ECLI:NL:RBROT:2022:12079

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9961771 VZ VERZ 22-8818

uitspraak: 27 september 2022

beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

op de verzoeken ex artikel 5:130 en artikel 5:121 BW van

[verzoekster01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

verzoekster,

gemachtigde: mr. N.J. Loekemeijer,

tegen

de Vereniging van Eigenaars [naam VvE01] Te [plaats01],

woonplaats: [plaats01] ,

verweerster,

gemachtigden: mr. D.N. Reijnders en mr. L. Knol.

Partijen worden hierna ‘ [verzoekster01] ’ en ‘de VvE’ genoemd.

1.Het verloop van de procedure

het verzoekschrift, met bijlagen 1 tot en met 24, ontvangen op 27 juni 2022;
het verweerschrift, met bijlagen 1 tot en met 10;
de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2022.

1.3

De datum van de uitspraak van de beschikking is bepaald op heden.

2.De feiten

In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1

[verzoekster01] is sinds 13 oktober 2020 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de bedrijfsruimte [adres01] , [postcode01] [plaats01] , appartementsindex [indexnummer01] , en uit dien hoofde lid van de VvE.

2.2

[verzoekster01] heeft op 9 september 2021 en 18 oktober 2021 aan Kolpa VvE Beheer B.V., de beheerder van de VvE, verzocht om toestemming om haar appartement te mogen gebruiken als woonruimte. Haar is toegezegd dat dit op de agenda wordt geplaatst van de eerstvolgende vergadering van de VvE.

2.3

Op de agenda van de algemene leden vergadering (ALV) van de VvE van 1 februari 2022 is het verzoek van [verzoekster01] geplaatst onder het agendapunt
“ingekomen stukken of mededelingen”. Tijdens de vergadering van 1 februari 2022 is vastgesteld dat het verzoek niet goed geagendeerd en voorbereid was, wat reden is geweest om het verzoek niet in stemming te brengen. [verzoekster01] is te kennen gegeven dat haar verzoek als formeel agendapunt wordt geagendeerd op de eerstvolgende vergadering vóór 1 juni 2022 en haar is gevraagd om een toelichting van haar verzoek.

2.4

Bij e-mailbericht van 19 april 2022 heeft [verzoekster01] gevraagd naar de datum van de volgende vergadering van de VvE en de agenda. In een bijlage bij de e-mail heeft [verzoekster01] een toelichting gegeven op haar verzoek. [verzoekster01] heeft gevraagd de bijlage te delen met de leden.

2.5

Bij brief van 12 mei 2022 zijn de leden van de VvE, onder wie [verzoekster01] , uitgenodigd voor een ALV op dinsdag 31 mei 2022. Bijgevoegd is de agenda met als agendapunt 8:
“Verzoek wijziging gebruik (bestemming) van appartement 109”. Tevens is bijgevoegd een advies van advocaat mr. R.P.M. de Laat over (acties tegen) bestemmingswijziging / gebruik afwijkend van de bestemming.

2.6

Bij e-mailbericht van 13 mei 2022 heeft de gemachtigde van [verzoekster01] tegen de beheerder van de VvE kritiek geuit op de in haar ogen sturende en misleidende informatievoorziening bij de agenda. Te kennen is gegeven dat [verzoekster01] haar appartement niet als woning in gebruik heeft. Tevens is erop gewezen dat de door [verzoekster01] gegeven toelichting bij haar verzoek niet meegezonden is met de agenda. Verzocht is die toelichting alsnog aan de leden te sturen. Daarnaast is verzocht agendapunt 8 te wijzigen, omdat de toevoeging
“(bestemming)”incorrect is, want haar verzoek gaat om toestemming voor van de bestemming afwijkend gebruik en gaat niet om bestemmingswijziging die een wijziging van de splitsingsakte tot gevolg zal hebben.

2.7

Bij e-mailbericht van 18 mei 2022 heeft de beheerder van de VvE aan de gemachtigde van [verzoekster01] meegedeeld dat agendapunt 8 als volgt wordt gewijzigd:
“8. Verzoek toestemming afwijkend gebruik van appartement 109 van bedrijfsruimte naar woonruimte”.

2.8

Op 31 mei 2022 heeft de ALV van de VvE plaatsgevonden, bij welke gelegenheid in stemming is gebracht het verzoek om toestemming voor afwijkend gebruik van appartement 109 van bedrijfsruimte naar woonruimte. Twee eigenaren die samen 89 stemmen vertegenwoordigen hebben vóór gestemd, één eigenaar met 110 stemmen heeft zich van stemming onthouden, en de overige eigenaren die samen 7858 van de stemmen vertegenwoordigen hebben tegen gestemd, waardoor de gevraagde toestemming niet verleend is.

