ECLI:NL:RBROT:2022:7340

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9921881 VV EXPL 22-229

datum uitspraak: 30 augustus 2022

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

1..[eiser 1],

woonplaats: [woonplaats eiser 1],

2.
[eiser 2],

woonplaats: [woonplaats eiser 2],

eisers,

gemachtigde: mr. S.O. Voogt,

tegen

Future Hype B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.P.Ph.M. Weerts.

De partijen worden hierna ‘[eiser 1]’, ‘[eiser 2]’ en ‘Future Hype’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 13 juli 2022, met bijlagen;
de e-mails van Future Hype van 10 en 13 augustus 2022, met bijlagen;
de brief van eisers van 15 augustus 2022, met een bijlage;
de spreekaantekeningen van eisers.

1.2.

Op 16 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2..De feiten

2.1.

Eisers zijn eigenaar van het pand gelegen op het adres [adres] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een café op de begane grond en een daarboven gelegen woonruimte.

2.2.

Met ingang van 1 juli 2009 verhuurt [eiser 1] het pand aan Future Hype. In de huurovereenkomst tussen partijen is (voor zover van belang) het volgende bepaald:

“1.3. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als café met bovenliggende bedrijfswoning. (…)

13.1.

Huurder heeft het recht tot onderverhuur van het gehuurde. (…) Huurder zal binnen 7 dagen na bekendwording van de personalia van de onderhuurder deze schriftelijk bekend maken aan de verhuurder of diens beheerder.”

2.3.

In de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst is (voor zover van belang) het volgende bepaald:

“6.2 Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar (…) de voorschriften van de overheid (…)

6.8.1

Huurder is verantwoordelijk voor, en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen (…)”

2.4.

Bij brief van 21 juni 2017 schrijft [naam bedrijf], de toenmalige beheerder van het pand, aan Future Hype (voor zover van belang) het volgende:

“Naar aanleiding van recent geconstateerde overtredingen inzake het door u gehuurde object gelegen aan de [adres] informeren wij u als volgt.

In voornoemd object is geconstateerd dat u de bedrijfswoning bewoont- c.q. heeft onderverhuurd aan meer personen dan wettelijk is toegestaan. Overbewoning is in strijd met de (algemene) bepalingen zoals opgenomen in de huurovereenkomst alsmede strijdig met de Gemeentelijke verordening en vigerende wet- en regelgeving.

Overbewoning is een gegronde reden om de huurovereenkomst per direct te ontbinden. Wij verzoeken u dan ook vriendelijk, doch zeer dringend, om deze illegale situatie binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief te beëindigen.

Op korte termijn zal er een vervolginspectie op locatie plaatsvinden. Indien u geen gehoor heeft gegeven aan voornoemd verzoek, dan zijn wij genoodzaakt om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde van rechtswege te vorderen.”

2.5.

Op 22 mei 2018 heeft een inspecteur van Gemeente Rotterdam een inspectie uitgevoerd in het pand. In het rapport dat hij naar aanleiding daarvan heeft opgemaakt, schrijft hij (voor zover van belang) het volgende:

“Pand in de avond bezocht na aanleiding van een melding vanuit de politie dat er 14 slaapplaatsen zijn en ongeveer 20 mannen, vrouwen en kinderen zouden wonen. (…) Onze vermoeden/bevindingen zijn dat er meer dan de tien aangetroffen bewoners wonen.”

2.6.

Naar aanleiding van de inspectie heeft Gemeente Rotterdam op 5 juni 2018 een brief verzonden aan [eiser 1], waarin zij (voor zover van belang) het volgende meldt:

“Uit inspectie d.d. 22 mei 2018 is gebleken dat u de woonruimte in het pand [adres] per kamer in gebruik geeft aan tien personen die niet tot één huishouden behoren. Daarmee heeft u de zelfstandige woonruimte in het pand omgezet in onzelfstandige woonruimte(s).

U beschikt niet over een onttrekkingsvergunning. Zonder onttrekkingsvergunning mag de woonruimte volgens de definitie van kamerbewoning niet aan vier of meer personen in gebruik gegeven worden. Nu u hieraan geen gevolg geeft, handelt u in strijd met artikel 21 sub c van de Huisvestingswet in samenhang met artikel 3.2.2 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad.

Omdat meer dan vier woonfuncties voor kamergewijze verhuur in gebruik zijn gegeven, had ook een gebruiksmelding gedaan moeten worden. Dit is bepaald in artikel 1.18, lid 1, sub b van het Bouwbesluit 2012. Omdat de gebruiksmelding niet is gedaan, is niet gecontroleerd of de woonruimte brandveilig is.

