ECLI:NL:RBROT:2022:6543

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/628985 / HA ZA 21-994

Vonnis van 3 augustus 2022

in de zaak van

1..[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. N. Slingerland te Capelle aan den IJssel,

tegen

1..[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. R. van Viersen te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. (beide in mannelijk enkelvoud) genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 25 oktober 2021 met producties 1 tot en met 15;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4;
de oproepingsbrieven van de rechtbank van 17 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de conclusie van eisvermeerdering van [eiser 1] c.s. met aanvullende producties 16 tot en met 21;
de brieven van de rechtbank van 10 mei 2022 met een zittingsagenda;
de akte uitlaten vermeerdering eis van [gedaagde 1] c.s. met producties 5 en 6;
de akte van eisvermeerdering van [eiser 1] c.s. met aanvullende producties 22 tot en met 24;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 juni 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

[gedaagde 1] c.s. was eigenaar van een woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel (hierna: de woning). De woning is gebouwd in 1934 en is in 1998/1999 gerenoveerd. Aan de achterkant van de woning heeft [gedaagde 1] c.s. in 1995 een aanbouw geplaatst.

2.2.

In een factuur van 24 maart 2020 is onder meer opgenomen dat [gedaagde 1] c.s. schilderwerkzaamheden inclusief “reparaties/afdekken” aan het woonkamerplafond van de woning heeft laten uitvoeren.

2.3.

[eiser 1] c.s. heeft de woning van [gedaagde 1] c.s. gekocht voor een bedrag van € 361.500,00. [gedaagde 1] c.s. heeft de koopovereenkomst op 17 april 2020 en [eiser 1] c.s. heeft de koopovereenkomst op 19 april 2020 ondertekend. De woning is op 3 augustus 2020 aan [eiser 1] c.s. geleverd. De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018) en bevat onder meer de volgende bepalingen:

“
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning. (…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

(…)

Artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 85 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (…) Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik. (…)”

2.4.

De aanbouw had op het moment van de verkoop van de woning een plat dak met bitumen dakbedekking. De woning heeft een pannendak. De zolder van de woning heeft een vliering. Het pannendak is, op het deel van het dak bij de vliering na, geïsoleerd.

2.5.

In de ‘NVM-vragenlijst voor de verkoop van een woning’ is bij vraag 3 over de daken van de woning het volgende (in
vetweergegeven) door [gedaagde 1] c.s. ingevuld:

“
3. Dak(en)

a. Hoe oud zijn de daken?

Platte daken :
In 2015 is er nieuwe dakbedekking opgegaan

(…)

b. Heeft u last van daklekkages (gehad)?

Zo ja, waar? :
bij het platte dak, maar dit is hersteld dmv nieuwe dakbedekking in 2015.

(…)

e. Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? :
Nee

Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? :
Ja(…)”

2.6.

De verkoopbrochure voor de woning van de verkoopmakelaar bevat over het dak van de aanbouw van de woning onder meer de volgende tekst:

“Bijzonderheden: (…)

* De dakbedekking van het platte dak is in 2015 vernieuwd (…)”

2.7.

[eiser 1] c.s. heeft bij de koopovereenkomst een energielabel van de woning ontvangen. In dit energielabel, dat op 7 april 2020 is geregistreerd, is over het pannendak van de woning onder meer opgenomen:

“4. Dakisolatie Dak extra geïsoleerd (…)”

2.8.

[eiser 1] c.s. heeft voorafgaand aan de koop van de woning geen bouwtechnische inspectie laten uitvoeren.

2.9.

Op 23 december 2020 heeft [eiser 1] c.s. een lekkage gehad aan het platte dak van de aanbouw van de woning. In februari 2021 is door een door de verzekeraar van [eiser 1] c.s. ingeschakeld expertisebureau, dat op haar beurt een lekdetectiebureau heeft ingeschakeld, gerapporteerd over de lekkage van de dakbedekking (hierna: de rapportages). [eiser 1] c.s. heeft in augustus 2021 het dak van de aanbouw en de schade aan het plafond en de muren in de woning laten herstellen voor een bedrag van € 12.426,70 inclusief btw.

