ECLI:NL:RBROT:2022:7161

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9658292 \ CV EXPL 22-3023

datum uitspraak: 26 augustus 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Havensteder,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. E. de Jong,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: [naam 1] (moeder).

De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 25 januari 2022, met bijlagen;
het schriftelijke antwoord, met bijlagen;
de conclusie van repliek;
het nadere schriftelijke antwoord;
de e-mail van 17 mei 2022 namens [gedaagde];
de spreekaantekeningen van [naam 1].

1.2.

Op 1 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Havensteder [naam 2] (woninginspecteur) en mr. De Jong aanwezig. Aan de zijde van [gedaagde] is haar moeder, [naam 1], verschenen.

2..De feiten

2.1.

Tussen Havensteder en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 489,59 per maand.

2.2.

Op 3 februari 2021 heeft de gemeente Rotterdam gerapporteerd over een vochthinderonderzoek dat van 5 tot en met 19 januari 2021 is uitgevoerd in het gehuurde. De conclusie van het rapport luidt als volgt:

“Het binnenklimaat in de woning is over het algemeen droog (klimaatklasse 1). De woning

wordt goed verwarmd. De temperaturen liggen meestal onder de 20℃.

De mechanische ventilatie functioneert matig. Ondanks dat is het binnenklimaat droog

Ter plaatse van de scheurtjes is weliswaar een verhoogd vochtgehalte dat periodiek

schommelt. Dit heeft geen invloed op het binnenklimaat.

We adviseren om zoals de woningbouwvereniging al had voorgesteld om een voorzetwand

tegen de kopgevel te plaatsen in woonkamer en slaapkamer. Dan is het gebrek visueel

weggewerkt en zal geen invloed hebben op het binnenklimaat.”

2.3.

[gedaagde] heeft op 6 mei 2021 een verzoek tot huurprijsvermindering vanwege onderhoudsgebreken ingediend bij de Huurcommissie.

2.4.

Bij brief van 20 juli 2021 heeft Havensteder, voor zover van belang, het volgende geschreven aan [gedaagde]:

“Al enige tijd is er sprake van scheuren in de wand van uw woning aan de kopgevel, waardoor uw woning te vochtig is. Afgesproken is dat wij de scheuren in deze wand herstellen. Tot op heden is dat nog niet gebeurd door de aanwezigheid van vleermuizen in de spouw van de woning.

Enige tijd geleden heeft Havensteder voorgesteld om vanwege de aanwezigheid van de vleermuizen een voorzetwand voorzien van isolatie tegen de wand van de kopgevel te plaatsen in de woonkamer en slaapkamer. Dit advies is tevens opgenomen in het vochthinderonderzoek van Bouw en Woningtoezicht van 3 februari 2021.

Inmiddels zijn de vleermuizen verdwenen en zijn wij van mening dat een andere oplossing tot een beter resultaat leidt. Namelijk door de twee aanwezige scheuren te injecteren zodat deze afgesloten zijn waarna de wanden als afwerking worden voorzien van glasvliesbehang.

U heeft de aannemer laten weten dat u deze oplossing niet wilt, maar de eerder toegezegde

voorzetwand. Omdat wij als eigenaar van de woning bepalen op welke wijze gebreken aan de woning hersteld worden, en wij van mening zijn dat de oplossing om de wanden te injecteren tot een beter resultaat leidt, is dat de oplossing die wij uit laten voeren door de aannemer.

U behoort ons in de gelegenheid te stellen onderhoudswerkzaamheden aan de woning uit te voeren volgens de door ons bepaalde methode. Ik verzoek u dan ook ons uiterlijk 23 juli 2021 te laten weten dat u daartoe bereid bent.”

2.5.

Op 26 juli 2021 heeft een onderzoek van de Huurcommissie in het gehuurde plaatsgevonden, waarvan een rapport is opgemaakt. Het rapport vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

“Tijdens het onderzoek ter plaatse is door de rapporteur geconstateerd dat er aan de binnenzijde van de zijgevel van de woning 2 scheuren aanwezig zijn. De zijgevel van de woning is opgetrokken als een spouwmuur waarvan het binnenspouwblad van betonconstructie is uitgevoerd. Voor zover te beoordelen is voor de rapporteur hebben de scheuren geen doorgaande verbinding tussen binnen en buiten. Ter plaatse van de scheuren direct onder het plafond is zout uitbloei zichtbaar. In de woonkamer zijn langs de

scheur ook leksporen zichtbaar. Dit houdt in dat er vocht bij is gekomen. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de scheuren diverse metingen met de vochtmeter (Metofix vm125) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat de constructie om de scheuren als nat gekwalificeerd moet worden.

(…)

De rapporteur is van mening dat deze klachtmelding(en) volgens het beleid van de Huurcommissie gekwalificeerd kunnen worden als een ernstig gebrek zoals omschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie.

Tekst uit gebrekenboek

(C9.) ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht;

2.6.

De uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, die op 1 december 2021 aan partijen is verzonden, luidt - voor zover van belang - als volgt:

“De voorzitter heeft geen reden om af te wijken van het rapport van onderzoek. De

voorzitter volgt daarom het rapport en neemt de conclusies over.

Bij een gebrek in de categorie C kan de voorzitter de huurprijs tijdelijk verlagen tot

40% van de geldende huurprijs.

Tijdelijke verlaging

De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. De

huurder betaalt dus € 195,84 per maand.

Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging

De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 6 mei 2021. Dat is buiten de

wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder

heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in tot zes maanden voorafgaande aan de

eerste van de maand volgend op de ontvangstdatum van het verzoek. De verlaging

gaat dus in op 1 december 2020.”

3..Het geschil

3.1.

Havensteder eist - na wijziging van eis - samengevat:

voor recht te verklaren dat het gehuurde geen gebreken kent, althans geen gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen;
de huurprijs voor het gehuurde vanaf 1 december 2020 vast te stellen op € 489,59 per maand;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Havensteder baseert haar eis op het volgende.

3.3.

[gedaagde] maakt geen aanspraak op huurprijsvermindering vanwege het vermeende gebrek in het gehuurde. Ten eerste beschikt Havensteder niet over een bewijs van kennisgeving van het gebrek, hetgeen een ontvankelijkheidsvereiste is voor het vorderen van huurprijsvermindering. Vervolgens betwist Havensteder dat het vermeende gebrek kwalificeert als een (zeer) ernstig gebrek dat het woongenot in substantiële mate aantast. Een huurprijsvermindering van 60% staat in ieder geval niet in verhouding tot de ernst van het vermeende gebrek. Bovendien heeft Havensteder de aanwezige scheuren op de door haar gewenste manier willen herstellen. [gedaagde] weigert echter daaraan haar medewerking te verlenen. Ook om die reden kan [gedaagde] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

3.4.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van Havensteder en voert het volgende aan.

3.5.

In het gehuurde is al vele jaren sprake van vochtklachten door scheurvorming in de binnenmuur aan de kopgevel. Dit probleem is meermaals bij Havensteder aangekaart en Havensteder is diverse keren in de gelegenheid gesteld om het gebrek te verhelpen. Geen van de door Havensteder uitgevoerde werkzaamheden heeft tot een oplossing geleid. [gedaagde] heeft nooit geweigerd haar medewerking te verlenen. De voorstellen van Havensteder zijn echter gebaseerd op het visueel wegwerken van het gebrek en niet op het definitief verhelpen van de oorzaak van het gebrek.

3.6.

Op de overige stelling van partijen gaat de kantonrechter, indien van belang voor de uitkomst van deze procedure, hierna in.

4..De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat Havensteder haar vordering binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie heeft ingesteld. Havensteder heeft aangevoerd dat de Huurcommissie het beginsel van hoor- en wederhoor heeft geschonden, overigens zonder daaraan een rechtsvervolg te verbinden. Op grond van artikel 7:262 BW is de uitspraak van de Huurcommissie echter komen te vervallen en zijn partijen daaraan niet meer gebonden. Bovendien is Havensteder in deze procedure voldoende in de gelegenheid gesteld om haar standpunten naar voren te brengen.

Gebrek

4.2.

Allereerst wordt overwogen dat over de vermeende gebreken die [gedaagde] pas in deze procedure naar voren heeft gebracht en niet reeds bij de Huurcommissie, zoals vochtproblemen in de vloerdelen, geen oordeel gegeven kan worden. Immers, alleen de geschilpunten die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd, liggen nu opnieuw ter beoordeling voor (Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657).

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat er twee scheuren aanwezig zijn in de muur van de kopgevel van het gehuurde en dat er rondom die scheuren sprake is van een verhoogd vochtgehalte, zoals (onder andere) is vastgesteld door de rapporteur van de Huurcommissie. Wel is in geschil of deze problematiek kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.4.

De kantonrechter overweegt als volgt. De Huurcommissie heeft de vochtvorming rondom de scheuren aangemerkt als een gebrek in categorie C, namelijk
ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Weliswaar heeft Havensteder aangevoerd dat uit het vochthinderonderzoek van de gemeente Rotterdam volgt dat het binnenklimaat van de woning over het algemeen droog is en er geen sprake is van schimmelvorming in de woning, maar dat doet niet af aan het feit dat er sprake is van vochtvorming rondom de scheuren. Havensteder heeft ook niet concreet betwist dat de vochtplekken ernstig zijn. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat door de vochtvorming rondom de scheuren het noodzakelijk is dat de wandbekleding elke twee jaar wordt vervangen, omdat de bekleding dan doorweekt is van het vocht en loslaat van de muur. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van een puur visueel probleem, maar dat de vochtvorming rondom de scheuren kwalificeert als een ernstig gebrek. Het gehuurde verschaft door het gebrek niet het genot aan [gedaagde] dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Voorts is niet in geschil dat het gebrek [gedaagde] niet is aan te rekenen, omdat is vastgesteld dat de oorzaak van de vochtvorming is gelegen in beschadigd metselwerk van de buitenmuur dan wel open stootvoegen direct onder de betonband.

