Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9812765 \ VV EXPL 22-168
datum uitspraak: 6 juli 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.F. Cheung, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 9 mei 2022, met producties 1 tot en met 17;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 24, inclusief een USB-stick.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 mei 2022. Namens Havensteder zijn verschenen [naam 1], woonconsulent, en [naam 2], wijkagent, bijgestaan door de gemachtigde mr. Den Engelsen. [gedaagde] is in persoon verschenen, tezamen met haar dochter, ex-partner en vriendin van de ex-partner, bijgestaan door mr. Cheung. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter de behandeling van de zaak aangehouden, opdat [gedaagde] het proces-verbaal van bevindingen met volgnummer 3 en het verhoor van haar zoon [naam 3] als verdachte, zoals bedoeld in de gedragsaanwijzing van het Openbaar Ministerie in het geding kon brengen.
1.3.
Bij brief van 8 juni 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat [naam 3] om hem moverende redenen niet langer bereid is mee te werken aan het aanleveren van deze stukken.
1.4.
Bij brief van 21 juni 2022 heeft de gemachtigde van Havensteder gereageerd op het in r.o. 1.3 genoemde bericht van de zijde van [gedaagde].
1.5.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis vervolgens nader bepaald op vandaag.
2..De feiten
2.1.
Tussen Havensteder als verhuurder en [gedaagde] als huurster bestaat sinds 21 september 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] woont hier met haar drieëntwintigjarige zoon T[naam 3] (hierna: [naam 3]) en haar zevenentwintigjarige dochter [naam 4].
2.2.
De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden (AHV) luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…)
Artikel 9. Algemene verplichtingen van de huurder
(…)
10. De huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben van hem, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege de huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)”
2.3.
In de periode van 14 juli 2021 tot en met 2 januari 2022 heeft [gedaagde] bij de wijkagent melding gemaakt van door [gedaagde] (en [naam 3]) ervaren overlast door derden.
2.4.
Op 19 juli 2021 hebben twee omwonenden van [gedaagde] bij Havensteder een anonieme overlastmelding gedaan van bedreiging, onheuse bejegening, lastigvallen en beschuldigingen door [naam 3].
2.5.
Bij brief van 16 augustus 2022 is door Havensteder aan [gedaagde] een terugkoppeling gegeven van het huisbezoek dat twee woonconsulenten van Havensteder op 11 augustus 2022 bij [gedaagde] hebben afgelegd naar aanleiding van de in r.o. 2.4 genoemde overlastmeldingen. De brief luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Tijdens het gesprek hebben wij aangegeven dat uw buren overlast ervaren van uw zoon in de vorm van bedreiging en intimidatie. De buren voelen zich niet veilig. Dit zou zich al een lange tijd afspelen. In de hoop dat de situatie zal verbeteren, hebben zij de melding niet eerder bij ons ingediend.
U gaf tijdens het gesprek aan dat uw zoon het slachtoffer is van achtervolgingen waar de buurvrouw voor zou zorgen. De buurvrouw zou mensen inschakelen om uw zoon te volgen vanaf het moment dat hij de woning verlaat. De buurvrouw zou er ook voor hebben gezorgd dat uw zoon een slecht imago heeft in de wijk en allerlei aantijgingen zijn kant op krijgt. De politie zou op de hoogte zijn van de situatie. Als gezin zou u hier onder lijden en de nodige zorg hiervoor krijgen.
Middels deze brief wijs ik u op artikel 8 lid 13 van Pro de algemene huurvoorwaarden waarin staat dat huurder zich onthoudt van intimiderend, bedreigend, agressief of anderszins onbehoorlijk gedrag jegens onder andere omwonenden.
(…)”
2.6.
Op 3 november 2021 heeft een incident plaatsgevonden tussen [naam 3] en omwonende [naam 5] (hierna: [naam 5]) Bij dit incident was het zevenjarige kind van [naam 5] aanwezig en een buurman, [naam 6]. Na dit incident is [naam 3] door de politie meegenomen.
2.7.
Op 3 november 2021 heeft [naam 5] bij de politie aangifte gedaan van eenvoudige mishandeling. [naam 6] heeft tevens aangifte gedaan van bedreiging.
2.8.