2.10.

Nadat [eiser 1] c.s. in de woning is gaan wonen, heeft hij geconstateerd dat een deel van het pannendak van de woning niet was geïsoleerd. [eiser 1] c.s. heeft op 28 september 2021 een offerte laten opmaken voor het volledig isoleren van het pannendak. In die offerte is hiervoor een bedrag ad € 26.370,00 inclusief btw opgenomen.

2.11.

Eind oktober 2021 heeft [eiser 1] c.s. een lekkage gehad in de woonkamer van de woning aan het deel van het plafond dat zich onder de badkamervloer bevindt. Op 3 november 2021 heeft [eiser 1] c.s. het plafond van de woonkamer laten inspecteren. Bij dat onderzoek is achter het plafond een handdoek en een krant aangetroffen. [eiser 1] c.s. heeft een offerte laten opmaken voor het herstellen van de (gevolg)schade van het lek in de badkamervloer. Op basis van een offerte van 28 maart 2022 worden de herstelkosten begroot op € 15.673,00.

3..Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. vordert na vermeerderingen van eis om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

[gedaagde 1] c.s., hoofdelijk te veroordelen tot betaling (van), des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, althans te bevelen binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser 1] c.s. te betalen:

I € 12.427,-- aan herstelkosten voor het lekkende dak van de aanbouw aan de woning en de waterschade aan het plafond en de muren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 maart 2021 tot de dag van volledige betaling;

II € 26.370,-- aan herstelkosten althans de isolatiekosten voor het pannendak van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 december 2020 tot de dag van volledige betaling;

III € 15.673,-- aan herstelkosten van de lekkende badkamervloer en de daardoor ontstane gevolgschade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2022 tot de dag van volledige betaling;

IV € 1.407,19 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (25 oktober 2021) tot de dag van volledige betaling;

subsidiair

I de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden met evenredige vermindering van de koopprijs met de hierboven onder I tot en met IV genoemde bedragen;

II [gedaagde 1] c.s., hoofdelijk te veroordelen tot betaling (van), des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, althans te bevelen binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser 1] c.s. de onder I tot en met IV genoemde bedragen te betalen;

meer subsidiair

I de (rechts)gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door [eiser 1] c.s. geleden nadeel, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met de hierboven onder de primaire vordering bij I tot en met IV genoemde bedragen;

3.2.

[eiser 1] c.s. grondt zijn primaire en subsidiaire vordering tot respectievelijk schadevergoeding en prijsvermindering na ontbinding van de koopovereenkomst op tekortkomingen van [gedaagde 1] c.s. wegens nonconformiteit. De meer subsidiaire vordering tot wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst is gegrond op dwaling.

3.3.

[gedaagde 1] c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten. [gedaagde 1] c.s. betwist dat sprake is van non-conformiteit en dwaling en betwist de schadeomvang. Verder voert [gedaagde 1] c.s. aan dat [eiser 1] c.s. zijn onderzoeksplicht heeft geschonden en doet hij een beroep op de exoneratie in artikel 6.1 van de koopovereenkomst en de ouderdomsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

De eisvermeerderingen

4.1.

Tegen de [eiser 1] c.s. bij conclusie van eisvermeerdering gewijzigde eis en akte van eisvermeerdering gewijzigde eis heeft [gedaagde 1] c.s. geen bezwaar gemaakt. Op grond van artikel 130 Rv is de eiser bevoegd zijn eis te wijzigen zolang de rechtbank nog geen eindvonnis heeft gewezen. De eiswijzigingen zijn dan ook tijdig gedaan. Van strijd met de goede procesorde is geen sprake. De rechtbank zal bij de beoordeling uitgaan van de gewijzigde vorderingen zoals hierboven weergegeven onder 3.1.

Non-conformiteit

4.2.

Tussen partijen is in geschil of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018 waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de nonconformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiser 1] c.s. de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eiser 1] c.s. gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning.

4.3.

Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde 1] c.s. op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (o.a. Hoge Raad 23 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud.