Huurprijsvermindering

4.5.

Vervolgens bepaalt artikel 7:207 BW dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek recht heeft op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Dat betekent aldus dat niet ieder gebrek zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs. De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. Volgens Havensteder staat deze vermindering niet in verhouding tot de vermindering van het huurgenot. De kantonrechter volgt Havensteder hierin. Weliswaar ondervindt [gedaagde] hinder van het gebrek waardoor sprake is van aantasting van het huurgenot, maar een verlaging van de huurprijs tot 40% acht de kantonrechter in de gegeven situatie onevenredig. Daartoe is van belang dat als onweersproken vaststaat dat het binnenklimaat van het gehuurde goed is en er geen sprake is van schimmelvorming in het gehuurde. De kantonrechter acht, alle omstandigheden in acht nemend, een huurprijsvermindering van 10% per maand redelijk.

4.6.

De verklaring voor recht die Havensteder heeft gevorderd, is gelet op het voorgaande niet toewijsbaar.

Periode

4.7.

Een huurder heeft in beginsel recht op huurprijsvermindering vanaf de dag waarop hij de verhuurder kennis heeft gegeven van het gebrek of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan (artikel 7:207 lid 1 BW). Havensteder heeft in dit verband aangevoerd dat zij nooit door [gedaagde] in kennis is gesteld van het gebrek. De kantonrechter volgt Havensteder hierin niet. [gedaagde] heeft immers bij haar schriftelijke antwoord drie brieven van Havensteder uit 2016 overgelegd waaruit duidelijk blijkt dat Havensteder destijds op de hoogte was van het gebrek in het gehuurde. Havensteder heeft haar stelling op dit punt vervolgens niet nader onderbouwd. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat daarom vast dat Havensteder in ieder geval in de loop van 2016 bekend is geraakt met het gebrek. De datum waarop de huurprijsvermindering van 10% per maand ingaat, wordt dan ook gesteld op 1 december 2020, te weten de - op de voet van artikel 7:257 lid 3 BW - door de Huurcommissie gehanteerde peildatum.

4.8.

De aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering eindigt (naast het moment waarop het gebrek is verholpen) op het moment dat de verhuurder tot herstel van het gebrek wil overgaan, maar de huurder hem daar geen gelegenheid voor geeft. Volgens Havensteder is van deze situatie sprake. Havensteder heeft onderbouwd gesteld dat [gedaagde] haar niet de gelegenheid heeft geboden om werkzaamheden aan het gebrek uit voeren. Daartoe heeft Havensteder verschillende e-mails van haar aannemer overgelegd en haar brief van 20 juli 2022. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet weigert mee te werken, maar dat de door Havensteder voorgestane oplossing (het injecteren van de scheuren en het beplakken van de wand met glasvlies) van tijdelijke aard is en dat Havensteder het gebrek definitief en vakkundig dient te verhelpen.

4.9.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de door Havensteder overgelegde correspondentie met haar aannemer, waarvan de juistheid niet door [gedaagde] is betwist, volgt dat [gedaagde] vanaf 10 juni 2021 een weigerachtige houding heeft aangenomen tegenover de aannemer van Havensteder om een afspraak in te plannen en dat zij meermaals afspraken heeft verzet. Voorts is niet gebleken dat [gedaagde] na de brief van 20 juli 2021 van Havensteder enige vorm van medewerking heeft verleend, terwijl daarvoor naar het oordeel van de kantonrechter geen rechtvaardiging bestaat. In dat verband is van belang dat een verhuurder in beginsel bepaalt op welke wijze zij een gebrek wenst te verhelpen. Daarbij komt dat Havensteder heeft gesteld dat de door haar voorgestane oplossing door middel van injecteren en het aanbrengen van glasvlies - in ieder geval tot de grootschalige verbouwing van het gebouw in 2025, waarbij het onderliggende probleem van het gebrek definitief wordt aangepakt - het gebrek zal verhelpen. [gedaagde] heeft op geen enkele wijze onderbouwd waarom de door Havensteder voorgestane oplossing inadequaat of onaanvaardbaar voor haar zou zijn, mede gelet op de onweersproken stelling van Havensteder dat de werkzaamheden binnen een paar uur uit te voeren zijn.

4.10.

Gelet op het voorgaande is voldoende komen vast te staan dat [gedaagde] haar medewerking niet verleent aan de door Havensteder voorgestelde oplossing van het gebrek, waardoor zij geen recht meer heeft op huurprijsvermindering. Gelet op de termijn die Havensteder in haar brief van 20 juli 2021 heeft gegeven aan [gedaagde], zal de kantonrechter de huurprijsvermindering toewijzen tot 1 augustus 2021.

Proceskosten

4.11.

Omdat partijen beiden gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

stelt de huurprijs van het gehuurde vast op:

€ 440,63 per maand met ingang van 1 december 2020; en
€ 489,59 per maand met ingang van 1 augustus 2021;

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

49039