Op 4 november 2021 is door het Openbaar Ministerie van het arrondissements-parket Rotterdam een gedragsaanwijzing aan [naam 3] gegeven, te weten een contactverbod met [naam 6] en met [naam 5]. In de gedragsaanwijzing is overwogen dat gebleken is van ernstige bezwaren tegen [naam 3] als verdachte. Het belastend gedrag blijkt onder andere uit het proces-verbaal van politie inhoudende een aangifte van [naam 6] en [naam 5], het proces-verbaal van bevindingen met volgnummer 3 en het verhoor van [naam 3] als verdachte. De gedragsaanwijzing is van kracht voor een periode van 90 dagen.
2.9.
In de periode van 8 november 2021 tot en met 22 maart 2022 hebben verschillende omwonenden bij Havensteder een (anonieme) overlastmelding gedaan over overlast veroorzaakt door [naam 3] en/of een verklaring afgelegd over het in r.o. 2.6 genoemde incident.
2.10.
In de periode van 5 januari 2022 tot en met 18 februari 2022 is tussen (de gemachtigden van) Havensteder en [gedaagde] gecorrespondeerd over de door Havensteder aangeboden laatste kans huurovereenkomst voor een andere woning. [gedaagde] heeft dit aanbod onder de door Havensteder voorgestelde voorwaarden geweigerd.
2.11.
Op 12 januari 2022 is de in r.o. 2.8 genoemde gedragsaanwijzing voor [naam 3] verlengd voor een periode van 90 dagen. Nadien is de gedragswijziging met ingang van 2 mei 2022 nogmaals verlengd voor eenzelfde periode van 90 dagen.
2.12.
Op 8 maart 2022 is de inhoudelijke behandeling van de strafzaak van [naam 3] voor onbepaalde tijd aangehouden in afwachting van een nog uit te brengen NIFP-rapportage.
3..Het geschil
3.1.
Havensteder vordert samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Havensteder baseert haar vordering op het volgende. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als goed huurder. Zij heeft in strijd met artikel 9 lid 10 AHV Pro en artikel 7:213 BW Pro gehandeld door het intimiderende en agressieve gedrag van [naam 3] geen halt toe te roepen, ook niet nadat zij door zowel omwonenden als Havensteder mondeling en/of schriftelijk is aangesproken op zijn gedrag. Daarnaast is [naam 3] tijdens het incident op 3 november 2021 op [naam 5] en haar minderjarige kind afgestormd en heeft hij [naam 5] met een mes bedreigd. Omwonende huurders vrezen voor hun eigen veiligheid en die van hun kinderen, terwijl Havensteder haar huurders op grond van artikel 7:204 lid 2 jo Pro. artikel 7:206 lid 1 BW Pro een gebrekloos huurgenot dient te bieden. Havensteder heeft een spoedeisend belang bij toewijzing van de ontruimingsvordering om te voorkomen dat [naam 3] zijn overlastgevende gedrag voortzet. Van omwonende huurders, meer specifiek [naam 5], kan niet verlangd worden dat zij een bodemprocedure moeten afwachten en al die tijd in onzekerheid en angst moeten blijven leven en met de overlast geconfronteerd worden. Daar komt bij dat Havensteder op grond van artikel 45 lid 2 sub f van Pro de woningwet moet bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt en wijk waar haar woongelegenheden zich bevinden. In de straat waarin het gehuurde zich bevindt is die leefbaarheid ernstig aangetast door het overlastgevende gedrag van [naam 3]. Havensteder wijst erop dat tekortkomingen uit het verleden niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Havensteder in haar vorderingen, dan wel tot ontzegging van de vorderingen, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten en nakosten, beiden te vermeerderen met de wettelijke rente. Indien Havensteder ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, dan verzoekt [gedaagde] de ontruimingstermijn op vier maanden te stellen, met gedeeltelijke compensatie van de proceskosten. Bij brief van 8 juni 2022 heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat zij voor het vinden van andere woonruimte minimaal zes maanden tijd nodig heeft.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
In dit kort geding moet, op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen en of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen. Het hierna volgende betreft dan ook slechts een voorlopig oordeel over het voorgelegde geschil. Concreet brengt dit voor deze zaak mee dat moet worden beoordeeld of het in hoge mate waarschijnlijk is
dat de rechter in een bodemprocedure op basis van hetgeen in artikel 6:265 BW Pro is bepaald tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst zal overgaan.
dat de rechter in een bodemprocedure op basis van hetgeen in artikel 6:265 BW Pro is bepaald tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst zal overgaan.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dient dan ook nagenoeg buiten twijfel te staan dat de bodemrechter aan de hand van de gestelde en bewezen tekortkomingen zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
4.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het onderhavige geschil zich niet leent voor behandeling in kort geding, omdat de feiten en omstandigheden daarvoor te complex zijn. Voor zover al sprake is van tegenstrijdigheden, zoals [gedaagde] heeft betoogd, brengt dat niet met zich dat de zaak daardoor niet in kort geding behandeld kan worden. Naar het oordeel van de kantonrechter zou dit hooguit tot het oordeel kunnen leiden dat nadere bewijslevering noodzakelijk is, waarvoor een kort gedingprocedure zich naar zijn aard niet leent. Daarvan is echter in het onderhavige geval geen sprake, zoals hierna nog nader zal blijken.
