Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9621055 CV EXPL 22-381
datum uitspraak: 15 juli 2022 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A],
woonplaats: [woonplaats A] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet,
tegen
[bedrijf B],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats B] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. W. Suttorp.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [bedrijf B] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 december 2021, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen;
- de akte precisering eis in reconventie, met bijlagen.
1.2.
Op 21 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
[persoon A] verhuurde van 1 augustus 2015 tot en met 31 juli 2020 aan [bedrijf B] de bedrijfsruimte gelegen op het adres [adres] in Rotterdam, op basis van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [bedrijf B] een borg van € 5.250,- aan [persoon A] betaald.
2.2.
Met ingang van 1 augustus 2020 zijn partijen ter zake van deze bedrijfsruimte een nieuwe huurovereenkomst, voor de duur van een jaar, aangegaan. Zij zijn daarin overeengekomen dat de huurovereenkomst na het verstrijken van het jaar, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Verder zijn partijen een maandelijkse huurprijs van € 2.750,- overeengekomen, met de bepaling dat die prijs jaarlijks per 1 augustus met € 100,- wordt verhoogd. In de considerans van de overeenkomst is daarnaast het volgende vermeld:
2.3.
Op 30 augustus 2021 heeft [persoon A] een WhatsAppbericht aan [persoon B] , directeur van [bedrijf B] (hierna: [persoon B] ), gestuurd, waarin hij schrijft:
“Zoals afgesproken 1 oktober de ruimte schoon en ontruimen en als je tot die dag een juiste persoon kan vinden dan kan je de ruimte overdragen met toestemming van ons.”
2.4.
Per 1 oktober 2021 heeft [bedrijf B] het gehuurde verlaten. Vanaf dat moment is zij ook gestopt met het betalen van de huur.
2.5.
Op 21 oktober 2021 heeft [persoon A] een bestuurlijke waarschuwing ontvangen van de gemeente Rotterdam, omdat de politie op 26 augustus 2021 heeft geconstateerd dat [bedrijf B] mogelijk zonder vergunning auto’s verhuurde vanuit de bedrijfsruimte. In die waarschuwing is (voor zover van belang) het volgende vermeld:
“U hebt te kennen gegeven dat de huurovereenkomst met de huurder met ingang van 1 oktober 2021 is beëindigd en dat het bedrijf inmiddels elders is gevestigd.”
2.6.
Met ingang van (in ieder geval) 1 maart 2022 verhuurt [persoon A] de bedrijfsruimte aan [bedrijf C] , de eenmanszaak van zijn zus.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[persoon A] eist samengevat:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
- [bedrijf B] te veroordelen om de bedrijfsruimte binnen zeven dagen na dit vonnis te ontruimen;
- [bedrijf B] te veroordelen aan hem te betalen:
o € 11.400,- aan huurachterstand van oktober 2021 tot en met januari 2022;
o € 2.850,- per maand vanaf 1 februari 2022 tot aan de ontruiming;
o de handelsrente over alle niet tijdig betaalde huurtermijnen, die berekend tot 16 december 2021 € 86,82 bedraagt;
o € 17.100,- aan schadevergoeding;
o € 971,03 aan buitengerechtelijke kosten, inclusief btw;
- [bedrijf B] te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[persoon A] baseert de eis op het volgende. In oktober 2021 heeft [bedrijf B] de sleutels van de bedrijfsruimte ingeleverd. Vervolgens is zij gestopt met het betalen van de huur en heeft zij haar bedrijfsactiviteiten elders voortgezet. De huurovereenkomst loopt echter nog door tot 31 juli 2022. Inmiddels is daarom sprake van een aanzienlijke huurachterstand. Bovendien heeft de burgemeester het pand gesloten, omdat [bedrijf B] zonder vergunning auto’s verhuurde vanuit de bedrijfsruimte. Deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigen de gevorderde ontbinding en ontruiming. [bedrijf B] dient de huurprijs vanaf oktober 2021 tot aan de ontruiming te betalen en een schadevergoeding, ter grootte van de huur van februari tot en met juli 2022, omdat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voortijdig beëindigd is. Alle (buiten)gerechtelijke kosten dienen daarbij voor rekening van [bedrijf B] te komen.
3.3.
[bedrijf B] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De huurovereenkomst tussen partijen is met wederzijds goedvinden beëindigd per 1 oktober 2021. Sindsdien wordt het pand gebruikt door [bedrijf C] . [bedrijf B] is daarom niets verschuldigd aan [persoon A] .
in reconventie
3.4.
[bedrijf B] eist, na wijziging van eis, samengevat:
- de huur over de periode 15 maart 2020 tot en met 1 oktober 2021 te verminderen met € 12.508,26 en [persoon A] te veroordelen tot terugbetaling van dat bedrag, met rente;
- [persoon A] te veroordelen tot terugbetaling van de borg van € 5.250,-, met rente;
- [persoon A] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.5.
