Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9523295 \ CV EXPL 21-36147
uitspraak: 6 mei 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdend in Rotterdam,
in de zaak van
[eiser] ,
wonend in [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
tegen
1..[gedaagde 1] , h.o.d.n. [naam bedrijf] ,
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonend in [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. V.J. Verhulst.
Partijen worden hierna afzonderlijk [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
1..Het procesverloop
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding met producties van 26 oktober 2021;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aanvullende producties van [eiser] ;
- de aanvullende productie van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 maart 2022. Tijdens deze zitting heeft [eiser] een aanvullende productie overgelegd, die is toegevoegd aan het procesdossier. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2..De vaststaande feiten
2.1.
Van 1 september 2009 tot 31 december 2020 huurden gedaagden van [eiser] de bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:290 BW) gelegen op het adres [adres] in Rotterdam. In het gehuurde hebben gedaagden een supermarkt geëxploiteerd.
2.2.
In de eerste huurovereenkomst (uit 2009) is onder meer het volgende bepaald:
“9. Verhuurder attendeert huurder op dat het dak van de bedrijfsruimte hier en daar lekkage vertoond bij veelvuldige regenval. Verhuurder en huurder zijn beiden bekend met dit gebrek en zijn het er over eens dat het gebrek, gezien de goederen die in de loods bewaard zullen worden, geen schade oplevert voor de huurder. Verhuurder heeft de huurder deugdelijk geïnformeerd over het gebrek. 1 September 2009 tot en met 31 September 2009 is geen huur verschuldigd aan de verhuurder dit vanwege een gratis opknap termijn.”
2.3.
Bij de start van de huurovereenkomst hebben gedaagden een borg van € 9.000,- betaald aan [eiser] .
2.4.
Bij besluit van maart 2010 heeft de gemeente Rotterdam aan gedaagden een subsidie toegekend voor de verbouwing van het gehuurde, waarvan € 4.284,- ziet op de vloer van het gehuurde.
2.5.
Met ingang van 1 januari 2017 hebben partijen (aansluitend op de lopende huurovereenkomst) een nieuwe huurovereenkomst met elkaar gesloten, voor de duur van drie jaar, tegen een maandelijkse huurprijs van € 3.000,-, bij vooruitbetaling te voldoen. In de huurovereenkomst tussen partijen is voor zover van belang bepaald:
“9.1 In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde: Plavuizen vloer, rolluiken. voordeur
(…)
10.1
Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van verhuurder geschiedt: Plavuizen vloer, rolluiken.
10.2
De voorzieningen als genoemd in 10.1 maken na aanbrengen geen deel uit van het gehuurde. Aan het einde van deze huurovereenkomst dienen de voorzieningen door huurder niet te zijn verwijderd.
10.3
Ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van de voorzieningen als genoemd in 10.1 geldt dat alle onderhoud herstel, vervanging en
vernieuwing voor rekening en risico van huurder komt.”
2.6.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In deze voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
“3.1 Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door verhuurder opgeleverd en door huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.
(…)
10.1
Huurder zal verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft verhuurder daarbij een -gelet op de aard van het gebrek- redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. Huurder zal verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen.
(…)
12.1
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde.
(…)
12.3
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels; (…)
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties; (…)
12.4
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1 zijn voor rekening van huurder: (…)
j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde.
(…)
23.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht, behoudens tegenbewijs door huurder bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade en dient huurder het gehuurde, behoudens normale slijtage en veroudering, in die staat aan het einde van de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren. Het gestelde in de laatste zin van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing.
(…)
23.7
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden.
(…)
23.9
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde -of nader tussen partijen overeengekomen termijn- op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten.
(…)
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel -zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening
met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben-geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van l% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van E 300 per maand.
(…)
26.1
Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder een (…) waarborgsom storten op een door verhuurder opgegeven bankrekening.”
2.7.
