ECLI:NL:RBROT:2022:6029

• Datum uitspraak: 20 juli 2022
• Publicatiedatum: 21 juli 2022
• Zaaknummer: C/10/631940 / HA ZA 22-49
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.R. Roukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van een koopovereenkomst van een woning wegens het ontbreken van een vergunning voor een tuinhuis

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 20 juli 2022 uitspraak gedaan over de ontbinding van een koopovereenkomst van een woning. Eisers, [persoon A] en [persoon B], hebben de koopovereenkomst ontbonden omdat op de dag van de levering geen vergunning was verleend voor een tuinhuis. De rechtbank heeft vastgesteld dat de eisers op 2 september 2021 een koopovereenkomst hebben gesloten met gedaagde, [persoon C], voor de aankoop van een woning in Dordrecht. In de overeenkomst was opgenomen dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Eisers hebben de koopovereenkomst ontbonden op 8 november 2021, omdat er tijdens de inspectie gebreken waren geconstateerd, waaronder het ontbreken van een vergunning voor het tuinhuis. Gedaagde heeft de ontbinding betwist en zelf de koopovereenkomst op 24 december 2021 ontbonden.

De rechtbank heeft geoordeeld dat eisers ten onrechte de koopovereenkomst hebben ontbonden. Het ontbreken van de vergunning voor het tuinhuis was niet zodanig dat het normaal gebruik van de woning belemmerde. De rechtbank oordeelde dat het tuinhuis slechts een klein onderdeel van de woning was en dat de woning nog steeds als woning kon worden gebruikt, zelfs als het tuinhuis verwijderd moest worden. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank geoordeeld dat gedaagde de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en heeft eisers veroordeeld tot betaling van een boete van € 39.500,- aan gedaagde, te vermeerderen met wettelijke rente.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/631940 / HA ZA 22-49

Vonnis van 20 juli 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.. [persoon A] ,

2 .
[persoon B] ,

wonende te [land 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. D.E.J. Maes te Amsterdam,

tegen

[persoon C] ,

wonende te [land 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. C.J.H. Anker te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [persoon A] c.s. en [persoon C] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 30 december 2021, met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
• de pleitnota van [persoon A] c.s.;
• de zittingsaantekeningen van [persoon C] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022 in het gerechtsgebouw te Dordrecht. [persoon A] c.s. is niet verschenen. Hij heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. D.E.J. Maes. [persoon C] is niet verschenen. Hij heeft zich laten vertegenwoordigen door de heer [persoon D] , bijgestaan door mr. C.J.H. Anker.

2.. De feiten

2.1.

[persoon A] c.s. heeft op 2 september 2021 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met [persoon C] op basis waarvan [persoon A] c.s. van [persoon C] de woning gelegen aan de [adres] te Dordrecht (hierna: de woning) heeft gekocht voor een prijs van € 395.000,-

2.2.

In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(…)

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling / Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)”

2.3.

Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat de levering van de woning op 26 oktober 2021 zal plaatsvinden bij notariskantoor Van Ligten & Van Ligten te Amsterdam. Voorafgaand aan de levering hebben partijen de woning geïnspecteerd, in aanwezigheid van de verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar. De levering van de woning op 26 oktober 2021 is niet doorgegaan, omdat [persoon A] c.s. niet is verschenen bij de notaris.

2.4.

Bij brief gedateerd op 28 oktober 2021, maar verzonden op 29 oktober 2021, heeft [persoon A] c.s. een ingebrekestelling gestuurd aan [persoon C] , omdat tijdens de inspectie een aantal gebreken is geconstateerd aan de woning. Eén van deze gebreken was dat er geen vergunning was verleend voor het tuinhuis in de achtertuin. [persoon A] c.s. heeft [persoon C] in de gelegenheid gesteld om binnen acht dagen de woning te leveren zoals overeengekomen in de koopovereenkomst, dus zonder gebreken.

2.5.

Bij brief van 8 november 2021 heeft [persoon A] c.s. de koopovereenkomst met betrekking tot de woning ontbonden, omdat [persoon C] de gebreken niet had hersteld, en heeft [persoon A] c.s. aanspraak gemaakt op de contractuele boete uit artikel 11.2. van de koopovereenkomst.

2.6.

Bij besluit van 5 november 2021 heeft de gemeente Dordrecht een omgevingsvergunning verleend voor het tuinhuis bij de woning.

