ECLI:NL:RBROT:2022:4362

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummers: 9432445 \ CV EXPL 21-29815 en 9508031 \ CV EXPL 21-35421

uitspraak: 29 april 2022

vonnis in het incident en in de hoofdzaak van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Marcan Vastgoed B.V.,

gevestigd te Barendrecht,

eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf A],

gevestigd te [vestigingsplaats A] ,

gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie,

eiseres in het incident,

gemachtigde: mr. E.P.J. Verweij te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Marcan’ respectievelijk ‘ [bedrijf A] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

de dagvaarding van 30 augustus 2021 (zaaknummer 9432445, hierna: ‘zaak 1’);
de dagvaarding van 1 september 2021 (zaaknummer 9508031, hierna: ‘zaak 2’);
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie en incidentele vordering tot voeging in zaak 1;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie en incidentele vordering tot voeging in zaak 2;
de conclusie van antwoord in reconventie in zaak 1;
de conclusie van antwoord in reconventie in zaak 2;
de akte indienen stukken, tevens wijziging van eis zijdens Marcan in zaak 1;
de akte indienen stukken, tevens wijziging van eis zijdens Marcan in zaak 2;
de akte eisvermindering zijdens [bedrijf A] in zaak 1;
de door partijen overgelegde producties;
de tussenvonnissen van 27 december 2021 in zaak 1 en zaak 2 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 februari 2022. Partijen hebben onder meer aan de hand van spreekaantekeningen hun standpunten nader toegelicht. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

[bedrijf A] heeft als huurder met Marcan als verhuurder een huurovereenkomst gesloten. In de namens beide partijen op 20 maart 2014 ondertekende overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“ESSENTIALIA


Huurtermijn10 jaar


Huurverlenging1 x 5 jaar


Ingangsdatum1 juni 2014


Huurprijs€ 55.000,00 per jaar voor de begane grond

en kelder (horeca) te vermeerderen met BTW

€ 15.000,00 per jaar voor de eerste en tweede verdieping (woning) geen BTW verschuldigd

[…]

Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de horecaruimte, gelegen op de begane grond en in de kelder, gelegen aan de[adres 1] te ( [postcode 1] ) Rotterdam,
[…] alsmede de woonruimte, gelegen op de eerste en tweede verdieping, aan de[adres 2] te ( [postcode 2] ) Rotterdam,[…] hierna genoemd ‘het gehuurde’ […]

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van10 (tien)jaar, ingaande op1 juni 2014en lopende tot en met31 mei 2024.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van5 (vijf)jaar, derhalve tot en met31 mei 2029.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar.

[…]”

2.2.

Op 30 augustus 2018 hebben partijen tijdens een mondelinge behandeling bij het gerechtshof Den Haag een regeling getroffen die is vastgelegd in een proces-verbaal. In het proces-verbaal is onder meer het volgende opgenomen:

“Partijen sluiten een nieuwe huurovereenkomst voor een periode van 10 jaar ter zake van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] / [adres 2] / [adres 3] / [adres 4] te Rotterdam (Bokaal) tegen een huurprijs van € 162.500,- en de bijbehorende afhankelijke woonruimte zal worden gehuurd tegen een bedrag van € 15.000,-. De ingangsdatum van deze huurovereenkomst is 1 juni 2024.”

2.3.

De gemachtigde van Marcan heeft op 5 september 2018 een concept huurovereenkomst aan [bedrijf A] gestuurd met het verzoek om dit te ondertekenen. De gemachtigde van [bedrijf A] van destijds heeft in antwoord hierop per e-mail van 6 september 2018 laten weten dat het concept niet voldoet aan de gemaakte afspraken en een aangepast concept toegestuurd.

2.4.

Op 6 augustus 2021 heeft de gemachtigde van Marcan nogmaals het verzoek gedaan het door hem opgestelde concept van de huurovereenkomst te ondertekenen. [bedrijf A] heeft tot op heden niet aan dit verzoek voldaan.

2.5.

Op 3 september 2021 heeft [bedrijf A] aan Marcan een bedrag van € 39.399,17 overgemaakt, met als omschrijving “
Huur ons inziens onterecht”.

3..Het geschil en de beoordeling in het incident

3.1.

[bedrijf A] heeft in zowel zaak 1 als in zaak 2 gevorderd dat beide zaken worden gevoegd op grond van artikel 222 Rv. Zij legt hieraan ten grondslag dat aangezien beide zaken bij de kantonrechter aanhangig zijn en de dagvaardingen in beide zaken op hetzelfde feitencomplex zijn gebaseerd, sprake is van voldoende connexiteit waardoor beide zaken in één procedure behandeld moeten worden. Marcan heeft geen verweer gevoerd in het incident.