De huurovereenkomst tussen partijen van 2017 is stilzwijgend verlengd tot en met 31 december 2020 en is op die datum geëindigd.
2.8.
Gedaagden hebben de huur van de maanden oktober tot en met december 2020, dus een bedrag van in totaal € 9.000,- niet betaald.
2.9.
Op 21 december 2020 heeft [eiser] , in aanwezigheid van [gedaagde 2] , een voorinspectie van de bedrijfsruimte uitgevoerd. Bij brief van 23 december 2020 heeft hij zijn bevindingen bevestigd. Samengevat meldt hij dat voor de einddatum van 31 december 2020 onder andere de volgende werkzaamheden moeten worden verricht (voor zover van belang):
- de reparatie van de tegelvloer;
- het terugplaatsen van een keukenblok, kraan en boiler;
- het laten hangen van de nieuw geplaatste gasheater;
- het verwijderen van schimmel;
- het stuken van gaten in de muren;
- het dichten van gaten in het dak.
2.10.
Bij brief van 4 januari 2021 meldt [eiser] naar aanleiding van de eindinspectie dat de punten zoals genoemd in 2.9 niet zijn opgepakt en dat hij de daardoor geleden schade zal verrekenen met de betaalde borg.
3..Het geschil
3.1.
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 13.567,77, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 11.669,52 vanaf 19 oktober 2021, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering op het volgende. Gedaagden hebben het gehuurde niet in goede staat achtergelaten. De kosten die [eiser] heeft moeten maken om de posten zoals genoemd in 2.9 te herstellen bedragen € 8.669,52. Verder maakt [eiser] aanspraak op € 3.000,- aan gemiste huurinkomsten, omdat hij het gehuurde door de herstelwerkzaamheden een maand niet heeft kunnen verhuren. Op deze totale schade van € 11.669,52 brengt [eiser] de borg van € 9.000,- in mindering, zodat een vordering van € 2.669,52 resteert. Gedaagden hebben daarnaast een huurachterstand laten ontstaan van € 9.000,-. Deze dienen zij alsnog te betalen, vermeerderd met de boeterente uit artikel 25.3 van de algemene voorwaarden, die € 900,- bedraagt. Tenslotte maakt [eiser] aanspraak op € 998,25 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
Gedaagden hebben de vordering betwist en hebben daartoe het volgende aangevoerd. De inspecties hebben niet plaatsgevonden zoals vereist volgens artikel 23 van de algemene voorwaarden. Daarom komt alleen de schade waarvan voor gedaagden duidelijk was dat die moest worden hersteld voor vergoeding in aanmerking. Gedaagden stellen dat geen van de schadeposten aan dat criterium voldoet, gezien de staat van het gehuurde bij aanvang, achterstallig onderhoud van [eiser] en de toezeggingen van de nieuwe huurder. Ook is geen sprake van een huurachterstand, aangezien de borg van gedaagden daarmee dient te worden verrekend. Voor zover de huurachterstand wel toewijsbaar is, moet de gevorderde boeterente daarover worden afgewezen, dan wel gematigd. De buitengerechtelijke kosten moeten ten slotte als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
3.4.
Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd wordt, voor zover van belang, hierna onder de beoordeling ingegaan.
4..De beoordeling
Uitgangspunt
4.1.
Partijen discussiëren er niet over dat het uitgangspunt is dat het gehuurde bij de start van de huurovereenkomst in goede staat verkeerde, zonder gebreken en vrij van schade. Dit volgt uit de algemene voorwaarden (artikel 3.1 en 23.2). Gedaagden erkennen dit ook in hun brief aan [eiser] van 14 juni 2021 (productie 9 dagvaarding). Op grond van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden moeten gedaagden het gehuurde ook weer in die staat opleveren, afgezien van normale slijtage en veroudering. Uit de wet (artikel 7:218 BW) volgt dat wanneer gedaagden niet aan deze verplichting voldoen, zij gehouden zijn de schade die [eiser] hierdoor lijdt te vergoeden.
