Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9709421 CV EXPL 22-5871
datum uitspraak: 12 augustus 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats eiser],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. E.A.M. Grootscholten te Den Haag,
tegen
[gedaagde], ,
woonplaats: [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: drs. M. Betten te Groningen.
De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 september 2021, met bijlagen;
- het anticipatie-exploot van 28 september 2021 van [gedaagde], met bijlagen;
- het herstelexploot van 5 oktober 2021 van [gedaagde], met bijlagen;
- de incidentele conclusie tot onbevoegdverklaring, tevens houdende conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in reconventie;
- de incidentele conclusie van antwoord in het incident;
- het vonnis in het (onbevoegdheids)incident van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met bijlagen.
1.2.
Op 22 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft van [eiser] gehuurd de zelfstandige woonruimte, gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2018 en is geëindigd op 31 augustus 2020. De overeengekomen kale huurprijs bedraagt € 900,- per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (model van de Raad voor onroerende zaken van 2017) (hierna: ‘de algemene bepalingen’).
In artikel 3.1 van de algemene bepalingen staat, voor zover relevant:
“Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. (…).”
2.3.
Op 8 juli 2019 heeft [gedaagde] een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Op 29 november 2019 heeft een onderzoek in het gehuurde plaatsgevonden door een rapporteur van de Huurcommissie.
2.4.
Op 2 maart 2020 heeft [eiser] het rapport van onderzoek ontvangen van de Huurcommissie, tegelijk met de uitnodiging voor een hoorzitting. In het rapport staat, voor zover relevant:
“Er bevinden zich lichte schimmelplekken op de woningscheidende wand in de hal, aan de linkerzijde van de inpandige toiletruimte ter plaatse van het plafond over een oppervlakte van circa 1.00m × 0,40m (0,4 m²), hetgeen mogelijk wordt veroorzaakt door vochtdoorslag vanuit de bovengelegen woonruimte of door vochtdoorslag via de zijgevel.
Naar huurders verklaring zou de schimmelvorming bij het begin van de huurovereenkomst al aanwezig zijn geweest. Ook zou het stucwerk op de zijgevel in de keuken, ter plaatse van de achtergevel, aan het begin van de huurovereenkomst in opdracht van de verhuurder zijn hersteld nadat er een dak-inspectie had plaatsgevonden (ongeveer 5-6 maanden geleden). Tijdens deze inspectie zouden geen gebreken zijn geconstateerd.
Doordat het stucwerk op de zijgevel boven de wandtegels, ter plaatse van de boiler, in lichte mate gehavend is, heeft de rapporteur op diverse plaatsen in de keuken vochtmetingen uitgevoerd.
Uit deze meting is gebleken dat de zijgevel op enkele plaatsen als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden, hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door vochtdoorslag via de zijgevel of via het dak.
(…)
Volgens het beleid van de huurcommissie kan bovenstaande situatie gekwalificeerd worden als een gebrek in de categorie CV1. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:
(CV1)Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimen (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte).”
2.5.
De rapporteur komt tot een woningwaardering van 99 punten. De daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs bedraagt € 483,11 per maand.
2.6.
Bij brief van 2 april 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de beheerder van [eiser] gevraagd om de gebreken (een vochtprobleem waardoor ernstige schimmelvorming is ontstaan) binnen twee weken te herstellen.
2.7.
Op 13 juli 2021 heeft de Huurcommissie – na verzet door zowel [gedaagde] als [eiser] – uitspraak gedaan. De Huurcommissie beslist, voor zover relevant:
“De huurprijs van € 900,00 per maand, afgesproken per 1 november 2018, is niet redelijk. Een huurprijs van € 483,11 per maand is wel redelijk.
Op 1 november 2018 heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek.
1. Er is sprake van schimmelvlekken op de woningscheidende wand in de hal, aan de linkerzijde van de inpandige toiletruimte over een oppervlakte van 1,00m × 0,40m, veroorzaakt door vochtdoorslag. De zijgevel is op enkele plaatsen als zeer vochtig tot nat te kwalificeren. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1).