3.2.

Op grond van artikel 209 Rv wordt eerst beslist op het opgeworpen incident tot voeging. Het incident tot voeging is tijdig ingesteld, namelijk vóór alle weren op de voor het nemen van de conclusie van antwoord bepaalde roldatum.

3.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn zaak 1 en zaak 2 aan elkaar verknocht. Beide zaken hebben betrekking op de huurcontractuele verhouding tussen partijen. Bovendien leidt toewijzing van de incidentele vordering tot voeging niet tot vertraging van één van beide procedures. Gelet op het voorgaande wordt de incidentele vordering toegewezen en zullen zaak 1 en zaak 2 als gevoegde zaken worden behandeld.

3.4.

Ten aanzien van de proceskosten in het incident wordt overwogen dat geen van partijen is te beschouwen als de in het ongelijk gestelde partij. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding de proceskosten te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

4..Het geschil in conventie

De vordering in conventie

4.1.

Marcan heeft na wijziging van eis – samengevat – primair gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [bedrijf A] te veroordelen het gehuurde te ontruimen op verbeurte van een dwangsom en [bedrijf A] te veroordelen tot betaling aan Marcan van € 3.000,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, en de maandelijks verschuldigde gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming en een bedrag van € 1.029,60 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [bedrijf A] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Subsidiair heeft Marcan gevorderd [bedrijf A] te gebieden tot ondertekening van de huurovereenkomst die zij als productie 4 bij dagvaarding in zaak 1 heeft overgelegd.

4.2.

Aan haar vordering heeft Marcan – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat [bedrijf A] vanaf mei 2020 een aanzienlijke huurachterstand ter hoogte van € 39.399,17 heeft laten ontstaan, waardoor zij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarnaast heeft het feit dat [bedrijf A] de in het proces-verbaal van 30 augustus 2018 vastgelegde afspraken niet nakomt door de nieuwe huurovereenkomst niet te ondertekenen, eveneens als een toerekenbare tekortkoming te gelden die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Het verweer in conventie

4.3.

[bedrijf A] heeft de vordering betwist en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. De huurachterstand was het gevolg van omzetverlies als gevolg van overheidsmaatregelen met betrekking tot de coronapandemie en is inmiddels volledig betaald, waardoor geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Daarnaast hebben partijen met de afspraken in het proces-verbaal van 30 augustus 2018 reeds een huurovereenkomst gesloten, en kan [bedrijf A] niet gedwongen worden om een andere huurovereenkomst te tekenen zoals het concept dat Marcan heeft aangeleverd. Ook op dit punt is dus geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5..Het geschil in reconventie

De vordering in reconventie

5.1.

[bedrijf A] heeft in reconventie na eisvermindering – samengevat – gevorderd een verklaring voor recht dat partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten voor een periode van tien jaar met ingang van 1 juni 2024 onder de voorwaarden zoals neergelegd in het proces-verbaal van 30 augustus 2018, en dat de bestaande huurovereenkomst wordt gewijzigd wegens onvoorziene omstandigheden in die zin dat de huurprijs over de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 wordt verminderd met een bedrag van € 34.497,31 en daarnaast dat Marcan wordt veroordeeld tot betaling aan [bedrijf A] van € 19.980,52 uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van Marcan in de reële proceskosten en de nakosten.

5.2.

Ter onderbouwing voert [bedrijf A] het volgende aan. Uit het proces-verbaal van 30 augustus 2018 volgt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een nieuwe huurovereenkomst en de hierin neergelegde essentialia. Er is voldaan aan de eisen uit artikel 7:201 BW en sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst die door aanbod en aanvaarding tot stand is gekomen. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen die daarmee gepaard gaan, zijn omstandigheden die partijen niet voorzien hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst en die van dien aard zijn dat Marcan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag en kan verwachten.

Het verweer in reconventie

5.3.

Marcan heeft aangevoerd dat de bepaling in het proces-verbaal niet op zichzelf als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. De gemaakte afspraak vergt nog een handeling van partijen; slechts de essentialia liggen vast. Ten aanzien van de gevorderde huurkorting voert Marcan aan dat de door [bedrijf A] overgelegde financiële gegevens niet verifieerbaar zijn, dat geen overzicht van de vaste lasten is overgelegd, dat bij de berekening onjuiste uitgangspunten zijn gehanteerd en dat de handelswijze van [bedrijf A] in strijd is met het wettelijk systeem doordat zij eigenhandig haar betalingsverplichtingen heeft gestaakt.

6..De beoordeling

Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

Tekortkoming, ontbinding - algemeen

6.1.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

6.2.

