Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9630279 \ VV EXPL 22-17
uitspraak: 10 mei 2022
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres,
gemachtigde: mr. J. Slager te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Distribrands Cosmetics B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam 1], statutair directeur van gedaagde.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘Distribrands’.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- de dagvaarding van 19 januari 2022, met producties 1 tot en met 14;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 16;
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 maart 2022. Namens eiseres is [naam 2], beheerder, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde mr. Slager. Namens gedaagde is niemand verschenen. Omdat na afloop van de mondelinge behandeling bleek dat (de vertegenwoordiger van) gedaagde niet was opgeroepen, is een nieuwe zittingsdatum bepaald.
1.3.
Op 14 maart 2022 heeft de nieuwe mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens eiseres is [naam 2], beheerder, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde mr. Slager. Namens gedaagde is verschenen de heer Vermonden. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.4.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen over een deel van de vorderingen overeenstemming bereikt, dat is vastgelegd in een proces-verbaal van 14 maart 2022. Voor wat betreft het overige deel van de vorderingen is de procedure op verzoek van beide partijen aangehouden.
1.5.
Per brief van 4 april 2022 zijn partijen verzocht zich vóór 8 april 2022 schriftelijk uit te laten of partijen overeenstemming hebben bereikt over het overige deel van de vorderingen.
1.6.
Per brief van 7 april 2022, met bijlagen, is namens [eiseres] verzocht om de reactietermijn te verlengen tot en met 15 april 2022.
1.7.
Namens Distribrands is per e-mail van 8 april 2022 gereageerd op de in 1.5 genoemde brief.
1.8.
Van de zijde van [eiseres] is per e-mail van 8 april 2022 gereageerd op de in 1.7 genoemde e-mail. Voorts is de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen.
1.9.
Namens Distribrands is per e-mail van 8 april 2022 gereageerd op de in 1.8 genoemde e-mail.
1.10.
Van de zijde van Distribrands zijn op 21 april 2022 twee e-mailberichten ontvangen.
1.11.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Tussen [eiseres] als verhuurder en Distribrands als huurster bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan per 1 februari 2009 voor de duur van vijf jaar en is bij allonges 1, 2 en 3 verlengd, laatstelijk tot 31 december 2021.
2.2.
Uit hoofde van de huurovereenkomst is Distribrands gehouden aan [eiseres] maandelijks bij vooruitbetaling huurpenningen te voldoen, laatstelijk een bedrag van € 5.630,53 per maand.
2.3.
De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…)
Betalingen
(…)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
(…)”
2.4.
Per e-mail van 15 september 2020 is namens Distribrands aan [eiseres] bericht dat één toilet niet goed werkt, een kraan loszit, en sprake is van water in de vergaderruimte.
2.5.
Namens Distribrands is per e-mail van 24 september 2020 aan een dochter van [eiseres] gevraagd met wie contact opgenomen kan worden over de graffiti, de toiletten en de airco/verwarming.
2.6.
Per maart 2021 is het beheer van het gehuurde overgegaan op Stadsmeesters Vastgoedbeheer (hierna: de beheerder).
2.7.
Bij brief van 8 juni 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] Distribrands bericht dat sprake is van een huurachterstand van € 46.541,88, berekend tot en met juni 2021. Verder is een voorstel gedaan tot betaling van de huur van € 5.630,53 over de maand juni 2021 en de helft van de huurachterstand € 20.410,68 over de periode van oktober 2020 tot en met mei 2021, beide bedragen te betalen binnen acht dagen, en is voorgesteld een betalingsregeling te treffen voor het resterende bedrag van de huurachterstand van € 20.410,68. Distribrands heeft op voornoemde brief niet gereageerd.
2.8.
Per e-mail van 15 juli 2021 is namens Distribrands aan [naam 2], werkzaam bij Standsmeesters Vastgoedbeheer (hierna: [naam 2]), onder meer het volgende bericht:
“(…)
1. Vandaag maken wij Euro 5.630,53 + Euro 20.410,68 over aan [eiseres] en u haalt de Kort Geding zitting van a.s. maandag bij de Rechtbank door.
