ECLI:NL:RBROT:2022:2736

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9508133 \ CV EXPL 21-35429

uitspraak: 1 april 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. C.L. Verhoef te Berkel en Rodenrijs,

tegen

1..[gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. D.J. Ruessink te Groningen.

Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [eiseres] ” respectievelijk “ [gedaagde 1] ” en “ [gedaagde 2] ”.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.

het exploot van dagvaarding van 18 oktober 2021, met producties;
de akte overlegging productie van [eiseres] , met één productie;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 27 december 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 3 maart 2022, met producties.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 maart 2022 door middel van een digitale beeld- en geluidverbinding (MS Teams). Namens [eiseres] is daarbij verschenen haar gemachtigde voornoemd. [gedaagde 2] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

Tussen [eiseres] als verhuurster en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders bestaat sinds 1 september 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’). In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te gebruiken als woonruimte.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017 (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing. De algemene bepalingen luiden - voor zover thans van belang - als volgt:

“(…)1.1Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, (…)

(…)

22.1

Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. Uitstel van betaling of kwijtschelding door verhuurder aan één der huurders of een aanbod daartoe, betreft alleen die huurder.

(…)

22.3

Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen. (…)”

2.3.

De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur € 1.320,00 per maand, te vermeerderen met € 75,00 per maand voor meubilair. Bij uitspraak van 4 augustus 2021 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en is de huurprijs vastgesteld op € 630,36 per maand met ingang van 1 september 2019.

2.4.

De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde 2] op 12 april 2021 een brief gestuurd, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:

“(…) Cliënte heeft begrepen dat de heer [gedaagde 1] niet langer zijn hoofdverblijf heeft in het

gehuurde. Hierdoor is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Voorts heeft cliënte begrepen dat u de huurovereenkomst alleen wilt voortzetten. Cliënte

kan met voorzetting van de huurovereenkomst door alleen u tegen de huidige voorwaarden

niet instemmen.

Aangezien u en de heer [gedaagde 1] contractueel medehuurder zijn, is het huurrecht

ondeelbaar. Dat betekent, dat u alleen samen de huurovereenkomst kunt voortzetten of

beëindigen.

Nu de heer [gedaagde 1] is vertrokken naar het buitenland en het daardoor onmogelijk is dat

de heer [gedaagde 1] weer zijn hoofdverblijf neemt in het gehuurde is de enige mogelijkheid

dat u gezamenlijk de huurovereenkomst beëindigd door opzegging. (…)”

3..De vordering

3.1.

[eiseres] heeft primair gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Subsidiair heeft [eiseres] gevorderd [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen hun hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en te houden, op straffe van een dwangsom van € 45,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00. Voorts heeft [eiseres] zowel primair als subsidiair gevorderd [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de contractuele boete van € 45,00 per dag vanaf de dag van dagvaarding en met een maximum van € 3.000,00, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over deze kosten.

3.2.

Aan haar vordering heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Hoewel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden contractueel medehuurder zijn, heeft [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Hierdoor schieten zij tekort in de nakoming van artikel 1.1. van de algemene bepalingen. Gelet op het feit dat [gedaagde 1] niet terugkeert in het gehuurde, is sprake van een blijvende tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [eiseres] heeft belang bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat zij grip wil houden op de feitelijke situatie en deze in overeenstemming wil brengen en houden met de contractuele. Bij wederverhuur zou [eiseres] bovendien een hogere maandelijkse huurprijs van de nieuwe huurder kunnen vragen. Op grond van de tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maakt [eiseres] tevens aanspraak op de contractueel verschuldigde boete.

4..Het verweer

4.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering betwist en hebben daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

4.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] schieten niet tekort in de nakoming van hun verplichtingen, nu partijen niet zijn overeengekomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden hun hoofdverblijf in het gehuurde dienen te hebben. Dit volgt ook uit artikel 22.3 van de algemene bepalingen. Een beding dat zou inhouden dat beide samenhuurders hun hoofdverblijf in het gehuurde moeten hebben en houden zou bovendien in strijd zijn met artikel 8 EVRM en dus nietig. Zelfs als er al sprake is van een tekortkoming, is deze van zodanige geringe betekenis, dat die niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De tekortkoming heeft voor [eiseres] geen nadelige gevolgen, nu alle op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst worden nagekomen. Ook het boetebeding is in strijd is met artikel 8 EVRM.

5..De beoordeling van de vordering

5.1.

In artikel 1.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder het gehuurde, gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst, daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf zal gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, dat wil (in dit geval) zeggen als woonruimte. De vraag die partijen verdeeld houdt is of uit deze bepaling volgt dat beide contractuele huurders in het gehuurde hun hoofdverblijf moeten hebben. Daartoe is niet alleen de letterlijke, taalkundige betekenis van deze bepaling doorslaggevend, maar komt het vooral aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

5.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit artikel 1.1. van de algemene bepalingen (zie 2.2) in samenhang met artikel 1.2 van de huurovereenkomst (zie 2.1) dat ‘de huurder’ het gehuurde zelf moet bewonen. De omstandigheid dat deze verplichting volgens artikel 1.1 algemene bepalingen op ‘de huurder’ (enkelvoud) rust, is onvoldoende om tot het oordeel te leiden dat deze verplichting zich niet kan gelden voor contractuele medehuurders. Het betreft hier immers een artikel in algemene bepalingen die naar hun aard niet zien op een concrete situatie (zoals de situatie dat sprake is van contractuele medehuur).

5.3.

Het voorgaande laat onverlet dat artikel 1.1 van de algemene bepalingen niet los kan worden gezien van artikel 22.3 van diezelfde bepalingen. Laatstgenoemd artikel ziet op de situatie waarin sprake is van meerdere contractuele huurders en waarin één van die huurders het gehuurde definitief verlaat. In dat geval verliest de betreffende huurder zijn of haar huurderschap niet en blijft deze huurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze bepaling kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden begrepen dan dat onder de verplichtingen waarvoor de vertrokken contractuele medehuurder hoofdelijk aansprakelijk blijft
nietvalt de verplichting om het gehuurde zelf te bewonen. Anders zou deze bepaling zinledig zijn. Dat brengt mee dat artikel 1.1 van de algemene bepalingen naar het oordeel van de kantonrechter aldus moet worden uitgelegd dat, in het geval van contractuele medehuur, hieraan is voldaan indien één van de contractuele medehuurders het gehuurde zelf overeenkomstig de bestemming gebruikt. Feiten of omstandigheden die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat artikel 1.1 in de contractuele relatie tussen partijen anders moet worden uitgelegd, zijn niet gebleken.

5.4.

Niet in geschil is dat [gedaagde 2] in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. Daarnaast staat niet ter discussie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de overige uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen voortvloeiende verplichtingen - waaronder het betalen van de maandelijkse huur - zijn nagekomen. Er is dus geen sprake is van enige tekortkoming van [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] in de nakoming van hun contractuele verplichtingen. Dit brengt mee dat de primair door [eiseres] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden afgewezen.

5.5.

Aangezien uit het bovenstaande volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet beiden hun hoofdverblijf in het gehuurde moeten hebben en houden, zal de daarop gerichte subsidiaire vordering van [eiseres] eveneens worden afgewezen. De daaraan gekoppelde dwangsom deelt vanzelfsprekend hetzelfde lot, net als de zowel primair als subsidiair door [eiseres] gevorderde veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een contractuele boete.

5.6.

Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden en kan daarom onbesproken blijven.

5.7.

[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot vandaag vast op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,00). De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

6..De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] c.s. vastgesteld op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening, en, indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 93,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [eiseres] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over de kosten van betekening en het na salaris verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44487