4.4.

Uitgangspunt is dus dat [gedaagde 1] c.s. alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eiser 1] c.s. als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.

4.5.

Een gebrek dat het normaal gebruik in de weg staat, komt ook voor rekening van [eiser 1] c.s. als het valt onder de onderdelen waarvoor hij [gedaagde 1] c.s. heeft geëxonereerd in artikel 22 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule). Partijen hebben hiermee de werking van artikel 6.3 ingeperkt en vastgelegd dat zij ermee bekend zijn dat de woning meer dan 85 jaar oud is, zodat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. [eiser 1] c.s. heeft onder meer aanvaard dat [gedaagde 1] c.s. niet in staat voor de funderingen, vloeren en leidingen (tenzij [gedaagde 1] c.s. de kwaliteit hiervan heeft gegarandeerd) en dat bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het normaal gebruik als woning.

4.6.

[eiser 1] c.s. vordert (herstel)kosten vanwege een lek in het dak van de aanbouw, de isolatie van een deel van het pannendak en een lek in de badkamervloer. De gestelde gebreken worden hierna getoetst aan het hiervoor geschetste door partijen overeengekomen toetsingskader. Op [eiser 1] c.s. rust de stelplicht – en in geval van voldoende betwisting – de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit de beweerde non-conformiteit blijkt.

Lek in het dak van de aanbouw

4.7.

[eiser 1] c.s. stelt dat de woning wegens het lekkende dak niet geschikt is voor normaal gebruik. Op de vraag of het lek bij overdracht van de woning (op 3 augustus 2020) al bestond, heeft [eiser 1] c.s. geantwoord dat het lek in het dak van de aanbouw gelet op de slechte staat van de draagconstructie van het dak van de woning, ten tijde van de levering van de woning aanwezig moet zijn geweest. Het lek in de dakbedekking heeft het normale gebruik van de woning in de weg gestaan, omdat het op den duur tot aantasting van het dak en het instorten van het dak kon leiden, aldus [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. betwist dat op het moment van de levering van de woning sprake is geweest van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg stond.

4.8.

De rechtbank overweegt als volgt. De lekkage heeft bijna vijf maanden na de levering van de woning plaatsgevonden. [eiser 1] c.s. verwijst ter onderbouwing van zijn stellingen naar de inhoud van de rapportages. Zoals [eiser 1] c.s. erkent en [gedaagde 1] c.s. terecht aanvoert, is hieruit niet op te maken dat de lekkage aan de dakbedekking bestond op het moment van de levering van de woning. Niet uitgesloten kan worden dat het lek, zoals door [gedaagde 1] c.s. is aangevoerd, is ontstaan door een oorzaak die zich na levering – en dus voor risico van [eiser 1] c.s. – heeft voorgedaan.

Uit de rapportages komt evenmin naar voren dat sprake is geweest van een zodanig ernstig gebrek aan de dakbedekking dat er door [eiser 1] c.s. niet gewoond kon worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk werd aangetast. Dit volgt eveneens uit de verklaring van [eiser 1] c.s. ter zitting dat het na ontdekking van de lekkage twee tot drie dagen druppelde en de periode tot aan de reparatie is overbrugd door een emmer onder de lekkage te plaatsen.

4.9.

Voor zover [eiser 1] c.s. stelt dat de woning niet normaal gebruikt kon worden door de aangetaste draagconstructie, is dit onvoldoende onderbouwd. De rapportages zijn van ruim een half jaar na de levering en zeggen dus niet zonder meer iets over de draagconstructie ten tijde van de levering. Uit de rapportages kan hooguit worden opgemaakt dat de houtconstructie van het dak was aangetast. Zonder bijkomende omstandigheden – die door [eiser 1] c.s. onvoldoende zijn geconcretiseerd – kan dit niet tot de conclusie leiden dat hierdoor
op het moment van de leveringvan de woning een normaal gebruik van de woning onmogelijk was. Hierbij is de kenbare ouderdom van de woning, de renovatie van twintig jaar geleden en wat gelet daarop aan eigenschappen mocht worden verwacht, mede van belang. Met het betoog dat [eiser 1] c.s. niet had hoeven verwachten dat de dakbedekking na vijf jaar een lekkage zou vertonen, miskent [eiser 1] c.s. dat [gedaagde 1] c.s. slechts heeft verklaard de dakbedekking in 2015 (zie onder 2.5) te hebben vernieuwd en niet de draagconstructie van het dak onder de dakbedekking.

