ECLI:NL:RBROT:2022:4151

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/617530 / HA ZA 21-389

Vonnis van 25 mei 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAKANTIEHUIS "DE WEIJERT" B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam,

tegen

1..[naam gedaagde 1],

wonende te [woonplaats gedaagde 1],

gedaagde,

niet verschenen,

2.
[naam gedaagde 2],

wonende te [woonplaats gedaagde 2],

gedaagde,

niet verschenen,

3.
[naam gedaagde 3],

wonende te [woonplaats gedaagde 3],

gedaagde,

niet verschenen,

4.
[naam gedaagde 4],

wonende te [woonplaats gedaagde 4],

gedaagde,

niet verschenen,

5.
[naam gedaagde 5],

wonende te [woonplaats gedaagde 5],

gedaagde,

niet verschenen,

6.
[naam gedaagde 6],

wonende te [woonplaats gedaagde 6],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

7.
[naam gedaagde 7],

wonende te [woonplaats gedaagde 7],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

8.
[naam gedaagde 8],

wonende te [woonplaats gedaagde 8],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

9.
[naam gedaagde 9],

wonende te [woonplaats gedaagde 9],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

10.
[naam gedaagde 10],

wonende te [woonplaats gedaagde 10],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

11.
[naam gedaagde 11],

wonende te [woonplaats gedaagde 11],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

12.
[naam gedaagde 12],

wonende te [woonplaats gedaagde 12],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

13. de vereniging

VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN NEDERLAND,

gevestigd te Amersfoort,

gedaagde,

advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem,

14.
[naam gedaagde 14],

wonende te [woonplaats gedaagde 14],

gedaagde,

niet verschenen,

15.
[naam gedaagde 15],

wonende te [woonplaats gedaagde 15],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis,

16. de publiekrechtelijke rechtspersoon

WATERSCHAP HOLLANDSE DELTA,

zetelend te Ridderkerk,

gedaagde,

advocaat mr. G. Hamers te 's-Hertogenbosch,

17.
[naam gedaagde 17],

wonende te [woonplaats gedaagde 17],

gedaagde,

advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis, die zich op 23 juni 2021 heeft onttrokken,

18.
[naam gedaagde 18],

wonende te [woonplaats gedaagde 18],

gedaagde,

advocaat mr. H.M. Hueting te Brielle,

19.
[naam gedaagde 19],

wonende te [woonplaats gedaagde 19],

gedaagde,

niet verschenen.

Eiseres wordt hierna De Weijert genoemd. De gedaagden [naam gedaagde 6], [naam gedaagde 7], [naam gedaagde 8], [naam gedaagde 9], [naam gedaagde 10], [naam gedaagde 11], [naam gedaagde 12] en [naam gedaagde 15] worden hierna samen [gedaagden] genoemd. Gedaagde 13 wordt hierna aangeduid als Natuurmonumenten en gedaagde 18 als [naam gedaagde 18].

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaardingen van 20 april 2021;
de akte houdende overlegging producties (producties 1 tot en met 15);
de conclusies van antwoord (met producties) van [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18];
de brief van de rechtbank van 30 juli 2021, waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling op 30 november 2021;
de brief van 16 november 2021 van mr. D.R.D.A. Buren-Baks (hierna: mr. Buren-Baks), met producties 16 en 17;
de spreekaantekeningen van mrs. Buren-Baks, A.C. Teeuw, Ten Kate en Hueting.

1.2.

Mr. J. van Groningen heeft zich op 23 juni 2021 onttrokken als advocaat van [naam gedaagde 17] en voor deze gedaagde heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld.

1.3.

Nadat mr. G. Hamers zich op 28 april 2021 voor Waterschap Hollandse Delta (hierna: het waterschap) heeft gesteld, is de procedure tegen het waterschap op de rol van 7 juli 2021 doorgehaald.

1.4.

Na de mondelinge behandeling op 30 november 2021, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt, is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

In 1903 heeft [naam 1] de gehele “[naam gebied 1] ”gekocht.

2.2.

In het gebied [naam gebied 2] zijn door [naam familie] twee landgoederen gesticht, te weten [naam landgoed 1] (hierna: [naam landgoed 1]) en [naam landgoed 2].

2.3.

In 1927 heeft [naam 1] een groot aantal percelen op de [naam gebied 1] overgedragen aan onder andere Natuurmonumenten, het Administratiefonds Rotterdam (thans Stichting Het Zuid-Hollands Landschap), de gemeente Westvoorne (hierna: de gemeente) en particulieren.

2.4.

Na de Tweede Wereldoorlog zijn [naam landgoed 1] en de omringende percelen, waaronder een perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], (voorheen nummer [nummer 1] thans) nummer [nummer 2] (hierna: perceel [perceel 1]), verkocht en geleverd aan het Administratiefonds Rotterdam, die het landgoed verhuurde aan de [naam school] (hierna: [naam school]). [naam school] had een maatschappelijke en educatieve doelstelling.

2.5.

Bij notariële akte van 29 december 1955 heeft [naam school] van het Administratiefonds Rotterdam de eigendom van [naam landgoed 1] en het omliggende terrein, waaronder perceel [perceel 1], geleverd gekregen.

