Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 22/256, ROT 22/496 en ROT 22/497
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2022 in de zaken tussen
[naam eiseres], te [vestigingsplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, verweerder,
gemachtigde: [naam 2].
Procesverloop
Met het besluit van 26 februari 2021 heeft verweerder in een gecombineerde aanslag voor de onderstaande onroerende zaken in Nieuw-Lekkerland voor het belastingjaar 2021 de volgende waarden vastgesteld:
- [adres 1]: € 106.000,-
- [adres 2]: € 102.000,-
- [adres 3]: € 166.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 9 december 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder de in één geschrift gevatte bezwaren van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroepen ingesteld tegen het bestreden besluit. Het beroep in de zaak [adres 1] is geregistreerd onder zaaknummer ROT 22/256, het beroep in de zaak [adres 2] is geregistreerd onder zaaknummer ROT 22/496 en het beroep in de zaak [adres 3] is geregistreerd onder zaaknummer ROT 22/497.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 mei 2022 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, [naam 3].
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaken [adres 1], [adres 2] en [adres 3] op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarden te hoog zijn vastgesteld, volgens haar kunnen de waarden niet hoger zijn dan respectievelijk € 95.000,-, € 90.000,- en € 148.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken. [adres 1] is een winkelruimte met een oppervlakte van 98 m². [adres 2] is een café/bar en heeft een oppervlakte van 105 m². [adres 3] is een winkelruimte en heeft een oppervlakte van 153 m². De onroerende zaken hebben een bouwjaar van 1969.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde waardematrices. In de waardematrices zijn de WOZ-waarden van [adres 1], [adres 2] en [adres 3] op 1 januari 2020 getaxeerd op
respectievelijk € 106.938,-, € 102.960,- en € 166.954,-. Deze waarden zijn tot stand gekomen met behulp van de HWK-methode.
Partijen zijn het erover eens dat de waarden van de onroerende zaken dient te worden bepaald aan de hand van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
5.1.
Ter zitting heeft eiseres de stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudskosten en het afnemend grensnut en de stelling dat de kapitalisatiefactoren van de onroerende zaken aan elkaar gelijk moeten zijn, laten vallen.
De rechtbank zal deze stellingen daarom inhoudelijk niet behandelen.
5.2.
Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactoren te hoog zijn. Volgens haar moeten de correctie kosten koper en het opslagrisico hoger zijn. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met het hoge leegstandsrisico. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 7,8 voor [adres 1] en [adres 2] en een kapitalisatiefactor van 7,9 voor [adres 2]. Verder voert eiseres aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de onvoorziene omstandigheid die de coronacrisis met zich heeft meegebracht.
5.3.
Uit de waardematrices blijkt dat verweerder voor [adres 1] en Kleijburgplein 5 een kapitalisatiefactor heeft gehanteerd van 8,8 en voor [adres 2] een kapitalisatiefactor van 9. Verweerder heeft de kapitalisatiefactoren onderbouwd met vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht.
De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 9,1, wat hoger ligt dan die van de onroerende zaken. Eiseres heeft niet betwist dat de gehanteerde transactieverkopen niet kunnen dienen ter onderbouwing van de kapitalisatiefactoren.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn.
Daar komt bij dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat er een kleine correctie heeft plaatsgevonden ten aanzien van het opslagrisico, omdat de onroerende zaken gelegen zijn in de nabije omgeving van een supermarkt, waardoor er veel toeloop is.
De stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandrisico kan eiseres niet baten. Verweerder is uitgegaan van een leegstandrisico van 6 maanden per 10 jaar. Met het leegstandsrisico heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden. Dat het object [adres 4] pas na 530 dagen is verhuurd maakt dat niet anders, omdat dit slechts één object betreft. Bovendien heeft verweerder onweersproken verklaard dat de winkels in de directe omgeving van de onderhavige onroerdende zaken goed bezet zijn.
5.4.
Anders dan eiseres betoogt, heeft de crisis rond het coronavirus geen invloed op de waarde, aangezien er op de waardepeildatum 1 januari 2020 nog geen sprake was van een coronacrisis. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om hiermee als waardebepalende factor rekening te houden. In dit kader merkt de rechtbank op dat het vergelijkingsobject Planetenlaan 27 eind 2020 is verkocht. De eventuele invloed van de coronacrisis is daarom in deze verkooptransactie verdisconteerd.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde waardematrices, alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
7. De beroepen zijn ongegrond.
8. Voor een vergoeding van de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken 6 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).