Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/682
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Met het besluit van 31 juli 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 106.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 18 januari 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 25 juli 2022 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam] (taxateur).
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem kan de waarde niet hoger zijn dan € 95.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak (bouwjaar 1921) is een woning met opslag, met een totale woonoppervlakte van 165 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering Onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken, dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (zie Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast heeft hij onder andere verwezen naar de door hem overgelegde taxatierapport van 10 maart 2021, opgemaakt door G.L. Janssen. In dit taxatierapport is de WOZ-waarde op 1 januari 2019 getaxeerd op
€ 106.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en
[adres 5], alle gelegen in [plaatsnaam]. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
5. De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, omvang en overige kenmerken goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Tussen partijen is dit ook niet in geschil.
6.1.
Volgens eiser heeft verweerder zich niet aan de verplichting gehouden zich van alle relevante feiten op de hoogte te stellen. De waarde van de onroerende zaak is dan ook niet berekend op grond van de modelmatige waardebepaling. Dit is in strijd met het verbod op willekeur en bovendien is het vertrouwensbeginsel geschonden, aldus eiser.
6.2.
De rechtbank volgt deze stelling niet. De waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport dat in beroep door verweerder is overgelegd is vastgesteld met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op deze marktgegevens zijn vervolgens op systematische wijze correcties toegepast om zo rekening te kunnen houden met de verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De waarde is daarmee op modelmatige wijze bepaald. Bovendien is verweerder volgens de Wet WOZ niet verplicht om de waarde in het economisch verkeer van een woning vast te stellen aan de hand van de modelmatige waardebepaling. Gelet op het bovenstaande is geen sprake van strijd met het verbod op willekeur en is het vertrouwensbeginsel ook niet geschonden.
7.1.
Eiser stelt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud. Volgens eiser is sprake van een ondergemiddeld voorzieningenniveau.
7.2.
Uit de overgelegde waardematrix blijkt dat verweerder aan het onderhoud van de onroerende zaak een factor ‘1’ heeft toegekend. Gelet hierop en nu eiser zijn stelling niet nader heeft onderbouwd, slaagt deze beroepsgrond niet. Daar komt bij dat de gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak (€ 268,-) beduidend lager ligt dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 1.665,-); hiermee is met de eventuele verschillen, zo daar al sprake van is, in voldoende mate rekening gehouden.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde stukken, alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, ook in het licht van hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is niet te hoog vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een vergoeding van de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.N. Abdoelkadir, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken 4 augustus 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).