4.10.

Bovendien zijn partijen overeengekomen dat [eiser 1] c.s. de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich op het moment van de koop bevond, waaronder alle onzichtbare gebreken. Dat het risico hiervoor zou zijn overgegaan op [gedaagde 1] c.s. omdat hij zijn mededelingsplicht zou hebben geschonden, is – mede gelet op de betwisting daarvan door [gedaagde 1] c.s. – onvoldoende gemotiveerd gesteld. Anders dan [eiser 1] c.s. lijkt te stellen, volgt uit de enkele omstandigheid dat de dakbedekking in 2015 is vervangen en het bestaan van houtrot niet dat [gedaagde 1] c.s. wetenschap had van de staat van de draagconstructie van het dak en dit voor [eiser 1] c.s. zou hebben verhuld. Dit betekent dat de stelling van [eiser 1] c.s. dat het hierdoor naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [gedaagde 1] c.s. zich beroept op artikel 6.1 van de koopovereenkomst, niet slaagt.

4.11.

In het licht van het voorgaande is niet komen vast te staan dat de woning vanwege het gestelde lek in het dak van de aanbouw niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Isolatie van een deel van het pannendak

4.12.

De stelling van [eiser 1] c.s. dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en niet geschikt is voor normaal gebruik doordat een deel van het dak niet is geïsoleerd, gaat niet op. [eiser 1] c.s. heeft in dit verband ter zitting gesteld dat door het ontbreken van de isolatie op zolder geen sprake is van een leefruimte en dat kou en tocht daar vrij spel krijgen en de energierekening opvoeren. Dat standpunt is door de betwisting van [gedaagde 1] c.s. dat de zolder niet kwalificeerde als leefruimte omdat er niet kan worden gestaan, maar ook overigens, onvoldoende om te kunnen concluderen dat dit het normale gebruik van de woning in de weg staat. Van non-conformiteit door het door [eiser 1] c.s. gestelde isolatiegebrek is dan ook geen sprake.

4.13.

Het ter zitting gedane beroep van [eiser 1] c.s. op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, slaagt evenmin. [eiser 1] c.s. stelt dat [gedaagde 1] c.s. geen beroep toekomt op artikel 6.1 van de koopovereenkomst – naar de rechtbank begrijpt – voor een gebrek dat niet aan normaal gebruik als woning in de weg staat, omdat [gedaagde 1] c.s. bewust onjuiste inlichtingen heeft verstrekt over de isolatie van het pannendak in de NVM-vragenlijst en het energielabel. Volgens [eiser 1] c.s. mocht hij er hierdoor op vertrouwen dat het pannendak volledig was geïsoleerd. [eiser 1] c.s. gaat er echter onterecht aan voorbij dat bij de beantwoording van de vraag of een beroep op een (exoneratie)beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Dit maakt dat de informatie in de NVMvragenlijst en het energielabel niet los kan worden gezien van de overige verkoopinformatie die [eiser 1] c.s. heeft ontvangen over de woning.

4.14.