2.6.

Rond 1990 heeft [naam school] de bebouwing op perceel [perceel 1] met nieuwbouw uitgebreid. Deze nieuwbouw staat bekend als conferentiehotel [naam landgoed 1] (hierna: het conferentiehotel). Het conferentiehotel is in strijd met de eerder in 1931 gevestigde erfdienstbaarheden gebouwd. Daarop zijn deze erfdienstbaarheden bij notariële akte van 18 april 1991 (hierna: de notariële akte) herzien (productie 10 bij dagvaarding).

De notariële akte vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:

“(…)

De comparant sub 1[opmerking rechtbank: [naam 2], de toenmalige eigenaar van het heersend erf]
verleent bij deze alsnog toestemming voor het reeds gerealiseerde gebouw “[naam gebouw]”, zulks tegen betaling van een bedrag groot achttien duizend gulden (f. 18.000,--), welk bedrag door de Stichting[opmerking rechtbank: [naam stichting], rechtsopvolger van de in 2.4 bedoelde stichting en hierna ook aangeduid als [naam school]]
zal worden voldaan (…)

De hiervoor vermelde erfdienstbaarheden komen hierbij voor zover het de bovenvermelde percelen (…) betreft volledig te vervallen.

3
Ten laste van de percelen, kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie [sectie 2], nummer [nummer 3] en gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2] en sectie [sectie 2], nummers [nummer 4], [nummer 5], [nummer 6] en [nummer 7], als lijdend erf en ten behoeve van de percelen, kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummers [nummer 8], [nummer 9], [nummer 10], [nummer 11], [nummer 12], [nummer 13] en [nummer 14] en sectie [sectie 2], nummer [nummer 15] als heersend erf worden hierbij de navolgende erfdienstbaarheden gevestigd:

[sectie 1].
dat de bebouwingen en opstallen op de lijdende erven ordentelijk dienen te worden onderhouden met behoud van het oorspronkelijke karakter en dat verbouwing en/of uitbreiding van de bebouwingen en opstallen slechts is toegestaan met toestemming van de eigenaar van het heersend erf, die aan bedoelde toestemming voorwaarden kan verbinden, met dien verstande dat, indien een verbouwing en/of uitbreiding van de bestaande bebouwing een landelijk karakter heeft danwel aansluit bij de bestaande bebouwing en in stijl overeenkomt met de oorspronkelijke architectonische opzet van de thans bestaande bebouwing de eigenaar toestemming zal verlenen.

Ingeval van verschil van mening over de vraag of een dergelijke verbouwing en/of uitbreiding van genoemde criteria voldoet zal toetsing aan deze criteria worden voorgelegd aan de dienst Monumentenzorg, welke toetsing voor beide partijen bindend zal zijn.

b.
dat de lijdende erven uitsluitend mogen worden gebruikt voor activiteiten in de ruimste zin binnen de huidige statutaire doelomschrijving van [naam school] of haar rechtsopvolgers.

c.
dat binnen de wettelijke afstand van de grens van de lijdende erven bomen mogen worden gehouden, geplant en onderhouden, ook al dienen daartoe de lijdende erven te worden betreden.

d.
dat de begroeiing op de lijdende erven zodanig dient te worden onderhouden en behouden dat het karakter daarvan volledig wordt gehandhaafd, onder meer middels jaarlijkse dunningen overeenkomstig het laatstelijk tot en met éénendertig december negentienhonderddrieënnegentig vigerende bosbeheersplan van het Ministerie van Landbouw en Visserij, zulks ter beoordeling van het heersend erf danwel de Inspectiedienst van voormeld Ministerie.

(…)”.

2.7.

De hiervoor geregistreerde kadastrale percelen van de heersende erven zijn nadien hernoemd en/of gesplitst en/of belast met een recht van erfpacht. De gerechtigden van de heersende erven zijn in onderstaand overzicht weergegeven:

- ( (het perceel kadastraal bekend gemeente) Rockanje (sectie) [sectie 1] (nummer) [nummer 8]: [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 1];

voormalig perceel [perceel 2], thans

[perceel 3]: [naam gedaagde 6], met een recht van erfpacht ten behoeve van [naam gedaagde 17];
[perceel 4]: [naam gedaagde 6];
[perceel 5]: [naam gedaagde 7] en [naam gedaagde 8];
[perceel 6]: [naam gedaagde 6];
[perceel 7]: [naam gedaagde 9];
[perceel 8]: [naam gedaagde 9];
[perceel 9]: [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4];
[perceel 10]: [naam gedaagde 5];
[perceel 11]: [naam gedaagde 5];

voormalige percelen [perceel 12] en [perceel 13], thans

[perceel 14]: [naam gedaagde 10];
[perceel 15]: [naam gedaagde 11];

voormalig perceel [perceel 16], thans

[perceel 17]: [naam gedaagde 12];
[perceel 18]: [naam gedaagde 12], met een recht van erfpacht ten behoeve van [naam gedaagde 18] en [naam gedaagde 19];
[perceel 19]: [naam gedaagde 12];