Conform het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018^[1]brengt bovengenoemde tenzij-bepaling tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. In een dergelijk geval hoeft van een schuldeiser niet gevergd te worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartij verder moet.

Huurachterstand / huurkorting

6.3.

Voor de beoordeling van de vraag of [bedrijf A] een huurachterstand heeft laten ontstaan die als tekortkoming kwalificeert die van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen te rechtvaardigen, is onder meer van belang of [bedrijf A] een beroep op huurprijsvermindering toekomt. In dit kader wordt aansluiting gezocht bij het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021^[2], waarin is bevestigd dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW betreft. Tevens is in dit arrest een model beschreven dat als handvat kan dienen voor de berekening van huurprijsvermindering. In het arrest is echter niet beschreven in welke financiële gegevens inzicht dient te worden gegeven door de huurder aan de verhuurder en in hoeverre deze gegevens objectief verifieerbaar moeten zijn.

6.4.

[bedrijf A] heeft ter onderbouwing van haar aanspraak op huurprijsvermindering een berekening overgelegd. Deze berekening is opgesteld door een medewerker van Inzicht Belastingadviseurs B.V. (hierna: ‘Inzicht’), van wie een verklaring is overgelegd dat de bedragen in de berekening een correcte weergave zijn van de financiële gegevens van [bedrijf A] . Marcan heeft – kort gezegd – de juistheid van de gegevens betwist. De kantonrechter overweegt in dit kader als volgt.

6.5.

Indien Marcan redenen heeft om aan te nemen dat deze financiële gegevens desalniettemin onjuistheden bevatten of de berekening anderszins onjuist is uitgevoerd, ligt het op de weg van Marcan om die redenen concreet te onderbouwen. Het enkel betwisten van de gegevens vanwege een gebrek aan objectieve verifieerbaarheid staat naar het oordeel van de kantonrechter niet in de weg aan de juistheid van de berekening en de daaraan ten grondslag liggende gegevens. De kantonrechter begrijpt dat Marcan een belang heeft bij objectieve verifieerbaarheid, maar afgewogen tegen het feit dat [bedrijf A] een externe partij heeft ingeschakeld om de gegevens te controleren en de berekening uit te voeren, kan dit belang er niet toe leiden dat zonder concrete aanleiding van een onjuistheid in de gegevens een hogere mate van objectieve verifieerbaarheid van [bedrijf A] moet worden verwacht. Marcan heeft naast haar formele verweren geen inhoudelijke argumenten aangevoerd waaruit de onjuistheid van de financiële gegevens zou blijken. Daar komt bij dat wanneer een belastingadviseur bewust danwel onbewust onjuiste financiële gegevens in berekeningen betrekt, dat voor die adviseur – van wie een zekere deskundigheid op dit gebied mag worden verwacht – een risico vormt, inhoudende dat hij niet de zorg betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, waardoor sprake zou zijn van een beroepsfout met aansprakelijkheid voor de dientengevolge geleden schade tot gevolg. Zodoende kan worden aangenomen dat de belastingadviseur van Inzicht er belang bij heeft dat de financiële gegevens die ten grondslag liggen aan de berekening van de huurprijsvermindering en waarvan Inzicht de juistheid expliciet heeft bevestigd, ook daadwerkelijk juist zijn. De stelling van Marcan dat Inzicht aandeelhouder zou zijn van [bedrijf A] doet aan het voorgaande niet af. Vorenstaande leidt ertoe dat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van de financiële gegevens zoals opgenomen in de berekening van Inzicht.

6.6.

Aangezien ook anderszins niet is gebleken dat de berekening onjuist of niet conform het model uit voornoemd arrest van de Hoge Raad is uitgevoerd, zal de vordering in reconventie tot wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden en tot vermindering van de totale huurprijs over de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 met een bedrag van € 34.497,31 worden toegewezen. Dat [bedrijf A] eigenhandig en zonder vooraankondiging haar betalingsverplichtingen heeft gestaakt getuigt weliswaar niet van een professionele handelswijze, maar de kantonrechter ziet hierin geen grond tot afwijzing van de vordering in reconventie.

6.7.

[bedrijf A] heeft aangevoerd dat zij, na verrekening van de reeds door Marcan toegepaste huurprijsvermindering, een bedrag van € 19.980,52 aan huurbetalingen heeft verricht bovenop het totaalbedrag dat zij in de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 aan Marcan verschuldigd was aan huurpenningen. Marcan heeft de (ontvangst van de) betalingen niet betwist. Als gevolg van de gewijzigde huurprijs zal ook de vordering in reconventie tot betaling van een bedrag van € 19.980,52 uit hoofde van onverschuldigde betaling worden toegewezen. De vordering in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal, voor zover deze is gegrond op een tekortkoming die bestaat uit een huurachterstand, worden afgewezen.