Vanwege dit gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 november 2018 tijdelijk verlaagd tot € 193,24 per maand.”
2.8.
Op 14 juli 2021 stuurt de gemachtigde van [gedaagde] een brief aan de beheerder van [eiser]. In deze brief staat, voor zover relevant:
“Cliënt heeft zijn vordering aan te veel betaalde huur op u aan ons gecedeerd. U kunt daarom alleen bevrijdend betalen aan ons. (…)”
In de akte van cessie van 8 juli 2019 staat in de artikelen 7, 11 en 17:
“7. [naam] koop en huurder verkoopt de vorderingen van huurder op verhuurder welke ontstaan gedurende de periode gerekend vanaf de ingangsdatum van de huurverlaging tot de maan volgende op die waarin de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden.”
“11. [naam] is als eigenaar van de vorderingen bevoegd alle wettelijke handelingen te verrichten om tot inning van de vorderingen te komen, alsmede het aangaan van een schikking met de wederpartij.”
“17. Huurder blijft ook zelf bevoegd om de verkochte vorderingen te innen, echter enkel ten behoeve van [naam]. (…)”
2.9.
[gedaagde] heeft over de periode van 1 november 2018 tot en met 30 april 2020 aan [eiser] een kale huurprijs betaald van € 900,- per maand. Over de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 augustus 2020 heeft hij een kale huurprijs betaald van € 483,11 per maand.
2.10.
[gedaagde] heeft aan [eiser] een waarborgsom betaald van € 950,-.
3..Het geschil
3.1.
[eiser] eist samengevat:
- voor recht te verklaren dat de huurprijs van het gehuurde € 900,- per maand heeft bedragen, althans niet minder dan € 483,11 per maand;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.667,56 aan achterstallige huur;
- voor recht te verklaren dat [eiser] € 950,- aan borg mocht verrekenen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 300,- aan leges;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, nakosten en rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiser] baseert de eis op het volgende. De Huurcommissie heeft ten onrechte maar 99 punten toegekend aan het gehuurde op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dit moeten 119 of 116 punten zijn. Er moet een hogere WOZ-waarde worden toegekend en ook op sommige andere onderdelen zijn ten onrechte geen of te weinig punten gerekend. Er is geen sprake van een gebrek aan het gehuurde, althans geen gebrek dat een verlaging van de huurprijs (en al helemaal niet tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs) rechtvaardigt. Bovendien heeft [gedaagde] het gebrek pas op 2 april 2020 voor het eerst aan [eiser] gemeld en om herstel verzocht, zodat een huurprijsverlaging niet vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst kan gelden.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiser] en eist zelf samengevat:
- voor recht te verklaren dat de huurprijs van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst € 483,11 bedraagt, althans een bedrag dat hoort bij een door de kantonrechter te bepalen puntenaantal;
- voor recht te verklaren dat bij aanvang van de huurovereenkomst, althans een door de kantonrechter te bepalen moment, sprake is geweest van een gebrek in categorie CV1 en de maandelijks verschuldigde huurprijs te verlagen naar 40% daarvan;
- [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen de te veel betaalde huurbedragen, met rente;
- [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen de waarborgsom van € 950,-, met rente;
- [eiser] te veroordelen in de proceskosten met nakosten en rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
[gedaagde] baseert de tegeneis op het volgende. De door de Huurcommissie gehanteerde woningwaardering is juist. Er was ook sprake van een (ernstig) gebrek aan het gehuurde, zodat de uitspraak van de Huurcommissie op dat punt juist is. Omdat de huurprijs lager moet worden vastgesteld dan het overeengekomen bedrag, heeft [gedaagde] te veel betaald. Het te veel betaalde moet worden terugbetaald. Ook de borg moet nog worden terugbetaald.