voormalig perceel [perceel 20], thans

[perceel 21]: [naam gedaagde 7] en [naam gedaagde 8];
[perceel 22]: [naam gedaagde 11], [naam gedaagde 6], [naam gedaagde 12] en [naam 3];
[perceel 23]: Natuurmonumenten;
[perceel 24]: [naam gedaagde 14];

voormalig perceel [perceel 25], thans

[perceel 26]: [naam gedaagde 15];
[perceel 27]: [naam gedaagde 7] en [naam gedaagde 8];
[perceel 28]: het waterschap;
[perceel 29]: [naam gedaagde 6], met een recht van erfpacht ten behoeve van het waterschap;
[perceel 30]: [naam gedaagde 6];

voormalig perceel [perceel 31], thans

- [perceel 32]: [naam gedaagde 15].

2.8.

De Weijert is op 30 juni 2006 eigenaar geworden van:

het landgoed [naam landgoed 1] met het daarop gelegen bos en landhuis, plaatselijk bekend [adres 1], kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie [sectie 2], nummer [nummer 16] (hierna: perceel [perceel 33]);

perceel [perceel 1] met het daarop gelegen conferentiehotel;

een perceel grond gelegen nabij de [adres 2], kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie [sectie 2], nummer [nummer 17]:

(koop- en leveringsakte; productie 9 bij dagvaarding).

In deze akte is ten aanzien van de onroerende zaken een aantal bijzondere lasten en beperkingen opgenomen. Daarbij is verwezen naar de notariële akte.

2.9.

[naam landgoed 1] is sinds 2008 onderdeel van het Natura 2000-gebied [naam gebied 2]. De minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap heeft [naam gebied 2], met inbegrip van [naam landgoed 1], aangewezen als beschermd dorpsgezicht.

2.10.

De Weijert heeft in 2016 met de gemeente een intentieovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van het conferentiehotel. De gemeente heeft te kennen gegeven dat, gelet op de bestaande erfdienstbaarheden, De Weijert als eigenaar van het dienend erf met de eigenaren van de heersende erven tot overeenstemming dient te komen over haar herontwikkelingsplannen.

2.11.

De Weijert is van plan om het conferentiehotel op perceel [perceel 1] conform het TUIconcept “Time to Smile” te herontwikkelen. De Weijert heeft in dat verband aan Zeelenberg Architectuur (hierna: Zeelenberg) een opdracht verstrekt.

2.12.

Bij (aangetekende) brieven van 19 augustus 2020 heeft De Weijert de gerechtigden van de heersende erven uitgenodigd voor een informatieavond over haar herontwikkelingsplannen (productie 11 bij dagvaarding). In die brief heeft De Weijert onder meer het volgende geschreven:
“Wij zullen u toestemming vragen voor de nieuwe plannen en/of vragen afstand te doen van deze oude erfdienstbaarheid”

2.13.

Op de informatieavond van 14 september 2020 heeft Zeelenberg aan de hand van een presentatie de zes aanwezige of vertegenwoordigde gerechtigden geïnformeerd over de plannen, de planning en de procedure (productie 12 bij dagvaarding).

2.14.

Op 21 september 2020 heeft De Weijert alle gerechtigden van de heersende erven aangeschreven en aan hen wederom verzocht te reageren op haar herontwikkelingsplannen. Verder heeft zij de gerechtigden (eigenaren en erfpachters) een financiële vergoeding aangeboden voor het afstand doen van de erfdienstbaarheid (modelbrief: productie 13).

2.15.

Op 21 oktober 2020 heeft De Weijert de gemeente schriftelijk geïnformeerd over de uitkomst van het overleg met de gerechtigden van de heersende erven. [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] hebben geen toestemming verleend voor de door De Weijert voorgestane herontwikkeling van het conferentiehotel en hebben geen afstand gedaan van de erfdienstbaarheid (productie 14 bij dagvaarding).

3..Het geschil

3.1.

De Weijert vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

a. voor recht verklaart dat de erfdienstbaarheden zoals vastgelegd in de notariële akte d.d. 18 april 1991 geen beletsel vormen voor de realisatie van de nieuwe hotelaccommodatie met aanhorigheden op het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2], zoals uitgewerkt door Zeelenberg Architectuur in de presentatie d.d. 14 september 2020;

subsidiair

voor recht verklaart dat de erfdienstbaarheden zoals vastgelegd in de notariële akte d.d. 18 april 1991 worden opgeheven ten laste van het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2], en gedaagden gelast hun onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het passeren van een notariële akte tot opheffing van de genoemde erfdienstbaarheden ten laste van perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2] uiterlijk binnen 30 dagen na het vonnis en in het geval dat een of meer gedaagden weigeren aan deze veroordeling te voldoen, bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van de gedaagde(n) teneinde te voldoen aan de opheffing van de erfdienstbaarheid;

meer subsidiair

voor recht verklaart dat de erfdienstbaarheden zoals vastgelegd in de notariële akte d.d. 18 april 1991 ten laste van het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2], als volgt worden gewijzigd:

