Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9370853 CV EXPL 21-3292
uitspraak: 28 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
[naam eiser 1]
en
[naam eiser 2],
beiden wonende in [woonplaats eisers],
eisers,
gemachtigde: mr. W.W.H. de With,
tegen
[naam gedaagde 1],
en
[naam gedaagde 2],
beiden wonende in [woonplaats gedaagden],
gedaagden,
gemachtigde: mr. C.T. Klepper.
Eisers worden hierna “[eiser]” (gezamenlijk, mannelijk enkelvoud) genoemd, gedaagden “[gedaagde]” (gezamenlijk, mannelijk enkelvoud) en gedaagde 1 “[naam gedaagde 1]”.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- de dagvaarding van 26 juli 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 december 2022;
- de aantekening dat de mondelinge behandeling op 25 januari 2022 op het adres van [eiser] is voortgezet;
- de akte overlegging productie van [eiser];
- de akte overlegging producties van [gedaagde];
- de antwoordakte van [eiser];
- de antwoordakte van [gedaagde];
- de brief van de rechtbank van 10 maart 2022 dat een rechterswissel heeft plaatsgevonden;
- de e-mail van mr. De With van 14 maart 2022 dat [eiser] geen nieuwe mondelinge behandeling wenst;
- de brief van mr. Klepper van 15 maart 2022 dat [gedaagde] geen prijs stelt op een nieuwe mondelinge behandeling.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.
2..De feiten
2.1.
[eiser] heeft de woning van [gedaagde] aan de [adres], bouwjaar 1965, (hierna: de woning) gekocht tegen een koopsom van € 610.000,-.
2.2.
[eiser] heeft voor de koop een bouwkundige woninginspectie uit laten voeren door [naam bedrijf]. In het rapport van [naam bedrijf] van 25 augustus 2020 staat voor zover relevant het volgende:
“
Entree Kruipruimte vochtig maar geen water in de ruimte,
Entree Kruipruimte vochtig maar geen water in de ruimte,
[…]
Woonkamer […]
Vloer […]
geen kruipluik aanwezig
[…]”
2.3.
In de NVM-koopakte, door [eiser] ondertekend op 28 augustus 2020 en door [gedaagde] op 1 september 2020, staat onder meer het volgende:
“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle […]. zichtbare en onzichtbare gebreken […]. Koper aanvaardt deze staat […].
[…]
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.
[…]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
[…]”
2.4.
De woning is op 23 november 2020 overgedragen aan [eiser]
2.5.
In zijn brief van 7 januari 2021 aan [gedaagde] schrijft [eiser] onder meer het volgende:
“[…] Nadat wij eigenaar werden van de woning, ontdekten wij op 6 januari 2021 een aantal gebreken. Het gaat om de volgende gebreken:
De draagbalken van de begane grondvloer van de woonkamer zijn op diverse plaatsen gedeeltelijk en/of geheel verrot. […]
Tevens waren ter hoogte van de schuifpui diverse balken verzakt, wat goed zichtbaar was van bovenaf en ook zichtbaar is op bijgevoegde foto’s. De schuifpui is door u geplaatst, waardoor u op de hoogte moet zijn geweest van de slechte conditie van de draagbalken van de begane grond vloer ter hoogte van deze schuifpui. Helaas is de schuifpui dusdanig beschadigd en ontzet, dat deze ook vervangen moet worden. Deze kosten nemen wij voor onze rekening. […]”
2.6.
De gemachtigde van [eiser] heeft [naam gedaagde 1] per brief van 2 februari 2021 gesommeerd tot vergoeding van de schade, begroot op € 6.963,55.
3..Het geschil
3.1.
[eiser] vordert om [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser]
te betalen:
- € 6.963,55 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2021 aan herstelkosten voor de vloer;
- € 5.837,68 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding aan kosten voor het vervangen van de schuifpui;
- € 723,18 aan buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering op een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen door [gedaagde] [eiser] stelt dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, aangezien een deel van de draagbalken van de vloer was verrot en de schuifpui onjuist was geplaatst waardoor de koppen van de vloerbalken ter hoogte van de schuifpui niet konden ventileren. [eiser] heeft een deel van de vloerbalken en de schuifpui moeten laten vervangen voor een totaalbedrag van € 12.801,23.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan, voor zover nodig.