4.2.
Gedaagden hebben twee algemene verweren opgevoerd ten aanzien van dit uitgangspunt, namelijk (1) dat de voorinspectie te laat heeft plaatsgevonden en dat dit moet leiden tot hantering van een andere maatstaf en (2) dat [eiser] bij de eindinspectie heeft toegezegd dat alles in orde was. Ten aanzien van die verweren wordt het volgende overwogen.
Tijdstip voorinspectie
4.3.
De kantonrechter is het met gedaagden eens dat de voorinspectie zeer laat heeft plaatsgevonden, namelijk pas tien dagen voor het einde van de huurovereenkomst. Hierdoor hebben gedaagden, zeker gezien de feestdagen en jaarwisseling, geen reële gelegenheid gehad om de geconstateerde herstellingen te verrichten. Dit betekent echter slechts dat de schadevergoeding beperkt blijft tot de kosten die gedaagden zelf hadden moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790, r.o. 3.3). Daarvoor dienen gedaagden wel te stellen en te onderbouwen dat zij de herstellingen zelf tegen lagere kosten zouden hebben verricht. Dat is echter gesteld noch gebleken. In zoverre ziet de kantonrechter daarom geen aanleiding om consequenties te verbinden aan de (te) late voorinspectie door [eiser] . Dit geldt te meer omdat gedaagden zelf stellen dat voor hen duidelijk was dat het gehuurde zo moest worden achtergelaten, zoals bij de start van de huurovereenkomst, behoudens normale slijtage of veroudering (randnummer 14 CvA). Gedaagden hadden dus ook al kunnen voorsorteren op de voor- en eindinspectie.
Toezegging [eiser]
4.4.
Verder hebben gedaagden nog aangevoerd dat [eiser] bij de eindinspectie zou hebben gezegd dat alles in orde was. Dit is door [eiser] betwist en vervolgens door gedaagden niet verder onderbouwd. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om gedaagden toe te laten tot het leveren van bewijs op dit punt. Gedaagden hebben namelijk geen rechtsgevolg verbonden aan deze stelling, zodat dit voor de beoordeling van de vordering niet behoeft te worden vastgesteld.
4.5.
Aangezien de algemene verweren van gedaagden hen niet kunnen baten, komt de kantonrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van de diverse gestelde schadeposten. Hierna zal per schadepost worden beoordeeld in hoeverre die voor vergoeding in aanmerking komt.
Tegelvloer
4.6.
Er is geen discussie over dat de tegelvloer in goede staat verkeerde aan het begin van de huurovereenkomst. Ook staat vast dat deze vloer aan het einde van de huurovereenkomst beschadigd was en dat die schade niet het gevolg was van normale slijtage of veroudering. Zoals hiervoor overwogen (4.1) betekent dat in beginsel dat gedaagden de door [eiser] gemaakte herstelkosten moeten vergoeden. [eiser] stelt dat hij op dit punt € 1.095,45 aan herstelkosten heeft gemaakt. Gedaagden betwisten dat sprake is van herstelkosten ter zake van de vloer. Zij wijzen daarbij op twee punten, namelijk (1) dat zij de vloer hebben overgekocht van [eiser] en dat deze daarom geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde en (2) dat de nieuwe huurders de vloer zelf hebben gerepareerd. Ten aanzien van die verweren wordt het volgende overwogen.
4.7.