2.7.

Bij brief van 15 december 2021 heeft [persoon C] [persoon A] c.s. in gebreke gesteld en gesommeerd om zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst binnen acht dagen na te komen.

2.8.

Bij brief van 24 december 2021 heeft [persoon C] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom.

3.. Het geschil

In conventie

3.1.

[persoon A] c.s. vordert, samengevat, om:

• [persoon C] te veroordelen aan hem te betalen € 39.500,- aan boete, te vermeerderen met de wettelijke rente;
• [persoon C] op te dragen aan de notaris mede te delen dat deze tot het retourneren van de bankgarantie moet overgaan, binnen twee dagen na betekening van het vonnis;
• [persoon C] te veroordelen tot voldoening van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.565,-;
• [persoon C] te veroordelen in de proceskosten, inclusief wettelijke rente en nakosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[persoon A] c.s. legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [persoon C] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat ten tijde van de levering er geen vergunning was verleend door de gemeente voor het tuinhuis. De koopovereenkomst is terecht ontbonden, omdat niet binnen de termijn van de ingebrekestelling van acht dagen alsnog een (onherroepelijke) vergunning is verleend door de gemeente. Op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst heeft [persoon A] c.s. bij ontbinding van de koopovereenkomst recht op een boete van 10% van de koopsom van de woning. [persoon A] c.s. heeft vanwege de ontbinding van de koopovereenkomst ook recht op teruggave van de bankgarantie van € 39.500,-. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub 5 en lid 5 BW, maakt [persoon A] c.s. tevens aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.

[persoon C] concludeert tot afwijzing van de vordering, omdat volgens [persoon C] [persoon A] c.s. ten onrechte de koopovereenkomst heeft ontbonden.

In reconventie

3.4.

[persoon C] vordert, samengevat, om:

• voor recht te verklaren dat hij op 24 december 2021 de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden dan wel dat de rechtbank de koopovereenkomst alsnog ontbindt;
• [persoon A] c.s. te veroordelen om te betalen een bedrag van € 39.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 december 2021, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
• [persoon A] c.s. te veroordelen om te betalen een bedrag van € 1.170,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
• [persoon A] c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief wettelijke rente en nakosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.5.

[persoon C] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [persoon A] c.s. heeft ten onrechte de koopovereenkomst ontbonden. [persoon A] c.s. is in de gelegenheid gesteld om alsnog de koopovereenkomst na te komen, maar hij heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt, waardoor [persoon C] de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden. Op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst maakt [persoon C] aanspraak op een boete van 10% van de koopsom. [persoon C] heeft buitengerechtelijke incassokosten gemaakt, zodat hij aanspraak maakt op vergoeding van die kosten.

3.6.

[persoon A] c.s. concludeert, onder verwijzing naar het geschil in conventie, tot afwijzing van de vorderingen van [persoon C] .

4.. De beoordeling

In conventie

4.1.

[persoon A] c.s. heeft de koopovereenkomst ontbonden, omdat op de dag van de levering van de woning door de gemeente nog geen vergunning was verleend voor het tuinhuis, terwijl [persoon C] wel al was aangeschreven door de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid om een vergunning aan te vragen voor het tuinhuis en een vooraankondiging voor een last onder dwangsom was aangezegd. [persoon A] c.s. is van mening dat hij op grond hiervan terecht de koopovereenkomst heeft ontbonden.

4.2.

[persoon C] stelt zich op het standpunt dat [persoon A] c.s. de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Volgens [persoon C] is het ontbreken van de vergunning geen gebrek wat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, zodat geen sprake is van een gebrek die de deugdelijke levering van de woning verhinderde. Als wel sprake is van een gebrek, dan was [persoon A] c.s. volgens [persoon C] al vanaf de eerste bezichtiging, d.d. 20 augustus 2021, bekend met het ontbreken van de vergunning en komt op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst het gebrek voor rekening en risico van [persoon A] c.s.. Voorts is [persoon C] van mening dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming als bedoeld in artikel 11.2. van de koopovereenkomst, omdat hij afhankelijk was van de gemeentelijke besluitvorming. Als vierde verweer voert [persoon C] aan dat het ontbreken van de vergunning, niet de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt, omdat het tuinhuis slechts een klein onderdeel vormt van de koopovereenkomst. Daarnaast is volgens [persoon C] de termijn van ingebrekestelling onredelijk kort.