“ a. dat de bebouwingen en opstallen op de lijdende erven ordentelijk dienen te worden onderhouden met behoud van het oorspronkelijk karakter en dat, behoudens de aan comparanten genoegzaam bekende herontwikkeling van het hotel op het perceel Gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2], verbouwing en/of uitbreiding van de bebouwingen en opstallen slechts is toegestaan met toestemming van de eigenaar van het heersend erf, die aan bedoelde toestemming de voorwaarde kan verbinden, met dien verstande dat, indien een verbouwing en/of uitbreiding van de bestaande bebouwing een landelijk karakter heeft dan wel aansluit bij de bestaande bebouwing en in stijl overeenkomt met de oorspronkelijke architectonische opzet van de thans bestaande bebouwing de eigenaar toestemming zal verlenen.

b. dat de lijdende erven uitsluitend mogen gebruikt voor activiteiten in de ruimste zin binnen de huidige statutaire doelomschrijving van de Volkshoogeschool of haar rechtsopvolgers, waaronder voor het perceel Gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2] begrepen het gebruik voor hotel, restaurant, conferentieoord met aanhorigheden.

c. dat binnen de wettelijke afstand van de grens van de lijdende erven bomen worden gehouden, geplant en onderhouden, ook al dienen daartoe de lijdende erven te worden betreden.

d. dat de begroeiing op de lijdende erven zodanig dient te worden onderhouden dat het karakter daarvan volledig wordt gehandhaafd.”

en gedaagden gelast hun onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het passeren van een notariële akte tot wijziging van de genoemde erfdienstbaarheden ten laste van het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2] uiterlijk binnen 30 dagen na het vonnis en in het geval dat een of meer gedaagden weigeren aan deze veroordeling te voldoen, bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van gedaagde(n) teneinde te voldoen aan de wijziging van de erfdienstbaarheid;

meest subsidiair

de uitoefening van de erfdienstbaarheden door de heersende erven en hun mogelijke rechtsopvolgers jegens de dienende erven naar redelijkheid beperkt in die zin dat de heersende erven bij ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheden wel zullen moeten gehengen en gedogen dat De Weijert op perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie [sectie 1], nummer [nummer 2] een nieuw hotel, zoals uitgewerkt door Zeelenberg Architectuur in de presentatie d.d. 14 september 2020, kan ontwikkelen, realiseren en (doen) exploiteren, terwijl de erfdienstbaarheden voor het overige in stand blijven;

in alle gevallen

met veroordeling van elk der gedaagden in de proceskosten.

3.2.

Het verweer van [gedaagden] strekt tot het, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk verklaren van De Weijert in haar vorderingen althans tot het haar ontzeggen van deze vorderingen, met veroordeling van De Weijert in de proceskosten.

3.3.

Het verweer van Natuurmonumenten strekt tot het afwijzen van de vorderingen van De Weijert, met veroordeling van De Weijert in de proceskosten.

3.4.

Het verweer van [naam gedaagde 18] strekt tot het, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk verklaren van De Weijert in haar vorderingen althans tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van De Weijert in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de voldoening daarvan niet binnen veertien dagen na het vonnis plaatsvindt.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Wat betreft de niet verschenen [naam gedaagde 1], [naam gedaagde 2], [naam gedaagde 3], [naam gedaagde 4], [naam gedaagde 5], [naam gedaagde 14] en [naam gedaagde 19] geldt dat bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, zodat tegen hen verstek kan en zal worden verleend. Nu [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] wel in de procedure zijn verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

4.2.

Tussen partijen is in geschil of de in 2.6 geciteerde erfdienstbaarheden een beletsel vormen voor de door De Weijert gewenste nieuwe hotelaccommodatie op perceel [perceel 1]. Daarnaast is tussen partijen in geschil of deze erfdienstbaarheden moeten worden opgeheven of gewijzigd op grond van artikel 5:79 of 5:78 BW.

4.3.

Volgens De Weijert, die zich daarbij beroept op een objectieve uitleg van de erfdienstbaarheden, staan de erfdienstbaarheden er niet aan in de weg om op de locatie van het bestaande gedateerde conferentiehotel een eigentijds hotelconcept in een natuurlijke omgeving te ontwikkelen. Onderdeel A van de erfdienstbaarheid niet, omdat het behoud van de oorspronkelijke bebouwing uitsluitend betrekking heeft op het historische landhuis op perceel [perceel 33] en niet op het in 1990 gerealiseerde conferentiehotel op perceel [perceel 1].

Onderdeel B van de erfdienstbaarheid evenmin, omdat in de doelomschrijving van de rechtsopvolger van [naam school] het gebruik van perceel [perceel 1] niet is beperkt tot maatschappelijke en educatieve doeleinden en past binnen deze doelstelling. Nu [naam school] niet meer bestaat, concludeert De Weijert bovendien dat onderdeel B van de erfdienstbaarheid naar haar aard is komen te vervallen.

Onderdeel C van de erfdienstbaarheid belemmert de door De Weijert gewenste ontwikkeling niet, omdat haar plannen niet in de weg staan aan het betreden van het dienend erf voor het behouden en onderhouden van bomen en planten op de heersende erven.