De kantonrechter begrijpt het eerste verweer van gedaagden zo, dat zij stellen dat de vloer hun eigendom is geworden en dat zij die daarom niet huurden van [eiser] . De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 9 van de huurovereenkomst is bepaald dat de tegelvloer onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Dat verhoudt zich niet met het standpunt van gedaagden dat de vloer hun eigendom is. De huurovereenkomst is door beide partijen getekend en heeft daarom dwingende bewijskracht (artikel 157 lid 2 Rv). Dat betekent dat de kantonrechter dient uit te gaan van de juistheid daarvan, behoudens tegenbewijs (artikel 151 Rv). Vooralsnog hebben gedaagden dit tegenbewijs niet geleverd. Zij hebben weliswaar een toegekende subsidieaanvraag ten aanzien van (onder andere) de vloer overgelegd, maar dat is iets dat speelt tussen de gemeente en gedaagden en waar [eiser] buiten staat. Gedaagden hebben tijdens de zitting volhard in hun standpunt dat zij de vloer hebben overgekocht van [eiser] . Zij hebben onder meer aangevoerd dat zij het toegekende subsidiebedrag aan [eiser] hebben betaald. De kantonrechter zal gedaagden toelaten tot het leveren van bewijs van hun stelling dat de vloer hun eigendom is geworden. Hij wijst gedaagden erop dat zij daarbij niet alleen dienen te bewijzen dat zij een bedrag hebben betaald aan [eiser] , maar ook dat het (overeengekomen) gevolg van die betaling is dat de vloer niet langer deel uitmaakt van het gehuurde, in tegenstelling tot hetgeen is opgenomen in de huurovereenkomst.
4.8.
Gedaagden hebben daarnaast aangevoerd dat [eiser] geen herstelkosten heeft gemaakt, omdat de nieuwe huurders de vloer zelf hebben gerepareerd. Dit is door [eiser] betwist. Hij heeft ter onderbouwing van dat standpunt tijdens de zitting een aan hem gerichte factuur voor de reparatie van de tegelvloer overgelegd. Gedaagden hebben vervolgens volhard in hun standpunt dat de nieuwe huurders zelf de vloer hebben gerepareerd, met behulp van tegels die gedaagden aan hen hebben verstrekt. De kantonrechter acht op grond van de overgelegde factuur voorshands bewezen dat [eiser] € 1.095,45 aan herstelkosten heeft gemaakt ter zake van de tegelvoer, maar laat gedaagden toe daarvan tegenbewijs te leveren. In beginsel betreffen zien beide verweren (4.7 en 4.8) op dezelfde vordering, zodat denkbaar is dat gedaagden slechts van één van deze stellingen bewijs willen leveren.
Gaten in dak
4.9.
Tussen partijen staat vast dat bij het einde van de huurovereenkomst twee gaten in het dak van het gehuurde aanwezig waren, die door gedaagden waren gebruikt voor koelunits. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat dit gaat om gaten met een diameter van circa 15 centimeter. Gedaagden stellen dat die gaten al aanwezig waren bij de start van de overeenkomst, in afwijking van het uitgangspunt dat het gehuurde in goede staat is opgeleverd (4.1). Op grond van artikel 23.2 van de overeenkomst dienen gedaagden dit te onderbouwen. Dat hebben zij onvoldoende gedaan. Zij hebben slechts gewezen op artikel 9 van de huurovereenkomst uit 2009, waarin (kort gezegd) staat dat het dak bij veelvuldige regenval lekkage vertoont. Zij hebben echter niet onderbouwd hoe deze bepaling kan zien op de gaten in het dak. Dit valt ook niet in te zien. Bij gaten van deze omvang is er namelijk niet slechts sprake van lekkage bij veelvuldige regenval, maar zou iedere bui rechtstreeks naar binnen regenen. Deze bepaling uit de huurovereenkomst kan gedaagden daarom niet helpen. Verder hebben zij geen onderbouwing gegeven voor hun stelling dat de gaten al aanwezig waren. Ook is evident dat de gaten geen gevolg zijn van normale slijtage of veroudering. Dat betekent dat gedaagden het dak zonder gaten hadden moeten opleveren. Het staat vast dat zij dit niet hebben gedaan. Zij moeten daarom de schade vergoeden die [eiser] hierdoor heeft geleden.