4.3.

Overwogen wordt als volgt. [persoon A] c.s. wist ten tijde van de ingebrekestelling dat de vergunningsaanvraag, die op 2 oktober 2021 was ingediend, nog liep. Gelet hierop heeft [persoon A] c.s. geen redelijke termijn gesteld door van [persoon C] te verlangen dat hij binnen acht dagen na 29 oktober 2021 zou beschikken over een vergunning. In een vergunningstraject is immers sprake van beslistermijnen, waar [persoon C] zelf geen invloed op heeft. Daarnaast rechtvaardigt het gebrek evenmin de gehele ontbinding van de koopovereenkomst. Hoewel onbetwist is dat het tuinhuis belangrijk was voor [persoon A] c.s., is het tuinhuis slechts een klein onderdeel van de woning. Als de vergunning niet verleend zou worden en het tuinhuis verwijderd had moeten worden, dan kan de woning nog steeds als woning gebruikt worden. Indien het tuinhuis essentieel voor de woning was voor [persoon A] c.s. dan had hij dat in de koopovereenkomst kunnen opnemen. Dat is niet gebeurd. Het ontbreken van de vergunning is dan ook niet een zodanig gebrek dat het de ontbinding van de gehele koopovereenkomst rechtvaardigt. [persoon A] c.s. heeft gelet op het voorgaande ten onrechte de koopovereenkomst ontbonden. Dit betekent dat de conventionele vorderingen van [persoon A] c.s. zullen worden afgewezen.

4.4.

[persoon A] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon C] worden begroot op € 1.301,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief € 1.114,-). De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.

4.5.

Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

In reconventie

4.6.

[persoon C] vordert in reconventie voor recht te verklaren dat hij op 24 december 2021 de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. [persoon C] stelt dat hij de koopovereenkomst mocht ontbinden, omdat [persoon A] c.s. deze niet is nagekomen door niet te verschijnen bij de notaris voor de levering van de woning. Ook nadat [persoon A] c.s. door [persoon C] op 15 december 2021 in gebreke is gesteld, is [persoon A] c.s. zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen, zodat hij de overeenkomst terecht (buitengerechtelijk) heeft ontbonden, aldus [persoon C] . Volgens [persoon A] c.s. hoefde hij niet na te komen, omdat de koopovereenkomst op 8 november 2021 door hem rechtsgeldig was ontbonden. Gelet echter op wat hiervoor in conventie is overwogen, kan dit verweer van [persoon A] c.s. niet worden gevolgd. Dit betekent dat [persoon C] op goede gronden de koopovereenkomst heeft ontbonden en daarom de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

4.7.

Omdat [persoon C] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op 24 december 2021, maakt hij op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst terecht aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom. [persoon A] c.s. zal daarom veroordeeld worden om € 39.500,- aan [persoon C] te betalen. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente kan niet worden toegewezen per 15 december 2021, omdat de koopovereenkomst per die datum nog niet was ontbonden en er dus nog geen verplichting was voor [persoon A] c.s. om de boete te betalen. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf de subsidiair gevorderde datum, namelijk vanaf de dag van de dagvaarding.

4.8.

[persoon C] vordert voorts een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [persoon C] stelt echter niet dat hij een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW en heeft deze ook niet bij de stukken gevoegd. De buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom niet toewijsbaar en zullen worden afgewezen.

4.9.

[persoon A] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Omdat de reconventionele vordering samenhangt met de conventie worden de proceskosten in reconventie gehalveerd. De kosten aan de zijde van [persoon C] worden begroot op € 1.114,- aan salaris advocaat (2 punten x factor 0,5 wegens samenhang met conventie x tarief € 1.114,-). De wettelijke rente over de proceskosten zullen worden toegewezen zoals in het dictum vermeld. Gelet op wat in rechtsoverweging 4.5. is overwogen zal geen aparte beslissing worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

5.. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [persoon A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [persoon C] tot op heden begroot op € 3.529,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.4.

verklaart voor recht dat [persoon C] op 24 december 2021 de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden;

5.5.

veroordeelt [persoon A] c.s. om aan [persoon C] te betalen een bedrag van € 39.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 december 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.6.

veroordeelt [persoon A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [persoon C] tot op heden begroot op € 1.114,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.7.

verklaart het voorgaande uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.

3120