4..De beoordeling
4.1.
[eiser] eist een vergoeding van [gedaagde] voor de schade die hij stelt te lijden doordat de woning verborgen gebreken heeft. [gedaagde] is niet verplicht deze schade te vergoeden, zodat de vordering zal worden afgewezen. Dit zal hierna zal worden uitgelegd.
Verplichtingen uit de koopovereenkomst
4.2.
In het algemeen geldt dat een geleverde zaak, in dit geval de woning, moet beantwoorden aan de koopovereenkomst [1] . Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte met een regeling die hiervan afwijkt. Op grond van artikel 6.1 van de koopakte is de verkoper niet aansprakelijk voor (verborgen) gebreken. Artikel 6.3 van de koopakte maakt hierop weer een uitzondering in die zin dat de verkoper garandeert dat er geen gebreken zijn die het normaal gebruik (als woning) belemmeren. Onder normaal gebruik wordt verstaan dat op een veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast [2] . De garantie van artikel 6.3 geldt niet voor gebreken die op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst bij [eiser] bekend of kenbaar waren. Kenbare gebreken zijn gebreken die de koper niet kende maar wel ontdekt zou hebben als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht.
Vloerbalken
4.3.
[eiser] stelt dat de draagbalken van de begane grondvloer van de woonkamer op verschillende plaatsen geheel of gedeeltelijk rot waren en vervangen moesten worden. Voor zover de balken inderdaad zodanig waren aangetast door houtrot dat het slechts een kwestie van tijd was voordat men door de vloer zou zakken, is sprake van een gebrek die het normaal gebruik als woning belemmert. [gedaagde] betwist de slechte toestand van de draagbalken en de noodzaak van herstel. Het is dan aan [eiser] om dit aan te tonen en zo nodig bewijs te leveren. Aan bewijslevering komt de kantonrechter echter niet toe, gelet op het volgende.
4.4.
Gelet op de leeftijd van de woning van ongeveer 55 jaar oud mocht van [eiser] worden verwacht dat hij een onderzoek zou (laten) uitvoeren naar de bouwkundige staat van de woning voordat hij tot aankoop over zou gaan. Dit heeft hij ook gedaan. Bij dit onderzoek is niet gezien dat de vloerbalken van de woonkamer (deels) rot waren. [eiser] voert hierover aan dat de kruipruimte onder de vloer niet bereikbaar was, zodat de bouwkundige de vloerbalken niet kon inspecteren en de houtrot dus niet kenbaar was.
4.5.
Partijen zijn het erover eens dat er ten tijde van de verkoop (alleen) een vloerluik in de hal aanwezig was. Volgens [gedaagde] is via dat vloerluik de gehele kruipruimte onder de woonkamer te bereiken, volgens [eiser] is de kruipruimte onder de woonkamer niet bereikbaar vanwege de betonnen balken die zowel in de lengte als in de breedte van de woning aanwezig zijn.
4.6.
De mondelinge behandeling is voortgezet in de woning en [naam gedaagde 1] is tijdens deze mondelinge behandeling tot twee keer toe afgedaald in de kruipruimte door het luik in de hal. Hij heeft door middel van het kloppen op de onderkant van de vloer aan de aanwezigen laten horen waar hij zich bevond. Te horen was dat [naam gedaagde 1] vrij snel onder de (huidige) eethoek van [eiser] aan de achterzijde van de woning kon komen. De tweede keer dat [naam gedaagde 1] in de kruipruimte was, heeft hij een tijdlang gegraven waarna hij heeft geklopt op de onderkant van de vloer onder de zithoek, aan de zijkant van de woning. De inspecteur die het bouwkundig onderzoek voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft uitgevoerd was aanwezig bij de voortgezette mondelinge behandeling maar is, alhoewel hij hiertoe in de gelegenheid is gesteld, niet in de kruipruimte afgedaald. Beide partijen hebben na de voortgezette mondelinge behandeling foto’s van de kruipruimte overgelegd.
4.7.
