Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6249
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
gemachtigde: mr. G. Pronk,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, verweerder,
gemachtigde: [naam gemachtigde] .
Procesverloop
Met het besluit van 31 januari 2020, nader aangevuld op 12 november 2020, (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Capelle aan den IJssel (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 283.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 6 november 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Verweerder heeft de waarde op 15 december 2020 ambtshalve verlaagd naar € 245.000,-.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 19 januari 2022 op zitting behandeld. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, in aanwezigheid van taxateur [persoon A] .
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019[v]. In beroep concludeert verweerder tot een waarde van € 245.000,-.
2. Reeds gelet op deze door verweerder in beroep verdedigde waarde is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd.
3. Volgens verweerder bedraagt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 € 245.000,-. Eiser voert aan dat ook de nader vastgestelde waarde te hoog is. Volgens hem moet de waarde op € 200.000,- worden vastgesteld.
4. De onroerende zaak is een appartement met een wooninhoud van 388 m³. Het bouwjaar is 2018. De onroerende zaak heeft een berging.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog[v] heeft vastgesteld. Daarvoor verwijst hij naar een taxatierapport van 5 januari 2022 van [persoon A] .
6. Eiser beroept zich er met name op dat verweerder door gebruik te maken van de wooninhoud en buitenmaten in dit geval een verkeerde vergelijking maakt. De onroerende zaak betreft namelijk een appartement gebouwd in de voormalige aula van een schoolgebouw. Hierdoor bevindt de vloer zich op 1 meter hoogte vanaf het maaiveld en ook is het plafond verlaagd. De hoogte van de onroerende zaak zoals gemeten aan de buitenkant is dus niet merkbaar aan de binnenkant. De vergelijkingsobjecten zijn niet gebouwd in de voormalige aula, waardoor hier geen sprake is van een dergelijke verhoogde vloer en verlaagd plafond. De leefruimte bij de vergelijkingsobjecten is dus veel groter dan bij de onroerende zaak. Verweerder heeft hier ten onrechte geen rekening mee gehouden. Daarnaast is [adres 2] , het buurpand, in oktober 2020 verkocht voor € 249.085,- Teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 2019 zou dit een lagere waarde onderbouwen.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij voor de taxatie gebruik heeft mogen maken van de inhoud en dat hij de inhoud op de juiste wijze heeft berekend. De Waarderingskamer geeft aan dat veel objecten met een grotere verdiepingshoogte een betere uitstraling hebben, wat door kopers wordt gewaardeerd. Daarnaast is de verkoop van [adres 2] niet relevant, nu deze verkoop te ver verwijderd, namelijk 1 jaar en 9 maanden, van de waardepeildatum ligt.
8. De rechtbank oordeelt als volgt.
8.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
8.2.
Verder staat het verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is in beginsel niet gehouden de door eiser genoemde woning te betrekken in zijn vergelijking (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:723).
8.3.
Verweerder is bij de opmeting van de onroerende zaak uitgegaan van de NEN 2580-norm. Hierbij wordt de buitenschil van de onroerende zaak met de muren, dakpannen of dakbedekkingslijn en de onderkant van de begane vloer aangehouden. Hoewel dit in beginsel wordt gezien als een geschikte methode, kon verweerder hier, gelet op de bijzondere wijze waarop de onroerende zaak is gebouwd, in dit geval niet van uitgaan. Hiervoor acht de rechtbank van belang dat verweerder zich in dit specifieke geval ten onrechte op het standpunt stelt dat de onroerende zaak een subjectief betere uitstraling heeft door een grotere verdiepingshoogte. De onroerende zaak heeft gelet op de verhoogde vloer en het verlaagde plafond namelijk geen grotere verdiepingshoogte en daarom kan er ook niet vanuit worden gegaan dat dit door kopers wordt gewaardeerd. Daarnaast is de verkoopprijs van de [adres 2] , hoewel verweerder in beginsel niet gehouden is dit object in de vergelijking te betrekken, ook een indicatie dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is geschat. Dit betekent dat verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Gelet op het voorgaande behoeft hetgeen verder is aangevoerd door eiser geen behandeling meer.
10. Eiser maakt met de stelling dat de hoogte van vloer tot plafond aan de binnenzijde 3,31 meter (gemeten aan de hand van de maat van de gordijnen) is, en de inhoud daarom 230 m³ is, de door hem bepleite waarde ook niet aannemelijk. Ook is de verwijzing van eiser naar de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK-2010) van het CBS i.s.m. het kadaster en de berekening dat aan de hand van de verkoop van [adres 2] uitgegaan moet worden van een stijging van € 20.000,- per jaar, ook niet voldoende om de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken.
11. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom schattenderwijs zelf vast op € 220.000,-.
12. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 93,76 (vier uur keer een uurloon van € 23,44) bestaande uit verletkosten voor het bijwonen van de zitting.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 220.000,-;
- bepaalt dat de desbetreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder de proceskosten tot een bedrag van € 93,76 te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. F. van Ommeren, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).