Dit maakt de beëindiging van de illegale bewoning eens te meer urgent. Het gebruik van de woonruimte als onzelfstandige woonruimte door tien personen is niet te legaliseren omdat in het gebied geen kamergewijze verhuur aan meer dan drie personen wordt toegestaan.

Verzoek

Gelet op het voorgaande dient u de woning weer als zelfstandige woonruimte te laten gebruiken of aan hooguit drie personen die niet samen één huishouden vormen in gebruik te geven. Wij geven u hiervoor twee weken de tijd.

Voornemen

Indien u niet binnen twee weken na de verzenddatum van deze brief gehoor heeft gegeven aan ons verzoek, zullen wij u een last onder dwangsom opleggen.”

2.7.

Eisers hebben naar aanleiding van de melding van Gemeente Rotterdam bij brief van 18 juni 2018 aan Future Hype het volgende geschreven:

“Gezien bovenstaande constateringen is, de eerdere brief van 21 juni 2017 ten spijt, (nog steeds) sprake van meerdere ernstige, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigende, toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. (…)

Cliënten willen op basis van het bovenstaande zo spoedig mogelijk komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde. Ik verneem graag zo spoedig mogelijk van u, maar uiterlijk binnen 14 dagen na heden, dat de bedrijfsruimte, waaronder de bijbehorende bedrijfswoning, vrijwillig en geheel zal worden ontruimd, met al de haren die en al het hare dat zich van harentwege in de bedrijfsruimte met bovenliggende bedrijfswoning mocht(en) bevinden.”

2.8.

Naar aanleiding van de brief van 18 juni 2018 zijn eisers en Future Hype met elkaar in gesprek geraakt. Dit heeft geleid tot een voortzetting van de huurovereenkomst.

2.9.

Bij brief van 20 juni 2018 heeft Gemeente Rotterdam naar aanleiding van de geconstateerde overtreding het voornemen tot het opleggen van een bestuurlijke boete van € 8.000,- meegedeeld aan eisers.

2.10.

Op 23 maart 2022 heeft Gemeente Rotterdam opnieuw een inspectie uitgevoerd in het pand. Zij heeft daarbij zes personen aangetroffen, van wie er vier hebben verklaard dat zij daar woonachtig zijn. In het verslag van de inspectie is onder meer het volgende vermeld:

“Sinds wanneer wonen jullie aan de [adres]?

B1: "Ik woon hier sinds 2017".

B2 en B3: "Wij wonen hier sinds december 2021 ".

B5: "Ik woon hier sinds 2020".”

2.11.

Bij brief van 17 mei 2022 meldt Gemeente Rotterdam naar aanleiding van de inspectie van 23 maart 2022 aan [eiser 1] het volgende:

“
Het pand aan de [adres] wordt bewoond door 4 personen die niet samen een huishouden vormen. Dat bleek uit een inspectie op 23 maart 2022. (…) U verhuurt uw pand per kamer. Daarmee hebt u de zelfstandige woonruimte in uw pand veranderd in onzelfstandige woonruimte(s). U hebt geen vergunning voor kamerverhuur. (…)

U overtreedt de wet door kamers te verhuren zonder vergunning. Daarmee ontstaat een illegale situatie.”

2.12.

Naar aanleiding van de brief van Gemeente Rotterdam van 17 mei 2022 hebben eisers bij brief van 24 mei 2022 aan Future Hype laten weten dat zij over willen gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand. Future Hype heeft hieraan niet mee willen werken.

2.13.

Bij brief van 2 juni 2022 heeft Gemeente Rotterdam, naar aanleiding van de inspectie, [eiser 1] bevolen om de illegale onderhuur binnen 3 maanden te beëindigen op straffe van een dwangsom van € 6.900,-.

2.14.

Bij brief van 9 augustus 2022 meldt Gemeente Rotterdam aan Future Hype:

“Wij hebben het pand op 02 augustus 2022 geïnspecteerd. U hebt de illegale situatie beëindigd. Ik sluit het dossier.”

3..Het geschil

3.1.

Eisers eisen samengevat:

Future Hype te veroordelen om het pand binnen tien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
te bepalen dat de kosten van een eventuele gerechtelijke ontruiming voor rekening van Future Hype komen;
te bepalen dat dit vonnis tot een half jaar na de uitspraak dan wel bekrachtiging van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de uitvoering in het pand bevindt;
Future Hype te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Eisers baseren de eisen op het volgende. Ondanks aanmaningen is drie keer illegale overbewoning in het pand geconstateerd. Dit betreft een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die in een bodemprocedure tot ontbinding daarvan zal leiden (art. 6:265 BW). In dit kort geding is het gerechtvaardigd daarop vooruit te lopen door toewijzing van de gevorderde ontruiming. Eisers hebben hierbij een spoedeisend belang, wegens dreigende dwangsommen en andere maatregelen van de gemeente. Bovendien heeft de illegale overbewoning een negatief effect op de positie van [eiser 1] ten opzichte van Gemeente Rotterdam en op de verhuurbaarheid, goodwill en marktwaarde van het pand. Omdat de onderhuurder van Future Hype het pand steeds verhuurt aan een wisselende populatie, wensen eisers dit vonnis ook ten uitvoer te kunnen leggen tegen eventuele andere personen die zich daar ten tijde van de ontruiming bevinden (art. 557a Rv).