Gelet hierop is – zoals [gedaagde 1] c.s. terecht aanvoert – relevant dat de vragenlijst en het energielabel niet beogen garanties te geven voor het bestaan of het afwezig zijn van bepaalde eigenschappen van de woning, maar een informatieve strekking hebben. Feiten of omstandigheden die in dit specifieke geval zouden moeten leiden tot een ander oordeel zijn door [eiser 1] c.s. niet gesteld. De door [gedaagde 1] c.s. verstrekte informatie is verder algemeen van aard, zodat [eiser 1] c.s. zonder enige nadere navraag of onderzoek niet zonder meer mocht uitgaan van zijn lezing dat uit het energielabel en de vragenlijst respectievelijk zou volgen dat het dak “extra goed” en “volledig” is geïsoleerd (zie onder respectievelijk 2.7 en 2.5). De rechtbank betrekt hierbij dat als onweersproken vast staat dat [gedaagde 1] c.s. geen nuances in de vragenlijst of weergave in het energielabel kon aanbrengen. Zo kon hij bij de beantwoording van de vraag over de isolatie van het dak geen “gedeeltelijk” invullen, maar slechts kiezen tussen “ja” en “nee”. Ook wordt meegewogen dat [eiser 1] c.s. niet heeft weersproken dat het pannendak slechts voor een klein deel bij de vliering niet van isolatie is voorzien en dus in overwegende mate is geïsoleerd. Daar komt bij dat, hoewel [gedaagde 1] c.s. wist van het ontbreken van de isolatie bij de vliering, niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde 1] c.s. wist dat [eiser 1] c.s. belang hechtte aan volledige isolatie van het pannendak. Tegen de achtergrond van deze omstandigheden is de enkele verstrekking van onvolledige informatie in de vragenlijst en in het energielabel onvoldoende om te kunnen concluderen dat [gedaagde 1] c.s. bewust relevante informatie heeft achtergehouden over de isolatie van het pannendak.

4.15.

Bovendien geldt dat het [eiser 1] c.s. duidelijk was dat de woning in 1934 is gebouwd en door de jaren heen in delen is gerealiseerd en heeft hij erkend tijdens de bezichtiging van de woning de vliering deels te hebben bekeken en toen een deel van het houten dakbeschot dat van de binnenkant niet voorzien was van isolatie, te hebben gezien. Ook deze omstandigheden maken dat [eiser 1] bedacht had moeten zijn op eigenschappen die met de ouderdom van de woning samenhangen, zoals afwezige isolatie in sommige delen van het dak, en niet blind mocht varen op zijn lezing van de verkoopinformatie.

4.16.

Uit het voorgaande volgt dat onvoldoende omstandigheden zijn komen vast te staan op grond waarvan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser 1] c.s. een beroep doet op het beding in artikel 6.1 van de koopovereenkomst.

Lek in de badkamervloer

4.17.

[eiser 1] c.s. stelt dat het lek in de badkamervloer een gebrek betreft dat [gedaagde 1] c.s. ten tijde van de verkoop van de woning kende en waarover hij geen mededeling heeft gedaan. Na de inspectie op 3 november 2021 is namelijk achter het plafond en onder de badkamervloer een handdoek aangetroffen en een krant van 4 maart 2020. Dat is enkele weken voor de verkoop van de woning op 19 april 2020. Volgens [eiser 1] c.s. duidt dit er op dat het plafond door [gedaagde 1] c.s. is opengebroken om een lekkage te achterhalen en dat [gedaagde 1] c.s. kennelijk heeft geprobeerd de lekkage met de handdoek en krant te beperken en te verhullen. Door de schending van de mededelingsplicht zou een beroep van [gedaagde 1] c.s. op artikel 6.1 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarnaast staat het lek volgens [eiser 1] c.s. het normaal gebruik van de woning in de weg.

4.18.

[gedaagde 1] c.s. betwist dat er een lek in de badkamervloer aanwezig was toen de woning werd verkocht en dat hij hier wetenschap van had en betwist dat sprake is van een gebrek dat op het moment van de levering normaal gebruik van de woning in de weg stond. [gedaagde 1] c.s. voert aan dat er 20 jaar geleden een lekkage is geweest die hij destijds heeft laten verhelpen. Daarna is een bruin plekje op het plafond achtergebleven dat hij, voordat de woning in de verkoop ging, heeft laten herstellen en bijverven. Op dat moment was er volgens [gedaagde 1] c.s. geen lekkage. Denkbaar is dat de oude lekkageplek door de reparateur eruit is gesneden en de reparateur toen een krant en handdoek heeft gebruikt om het geheel glad te krijgen. De datum van de krant ondersteunt dit gegeven aangezien die van vlak voor de reparatie van begin maart 2020 is. Daarnaast doet [gedaagde 1] c.s. een beroep op de ouderdomsclausule.