4..De beoordeling
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen en gebaseerd zijn op dezelfde feiten, zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
Aanvangshuurprijs, woningwaardering
4.2.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] op grond van artikel 7:249 BW Pro bevoegd is om de aanvangshuurprijs van het gehuurde te laten toetsen. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de maximaal redelijke huurprijs. Uit artikel 11 lid 2 in Pro combinatie met artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (Uhw) volgt dat de redelijkheid van de overeengekomen (aanvangs)huurprijs wordt getoetst aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). In Bijlage I bij het Bhw is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen, ook wel de puntentelling genoemd.
4.3.
Onderdeel 9 van Bijlage I bij het Bhw betreft de WOZ-waarde van het gehuurde. [eiser] is van oordeel dat nu de huurovereenkomst op 1 november 2018 is ingegaan, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om uit te gaan van de WOZ-waarde van een eerdere peildatum dan 1 januari 2019, althans 1 januari 2018. De kantonrechter gaat aan deze stelling voorbij. De wettelijke systematiek gaat uit van de WOZ-waarde zoals die blijkt uit de meest recente OZB-beschikking die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst beschikbaar is. In dit geval is dat de beschikking van 2018. Die beschikking is gebaseerd op de waarde van het gehuurde per peildatum 1 januari 2017. Dit betekent dat bij het vaststellen van het puntenaantal behorende bij de WOZ-waarde van het gehuurde ook van de waarde per 1 januari 2017 moet worden uitgegaan, zijnde € 138.000,-. Zonder bijkomende bijzondere omstandigheden naast de feitelijke ingangsdatum van de huurovereenkomst, welke bijzondere omstandigheden door [eiser] hadden moeten worden gesteld, is er geen enkele reden om van deze wettelijke systematiek af te wijken.
4.4.
Anders dan [eiser] verder betoogt, ziet de kantonrechter geen aanleiding om op grond van artikel 5 lid 2 Bhw Pro af te wijken van het voorgaande. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat er reden is voor afwijking gewezen op de ligging van het gehuurde. Echter, de ligging van het gehuurde is nu juist een omstandigheid die al van invloed is op de WOZ-waarde van het gehuurde. De kantonrechter ziet niet in waarom de ligging ook nog op een tweede manier, dus extra, van invloed zou moeten zijn op het aantal punten dat aan het gehuurde wordt toegekend. Het door de Huurcommissie toegekende puntenaantal voor de WOZ-waarde acht de kantonrechter dan ook juist.
4.5.
[eiser] heeft daarnaast aangevoerd dat de Huurcommissie te weinig punten heeft toegekend voor de oppervlakte van het gehuurde, de verwarming, de keuken, het sanitair en de bij het gehuurde behorende buitenruimte. Daarnaast zou het aantal punten met 15% verhoogd moeten worden omdat het gehuurde ligt in een beschermd stadsgezicht. [gedaagde] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling uitvoerig toegelicht waarom het aantal punten dat de Huurcommissie heeft toegekend juist is en dat er geen reden is om extra punten toe te kennen voor de oppervlakte, de verwarming, de keuken, het sanitair en de bij het gehuurde behorende buitenruimte. Daarnaast heeft [gedaagde] erop gewezen dat het puntenaantal alleen met 15% wordt verhoogd als aan de cumulatieve eisen van artikel 8a Bhw is voldaan en dat daarvan geen sprake is. [eiser] heeft deze stellingen van [gedaagde] niet weersproken, zodat de kantonrechter [gedaagde] volgt in zijn conclusie dat het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal van 99 juist is.
4.6.
Het voorgaande betekent dat de maximaal redelijke huurprijs van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, 1 november 2018, € 483,11 bedraagt. De kantonrechter zal de huurprijs op dit bedrag vaststellen. Voor zover de vorderingen van partijen afwijken van dit bedrag, worden deze afgewezen.
Huurprijsverlaging, gebrek
4.7.