3.3.

Future Hype is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. In 2017 was er geen sprake van overbewoning in het gehuurde. In 2018 was dat wel het geval, maar is dat na de melding van de gemeente op korte termijn door Future Hype ten einde gebracht. Daarna is het lange tijd goed gegaan. In 2022 was er weliswaar sprake van overbewoning, maar Future Hype heeft direct na de constatering daarvan handhavend opgetreden. Inmiddels zijn twee huurders vertrokken. Met de resterende twee huurders wil Future Hype huurovereenkomsten aangaan en daarbij bedingen dat zij regelmatig het pand kan controleren. De illegale overbewoning is dus ten einde gebracht. Daarom is het dwangsomdossier gesloten. Er is op dit moment daarom geen sprake van een spoedeisend belang bij ontruiming van het pand.

4..De beoordeling

Beoordelingskader

4.1.

Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van eisers bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor Future Hype als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.

Hoedanigheid [eiser 2]

4.2.

In deze procedure zijn zowel [eiser 1] (die met oog op de leesbaarheid in dit vonnis ‘[eiser 1]’ wordt genoemd) als [eiser 2] eisende partij. Hun vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat Future Hype tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Aangezien [eiser 2] geen partij is bij deze overeenkomst, kan hij zich niet beroepen op het tekortschieten van Future Hype. De vorderingen worden daarom afgewezen voor zover zij zijn ingesteld door [eiser 2].

Ontruiming

4.3.

Ten aanzien van de gevorderde ontruiming wordt het volgende overwogen. Voldoende aannemelijk is dat in 2017 voor het eerst is geconstateerd dat er sprake is van overbewoning in het gehuurde, gezien de aanmaning van juli 2017 (2.4). In die aanmaning is door de toenmalige beheerder duidelijk verwoord dat overbewoning in strijd met de wet is en dat dit voor [eiser 1] een reden is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Future Hype heeft weliswaar betwist dat destijds sprake was van overbewoning, maar zij heeft dat onvoldoende onderbouwd. Zij heeft namelijk geen verklaring gegeven voor de herkomst van de aanmaning en heeft ook niet gesteld dat zij daar destijds tegen heeft geprotesteerd.

4.4.

Er is geen discussie over dat er, ondanks deze aanmaning, in 2018 opnieuw (of nog steeds) sprake was van overbewoning. Destijds heeft de gemeente Rotterdam namelijk geconstateerd dat er minstens tien personen woonachtig waren in het gehuurde. [eiser 1] heeft onbetwist gesteld dat Future Hype de brief die Gemeente Rotterdam naar aanleiding daarvan gestuurd heeft (2.6), heeft ontvangen. In deze brief is de onwenselijkheid van de overbewoning onderstreept en is ook verwezen naar de toepasselijke sancties. Daarnaast heeft [eiser 1] in zijn daaropvolgende brief (2.7) nogmaals benadrukt dat de illegale overbewoning door hem wordt aangemerkt als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die aanleiding is om ontbinding te eisen.

4.5.

Onvoldoende is gebleken dat Future Hype deze ondubbelzinnige waarschuwingen ter harte heeft genomen. Zij heeft ter zitting gesteld dat de overbewoning kort na de brief van 2018 ten einde is gebracht. Dat is op dit moment niet vast te stellen. Echter zelfs als dat zo zou zijn, dan had het op de weg van Future Hype gelegen om erop toe te zien dat er niet opnieuw sprake zou zijn van overbewoning. Te meer omdat [naam], de onderhuurder van Future Hype, die destijds verantwoordelijk was voor de illegale overbewoning, het pand is blijven huren. Future Hype heeft echter vrijwel geen toezicht gehouden. Zij heeft namelijk tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd te kennen gegeven dat zij één keer het gehuurde heeft gecontroleerd.

4.6.

Als onbetwist staat vast dat er in mei 2022 vervolgens opnieuw sprake was van overbewoning. Daarbij merkt de kantonrechter op dat uit het inspectierapport blijkt dat deze situatie in ieder geval al sinds december 2021 bestond.

4.7.