4.19.

[gedaagde 1] c.s. heeft onder verwijzing naar de factuur van de schilderwerkzaamheden in maart 2020 (zie onder 2.2) gemotiveerd toegelicht dat de aanwezigheid van de krant en de handdoek samenhangt met de schilderwerkzaamheden aan het woonkamerplafond vlak voor de verkoop van de woning en dat er op dat moment geen lekkage is geconstateerd. Tegenover deze onderbouwde toelichting heeft [eiser 1] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat er op het moment van de verkoop een lek in de badkamervloer was waar [gedaagde 1] c.s. een mededeling over had moeten doen, laat staan dat [gedaagde 1] c.s. daarvan op de hoogte was en dit heeft gepoogd te verhullen. De enkele aanwezigheid van de krant en handdoek volstaat in het licht van de betwisting van [gedaagde 1] c.s. in elk geval niet. Dit geldt temeer nu [eiser 1] c.s. ruim achttien maanden na de koop van de woning een lek in de badkamervloer heeft geconstateerd en na de levering bijna vijftien maanden ongestoord gebruik heeft kunnen maken van de badkamer. Die gang van zaken ondersteunen de betwisting van [gedaagde 1] c.s. en pleiten tegen de stelling van [eiser 1] c.s. dat het lek voor de koop van de woning bestond. [gedaagde 1] c.s. kan dan ook geen verwijt worden gemaakt geen mededeling hierover te hebben gedaan. Van omstandigheden waardoor een beroep op artikel 6.1 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, is niet gebleken.

4.20.

De vraag is vervolgens of ten tijde van de levering sprake is geweest van een gebrek die het normaal gebruik van de woning belemmerde. Ook hier geldt dat uit de overgelegde stukken niet kan worden afgeleid dat het door [eiser 1] c.s. gestelde gebrek aanwezig was op het moment van de levering (3 augustus 2020) en evenmin dat er op dat moment sprake is geweest van een situatie die de normale bewoning van de woning belemmerde. De lekkage heeft immers pas in oktober 2021, bijna vijftien maanden na de levering, plaatsgevonden en tot die tijd heeft [eiser 1] c.s. zonder sporen van een lekkage gebruik gemaakt van de badkamer. Zoals [gedaagde 1] c.s. terecht aanvoert, kan hierdoor niet uitgesloten worden dat het lek eerst na de levering van de woning is ontstaan en dus voor rekening en risico van [eiser 1] c.s. komt. Bovendien stelt [eiser 1] c.s. op basis van een overgelegde inspectierapport van ruim vijftien maanden na de levering van de woning dat sprake is geweest van een sluimerende lekkage met als gevolg een verzakking van en een scheur in de badkamervloer. Mede gelet op de betwisting door [gedaagde 1] c.s. van het bestaan van een verzakking en scheur ten tijde van de koop en/of levering van de woning, is ook hierdoor niet komen vast te staan dat de door [eiser 1] c.s. gestelde oorzaak is te herleiden tot een gebrek dat bestond op het moment van de levering van de woning. Slotsom is dat het lek in de badkamervloer niet tot de conclusie kan leiden dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.

Ontbinding

4.21.

De subsidiaire vorderingen van [eiser 1] c.s. zijn gebaseerd op hetzelfde feitencomplex als de primaire vorderingen. Gelet hierop kan het beroep op ontbinding van de overeenkomst ten aanzien van de hiervoor besproken gebreken niet slagen. Hiervoor is immers al geoordeeld dat [gedaagde 1] c.s. niet is tekort geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst. Daarom bestaat ook geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst.

Dwaling

4.22.