4.10.
[eiser] stelt dat hij op dit punt € 392,40 aan herstelkosten heeft gemaakt. Hij heeft ter onderbouwing daarvan een factuur overgelegd (productie 5a). Gedaagden hebben betwist dat deze factuur ziet op de reparatie van de gaten in het dak. Daarop heeft [eiser] foto’s van het gerepareerde dak in het geding gebracht (productie 13). Gedaagden hebben tijdens de mondelinge behandeling vervolgens niet langer betwist dat de factuur ziet op reparatie van de gaten. Als onvoldoende gemotiveerd betwist komt daarom de omvang van deze schade vast te staan. De gevorderde schade van € 392,40 is dan ook toewijsbaar.
Verwijderen van schimmel
4.11.
Als onbetwist staat vast dat er bij het einde van de huurovereenkomst sprake was van schimmel in het gehuurde en dat hier bij de start van de huurovereenkomst nog geen sprake van was. Ook is niet gebleken dat de schimmel het gevolg is van normale slijtage of veroudering. Dat betekent dat gedaagden de schimmel in beginsel hadden moeten verwijderen, te meer omdat het schoonhouden van het pand een onderhoudsverplichting van de huurder is (artikel 12.4 sub j algemene voorwaarden).
4.12.
Gedaagden stellen zich op het standpunt dat de schimmel het gevolg is van achterstallig onderhoud door [eiser] . Zij hebben dat echter onvoldoende onderbouwd. Zij hebben slechts twee brieven uit 2012 overgelegd (productie 3 en 4). Die kunnen niet dienen als onderbouwing van hun stelling dat schimmel ruim acht jaar later het gevolg is van achterstallig onderhoud. Het had op de weg van gedaagden gelegen om aan te tonen dat zij [eiser] in de afgelopen jaren hebben aangesproken op achterstallig onderhoud en de schimmel die dit tot gevolg heeft (artikel 10.1 algemene voorwaarden). Echter is daarvan niets gebleken. In tegendeel: de huurovereenkomst tussen partijen is steeds verlengd. Op dat punt mist het verweer dan ook iedere vorm van onderbouwing. Voor zover het rapport van [persoon A] (productie 5) is bedoeld als onderbouwing, gaat de kantonrechter daar ook aan voorbij. Het betreft een zeer summiere brief, waarin niet wordt gesproken over schimmel, laat staan het causale verband tussen achterstallig onderhoud en schimmel.
4.13.
Het voorgaande betekent dat onvoldoende is gebleken dat de schimmel het gevolg is van achterstallig onderhoud door [eiser] . Dat betekent dat gedaagden de schimmel hadden moeten verwijderen voor het einde van de huurovereenkomst. Aangezien zij dat niet hebben gedaan moeten ze de kosten vergoeden die [eiser] daarvoor gemaakt heeft. [eiser] stelt dat deze kosten € 3.117,40 bedragen. Dit bedrag is qua omvang door gedaagden niet betwist en is daarom toewijsbaar.
Stuken van muren
4.14.
Partijen zijn het erover eens dat de muren van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat waren, maar dat er bij het einde van de huurovereenkomsten gaten in aanwezig waren. Deze gaten zijn het gevolg van door gedaagden verwijderde bekabeling. In beginsel hadden gedaagden die gaten daarom moeten dichten. Zij stellen ook op dit punt dat de schade het gevolg is van achterstallig onderhoud, omdat de muren vochtig en broos zijn als gevolg van niet-verholpen lekkages. Zoals overwogen in 4.12 hebben zij dat onvoldoende onderbouwd. Zij hadden de schade daarom moeten herstellen voor het einde van de huurovereenkomst. Zij hebben dat nagelaten en moeten daarom de herstelkosten van [eiser] vergoeden.
4.15.