Onderdeel D van de erfdienstbaarheid is ook geen belemmering, omdat het onderhoud van de begroeiing vooral ziet op het behoud van het karakter van de aanwezige begroeiing op perceel [perceel 33]. Dat blijft ook zo. Daar komt bij dat dit onderdeel van de erfdienstbaarheid is uitgewerkt of kan worden opgeheven, omdat het bosbeheerplan is uitgewerkt en de aanwijzing als Natura 2000-gebied voldoende bescherming biedt.

4.3.1.

Voor zover de onderdelen A en B van de erfdienstbaarheid wel een beletsel vormen voor de herontwikkeling van perceel [perceel 1], stelt De Weijert zich op het standpunt dat deze onderdelen van de erfdienstbaarheid moeten worden opgeheven of gewijzigd opdat de voorgenomen herontwikkeling op perceel [perceel 1] doorgang kan vinden. Daartoe voert De Weijert aan dat de heersende erven geen redelijk belang meer hebben bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het niet aannemelijk is dat een dergelijk belang zal terugkeren. Anders dan ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid zijn de dienende en heersende erven niet meer in één hand. Met de verdere opsplitsing van de heersende erven in veel nieuwe kadastrale percelen met veel verschillende eigenaren en/of erfpachters (zie 2.7) is niet alleen de eigendom maar ook het feitelijk gebruik versplinterd, wat zich heeft vertaald in uiteenlopende (nieuw)bouw, inrichting en erfafscheiding op en van deze kadastrale percelen. Als (de rechtsopvolgers van) [naam 2] hiertegen geen bezwaar hebben, valt niet goed in te zien waarom het voor De Weijert niet mogelijk zou zijn om haar herontwikkelingsplannen op het dienend erf [perceel 1] te verwezenlijken. In dit verband verwijst De Weijert naar de geringe respons van de gerechtigden van de heersende erven op haar herontwikkelingsplannen en het hen gedane verzoek om tegen een financiële vergoeding afstand te doen van hun erfdienstbaarheid. Op de door De Weijert georganiseerde informatieavond noch daarna hebben de gerechtigden van de heersende erven duidelijk gemaakt welk redelijk belang zij erbij hebben om vast te houden aan de bestaande erfdienstbaarheid. Ook hebben zij niet toegelicht waarom de realisatie van een nieuw hotel in strijd zou zijn met de erfdienstbaarheid. Vasthouden aan de statutaire doelomschrijving van [naam school] om de herontwikkeling tegen te houden, terwijl het conferentiehotel al lange tijd als hotel wordt gebruikt en daartegen door de eigenaren van de heersende erven niet is geprotesteerd, is apert onredelijk.

4.3.2.

Voor zover het opheffen van de onderdelen A en B van erfdienstbaarheid niet mogelijk is, moet de erfdienstbaarheid worden gewijzigd in die zin dat zij behouden blijft voor perceel B 1348 en komt te vervallen voor perceel [perceel 1].

4.3.3.

Ten slotte stelt De Weijert, met een beroep op artikel 3:13 BW, dat het niet zo kan zijn dat de gerechtigden van de heersende erven de door De Weijert voorgestane herontwikkeling tegenhouden. In dit verband verwijst De Weijert wederom naar het gebrek aan interesse van de gerechtigden van de heersende erven in de herontwikkeling van perceel [perceel 1] en het niet kenbaar maken van hun belang bij de instandhouding van de erfdienstbaarheid. Daar komt nog bij dat de gerechtigden van de heersende erven, die vaak op grote afstand van het dienende erf zijn gelegen, niets zullen merken van de nieuwbouw op perceel [perceel 1].

4.4.

[gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] stellen zich op het standpunt dat de herontwikkelingsplannen van De Weijert op perceel [perceel 1] een niet toelaatbare inbreuk op alle onderdelen van de erfdienstbaarheid vormen, omdat deze plannen leiden tot een ingrijpende verandering van de bestaande bebouwing, begroeiing en het oorspronkelijke karakter van [naam landgoed 1] en commercieel van aard zijn. Daarbij beroepen zij zich op de inhoud van de erfdienstbaarheid, die het niet toestaat dat zonder toestemming van alle gerechtigden van de heersende erven een herontwikkeling als door De Weijert bedoeld op perceel [perceel 1] plaatsvindt. In de notariële akte is de omvang van het dienend erf bepaald. Perceel [perceel 1], waarop De Weijert de herontwikkeling van het conferentiehotel wil realiseren, behoort tot het dienend erf. Dit betekent dat het verbod om zonder toestemming van de gerechtigden van de heersende erven te verbouwen en/of bestaande bebouwing uit te breiden onverkort van toepassing is. Dat het dienend erf thans uit drie percelen bestaat, maakt dat niet anders. Het is niet zo dat met de bouw van het conferentiehotel in 1990 door [naam school] toekomstige inbreuken op de erfdienstbaarheden zijn toegestaan. In tegendeel, met de aanpassing van de erfdienstbaarheid is juist beoogd die tegen te gaan. Het behoud van de natuur en de (brede) maatschappelijke bestemming van [naam landgoed 1], waarop wordt gedoeld met “de huidige statutaire doelomschrijving van [naam school] of haar rechtsopvolgers”, hebben bij de vestiging van de erfdienstbaarheid en de wijziging daarvan in 1991 steeds voorop gestaan.