(…)
4. Onze accountant is nog bezig met dde afronding van de jaarcijfers. Deze zullen pas over 3 wkn beschikbaar zijn.
(…)”
2.9.
In reactie hierop heeft [naam 2] per e-mail van 15 juli 2021 aan Distribrands, voor zover hier van belang, het volgende bericht:
“(…)
1. Het bedrag in het voorstel van 5.630,53 euro betreft juni. Het zou dus moeten zijn; 5.630,53 euro juni + 5.630,53 euro juli + 20.410,68 zoals in het voorstel.
2. Alle andere eisen in de mail vanuit de heer Slager zoals overleg cijfers blijft staan, zonder dat kan er geen akkoord worden gegeven op de huurkorting zoals omschreven in het voorstel van de advocaat. Dit is dus nog niet kwijtgescholden. De cijfers willen wij graag binnen een week, desnoods concept van vorig jaar. Dus vanaf 2017 tot en met 2020.
(…)”
2.10.
Nadat [eiseres] Distribrands heeft gedagvaard in kort geding en een mondelinge behandeling is bepaald op 19 juli 2021, heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden. Partijen zijn toen overeengekomen dat Distribrands aan [eiseres] € 11.261,06 aan huur over de maanden juni en juli 2021 en € 20.410,68 zijnde de helft van de huurachterstand over de periode van oktober 2020 tot en met mei 2021 moest betalen, dat de huur over de maanden augustus en september 2021 tijdig en volledig zou worden betaald en dat Distribrands aan [eiseres] diverse stukken zou toesturen ter beoordeling van het door Distribrands gedane verzoek om huurkorting. Na betaling van de voornoemde bedragen heeft [eiseres] de kort geding procedure ingetrokken.
2.11.
Distribrands heeft de huur over de maanden augustus en september 2021 niet (tijdig) voldaan. Vervolgens heeft [eiseres] Distribrands bij brief van 2 september 2021 gesommeerd tot betaling van een totaalbedrag van € 31.671,74 binnen vijf dagen, te weten de huur over de maanden augustus en september 2021 van € 11.261,06 en de resterende achterstand van € 20.410,68 over de periode van oktober 2020 tot en met mei 2021.
2.12.
Nadat [eiseres] Distribrands heeft gedagvaard in kort geding en een mondelinge behandeling is bepaald op 11 oktober 2021, heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden. Per e-mail van 29 september 2021 van de gemachtigde van [eiseres] is aan Distribrands bericht dat [eiseres] bereid is de kort geding procedure in te trekken als:
“1) Distribrands Cosmetics B.V. de huur met betrekking tot de maanden september en oktober 2021 uiterlijk op donderdag 30 september 2021 voldoet;
2) Distribrands Cosmetics B.V. toezegt dat de verschuldigde huur met betrekking tot de maanden november en december 2021 tijdig en geheel zal worden voldaan;
3) Distribrands Cosmetics B.V. vóór 15 oktober 2021 de hiervoor bedoelde (in mijn aangetekende brief van 8 juni 2021 genoemde) stukken overlegt aan cliënte, althans [naam 2];
4) u namens Distribrands Cosmetics B.V. aan mij uiterlijk op donderdag 30 september 2021 bevestigt dat het gehuurde uiterlijk op 31 december 2021 in goede staat en bezemschoon aan cliënte zal worden opgeleverd in verband met de overeengekomen beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2021.”
2.13.
Per brief van 6 oktober 2021 is namens Distribrands aan de gemachtigde van [eiseres] bericht dat de huur over de maanden september en oktober 2021 overgemaakt zou worden en dat de in 2.12 genoemde punten 2 en 4 al eerder zijn bevestigd.
2.14.
[eiseres] heeft de kort geding procedure vervolgens ingetrokken.
2.15.
Op enig moment heeft Distribrands de huur over de maanden september en oktober 2021 aan [eiseres] voldaan, maar de huur over de maanden november en december 2021 is niet betaald. Daarnaast heeft Distribrands niet de in 2.12 onder punt 3 genoemde stukken aan [eiseres] doen toekomen en is het gehuurde niet per 31 december 2021 ontruimd.
2.16.