4.4.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.5.
Op grond van artikel 7:213 BW Pro is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de zaak zelf goed moet zorgen, maar ook dat hij jegens de omgeving een zorgplicht heeft. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder als hij anderen die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden overlast bezorgt. Een dergelijke tekortkoming van de huurder kan op zichzelf tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Onder omstandigheden kan de huurder ook overlast worden verweten indien niet hijzelf maar iemand van zijn gezin, of iemand die met zijn goedvinden het gehuurde gebruikt of zich daarin of daaromheen bevindt, overlast veroorzaakt. Om vast te stellen of de huurder in verband met overlast van deze derden in of rondom het gehuurde in strijd met artikel 7:213 BW Pro heeft gehandeld, is bepalend of de huurder zelf ten aanzien van die overlast het verwijt kan worden gemaakt zich niet als goed huurder te hebben gedragen. Bij de beantwoording van die vraag dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen de overlast van de derde en het gebruik van het gehuurde. De huurder heeft zich in ieder geval niet als goed huurder gedragen indien hij op de hoogte was van (de intentie tot) de overlast en desondanks niet de redelijkerwijs van hem te eisen maatregelen heeft getroffen.
4.6.
Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde], in het bijzonder [naam 3], overlast veroorzaakt, heeft Havensteder verwezen naar de door haar overgelegde producties. De kantonrechter constateert dat deze producties onder meer bestaan uit overlastklachten van verschillende omwonenden over [naam 3] op (in ieder geval) 19 juli 2021 en 8 en 22 november 2022 en uit verklaringen van [naam 5] en [naam 6] over het incident. In reactie op de stelling van Havensteder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij en haar gezin nooit overlast hebben veroorzaakt, maar dat zij juist zelf door (bekenden van) omwonenden (vanaf de parkeerplaats) worden geprovoceerd, getreiterd, gediscrimineerd, gestalkt en bedreigd. Het initiatief is volgens [gedaagde] nooit van haar (gezin) uitgegaan, maar er is sprake geweest van actie-reactie. Havensteder heeft dit verweer van [gedaagde] gemotiveerd betwist. Gelet op die gemotiveerde betwisting van Havensteder en de voornoemde (anonieme) overlastklachten, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om haar verweer nader (met stukken) te onderbouwen. De door [gedaagde] overgelegde transcripten van door haar gemaakte geluidsopnamen en e-mailberichten van [gedaagde] aan de wijkagent over de periode van 14 juli 2021 tot en met 2 januari 2022 acht de kantonrechter daartoe onvoldoende, nu de geluidsopnamen niet (voldoende) verifieerbaar zijn en de e-mailberichten geen objectieve weergave van de situatie bevatten, maar slechts een weergave zijn van hoe [gedaagde] de situatie heeft ervaren. Die stukken kunnen [gedaagde] dan ook niet baten.
4.7.
Uit de gedragsaanwijzingen volgt dat die mede zijn gegeven door de processen-verbaal van aangifte van [naam 5] en [naam 6], het proces-verbaal van bevindingen en het proces-verbaal van het verhoor van [naam 3] als verdachte. Dat, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, uit het proces-verbaal van verhoor van [naam 3] volgt dat het niet klopt dat [naam 3] [naam 5] op 3 november 2021 met een mes heeft bedreigd en dat sprake is geweest van actie-reactie, is door [gedaagde] op geen enkele wijze onderbouwd. Zoals hiervoor ook al vermeld heeft de kantonrechter aan het slot van de zitting op 23 mei 2022 de behandeling van de zaak aangehouden om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen alsnog bedoeld proces-verbaal in het geding te brengen. [gedaagde] heeft echter bij brief van 8 juni 2022 laten weten dat zij om haar moverende redenen van die mogelijkheid afziet en dat [naam 3] niet bereid is die stukken vrij te geven. Nu zij dit proces-verbaal niet in het geding heeft gebracht, kan de door haar gestelde onschuld van haar zoon niet worden vastgesteld, terwijl uit de overlastmeldingen van 8 en 22 november 2021, de processen-verbaal van aangifte van [naam 5] en [naam 6] en de steeds weer verlengde gedragsaanwijzingen van het Openbaar Ministerie wel aannemelijk is geworden dat dit is gebeurd. De kantonrechter neemt dit daarom tot uitgangspunt.
