleden kan worden ontbonden, wordt de huurovereenkomst per de datum van dit vonnis ontbonden.

4.7.

[gedaagde] wordt ook veroordeeld om het gehuurde te ontruimen binnen één maand na betekening van dit vonnis. De door [eiseres] ter zake gevorderde dwangsom wordt echter afgewezen, omdat [eiseres] op geen enkele wijze heeft onderbouwd welk belang zij heeft bij dit gedeelte van haar vordering, mede gelet op haar wettelijke mogelijkheden om ontruiming te bewerkstelligen, zoals hierna wordt overwogen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie wordt ook afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder immers, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.

4.8.

[gedaagde] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij het gehuurde met al haar spullen heeft verlaten (zie artikel 7:225 BW). Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.

4.9.

Voor wat betreft de vordering met betrekking tot gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst - indien niet ontbonden - zou hebben voortgeduurd, wordt [gedaagde] ambtshalve veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat. Over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgevonden, is begroting van die schade op grond van de op dit moment beschikbare gegevens namelijk niet mogelijk.

De boete ex artikel 23.2 van de algemene huurbepalingen?

4.10.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] in de periode van november 2019 tot en met maart 2022 in totaal 24 keer te laat of niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. Volgens [eiseres] moet [gedaagde] op grond van artikel 23.2 van de algemene huurbepalingen dan ook een boete van 24 x € 300,00 = € 7.200,00 aan [eiseres] betalen.

4.11.

[gedaagde] heeft niet weersproken dat zij in totaal 24 keer te laat of niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat zij door de COVID-19 crisis en een Chinese leverancier die geen voorraden leverde niet steeds in staat is geweest om de huur tijdig te betalen. [eiseres] heeft deze stellingen onvoldoende gemotiveerd weersproken. In de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de door [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigde boete op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW te matigen tot de helft.

4.12.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat aan boete in totaal € 3.600,00 toewijsbaar is.

De wettelijke handelsrente?

4.13.

De gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand is niet toewijsbaar. Op grond van artikel 6:92 lid 1 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd immers in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Nu de door [eiseres] gevorderde boete al deels wordt toegewezen, is dan ook geen plaats meer voor toewijzing van de wettelijke handelsrente.

4.14.

Voor zover [eiseres] heeft bedoeld wettelijke handelsrente te vorderen over de toekomstige huurtermijnen, is haar vordering ook niet toewijsbaar. Het is immers niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] met betaling van die toekomstige huurtermijnen in gebreke is.

De werkelijke kosten ex artikel 28.1 van de algemene huurbepalingen?

4.15.

[eiseres] vordert primair op grond van artikel 28.1 van de algemene huurbepalingen “de werkelijke kosten” ten bedrage van € 3.713,13. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] hiermee doelt op de kennelijk door haar ((incasso)gemachtigde) gemaakte werkelijke buitengerechtelijke kosten. Of deze buitengerechtelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen, wordt bepaald door het antwoord op de vraag of is voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW. Dit vereist dat - in de gegeven omstandigheden - het maken van de kosten redelijk is en de omvang van de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk is om vergoeding van de schade te verkrijgen.

4.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter is niet aan de dubbele redelijkheidstoets voldaan. [eiseres] heeft op geen enkele wijze (met stukken) onderbouwd dat het redelijk is om voor de door haar ((incasso)gemachtigde) verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden een vergoeding ten bedrage van € 3.713,13 in rekening te brengen. De door [eiseres] overgelegde correspondentie tussen partijen kan in ieder geval niet tot het oordeel leiden dat een dergelijke vergoeding redelijk zou zijn. De primair door [eiseres] gevorderde vergoeding wordt gelet op het voorgaande afgewezen.

4.17.

Voor de toewijsbare vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zoekt de kantonrechter, zoals [eiseres] subsidiair heeft gevorderd, aansluiting bij het in het Besluit buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. De tarieven neergelegd in het Besluit worden namelijk geacht redelijk te zijn. De subsidiair door [eiseres] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 902,96 is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief, zodat dit bedrag toewijsbaar is.

De proceskosten

4.18.

[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres] tot vandaag vast op € 108,41 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 373,00 tarief). Dit is totaal € 1.368,41. Voor kosten die [eiseres] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] ook een bedrag betalen van € 124,00 (1/2 punt x € 373,00 tarief met een maximum van € 124,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie ECLI:NL:HR:2022:853).

De uitvoerbaarheid bij voorraad

4.19.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 10.522,71 ter zake van huurachterstand berekend tot en met de maand maart 2022, contractuele boete ex artikel 23.2 van de algemene huurbepalingen en buitengerechtelijke kosten;

5.2.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres] ( [postcode] ) in Vlaardingen te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te betalen € 1.203,95 met ingang van de maand april 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te betalen de door [eiseres] gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst - indien niet ontbonden - zou hebben voortgeduurd, op te maken bij staat;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres] tot vandaag vastgesteld op € 1.368,41;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

38671