Per e-mail van 10 december 2021 is namens Distribrands aan de beheerder een lijst met gebreken toegestuurd omtrent de brandveiligheid, lichtinval, verwarming/verkoeling, ventilatie, geluidsoverlast, gebreken aan kranen en het toilet. Voorts is bericht dat het gehuurde niet geschikt is als kantoorpand.
2.17.
In reactie op de in 2.16 genoemde e-mail heeft de beheerder diezelfde dag gereageerd dat de e-mail helder is en dat het besproken zal worden. Nadien hebben Distribrands en de beheerder tot en met (in ieder geval) 10 maart 2022 gecommuniceerd over de door Distribrands gestelde gebreken.
2.18.
In de periode van 16 december 2021 tot en met (in ieder geval) 10 maart 2022 is tussen (de beheerder van) partijen gecommuniceerd over een non-disclosure agreement (NDA).
2.19.
Per brief van 6 januari 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] Distribrands gesommeerd het gehuurde binnen vijf dagen te ontruimen en bezemschoon op te leveren. Voorts is Distribrands gesommeerd binnen vijf dagen de huur over de maanden november en december 2021 van € 11.261,06 te betalen en de resterende huurachterstand van € 20.410,68 over de periode van oktober 2020 tot en met mei 2021.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] heeft – kort samengevat – bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,
I. a. Distribrands te veroordelen het gehuurde met al wie en al wat zich daarin of
daarop vanwege haar bevindt, uiterlijk binnen zeven dagen na betekening dit
vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, alsook het gehuurde in goede
onderhouden staat, aan [eiseres] ter vrije beschikking te stellen met
overgave van alle sleutels, e.e.a. conform hetgeen daarover bij
huurovereenkomst en in de algemene bepalingen (zie artikel 10) is bepaald;
b. Distribrands te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te betalen aan [eiseres] een bedrag van € 20.410,68, zijnde de achterstallige huur met betrekking tot de periode oktober 2020 tot en met juli 2021, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding;
c. Distribrands te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen twee dagen na betekening van dit wijzen vonnis te betalen aan [eiseres] een bedrag van € 11.261,06, zijnde de achterstallige huur met betrekking tot de maanden november en december 2021, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding;
d. Distribrands te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te betalen aan [eiseres] een gebruiksvergoeding van € 5.630,53 per maand ingaande 1 januari 2022 tot en met de maand waarin de bedrijfsruimte door Distribrands wordt ontruimd te vermeerderen met de wettelijke (handels) rente vanaf de dag van verschuldigdheid;
e. Distribrands te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 3.075,-, zijnde de door [eiseres] gemaakte buitengerechtelijke kosten.
II. Distribrands te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te betalen aan [eiseres] ter zake de
verschuldigde boetes inzake het gehuurde ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 6oo,- dat is verschuldigd per datum dagvaarding, althans door uw rechtbank [de kantonrechter] in goede justitie vast te stellen respectieve bedragen aan boetes, e.e.a. te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, tot aan de dag der algehele voldoening;
III. Distribrands te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de (na)kosten, tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[eiseres], die stelt spoedeisend belang te hebben bij het gevorderde, legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Distribrands is, ondanks aanmaning daartoe, in gebreke gebleven met tijdige en volledige betaling van de huurtermijnen. Distribrands kwam al voordat sprake was van diverse corona-overheidsmaatregelen haar verplichtingen niet na. Hoewel partijen meermaals (betalings)afspraken hebben gemaakt, is Distribrands deze afspraken niet tijdig en volledig nagekomen. De (resterende) huurachterstand over de periode van oktober 2020 tot en met juli 2021 bedraagt € 20.410,68 en over de maanden november en december 2021 € 11.261,06. De totale huurachterstand van € 31.671,74
(€ 20.410,68 + € 11.261,06) rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Vanaf januari 2022 dient Distribrands een gebruiksvergoeding van € 5.630,53 te betalen. [eiseres] maakt vanwege het niet tijdig betalen van de huurtermijnen aanspraak op een contractuele boete van € 300,- per maand, berekend over de maanden november en december 2021 een bedrag van € 600,-. Voornoemde boete is niet berekend over de resterende huurachterstand over de periode van oktober 2020 tot en met juli 2021. De hiervoor genoemde (resterende) hoofdsom, de gebruiksvergoeding en de contractuele boete dienen vermeerderd te worden met de wettelijke (handels)rente. Nu Distribrands ook na aanmaning heeft verzuimd de vorderingen van [eiseres] volledig te voldoen, is Distribrands een vergoeding van € 3.075,- voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Ten slotte is Distribrands proceskosten en de nakosten verschuldigd, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.Het verweer
4.1.