4.8.
Alles overwegende is de kantonrechter op grond van de door partijen overgelegde producties voorlopig van oordeel dat in het kader van de onderhavige kort geding-procedure voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. Gelet op het voorgaande staat immers in voldoende mate vast dat [gedaagde], in het bijzonder haar zoon [naam 3], aan omwonenden overlast heeft veroorzaakt en dat is in strijd met de artikelen 9.10 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW Pro.
4.9.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen geldende huurovereenkomst geen ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt en dat Havensteder geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering, maar ook deze verweren worden verworpen. Daartoe overweegt de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde], in het bijzonder [naam 3], aan omwonenden overlast heeft veroorzaakt en beide partijen te kennen hebben gegeven dat de huidige situatie onhoudbaar is. Van Havensteder en de omwonenden kan niet worden gevergd dat de huidige situatie nog langer blijft bestaan. Dat sinds het incident al ruim zes maanden geen overlastmeldingen zijn gedaan, maakt dit niet anders nu dit de tekortkoming van [gedaagde] niet ongedaan kan maken. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij graag wil verhuizen, heeft zij een door Havensteder aangeboden woning afgewezen omdat zich een parkeerplaats voor de deur bevond. Nu Havensteder onweersproken gesteld heeft dat zich bij alle door haar op de begane grond te verhuren woningen sprake is van parkeerplaatsen voor de deur, kan dit naar het oordeel van de kantonrechter niet aan Havensteder worden tegengeworpen. Daar komt bij dat, zoals reeds overwogen, de door [gedaagde] gestelde ervaren overlast (vanaf een parkeerplaats) onvoldoende onderbouwd is. Voor zover [gedaagde] met haar verweer heeft bedoeld te zeggen dat ontruiming van het gehuurde in de omstandigheden van het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, wordt dit verweer op grond van het voorgaande verworpen.
4.10.
Bij deze stand van zaken worden de belangen van Havensteder zodanig veel zwaarder geacht dan het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. In dit oordeel is meegewogen dat [gedaagde] haar standpunt dat zij mantelzorger is voor haar moeder, [naam 3] rust nodig heeft in afwachting van het lopende NIFP-onderzoek en zij (en haar gezin) nergens anders terecht kan, niet (met stukken) heeft onderbouwd. Daarbij is tevens van belang - zoals hiervoor ook al overwogen - dat Havensteder andere woonruimte heeft aangeboden aan [gedaagde] en zij dat aanbod naar het oordeel van de kantonrechter op ondeugdelijke gronden van de hand heeft gewezen.
4.11.
Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden besloten tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zodat de kantonrechter vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming van het gehuurde toewijst. Nu niet weersproken is dat de afgelopen maanden geen sprake is geweest van overlast, ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruiming uit te spreken op termijn van twee maanden, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis. Voor een verdere verruiming van de ontruimingstermijn, zoals door [gedaagde] bepleit, ziet de kantonrechter geen reden.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12.
[gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring dient te worden afgewezen, omdat een directe ontruimingsverplichting zou leiden tot een onomkeerbare situatie voor [gedaagde]. Bij een toewijzend vonnis zal [gedaagde] in hoger beroep gaan, terwijl het gehuurde na de ontruiming direct verhuurd zal worden aan een derde. Bovendien zal [gedaagde] vanwege de krapte op de woningmarkt moeite hebben met het vinden van een vergelijkbare woning met een vergelijkbare huurprijs en noodgedwongen een woning in een duurder segment moeten accepteren.
4.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter vormt het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door haar mogelijk tegen het onderhavige vonnis in te stellen rechtsmiddel is beslist, in de gegeven omstandigheden onvoldoende reden om af te zien van de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Het vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
proceskosten
4.14.
Als de in het ongelijk gestelde partij dient [gedaagde] veroordeeld te worden in de kosten van het geding. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 753,43.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na dagtekening van deze uitspraak het gehuurde aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking aan Havensteder te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 753,43;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
46009.