Nieuwe huurovereenkomst

6.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat zij met de ondertekening van het proces-verbaal van 30 augustus 2018 overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst per 1 juni 2024. Volgens Marcan was het de bedoeling van partijen om de afspraken nader vast te leggen in een (nieuwe) huurovereenkomst en is de enkele bepaling in het proces-verbaal niet te kwalificeren als een huurovereenkomst tussen partijen. [bedrijf A] stelt zich op het standpunt dat met de ondertekening van het proces-verbaal reeds een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Partijen verschillen dus van mening over de vraag welke betekenis moet worden toegekend aan (de onder overweging 2.2 geciteerde passage van) het proces-verbaal.

6.9.

Marcan heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar correspondentie die partijen hebben gevoerd waaruit blijkt dat partijen concepten van een nieuwe huurovereenkomst hebben uitgewisseld. De kantonrechter overweegt dat uit de omstandigheid dat partijen na de ondertekening van het proces-verbaal in onderhandeling zijn getreden over aanvullende voorwaarden van de huurovereenkomst niet zonder meer volgt dat aan de voordien – met de ondertekening van het proces-verbaal – gemaakte afspraken geen rechtskracht (meer) toekomt. Daarnaast constateert de kantonrechter dat in het proces-verbaal niet is opgenomen dat de afspraken ten aanzien van de huurovereenkomst nog nader dienden te worden vastgelegd. Het voorgaande leidt ertoe dat het vastleggen van de afspraken uit het proces-verbaal in een nadien separaat op te stellen huurovereenkomst geen voorwaarde vormt voor het bestaan van een huurovereenkomst op basis en onder de voorwaarden van de afspraken in het proces-verbaal.

6.10.

De conclusie luidt dat met het ondertekenen van het proces-verbaal, waarin de essentialia van een huurovereenkomst per 1 juni 2024 tussen partijen zijn opgenomen, een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW tot stand is gekomen tussen partijen. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal zodoende worden toegewezen. Als gevolg van het feit dat partijen geen afspraak hebben gemaakt over aanvullende voorwaarden, zoals algemene voorwaarden, die op de huurovereenkomst van toepassing zouden zijn, zijn (slechts) de wettelijke bepalingen van toepassing op de uit de overeengekomen essentialia bestaande huurovereenkomst.

6.11.

Het niet ondertekenen van de huurovereenkomst zoals Marcan die op 5 september 2018 in concept heeft voorgelegd aan [bedrijf A] is met inachtneming van het voorgaande niet te kwalificeren als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [bedrijf A] . Aangezien vanaf 1 juni 2024 een huurovereenkomst onder de voorwaarden zoals opgenomen in het proces-verbaal van toepassing is, valt immers niet in te zien op welke grond [bedrijf A] is gehouden dit concept te ondertekenen. De vordering in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dus, ook voor zover deze is gegrond op een dergelijke tekortkoming, worden afgewezen.

Proceskosten

6.12.

Marcan wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [bedrijf A] , bestaande uit € 1.119,00 aan salaris voor de gemachtigde (drie punten à
€ 373,00). De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

6.13.

[bedrijf A] heeft verzocht om Marcan in de reële proceskosten te veroordelen. Dienaangaande geldt het volgende. Een vordering tot vergoeding van volledige proceskosten is volgens jurisprudentie van de Hoge Raad alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Van misbruik van procesrecht is sprake als de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid, achterwege had moeten blijven, namelijk als eiser op voorhand had moeten begrijpen dat de vordering geen kans van slagen had. Een dergelijke situatie doet zich hier naar het oordeel van de kantonrechter niet voor.

7..De beslissing

De kantonrechter:

in het voegingsincident

beveelt de voeging van de procedure met zaaknummer 9432445 \ CV EXPL 21-29815 met de procedure met zaaknummer 9508031 \ CV EXPL 21-35421;

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in de hoofdzaak

in conventie

wijst de vorderingen af;

in reconventie

verklaart voor recht dat partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten voor een periode van tien jaar met ingang van 1 juni 2024, onder de voorwaarden zoals opgenomen in het proces-verbaal van 30 augustus 2018;

wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen wegens onvoorziene omstandigheden en vermindert de totale huurprijs over de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 met een bedrag van € 34.497,31;

veroordeelt Marcan tot betaling aan [bedrijf A] van een bedrag van € 19.980,52, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 5 september 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;

zowel in conventie als in reconventie

veroordeelt Marcan in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [bedrijf A] vastgesteld op € 1.119,00 aan salaris voor de gemachtigde;

veroordeelt Marcan in de na dit vonnis te maken kosten, begroot op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de explootkosten als Marcan niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

48637