4.4.1.

Ook de onderdelen C en D van de erfdienstbaarheid, de kernverplichting betreffende het onderhoud en behoud van de begroeiing op het dienend erf, gelden voor perceel [perceel 1]. Deze onderdelen van de erfdienstbaarheid hebben hun toepasselijkheid niet verloren. Niet door het einde van de geldigheid van het bosbeheerplan, omdat in de erfdienstbaarheid niet is bepaald dat met het wegvallen van dit plan ook de verplichting tot onderhoud eindigt. Niet door de aanwijzing als Natura 2000-gebied, omdat altijd het risico bestaat dat een door de overheid ingesteld beschermingsregime in de toekomst ten nadele van de natuur wordt aangepast of komt te vervallen. Ook al zegt De Weijert dat zij van plan is de begroeiing in stand te laten, het risico bestaat dat zij bij de realisatie van haar herontwikkelingsplannen toch overgaat tot het verwijderen daarvan.

4.4.2.

Volgens [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] kan van een opheffing van de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:79 BW geen sprake zijn. In dit verband verwijzen zij naar het arrest van de Hoge Raad van 28 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:736). Het is niet het belang van de eigenaar van het dienend erf (De Weijert), maar het belang van de gerechtigden van de heersende erven (gedaagden) dat bepalend is voor het antwoord op de vraag of de erfdienstbaarheid kan worden opgeheven. Alleen wanneer het belang van de gerechtigden van de heersende erven bij de uitoefening van hun erfdienstbaarheid geheel is verdwenen is opheffing van de erfdienstbaarheid mogelijk. De (rechtsvoorganger van de) gerechtigden van de heersende erven (heeft) hebben de wens om het bestaande karakter van het natuurgebied, waarvan zowel het dienend erf als de heersende erven deel uitmaken, te handhaven. Die wens bestaat nog steeds en de erfdienstbaarheid kan nog steeds dienen om dat belang veilig te stellen. Natuurmonumenten wil op grond van haar statutaire doelstelling zorgdragen voor het in stand houden van de natuur. Voor [gedaagden] en [naam gedaagde 18] is het natuurgebied een belangrijk aspect van hun woongenot. Daarbij hebben [gedaagden] toegelicht waarde te hechten aan de familiegeschiedenis en het gedachtengoed ten aanzien van [naam landgoed 1]. Hoewel [gedaagden] en [naam gedaagde 18] in beginsel niet onwelwillend staan tegenover een herontwikkeling van perceel [perceel 1], dient dat volgens hen wel te geschieden binnen de kaders van de erfdienstbaarheid. In dat verband had het voor de hand gelegen dat De Weijert, die bekend was met de erfdienstbaarheid en daar ook nog eens door de gemeente op was gewezen, de gerechtigden van de heersende erven in een eerder stadium bij haar herontwikkelingsplannen had betrokken. Nu zij dat heeft nagelaten, kan het gebrek aan respons op haar herontwikkelingsplannen de gerechtigden van de heersende erven niet worden tegengeworpen.

4.4.3.

Van een wijziging van de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:78 aanhef en onder a BW kan volgens [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] evenmin sprake zijn. De door De Weijert genoemde splitsing van het heersend erf en de gevolgen daarvan voor het gebruik en de inrichting van de heersende erven zijn geen onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 5:78 aanhef en onder a BW. Evenmin kan worden gezegd dat vanwege deze omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van De Weijert kan worden gevergd. Andere onvoorziene omstandigheden die een wijziging van de erfdienstbaarheid zouden kunnen rechtvaardigen, heeft De Weijert niet aangevoerd.

4.4.4.

[gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] betwisten dat zij met hun beroep op de erfdienstbaarheid misbruik van bevoegdheid maken als bedoeld in artikel 3:13 BW. Daartoe betogen zij dat zij een gezamenlijk belang hebben bij het behoud van het natuurgebied. Hun belang is gelegen in de handhaving van de huidige toestand, opdat het bestaande karakter en de inrichting van [naam landgoed 1] zoveel mogelijk in stand blijven. Ondanks haar bekendheid met de erfdienstbaarheid heeft De Weijert een herontwikkelingsplan opgesteld zonder hen vooraf daarbij te betrekken. De geringe respons op de brieven van De Weijert maakt niet dat het beroep op de erfdienstbaarheid als misbruik van bevoegdheid kwalificeert.

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat de in 2.6 geciteerde erfdienstbaarheid voor De Weijert een beletsel vormt voor de door De Weijert gewenste herontwikkeling op perceel [perceel 1] en overweegt daartoe als volgt.

4.6.

Op grond van artikel 5:73 BW worden de inhoud van een erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en, voor zover regels daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Bij uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid is bepalend de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de door de in de akte tot uitdrukking gebrachte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de (gehele) inhoud van de akte.

4.7.