Distribrands heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
4.2.
Distribrands heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang – het volgende aangevoerd. Om bedrijfstechnische redenen kon Distribrands na 31 december 2021 het gehuurde niet direct ontruimen. Zij beroept zich op de ontruimingsbescherming van twee maanden nadat de ontruiming door de verhuurder is aangezegd in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Gedurende deze twee maanden is Distribrands gehouden een gebruiksvergoeding te voldoen. Distribrands heeft de gebruiksvergoeding die [eiseres] over januari 2022 in rekening heeft gebracht, anders dan [eiseres] stelt, al voor het uitbrengen van de dagvaarding betaald, te weten op 14 januari 2022. Voorts heeft Distribrands aangevoerd dat zij gedurende een periode van bijna twee jaar slechts zeer beperkt huurgenot heeft gehad. Het gehuurde kon vanwege de coronamaatregelen lange tijd niet gebruikt worden. Daarnaast voldoet het gehuurde niet aan essentiële criteria nu de luchtverversings- en verwarmingsinstallatie niet werkt en, als deze aanstaat, een oorverdovend lawaai maakt waardoor het voor personeelsleden onmogelijk is te werken. Daar komt bij dat het niet mogelijk is om in het gehuurde 1,5 meter afstand te houden met het aantal personeelsleden dat in het gehuurde werkzaam is. Volgens Distribrands heeft [eiseres] op eigen initiatief een compensatie van € 20.104,- verstrekt, die weggestreept zou worden tegen de uitstaande huurpenningen. Voorts zijn door Distribrands diverse gebreken gemeld die het huurgenot van Distribrands verstoren, te weten lekkende kranen, lekkages, graffiti en de luchtverversings- en verwarmingsinstallatie die niet werkt. Bovendien blijkt het gehuurde onveilig te zijn nu brandslagen en brandblussers niet werken en sinds 2015 niet meer gekeurd zijn, signalering voor de nooduitgang ontbreekt en de geïnstalleerde elektriciteit onveilig is. Distribrands wenst dat zij voor deze gebreken gecompenseerd wordt en heeft daarom huurtermijnen niet betaald. Tot op heden zijn slechts de brandslangen en brandblussers vervangen, maar zijn de overige gebreken niet hersteld. Met betrekking tot de gestelde huurachterstand over de periode van oktober 2020 tot en met juli 2021 wordt aangevoerd dat een eerder gestuurde creditfactuur voor de maand december 2019 niet verwerkt is. Volgens Distribrands staat slechts de huur over de maand december 2021 open en is deze huur achtergehouden totdat Distribrands een bevredigende compensatie heeft ontvangen voor het verstoorde huurgenot.
5.De beoordeling
5.1.
Uit de aard van de vordering en hetgeen [eiseres] naar voren heeft gebracht, is voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.
5.2.
In dit kort geding moet – op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht – worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het hierna volgende betreft dan ook slechts een voorlopig oordeel over het voorgelegde geschil.
proces-verbaal van 14 maart 2022
5.3.
Vooropgesteld wordt dat partijen tijdens de mondelinge behandeling onder meer zijn overeengekomen (en in het proces-verbaal van 14 maart 2022 hebben laten vastleggen) dat Distribrands het gehuurde uiterlijk 15 april 2022 zou ontruimen en dat Distribrands uiterlijk 18 maart 2022 aan [eiseres] een bedrag van € 25.337,39 zou betalen ter zake de huurachterstand over de maanden november en december 2021, respectievelijk de gebruiksvergoeding over de maanden februari, maart en de eerste helft van april 2022. Het maken van voornoemde afspraken heeft niet geleid tot intrekking van een of meer vorderingen. Dat betekent dat hierna op alle ingediende vorderingen wordt beslist.