Op grond van de bevindingen tijdens de mondelinge behandeling in de woning en de overgelegde foto’s komt de kantonrechter tot het oordeel dat de kruipruimte onder de woonkamer van de woning deels bereikbaar was voor de bouwkundige inspectie, te weten voor het deel onder de (huidige) eethoek aan de achterzijde van de woning. [eiser] stelt dat het voor professionele partijen zoals een bouwkundig inspecteur en een aannemer te risicovol en onverantwoord was om onder de vloer te gaan. Gelet op de overgelegde foto’s en het feit dat [naam gedaagde 1] hier relatief eenvoudig kon komen, heeft [eiser] deze stelling onvoldoende onderbouwd voor dit deel van de kruipruimte.
[naam gedaagde 1] is er vervolgens ook in geslaagd het andere deel van de kruipruimte, onder de zithoek aan de zijkant van de woning, te bereiken door een bestaande opening onder de betonnen balk verder uit te graven zodat hij hier doorheen kon. Gelet op het feit dat [naam gedaagde 1] pas doorgang verkreeg na enig graven en gelet op foto 10.4 bij de akte overlegging producties van [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de opening naar de kruipruimte onder de zithoek geen geschikte doorgang is waarvan de bouwkundig inspecteur in redelijkheid gebruik had kunnen en moeten maken bij zijn onderzoek.
4.8.
Op de foto’s die [eiser] overlegt, in het bijzonder foto 17 bij productie 3 bij de dagvaarding, is te zien dat van het merendeel van de vloerbalken het uiteinde aan de zijkant van de woning is vervangen, zowel ter hoogte van de (huidige) zithoek als ter hoogte van de (huidige) eethoek. Ervan uitgaande dat alle balken die (deels) zijn vervangen rot waren, zou bij een deugdelijke bouwkundige inspectie, waarbij de onderzijde van de vloer zou zijn onderzocht voor zover de kruipruimte toegankelijk was, aan het licht zijn gekomen dat de balken onder de huidige eethoek gebreken vertoonden. Nader onderzoek had in dat geval voor de hand gelegen. De gestelde gebreken aan de vloerbalken waren dus kenbaar en komen op grond van artikel 6.3 voor rekening en risico van [eiser] De vordering tot vergoeding van de kosten voor het vervangen van (een deel van) de vloerbalken wordt daarom afgewezen.
De schuifpui
4.9.
[eiser] vordert een vergoeding voor de vervanging van de schuifpui die volgens hem gebrekkig was. Als meest verstrekkende verweer doet [gedaagde] een beroep op rechtsverwerking. Dit beroep slaagt, zoals hierna wordt uitgelegd.
4.10.
Rechtsverwerking houdt in dat een partij een bepaald recht dat zij heeft niet meer geldend mag maken. Hiervoor is vereist dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Alleen tijdsverloop is hiervoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden als het recht alsnog geldend wordt gemaakt.
4.11.
[eiser] schrijft al in de eerste brief waarin hij [gedaagde] aansprakelijk stelt, de brief van 7 januari 2021, zonder enig voorbehoud dat hij de kosten voor het vervangen van de schuifpui voor zijn rekening neemt. De gemachtigde van [eiser] sommeert [gedaagde] vervolgens in haar brief van 2 februari 2021 tot betaling van het bedrag van € 6.963,55. Dit bedrag komt overeen met de kosten van (alleen) het vervangen van de rotte vloerbalken. Uit de overgelegde stukken is niet af te leiden dat [eiser] op enig moment heeft laten weten dat hij [gedaagde] ook aansprakelijk houdt voor de kosten van het vervangen van de schuifpui. Door zo te handelen heeft [eiser] bij [naam gedaagde 1] het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat hij geen aanspraak maakt op vergoeding van de kosten voor de schuifpui die inmiddels ook al is vervangen. [eiser] kan alleen daarom al geen aanspraak meer maken op deze kosten.
De buitengerechtelijke kosten
Nu de hoofdvordering van Groeneweg wordt afgewezen, zal ook de vordering tot betaling van zijn buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
Tot slot
4.12.
Gelet op het voorgaande hoeven de overige stellingen en verweren van partijen niet meer te worden besproken.
4.13.
De vordering wordt afgewezen en [eiser] wordt in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden tot vandaag aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op: € 1.119,- (3 punten x € 373,-) aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 1.119,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
424