De Huurcommissie heeft op grond van artikel 12 Uhw Pro, tegelijk het de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs, beoordeeld of de redelijke huurprijs in rekening mag worden gebracht gelet op de gebreken ten aanzien van het gehuurde. Dit komt erop neer dat de Huurcommissie – ambtshalve – beoordeelt of sprake is van een of meer gebreken aan het gehuurde die een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Daarbij is niet van belang of de huurder de verhuurder van deze gebreken op de hoogte heeft gesteld en/of herstel daarvan heeft verlangd.
4.8.
De kantonrechter is, net als de Huurcommissie, bij het vaststellen van de redelijke huurprijs gebonden aan de bepalingen van de Uhw. Ook de kantonrechter zal dus rekening moeten houden met de aanwezigheid van gebreken en de huurprijs (tijdelijk) op een lager bedrag moeten vaststellen indien die gebreken daartoe aanleiding geven. De kantonrechter zal evenwel (zelfstandig) moeten beoordelen of er inderdaad een grondslag is voor een verlaging van de huurprijs. Daarbij geldt het bepaalde in artikel 7:207 BW Pro onverkort. De huurprijs kan daarom alleen worden verminderd als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. De vermindering van de huurprijs zal bovendien evenredig zijn aan de vermindering van het huurgenot.
4.9.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde], hoewel hij het eens lijkt te zijn met de conclusie van de Huurcommissie dat er sprake is van een gebrek, op geen enkel moment heeft gesteld dat er sprake is geweest van een vermindering van het huurgenot als gevolg van het gestelde gebrek (de schimmelvorming en de natte/vochtige muur). [gedaagde] heeft daarom niet voldaan aan zijn stelplicht ter zake zijn vordering tot vermindering van de huurprijs. Om die reden zal die vordering worden afgewezen. De antwoorden op de vragen of er inderdaad sprake is geweest van een gebrek, wat de omvang ervan is en of het al aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst, kunnen daarom in het midden blijven. [gedaagde] heeft, nu geen huurprijsvermindering wordt uitgesproken, geen (afzonderlijk) belang bij de door hem gevorderde verklaring voor recht dat op enig moment sprake is geweest van een gebrek in categorie CV1, zodat ook deze vordering (voor zover die als een zelfstandige vordering moet worden gelezen) wordt afgewezen.
Cessie, restitutie te veel betaalde huur, borg
4.10.
Uit wat hiervoor is geoordeeld, volgt dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 november 2018 € 483,11 bedraagt. [gedaagde] heeft over de periode van 1 november 2018 tot en met 30 april 2020 maandelijks een bedrag van € 900,- aan kale huur betaald. Daarna heeft hij de maximaal redelijke huurprijs van € 483,11 per maand betaald. Dit betekent dat hij gedurende achttien maanden een bedrag van € 416,89 per maand te veel heeft betaald. Over deze gehele periode is dat een totaalbedrag van € 7.504,02. Omdat vast staat dat [gedaagde] te veel heeft betaald, is de vordering van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 1.667,56 niet toewijsbaar.
4.11.
Omdat [eiser] niets meer van [gedaagde] te vorderen had ter zake van de huurprijs, kon hij niet tot verrekening van de door [gedaagde] betaalde borgsom overgaan. De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht hieromtrent wordt daarom afgewezen. De door [gedaagde] gevorderde veroordeling van [eiser] om aan hem het bedrag van € 950,- te betalen, is wel toewijsbaar. [eiser] heeft niet gesteld dat er naast de verrekeningsbevoegdheid een andere reden zou zijn om de waarborgsom niet aan [gedaagde] terug te betalen. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente met ingang van 11 november 2021 is, als onweersproken en voortvloeiend uit de wet, ook toewijsbaar.
4.12.