5.4.
Gelet op de tussen partijen gemaakte en in het proces-verbaal van 14 maart 2022 vastgelegde afspraken heeft [eiseres] geen belang meer bij beoordeling van de vorderingen onder Ia, Ic en Id. Deze vorderingen worden afgewezen.
achterstallige huur en huurprijsvermindering
5.5.
De vordering onder Ib strekt tot veroordeling van Distribrands om aan [eiseres] een bedrag van € 20.410,68 te betalen aan achterstallige huur over de periode oktober 2020 tot en met juli 2021, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding;
5.6.
Met betrekking tot het standpunt van Distribrands dat [eiseres] op eigen initiatief aan Distribrands een compensatie van € 20.104,- heeft verstrekt die weggestreept zou worden tegen de uitstaande huurpenningen, wordt als volgt overwogen. Uit de door partijen overgelegde stukken kan niet worden afgeleid dat [eiseres] Distribrands enig bedrag aan huur heeft kwijtgescholden. Kennelijk zijn partijen voorafgaand aan de geplande kort gedingprocedure van 19 juli 2021 overeengekomen dat Distribrands aan [eiseres] diverse stukken zou toesturen ter beoordeling van het door Distribrands gedane verzoek om huurkorting. Niet gebleken is dat Distribrands deze stukken aan [eiseres] heeft toegestuurd en dat partijen op basis van die stukken overeenstemming hebben bereikt over het al dan niet verstrekken van enige huurkorting aan Distribrands. Hierbij wordt opgemerkt dat de na de mondelinge behandeling van 14 maart 2022 door Distribrands aan [eiseres] toegestuurde stukken buiten beschouwing worden gelaten, nu deze stukken onderdeel zijn van het overleg tussen partijen en daarom geen onderdeel van het procesdossier uitmaken. Dit betekent dat het standpunt van Distribrands faalt.
5.7.
Distribrands heeft voorts aangevoerd dat zij vanwege de coronamaatregelen gedurende een periode van bijna twee jaar slechts zeer beperkt huurgenot heeft gehad. De kantonrechter begrijpt het standpunt van Distribrands in zoverre dat zij een beroep doet op een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW, die tot huurprijsvermindering kan leiden.
5.8.
Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is, moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.
5.9.
In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
5.10.
Van concrete aanwijzingen dat de hiervoor bedoelde omstandigheid in de huurovereenkomst is verdisconteerd, is niet gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde (als horecaruimte) ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst kan worden aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
5.11.
De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor aangehaalde prejudiciële beslissing overwogen dat het nadeel, veroorzaakt door de in r.o. 5.10 bedoelde onvoorziene omstandigheid, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
5.12.
De in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.
5.13.
Gelet op de hiervoor genoemde prejudiciële beslissing van de Hoge Raad wordt de vermindering van de huurprijs in een dergelijk geval berekend overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. Deze methode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
5.14.
Overwogen wordt dat Distribrands geen verifieerbare gegevens zoals genoemd in r.o. 5.13 aan de kantonrechter heeft overgelegd. Er kan daarom niet aan de hand van de ‘vastelastenmethode’ vastgesteld worden of, en zo ja in welke mate Distribrands recht zou hebben op een huurprijsvermindering over de periode van oktober 2020 tot en met juli 2021. Daar komt bij dat de enkele, niet onderbouwde stelling van Distribrands dat het personeel tijdens de coronapandemie in het gehuurde geen 1,5 meter afstand kon houden, geen huurprijsvermindering rechtvaardigt. Dit betekent dat de stelling van Distribrands dat zij gedurende een periode van twee jaar slechts zeer beperkt huurgenot heeft gehad, niet kan leiden tot een huurprijsvermindering.
5.15.
Voorts heeft Distribrands aangevoerd dat sprake is (geweest) van (ernstige) gebreken in het gehuurde, te weten lekkende kranen, lekkages, graffiti, de luchtverversings- en verwarmingsinstallatie die niet werkt, brandslagen en brandblussers die niet werken, signalering voor de nooduitgang ontbreekt en onveilig geïnstalleerde elektra. Zij verwijst ter onderbouwing van haar stellingen onder meer naar productie 4 in de conclusie van antwoord. Volgens Distribrands is vanwege de (ernstige) gebreken sprake (geweest) van verminderd huurgenot. De kantonrechter begrijpt het standpunt van Distribrands aldus dat een beroep wordt gedaan op huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW.