Het dienend erf en het heersend erf zijn bij de notariële akte bepaald. Perceel [perceel 1] is onderdeel van het dienend erf. Hieruit volgt dat, anders dan De Weijert meent, de lasten van de erfdienstbaarheid onverkort op perceel [perceel 1] van toepassing zijn.

4.8.

De Weijert heeft, als eigenaar van het dienend erf, op grond van onderdeel A van de erfdienstbaarheid van de gerechtigden van het heersend erf toestemming nodig voor de verwezenlijking van haar herontwikkelingsplan op perceel [perceel 1]. Dat wordt niet anders doordat het heersend erf na de vestiging van de erfdienstbaarheid is opgesplitst; dan blijft de erfdienstbaarheid bestaan ten behoeve van ieder gedeelte ten voordele waarvan zij kan strekken (artikel 5:76 lid 1 BW).

Uit het presentatiemateriaal (van Zeelenberg Architectuur; productie 12 bij dagvaarding) blijkt dat de beoogde herontwikkeling op perceel [perceel 1] zal geschieden volgens het TUI-concept “Time to Smile”. Dit concept wordt omschreven als
“een uniek vakantieconcept, ontworpen op basis van specifieke wensen die Nederlanders hebben op vakantie. Ten opzichte van andere landen hecht een Nederlander veel waarde aan wooncomfort en design.”Voor perceel [perceel 1] zou de beoogde herontwikkeling betekenen dat het conferentiehotel plaats moet maken voor meer bebouwing, verspreid over het perceel en variërend in bouwhoogte. De Weijert heeft, anders dan haar stelling dat het conferentiehotel op perceel [perceel 1] geen monumentale waarde vertegenwoordigt in tegenstelling tot het landhuis op perceel [perceel 33], geen argumenten aangevoerd waarom onderdeel A van de erfdienstbaarheid geen beletsel zou vormen voor het door haar te realiseren herontwikkelingsplan. Die enkele stelling over (het ontbreken van) monumentale waarde is onvoldoende, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en het gemotiveerde verweer van [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] dat de erfdienstbaarheid juist is gevestigd na de bouw van het conferentiehotel om verdere inbreuken te voorkomen die het karakter van [naam landgoed 1] en de omgeving daarvan zouden kunnen aantasten. Gelet op de formulering van onderdeel A van de erfdienstbaarheid is de realisatie van het herontwikkelingsplan van De Weijert op perceel [perceel 1] slechts toegestaan met toestemming van de gerechtigden van de heersende erven, die aan bedoelde toestemming voorwaarden kunnen verbinden. Dit leidt ertoe dat de primaire vordering van De Weijert wordt afgewezen.

4.9.

Ten overvloede wordt het volgende overwogen.

4.9.1.

In het licht van de gang van zaken destijds, te weten de inbreuk die was gemaakt op de eerder gevestigde erfdienstbaarheid, dient de tekst van onderdeel B van de erfdienstbaarheid aldus te worden uitgelegd dat het gebruik van het dienend erf in overeenstemming moet zijn met de statutaire doelomschrijving van [naam school] (of haar rechtsopvolgers) ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid, te weten het ontplooien van maatschappelijke en educatieve activiteiten in de ruimste zin. Vaststaat dat De Weijert voornemens is het conferentiehotel conform het TUI-concept “Time to Smile’ te herontwikkelen. Niet valt in te zien hoe dit concept kwalificeert als maatschappelijk en educatief gebruik in de ruimste zin van het dienend erf. De realisatie van het herontwikkelingsplan van De Weijert op perceel [perceel 1] is dan ook in strijd met de doelomschrijving zoals geformuleerd in onderdeel B van de erfdienstbaarheid.

4.9.2.

De onderdelen C en D van de erfdienstbaarheid zien op het onderhoud en behoud van de begroeiing op [naam landgoed 1] met de bedoeling het karakter van het dienend erf te behouden. Het nakomen van de verplichting om de begroeiing op perceel [perceel 1] te behouden, als ook het karakter van die begroeiing, wordt niet zonder meer gewaarborgd door de status van Natura 2000-gebied. De conclusie is dan ook dat de gerechtigden zich ter bescherming van de begroeiing op de erfdienstbaarheid kunnen beroepen.

4.10.

Op grond van artikel 5:79 BW kan de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen, indien de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening daarvan meer heeft en het niet meer aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of redelijk belang daarbij zal terugkeren.

Reeds uit de bewoordingen van deze bepaling volgt dat de beoordelingsmaatstaf uitgaat van alleen het belang van de gerechtigde van het heersende erf bij de uitoefening van zijn rechten, wat betekent dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf bij opheffing geen rol spelen, behalve in het geval van misbruik van bevoegdheid.

4.11.

Met wat De Weijert aan haar vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid ten grondslag legt, kort gezegd de splitsing van het heersend erf en de gevolgen daarvan voor de inrichting en het gebruik van het heersend erf en de geringe belangstelling van de eigenaren/erfpachter(s) van de nieuwe kadastrale percelen van het heersend erf voor het herontwikkelingsplan op perceel [perceel 1], gaat De Weijert eraan voorbij dat haar belang als eigenaar van het dienend erf bij de opheffing van de erfdienstbaarheid er (in beginsel) niet toe doet.