[gedaagde] heeft restitutie gevorderd van de door hem te veel betaalde huur. [eiser] heeft zich tegen die vordering verweerd door zich te beroepen op de tussen [gedaagde] en [naam] tot stand gekomen akte van cessie, waarmee [gedaagde] deze vordering aan [naam] heeft overgedragen. Hoewel in deze akte is bepaald dat [gedaagde] bevoegd blijft om tot inning van de vordering over te gaan, kan hij dat alleen ten behoeve van [naam] doen. Omdat [gedaagde] niet heeft gesteld dat hij deze vordering namens [naam] heeft ingesteld, is [gedaagde] niet-ontvankelijk, althans moet deze vordering worden afgewezen, aldus [eiser].
4.13.
De kantonrechter overweegt dat uit de akte van cessie blijkt dat [gedaagde] zijn vordering op [eiser] ter zake te veel betaalde huur aan [naam] heeft overgedragen. Daarmee is [naam] in beginsel de partij die deze vordering zelf jegens Koning moet instellen. Dat is slechts anders, indien [gedaagde] op basis van lastgeving ten behoeve van [naam] deze vordering heeft ingesteld. Uit het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AP9665) blijkt dat de eigenaar van een vordering een ander de last kan geven om op naam van die derde een vordering in te stellen. Die derde mag dan in eigen naam een rechtsvordering instellen en hoeft niet in de dagvaarding of op een andere manier te vermelden dat hij daarbij de belangen van een ander behartigt. Dat wordt evenwel anders, als het verweer van de schuldenaar daar aanleiding toe geeft. De lasthebber moet dan stellen en zo nodig bewijzen dat hij uit hoofde van lastgeving bevoegd is op eigen naam ten behoeve van de eigenaar van de vordering op te treden.
4.14.
De onder 4.13 bedoelde situatie doet zich hier voor. [eiser] heeft zich erop beroepen dat [gedaagde] niet bevoegd is om de vordering tot terugbetaling van de te veel betaalde huur op eigen naam in te stellen. Het is dan ook aan [gedaagde] om het bestaan van lastgeving te stellen en zo nodig te bewijzen. [gedaagde] heeft zich beroepen op artikel 17 van Pro de akte van cessie. Uit dit artikel blijkt echter niet dat [naam] aan [gedaagde] opdracht (een last) heeft gegeven om de vordering op eigen naam te innen; [gedaagde] heeft slechts die bevoegdheid gehouden. Van lastgeving is daarom geen sprake.
4.15.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] daarom, om op eigen naam op grond van artikel 17 van Pro de akte van cessie de vordering te innen, in de dagvaarding had moeten stellen dat hij dat ten behoeve van [naam] deed. Nu hij dat niet heeft gedaan, zal hij in zijn vordering tot restitutie van de te veel betaalde huur niet ontvankelijk worden verklaard. Dit neemt overigens niet weg dat de (huidige) eigenaar van de vordering jegens [eiser] aanspraak kan maken op de te veel betaalde huur. De kantonrechter kan [eiser] daar echter niet toe veroordelen, nu dat niet is gevorderd.
Proceskosten en legeskosten Huurcommissie
4.16.
In de omstandigheid dat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.17.
Omdat de uitspraak van de Huurcommissie ten aanzien van de maximaal redelijke huurprijs juist is, ziet de kantonrechter geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen om de door [eiser] betaalde leges van € 300,- aan [eiser] te betalen. Ook als de Huurcommissie niet had geoordeeld dat er sprake was van een gebrek dat tot een verlaging van de huurprijs zou moeten leiden, zou [eiser] deze leges hebben moeten betalen. Die blijven dus voor zijn rekening.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.18.
Omdat dit vonnis geen veroordelingen bevat die zich lenen voor tenuitvoerlegging, is er geen reden om het uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
5..De beslissing
De kantonrechter:
In conventie en in reconventie
5.1.
verklaart voor recht dat de woonruimte aan de [adres] per 1 november 2018 moet worden gewaardeerd met 99 punten en dat de kale huurprijs op die datum € 483,11 per maand bedraagt;
5.2.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen € 950,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 11 november 2021 tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in zijn vordering tot terugbetaling van de te veel betaalde huurprijs;
5.4.
compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
51909