5.16.
In reactie op het standpunt van Distribrands heeft [eiseres] betwist dat sprake is van gebreken. Volgens [eiseres] zijn de gebreken die er waren reeds hersteld, al dan niet door de VvE. Voor zover nog sprake zou zijn van gebreken, rechtvaardigen die gebreken volgens [eiseres] niet dat geen huur wordt betaald.
5.17.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] had het op de weg van Distribrands gelegen haar stellingen nader (met stukken) te onderbouwen. Het enkele door Distribrands op de mondelinge behandeling getoonde filmpje over de luchtverversings- en verwarmingsinstallatie die lawaai zou maken waardoor werken onmogelijk is, is daartoe onvoldoende. Uit voornoemd filmpje kan naar het oordeel van de kantonrechter niet afgeleid worden dat het onmogelijk is te werken als de installatie aanstaat. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter daarom uit van de juistheid van de stelling van [eiseres] dat geen sprake is van gebreken, dan wel dat de eventueel bestaande gebreken geen huurprijsvermindering rechtvaardigen.
5.18.
Het voorgaande betekent dat de vordering onder Ib toewijsbaar is en dat Distribrands het resterende bedrag van € 20.410,68 aan huur over periode oktober 2020 tot en met juli 2021 aan [eiseres] dient te betalen.
5.19.
Met betrekking tot de mede gevorderde (handels)rente over voornoemd bedrag wordt het volgende overwogen. De wettelijke (handels)rente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Met het boetebeding van artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen zijn partijen een van de wet afwijkende regeling overeengekomen voor de schade door vertraging in de betaling van de huurprijs. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is. In artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen is niet bepaald dat de boete verschuldigd is onverminderd de rechten op schadevergoeding uit anderen hoofde. [eiseres] heeft ook niet gesteld dat partijen op een andere wijze zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke (handels)rente als de boete kan worden gevorderd. Artikel 6:92 lid 2 BW brengt dus mee dat [eiseres] alleen aanspraak kan maken op de contractuele boete (zie r.o. 5.21 e.v.). De vordering tot vergoeding van wettelijke (handels)rente over de achterstallige huursom zal dan ook als ongegrond worden afgewezen.
buitengerechtelijke incassokosten
5.20.
[eiseres] maakt onder Ie aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 3.075,-. Voor toewijzing van dit gehele bedrag bestaat geen aanleiding. Uit productie 14 bij dagvaarding blijkt dat een deel van de kosten ziet op correspondentie tussen [eiseres] en haar gemachtigde, wat niet aangemerkt kan worden als incassohandelingen. Voor de kosten die betrekking hebben op handelingen ter inleiding van de procedure kan een proceskostenveroordeling gevorderd worden. Uit de door [eiseres] overgelegde stukken blijkt dat aan Distribrands sommaties tot betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand zijn gestuurd. Gelet hierop ziet de kantonrechter aanleiding voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, te weten een bedrag van € 1.328,24. De vordering onder Ie wordt voor het overige afgewezen.
contractuele boetes
5.21.
De onder II gevorderde contractuele boetes van in totaal € 600,-, ten aanzien waarvan Distribrands geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, wordt eveneens toegewezen.
5.22.
De over de contractuele boetes gevorderde wettelijke (handels)rente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar, nu geen sprake is van een handelsovereenkomst. Toegewezen wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zoals in de beslissing vermeld.
proceskosten
5.23.
Gelet op het feit dat partijen tijdens de mondelinge behandeling zijn overeengekomen dat partijen elk de eigen kosten van de procedure dragen, zoals vastgelegd in het proces-verbaal van 14 maart 2022, bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding tot een proceskostenveroordeling. In dit oordeel is meegewogen dat na de mondelinge behandeling geen nadere proceshandelingen zijn verricht.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt Distribrands om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 22.338,92, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over een bedrag van € 600,- vanaf de achtste dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.’
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
[46009]