Dat de gerechtigden van de heersende erven geen belang (meer) hebben bij handhaving van de erfdienstbaarheid, volgt niet uit de opsplitsing van het oorspronkelijk heersend erf (artikel 5:76 lid 1 BW), niet uit de notariële akte, niet uit het gestelde gebrek aan belangstelling van de gerechtigden van de heersende erven voor het herontwikkelingsplan en ook niet uit de afstand tot het dienend erf. Bovendien hebben [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] in de onderhavige procedure duidelijk toegelicht waarom zij (wel degelijk) belang hebben bij handhaving van de huidige erfdienstbaarheid.

4.12.

Gelet op het voorgaande wordt de subsidiaire vordering van De Weijert tot opheffing van de erfdienstbaarheid ten laste van perceel [perceel 1] afgewezen.

4.13.

Aan de orde is een erfdienstbaarheid van vóór 1 januari 1992. Op grond van artikel 165 Overgangswet NBW kan deze erfdienstbaarheid alleen worden gewijzigd wanneer zich na 1 januari 1992 zodanig onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet gevergd kan worden van De Weijert dan wel dat het ongewijzigd voortbestaan van die erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang (artikel 5:78 BW).

4.14.

De Weijert is sinds 2006 eigenaar van het dienend erf (zie 2.8) en in de akte van levering aan haar (productie 9 van De Weijert) was onder meer opgenomen de onderhavige erfdienstbaarheid. In 2016 heeft de gemeente haar, in verband met de tussen hen gesloten intentieovereenkomst ten behoeve van de herontwikkeling van perceel [perceel 1], gewezen op de onderhavige erfdienstbaarheid en de implicaties daarvan voor haar herontwikkelingsplan. Er hebben zich met betrekking tot de erfdienstbaarheid geen veranderingen voorgedaan. De Weijert heeft geen onvoorziene omstandigheden aangevoerd die een wijziging van de erfdienstbaarheid rechtvaardigen. Als De Weijert heeft bedoeld dat wat zij aan haar vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid ten grondslag heeft gelegd ook ten grondslag ligt haar vordering tot wijziging van de erfdienstbaarheid, kwalificeert dat niet als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 5:78 aanhef en onder a BW. Dat het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd zou zijn met het algemeen belang (artikel 5:78 aanhef en onder b BW) heeft De Weijert niet aan haar vordering tot wijziging van de erfdienstbaarheid ten grondslag gelegd en volgt evenmin uit haar stellingen, zodat deze wijzigingsgrond buiten beschouwing kan blijven.

4.15.

Gelet op het voorgaande wordt de meer subsidiaire vordering van De Weijert tot wijziging van de erfdienstbaarheid ten laste van perceel [perceel 1] eveneens afgewezen.

4.16.

Ook de gevorderde beperking van de erfdienstbaarheid die beoogt onderdeel A van de erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel [perceel 1] te laten vervallen, opdat De Weijert over kan gaan tot de beoogde herontwikkeling van perceel [perceel 1], wordt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen afgewezen.

4.17.

Gelet op het vorenstaande hebben [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18] als gerechtigden tot de heersende erven een redelijk belang bij de uitoefening van hun rechten op grond van de erfdienstbaarheid, zodat van misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) geen sprake is.

4.18.

Ten slotte resteert de vraag of alle zakelijk beperkt gerechtigden door De Weijert in de onderhavige procedure zijn betrokken. Volgens Natuurmonumenten kan dat niet zonder meer uit de dagvaarding worden afgeleid.

Aangezien alle vorderingen van De Weijert worden afgewezen, is het niet langer essentieel dat alle zakelijk beperkt gerechtigden door De Weijert in de onderhavige procedure zijn betrokken.

4.19.

De Weijert zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18]. De door [naam gedaagde 18] gevorderde wettelijk rente over de proceskosten is toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld.

De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

griffierecht € 309,00
salaris

Totaal € 1.435,00

Hetzelfde geldt voor Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18].

4.20.

De door [naam gedaagde 18] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als in het dictum vermeld.

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen [naam gedaagde 1], [naam gedaagde 2], [naam gedaagde 3], [naam gedaagde 4], [naam gedaagde 5], [naam gedaagde 14] en [naam gedaagde 19];

5.2.

wijst de vorderingen af;

5.3.

veroordeelt De Weijert in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden], Natuurmonumenten en [naam gedaagde 18], tot op heden voor elk van hen begroot op € 1.435,00;

5.4.

bepaalt met betrekking tot de proceskosten van [naam gedaagde 18] dat De Weijert deze dient te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis en veroordeelt De Weijert, voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt De Weijert in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat De Weijert jegens [naam gedaagde 18] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.6.

verklaart 5.3 tot en met 5.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen, mr. B. van Velzen en mr. E.J. van der Poel, rechters, in aanwezigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier. Het vonnis is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.

1451/2294/3194/169

Beoordeling van erfdienstbaarheden in relatie tot de herontwikkeling van een hotelconcept op een dienend erf

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..[naam gedaagde 1],

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

4..De beoordeling

5..De beslissing