[bedrijf B] baseert de eis op het volgende. Als gevolg van de coronapandemie heeft [bedrijf B] haar onderneming niet, althans slechts zeer beperkt kunnen exploiteren, waardoor sprake is van aanzienlijke omzetderving. Dat moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die huurvermindering rechtvaardigt, conform de zogenoemde vastelastenmethode (ECLI:NL:HR:2021:1974). Hantering van deze methode leidt tot een korting van in totaal € 12.508,26. Daarnaast heeft [persoon A] de borg, die [bedrijf B] bij de start van de huurovereenkomst heeft betaald, nog niet terugbetaald. Daartoe dient hij eveneens veroordeeld te worden.
3.6.
[persoon A] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [bedrijf B] kan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering, omdat het bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a BW betreft. Bovendien is in de autobranche geen sprake van omzetverlies door corona. De overgelegde cijfers geven daar ook geen inzicht in. Verder hoeft de borg niet te worden terugbetaald. Daarmee moeten namelijk een bedrag van € 3.500,-, aan achterstallige huurverhogingen en de huur van oktober 2021 worden verrekend.
4..De beoordeling
in conventie
ontbinding en ontruiming
4.1.
[persoon A] heeft bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte gevorderd. In het antwoord in reconventie heeft hij vervolgens gesteld dat hij deze bedrijfsruimte met ingang van 1 maart 2022 verhuurt aan [bedrijf C] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij desgevraagd gemeld dat hij daarom geen belang meer heeft bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Deze vorderingen worden daarom bij gebrek aan belang afgewezen, nog los van de evident onjuiste onderbouwing van die vorderingen (ter zake van in ieder geval de burgemeesterssluiting en de duur van de overeenkomst).
betaling
4.2.
De overige vorderingen van [persoon A] zijn gebaseerd op zijn stelling dat de huurovereenkomst tussen partijen na 1 oktober 2021 is blijven doorlopen. [bedrijf B] stelt echter dat op die datum de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Zij heeft deze stelling gedegen onderbouwd, door te wijzen op het Whatsappbericht van 30 augustus 2021 (2.3) en de brief van gemeente Rotterdam van 21 oktober 2021 (2.5).
4.3.
[persoon A] betwist deze beëindiging met wederzijds goedvinden. Hij heeft gesteld dat hij slechts akkoord was met de beëindiging als [bedrijf B] drie maanden extra huur zou betalen, of zorg zou dragen voor een nieuwe huurder per 1 oktober 2021. Voor het bestaan van deze voorwaarden heeft hij echter geen onderbouwing gegeven en hij heeft specifiek op dit punt ook geen bewijs aangeboden, zodat niet vast staat dat hij slechts onder die voorwaarden bereid was tot beëindiging met wederzijds goedvinden. Bovendien heeft [persoon A] zelf tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat [bedrijf B] niet heeft ingestemd met deze voorwaarden, zodat die voorwaarden ook om die reden niet aan de beëindiging in de weg kunnen staan.
4.4.
De kantonrechter overweegt verder dat het handelen van [persoon A] na 1 oktober 2021 niet strookt met zijn stelling dat de huurovereenkomst is blijven voortduren. Nergens blijkt namelijk uit dat [persoon A] aan [bedrijf B] heeft meegedeeld dat de beëindiging van de baan is, omdat [bedrijf B] niet aan de door [persoon A] gestelde voorwaarden heeft voldaan. Bovendien heeft [persoon A] , naar hij zelf stelt, per november 2021 herstelwerkzaamheden laten uitvoeren in het gehuurde. Verder heeft hij tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat hij op zoek is gegaan naar een nieuwe huurder en dat hij per 1 maart 2022 de bedrijfsruimte verhuurd heeft aan de eenmanszaak van zijn zus. Hij heeft er geen verklaring voor gegeven hoe deze omstandigheden zich verhouden met zijn stelling dat de huurovereenkomst met [bedrijf B] nog altijd doorliep.
4.5.
Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter de stelling van [persoon A] dat de huurovereenkomst na 1 oktober 2021 is blijven doorlopen onvoldoende onderbouwd. Alle vorderingen van [persoon A] , die op deze stelling zijn gebaseerd, worden daarom afgewezen.
proceskosten
4.6.
[persoon A] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [bedrijf B] tot vandaag vast op € 996,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 498,-).
in reconventie
huurprijsvermindering
4.7.
[bedrijf B] vordert huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie. Zij stelt zich daartoe op het standpunt dat de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro moet worden aangemerkt en verwijst daarbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). De kantonrechter is van oordeel dat [bedrijf B] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. [bedrijf B] had niet kunnen volstaan met een algemene verwijzing naar de coronapandemie en de uitspraak van de Hoge Raad.
4.8.