Future Hype heeft niet betwist dat zij verantwoordelijk is voor het handelen van haar onderhuurders (art. 7:219 BW). Ook heeft zij niet betwist dat zij door de illegale overbewoning van verschillende onderhuurders die zij niet heeft gemeld bij [eiser 1], tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (art. 1.3 en 13.1), de algemene bepalingen (art. 6.2 en 6.8.1) en haar wettelijke verplichtingen (art. 7:213 BW). Dat zij inmiddels handhavend is opgetreden tegen deze overbewoning is enerzijds te prijzen, anderzijds maakt dit de tekortkoming niet ongedaan. Dit geldt te meer omdat Future Hype tot tweemaal toe duidelijk was gewaarschuwd voor de consequenties van de overbewoning en dit desondanks een derde keer kon gebeuren. De kantonrechter vindt het begrijpelijk dat [eiser 1] zijn vertrouwen in Future Hype als huurder is verloren. Van hem kan daarom niet worden verwacht dat hij de huurovereenkomst voortzet met een huurder die ondanks aanmaningen keer op keer in strijd handelt met de toepasselijke regelgeving. De kantonrechter vindt het daarom zeer aannemelijk dat de tekortkomingen van Future Hype in een (eventuele) bodemprocedure zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst (art. 6:265 BW).

4.8.

Aan de orde is de vraag of het gerechtvaardigd is om hierop vooruit te lopen, door toewijzing van de gevorderde ontruiming. [eiser 1] heeft er in de eerste plaats belang bij om terugkerend illegaal handelen van zijn huurders zo spoedig mogelijk tot een definitief einde te brengen. Dit geldt te meer omdat hij door het handelen van Future Hype opgezadeld wordt met het risico op bestuurlijke boetes en mogelijke andere bestuursrechtelijke sancties. [eiser 1] heeft bovendien onbetwist aangevoerd dat hij veel zaken doet met Gemeente Rotterdam en dat de overtredingen van Future Hype daar een negatieve invloed op kunnen hebben. De belangen van [eiser 1] bij een spoedige ontruiming zijn dan ook evident.

4.9.

Daar staat tegenover dat de belangen aan de zijde van Future Hype beperkt zijn. Zij heeft tijdens de zitting aangevoerd dat de onderverhuurovereenkomsten met [naam] en de twee achtergebleven huurders zo nodig beëindigd kunnen worden. Zij heeft desgevraagd bevestigd dat haar belang er slechts in is gelegen dat zij het pand (commercieel) kan onderverhuren aan een derde.

4.10.

Met het oog op de ernst, de duur en de frequentie van de tekortkomingen, in samenhang met de evidente belangen van [eiser 1] tegenover de beperkte belangen van Future Hype, zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen. De ontruimingstermijn wordt daarbij bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Kosten gerechtelijke ontruiming

4.11.

[eiser 1] vordert te bepalen dat Future Hype de kosten van een gerechtelijke ontruiming moet betalen, voor het geval zij niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. Deze vordering wordt afgewezen. De proceskostenveroordeling geeft hiervoor namelijk al een executoriale titel, zodat er geen aanleiding is om Future Hype daar afzonderlijk toe te veroordelen.

Tenuitvoerlegging ten opzichte van derden

4.12.

[eiser 1] eist verder te bepalen dat dit vonnis tot een half jaar na de dag dat dit vonnis wordt uitgesproken, dan wel wordt bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen ieder die zich ten tijde van de uitvoering van het vonnis in het pand bevindt, daarbinnen treedt en telkens wanneer dit zich voordoet. Deze vordering is niet afzonderlijk door Future Hype betwist en is gebaseerd op de wet (art. 557a lid 3 Rv). De bepaling is bedoeld voor de situatie dat op het moment van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis ook andere personen, dan tegen wie de ontruiming is uitgesproken, aanwezig zouden kunnen zijn. Dat daarvan sprake kan zijn, is aannemelijk gezien het verleden, waarin meerdere (illegale) onderhuurders in het pand aanwezig waren. Deze vordering wordt daarom toegewezen.

Proceskosten

4.13.

Future Hype krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser 1] tot vandaag vast op € 131,18 aan dagvaardingskosten, € 86,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 715,18. De wettelijke rente daarover wordt toegewezen vanaf vijftien dagen na deze uitspraak. Voor kosten die [eiser 1] maakt na deze uitspraak moet Future Hype ook een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,- tarief). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.14.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser 2] af;

5.2.

veroordeelt Future Hype om het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis geheel te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en de sleutels af te geven aan [eiser 1];

5.3.

bepaalt dat dit vonnis tot 28 februari 2023, dan wel tot een half jaar na de dag dat dit vonnis bekrachtigd wordt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

5.4.

veroordeelt Future Hype in de proceskosten, aan de kant van [eiser 1] tot vandaag vastgesteld op € 715,18, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

33394