[eiser 1] c.s. doet meer subsidiair een beroep op dwaling en vordert dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat het door hem geleden nadeel wordt opgeheven. Bij een juiste voorstelling van zaken zou hij namelijk een lagere koopprijs hebben bedongen. Volgens [gedaagde 1] c.s. is van dwaling geen sprake omdat [eiser 1] c.s. op basis van de door [gedaagde 1] c.s. verstrekte informatie wist wat hij kocht en een eventuele dwaling niet te wijten is aan een inlichting van [gedaagde 1] c.s. Ook voert [gedaagde 1] c.s. aan dat [eiser 1] c.s. zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, zodat de dwaling voor zijn rekening moet komen.

4.23.

Een overeenkomst die tot stand is gekomen op basis van een onjuiste voorstelling van zaken en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, kan onder meer worden gewijzigd indien: (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van [gedaagde 1] c.s., tenzij hij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, of (b) [gedaagde 1] c.s. in verband met wat hij over de dwaling wist of behoorde te weten, [eiser 1] c.s. had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 onder a en b in samenhang met artikel 6:230 BW).

4.24.

De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eiser 1] c.s. dat hij ten aanzien van het lek in het dak en het lek in de badkamervloer een beroep doet op de hiervoor onder 4.23 onder (b) genoemde dwalingsgrond. Dat beroep slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen, is namelijk niet komen vast te staan dat [gedaagde 1] c.s. bekend was met het lek in het dak van de aanbouw en met het lek in de badkamervloer. Het kan [gedaagde 1] c.s. dan ook niet worden tegengeworpen dat hij [eiser 1] c.s. hier niet over heeft ingelicht, zodat van dwaling geen sprake is.

4.25.

Ten aanzien van de isolatie van een deel van het pannendak geldt dat het beroep op dwaling – dat naar de rechtbank begrijpt is gegrond op de onder 4.23 onder (a) genoemde dwalingsgrond – evenmin slaagt. Zoals [gedaagde 1] c.s. terecht aanvoert, is onvoldoende komen vast te staan dat [eiser 1] c.s. op basis van een inlichting van zijn zijde heeft gedwaald. Weliswaar is in de verkoopinformatie opgenomen dat het dak (extra) is geïsoleerd, maar zoals reeds overwogen (zie onder 4.14 en 4.15) staat tussen partijen als onbetwist vast dat het pannendak slechts voor een klein deel niet geïsoleerd is, dat [gedaagde 1] c.s. geen nuances in de vragenlijst of weergave in het energielabel kon aanbrengen en dat het om een oude woning gaat. Doordat [eiser 1] tijdens de bezichtiging van de woning een deel van het niet geïsoleerde dakbeschot heeft waargenomen, had hij zonder enige navraag niet mogen uitgaan van de betekenis die hij aan de informatie in de vragenlijst en het energielabel heeft toegekend. Onder die omstandigheden kan die informatie niet worden beschouwd als een inlichting waardoor een onjuiste voorstelling van zaken is veroorzaakt.

4.26.

Bovendien is zonder een nadere toelichting, die [eiser 1] c.s. niet heeft gegeven, niet aannemelijk geworden dat de koop niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. [eiser 1] c.s. heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de mate van isolatie dermate belangrijk was, dat hij een lagere koopprijs zou hebben bedongen omdat een deel van het pannendak niet geïsoleerd was. Nergens blijkt immers uit dat volledige isolatie voor [eiser 1] c.s. van doorslaggevende betekenis was voor zijn aankoopbeslissing. Dit volgt evenmin uit het handelen van [eiser 1] c.s. tijdens de bezichtiging van de woning na het waarnemen van een deel van het niet geïsoleerde dakbeschot en de toelichting van [eiser 1] c.s. op de zitting dat hij niet met de verkoopmakelaar of [gedaagde 1] c.s. heeft gesproken over de isolatie van de woning. [eiser 1] c.s. heeft er desondanks voor gekozen om op dit punt geen nader onderzoek te laten doen en deze omstandigheid dan ook aanvaard. Het beroep op dwaling slaagt ook hierom niet.

Slotsom

4.27.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat zowel de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiser 1] c.s. worden afgewezen.

4.28.

[eiser 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 952,00

- salaris advocaat €
2.148,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)

Totaal € 3.100,00

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 3.100,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. Rocha en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2022.^[1]