De uitspraak van de Hoge Raad ziet specifiek op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Bij dergelijke bedrijfsruimte is de huurder voor zijn omzet afhankelijk van de komst van publiek, waardoor het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen slechts beperkt kon worden gebruikt voor het doel waar het voor werd gehuurd. Onbetwist is echter dat de bedrijfsruimte die [bedrijf B] heeft gehuurd 230a-bedrijfsruimte betreft. Denkbaar is dat dezelfde redenering onder bepaalde omstandigheden ook opgaat voor dergelijke bedrijfsruimte, echter had [bedrijf B] daar een gedegen onderbouwing voor moeten geven. De enkele omstandigheid dat een bedrijf nadeel heeft ondervonden van de coronamaatregelen acht de kantonrechter namelijk niet voldoende. [bedrijf B] had op zijn minst moeten stellen en onderbouwen, in hoeverre zij voor haar bedrijfsvoering afhankelijk is van de komst van publiek in de bedrijfsruimte en in hoeverre zij daarin is belemmerd door de coronapandemie. Dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft slechts gesteld dat zij een autohandel exploiteert. Die stelling kan echter niet leiden tot de conclusie dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord, hetgeen in de hiervoor genoemde HR-uitspraak een centraal element is. Ter zitting heeft [bedrijf B] nog terloops gesteld dat zij door lockdowns belemmerd werd in haar handelsverkeer met Duitsland. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien hoe dit verband houdt met de huurovereenkomst tussen partijen.
4.9.
De kantonrechter acht op grond van het voorgaande onvoldoende onderbouwd dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro. Reeds om die reden gaat het beroep op huurprijsvermindering niet op. Het overige dat in dit kader is aangevoerd kan daarom onbesproken blijven.
Terugbetaling borg
4.10.
Er is geen discussie over dat [bedrijf B] bij aanvang van de huurovereenkomst een borg van € 5.250,- heeft betaald en dat deze borg nog niet is terugbetaald. Aangezien hiervoor is geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2021 is geëindigd, moet deze borg in beginsel worden terugbetaald. [persoon A] stelt echter dat hij deze schuld mag verrekenen met een vordering die hij op [bedrijf B] heeft, ter zake van de huur van oktober 2021 en achterstallige huurverhogingen.
4.11.
Omdat hiervoor is geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2021 is geëindigd, kan geen sprake zijn van een vordering ter zake van de huur van oktober 2021. In zoverre gaat het beroep op verrekening dus niet op.
4.12.
Ter zake van de achterstallige huurverhogingen wordt het volgende overwogen. In de considerans van de door partijen ondertekende huurovereenkomst van augustus 2020 is bepaald dat [bedrijf B] de huurverhogingen van in totaal € 3.500,- zal voldoen (2.2). In beginsel heeft [persoon A] dus een vordering op [bedrijf B] . [bedrijf B] stelt dat uit de handgeschreven toevoeging ‘Huurverhoging van de afgelopen 5 jaar later te herzien’ volgt dat deze vordering “in de ijskast is gezet” en dat uiteindelijk geen nadere afspraken zijn gemaakt. In reactie daarop heeft [persoon A] aangevoerd dat deze passage is opgenomen op verzoek van [bedrijf B] , omdat zij de huurverhoging opnieuw wilde laten berekenen door haar boekhouder. [persoon B] heeft het laatste desgevraagd bevestigd. In die omstandigheden oordeelt de kantonrechter dat onvoldoende is gebleken dat [persoon A] afstand heeft gedaan van deze vordering, of zijn rechten op dit punt heeft verwerkt. Ook heeft [bedrijf B] de hoogte van het bedrag van € 3.500,- niet inhoudelijk betwist.
4.13.
Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter voldoende onderbouwd dat [persoon A] een vordering van € 3.500,- op [bedrijf B] heeft uit hoofde van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:127 BW Pro is hij daarom bevoegd om deze vordering te verrekenen met de terugbetaling van de borg.
4.14.
In zijn antwoord in reconventie heeft [persoon A] ten slotte nog aangevoerd dat sprake was van mutatieschade aan het gehuurde. Ter zitting heeft hij echter bevestigd dat hij deze omstandigheid niet ten grondslag legt aan zijn beroep op verrekening, maar dat dit slechts dient als “sfeerelement”. Aan een inhoudelijke beoordeling van dit punt komt de kantonrechter daarom niet toe.
4.15.
De conclusie van het voorgaande is dat [persoon A] , na verrekening van het hiervoor genoemde bedrag van € 3.500,-, een bedrag van € 1.750,- moet betalen aan [bedrijf B] , ter zake van de borg.
4.16.
De over dit bedrag gevorderde (onbetwiste) wettelijke rente kan op grond van artikel 6:119 BW Pro worden toegewezen vanaf het moment dat [persoon A] in verzuim verkeert. [bedrijf B] heeft echter niet gesteld wat is afgesproken over de terugbetalingstermijn van de borg en gesteld noch gebleken is dat zij daar op enig moment aanspraak op heeft gemaakt. Om die reden is niet vast te stellen op welk moment [persoon A] in verzuim is komen te verkeren. De rente wordt daarom toegewezen vanaf de roldatum van de vordering in reconventie, 24 februari 2022.
proceskosten
4.17.
Aangezien beide partijen voor een deel in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
in conventie en in reconventie
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.18.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, aan de kant van [bedrijf B] tot vandaag vastgesteld op € 996,-;
in reconventie
5.3.
veroordeelt [persoon A] om aan [bedrijf B] te betalen € 1.750,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 24 februari 2022 tot de dag van volledige betaling;
5.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
in conventie en in reconventie
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
33394