[eiser] heeft onbetwist gesteld dat hij € 452,35 aan herstelkosten heeft gemaakt, onder overlegging van een factuur (productie 5d). Gedaagden voeren aan dat [eiser] geen kosten heeft gemaakt, omdat de nieuwe huurders de muur zelf hebben gerepareerd. De kantonrechter acht (met verwijzing naar 4.8) voorshands bewezen dat [eiser] € 452,35 aan herstelkosten heeft gemaakt ter zake van het stuken van de muren, maar laat gedaagden toe daarvan tegenbewijs te leveren.
Verwijderde heater
4.16.
Partijen zijn het erover eens dat een heater onderdeel uitmaakt van het gehuurde, dat die er bij de start van die overeenkomst hing, maar dat deze bij oplevering was verdwenen. De kantonrechter begrijpt dat gedaagden die heater al langere tijd geleden hebben afgevoerd, omdat die volgens hen nooit heeft gewerkt. Zij hebben dat verweer echter niet onderbouwd. Het had dan op hun weg gelegen om aan te tonen dat zij [eiser] hierop hebben aangesproken, aangezien het onderhoud van die heater voor rekening van [eiser] komt (artikel 12.3c algemene voorwaarden). Daarvan is echter niets gebleken. Gedaagden hadden de heater daarom achter moeten laten in het gehuurde. Zij hebben dat niet gedaan. De schade die [eiser] daardoor lijdt moeten gedaagden vergoeden.
4.17.
[eiser] neemt de aanschafprijs van een nieuwe heater als uitgangspunt, namelijk een bedrag van € 2.897,95. De kantonrechter is het met gedaagden eens dat dit een onjuist uitgangspunt is. In beginsel moet namelijk worden vastgesteld wat de marktwaarde van de heater was op het moment van het verlies daarvan, dat willen zeggen bij het einde van de huurovereenkomst (vergelijk HR 12 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0206, r.o. 3.2). [eiser] heeft geen omstandigheden aangevoerd die afwijking van dat uitgangspunt rechtvaardigen. Gedaagden hebben onbetwist aangevoerd dat de heater dateerde uit de jaren ‘80. Beide partijen hebben zich er niet over uitgelaten wat de concrete waarde van de heater was. Ex aequo et bono schat de rechter de waarde daarom op € 1.500,-. Dit bedrag is toewijsbaar.
Verwijderd keukenblok
4.18.
Tussen partijen staat vast dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een keukenblok met een boiler in het gehuurde was geplaatst en dat dit keukenblok aan het einde van de huurovereenkomst niet meer aanwezig was. Gedaagden stellen dat het keukenblok niet goed functioneerde en dat het oud en vochtig was. Ook dat verweer hebben zij niet onderbouwd. Dat betekent dat gedaagden het keukenblok hadden moeten achterlaten in het gehuurde. Dat hebben zij nagelaten. De schade die [eiser] hierdoor lijdt moeten zij vergoeden.
4.19.
Ook op dit punt neemt [eiser] de aanschafprijs van een nieuw keukenblok en een nieuwe boiler als uitgangspunt, namelijk een bedrag van € 441,86. Op gelijke voet als 4.17 is echter de waarde van deze zaken bij het einde van de huurovereenkomst bepalend. Beide partijen hebben zich ook hierover niet uitgelaten. De kantonrechter schat de waarde daarom ex aequo et bono op een bedrag van € 150,-.
Gemiste huurinkomsten
4.20.
[eiser] stelt ten slotte dat hij € 3.000,- aan huurinkomsten heeft gemist, doordat hij het pand een gehele maand niet heeft kunnen verhuren. Gedaagden betwisten dit. Zij voeren aan dat de huurovereenkomst met de nieuwe huurders al op 1 januari 2021 is ingegaan. Daarop heeft [eiser] ter zitting zijn standpunt herhaald dat de nieuwe huurovereenkomst pas later dan 1 januari 2021 kon ingaan. De kantonrechter zal hem daarom toelaten bewijs te leveren van deze stelling. Volledigheidshalve overweegt de kantonrechter dat [eiser] daarbij niet alleen zal moeten bewijzen dat hij gedurende januari 2021 geen huurinkomsten heeft gehad, maar ook dat hij deze wel zou hebben gehad wanneer het gehuurde in onbeschadigde staat zou zijn achtergelaten.
Verrekening borg
4.21.
Partijen zijn het erover eens dat gedaagden aan het begin van de huurovereenkomst € 9.000,- aan borg hebben betaald en dat deze niet is terugbetaald door [eiser] . [eiser] verrekent de borg met het totaal van de hiervoor genoemde schades. Daartoe is hij gerechtigd op grond van de wet (artikel 6:127 BW) en de algemene voorwaarden (artikel 26.1).
Huurachterstand
4.22.
Het staat vast dat gedaagden de huur van de laatste drie maanden, dus een bedrag van € 9.000,-, niet hebben betaald. Gedaagden stellen dat zij bevoegd waren de borg met deze huurbetalingen te verrekenen. Zij worden hierin niet gevolgd, aangezien partijen in artikel 25.1 van de algemene voorwaarden zijn overeengekomen dat verrekening met de huurprijs niet is toegestaan. Bovendien was [eiser] de borg nog niet verschuldigd, op het moment dat de huur opeisbaar was, zodat zij ook in dat opzicht niet bevoegd waren te verrekenen. Gedaagden dienen de huur daarom alsnog te betalen. Voor zover, na vaststelling van de omvang van de schade, nog een deel van de borg resteert, strekt dat in mindering op deze betalingsverplichting.
Boete
4.23.
[eiser] maakt verder aanspraak op € 900,- aan boeterente. Zoals hiervoor overwogen hebben gedaagden de huur van drie maanden niet tijdig betaald. Dat betekent dat zij op grond van artikel 25.3 voor iedere maand een boete van € 300,- moeten betalen. Gedaagden verzoeken deze boete te matigen. Op grond van artikel 6:94 BW kan daarvoor slechts reden zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat brengt mee dat de rechter pas van zijn matigingsbevoegdheid gebruik kan maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, r.o. 5.3).
4.24.
De kantonrechter oordeelt dat in dit geval geen sprake is van een situatie waarin de toepassing van het beding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij neemt hij het volgende in overweging:
- Over het boetebeding is weliswaar niet afzonderlijk onderhandeld, maar het betreft een gangbaar beding, dat is opgenomen in de ROZ-modellen.
- [eiser] en gedaagden zijn gelijkwaardige partijen, namelijk natuurlijke personen handelend in de uitoefening van hun beroep of bedrijf.
- [eiser] maakt aanspraak op de boete in plaats van de handelsrente over de periode tot 19 oktober 2021. De handelsrente over die periode zou € 694,68 hebben bedragen. Hetgeen min of meer in lijn is met de gevorderde boeterente van € 900,-. De kantonrechter acht dat verschil gerechtvaardigd, aangezien de boete niet alleen dient ter vergoeding van schade, maar ook als prikkel tot tijdige betaling van de huur. Dat betreft een legitiem doel, aangezien (tijdige) betaling van de huur een van de kernverplichtingen van de huurder is. De door gedaagden aangevoerde omstandigheid dat zij altijd aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan (wat daar ook van zij) maakt niet dat voor hen deze prikkel onnodig is.
- De door gedaagden aangevoerde omstandigheid dat sprake is van achterstallig onderhoud, staat (zoals eerder al overwogen) niet vast. Bovendien kan dat er niet toe leiden dat gedaagden uit eigen beweging kunnen besluiten om de volledige huur van drie maanden niet te betalen.
Op grond van het voorgaande is de gevorderde boete van € 900,- toewijsbaar.
Handelsrente
4.25.
De wettelijke handelsrente over de huurachterstand vanaf 19 oktober 2021 is eveneens als onbetwist en op de wet gegrond toewijsbaar.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.26.
[eiser] maakt ten slotte aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke kosten, ter hoogte van € 998,25. Gedaagden hebben deze vordering betwist. Zij stellen dat er afgezien van een onjuiste sommatiebrief, geen incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Daarop heeft [eiser] niet nader gespecificeerd welke werkzaamheden hebben plaatsgevonden. De gevorderde vergoeding wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
Conclusie
4.27.
Het vonnis laat zich als volgt samenvatten.
- Toewijsbaar zijn de volgende vorderingen van [eiser] :
o € 392,40 ter zake van het repareren van het dak;
o € 3.117,40 ter zake van het verwijderen van schimmel;
o € 1.500,- ter zake van de verwijderde heater;
o € 150,- ter zake van het verwijderde keukenblok;
o € 9.000,- aan huurachterstand;
o € 900,- aan boeterente;
o de handelsrente vanaf 19 oktober 2021.
- Gedaagden worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [eiser] dat hij € 1.095,45 aan herstelkosten heeft gemaakt ter zake van de tegelvoer en € 452,35 ter zake van het stuken van de muren. Verder worden gedaagden in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren van hun stelling dat de vloer hun eigendom is geworden.
- [eiser] wordt op zijn beurt in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren van zijn stelling dat hij € 3.000,- aan huurinkomsten is misgelopen.
- De borg van € 9.000,- wordt eerst verrekend met de schade van [eiser] en vervolgens met de huurachterstand.
4.28.
De kantonrechter verwijst de zaak de rolzitting van 2 juni 2022 om 15.30 uur om beide partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de vraag of zij het genoemde bewijs willen leveren, en zo ja, hoe zij dat bewijs willen leveren.
4.29.
De kantonrechter geeft partijen nadrukkelijk in overweging om met elkaar in overleg te treden, om deze zaak alsnog onderling op te lossen. Dit vonnis waarin op een groot aantal punten al is geoordeeld en ten aanzien van een beperkt aantal punten wederzijdse bewijslevering nog openstaat, biedt daarvoor wellicht voldoende aanknopingspunten.
4.30.
In afwachting van de uitlating van partijen en eventuele bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5..De beslissing
De kantonrechter:
laat [eiser] toe te bewijzen dat hij als gevolg van het herstellen van de schade aan het gehuurde, gedurende de maand januari 2021 geen huurinkomsten ter zake van het gehuurde heeft ontvangen;
laat gedaagden toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat [eiser] € 1.095,45 aan herstelkosten heeft gemaakt ter zake van de tegelvloer van het gehuurde en € 452,35 ter zake van de gaten in de muur van het gehuurde;
laat gedaagden toe bewijs te leveren van hun stelling dat zij de tegelvloer van het gehuurde in eigendom hebben verkregen;
verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 2 juni 2022 om 14.30 uurom partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten of zij dit bewijs wenst te leveren en:
donderdag 2 juni 2022 om 14.30 uurom partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten of zij dit bewijs wenst te leveren en:
- als zij dit bewijs schriftelijk willen leveren, dit dadelijk bij deze akte te doen;
- als zij dit bewijs willen leveren door het doen horen van getuigen, op te geven de namen en de woonplaatsen van de getuigen met de verhinderdata van alle betrokkenen in de maanden juli tot en met september 2022;
- bepaalt dat eventuele getuigenverhoren zullen plaatsvinden in het gerechtsgebouw aan het Wilheminaplein 100 te Rotterdam;
- wijst partijen erop dat zij eventueel voor te brengen getuigen zelf dienen op te roepen;
- wijst partijen erop dat de akte uiterlijk op 1 juni 2022 om 12.00 uur op de griffie ontvangen moet zijn of door partijen of hun gemachtigde tijdens de rolzitting kan worden overhandigd;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
33394