3.Het geschil

3.1

[verzoekster01] verzoekt bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

het besluit van de vergadering van 31 mei 2022, voor zover de vergadering het door [verzoekster01] voorgestelde besluit niet heeft aangenomen, te vernietigen;

primair: vervangende machtiging te verlenen voor de benodigde instemming van de

vergadering zodat het volgende besluit wordt geacht te zijn aangenomen door de vergadering:

“De vergadering geeft toestemming het appartementsrecht met appartementsindex 12 aan de [adres01] afwijkend van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming te gebruiken als woning.”

subsidiair: vervangende machtiging te verlenen voor de benodigde instemming van de vergadering zodat het volgende besluit wordt geacht te zijn aangenomen door de

vergadering:

"De vergadering geeft toestemming het appartementsrecht met appartementsindex 12 aan de [adres01] afwijkend van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming te gebruiken als woning. Deze toestemming is persoonsgebonden en geldt alleen ten aanzien van mevrouw [naam01] , haar partner en (andere) eerstegraads familieleden."

de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief salaris gemachtigde.

3.2

Aan de verzoeken legt [verzoekster01] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat het besluit van de vergadering van 31 mei 2022 voor vernietiging in aanmerking komt, omdat zij nooit de laatste versie van de oproeping ter vergadering met de punten van de agenda ontvangen heeft, wat strijd oplevert met het bepaalde in artikel 32 lid 6 van het reglement, en omdat het besluit genomen is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Wat het laatste betreft stelt [verzoekster01] dat de agendering niet goed is verlopen, dat verzuimd is haar toelichting aan de leden te doen toekomen, en dat de leden sturend en misleidend zijn geïnformeerd door het onder 2.5 vermelde advies mee te zenden en een samenvatting van dat advies bij de agenda op te nemen, zonder correctie van de foutieve vermelding over gebruik in strijd met de bestemming. Ook zijn de leden tijdens de vergadering verkeerd ingelicht en is [verzoekster01] ten onrechte in een kwaad daglicht gesteld. Daarnaast kan [verzoekster01] zich niet vinden in de redenen voor de afwijzing van de door haar gevraagde toestemming om het appartement in afwijking van de bestemming te mogen gebruiken als woonruimte. Zo begrijpt [verzoekster01] niet de vrees voor overlast, want gebruik van het appartement als bedrijfsruimte voor een winkel levert meer overlast op dan gebruik als woonruimte. Zij wil het appartement ook niet verhuren, maar er zelf gaan wonen met haar partner en één van haar kinderen. De vrees bij leden voor precedentwerking in verband met de omstandigheid dat het complex een gezamenlijke functie heeft, die door van de bestemming afwijkend gebruik zal worden aangetast, onderschrijft [verzoekster01] niet. Zij wijst erop dat eerder toestemming is verleend voor van de bestemming afwijkend gebruik van [adres02] , voor het Stay Okay Hostel, en van [adres03] , voor de [type woning01] , welk gebruik door de aanloop van bezoekers de nodige overlast veroorzaakt. Het door haar beoogde gebruik veroorzaakt geen althans niet meer overlast, aldus [verzoekster01] .

3.3

De VvE voert verweer.

3.4

De standpunten van partijen worden, voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de verzoeken, nader besproken.

4.De beoordeling

4.1

De kantonrechter is op grond van artikel 2:15 BW in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW bevoegd een besluit van de vergadering van de VvE te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

4.2

Vast staat dat [verzoekster01] de ALV van de VvE verzocht heeft om toestemming om het onder 2.1 vermelde appartementsrecht in afwijking van de bestemming bedrijfsruimte te mogen gebruiken als woonruimte. De vergadering heeft de gevraagde toestemming niet verleend.

4.3

[verzoekster01] verzoekt vernietiging van dat besluit, onder meer omdat zij de gewijzigde agenda niet ontvangen zou hebben, maar dat is door de VvE gemotiveerd weersproken, want zij voert aan dat de gewijzigde agenda naar alle leden verstuurd is en dus ook naar [verzoekster01] . Bovendien is, gelet op de agendering en de daarbij verstrekte informatie alsmede gezien het verhandelde tijdens de ALV zoals blijkt uit de notulen, voldoende duidelijk geweest wat ter besluitvorming aan de vergadering werd voorgelegd. Dat de wijze van agendering en het bij de agenda voegen van een advies van een geraadpleegde advocaat sturend is geweest, is juist en waarschijnlijk ook zo bedoeld. Kennelijk was er aanleiding om juridisch advies in te winnen en dit voor de vergadering te delen met de leden. Niet zonder meer valt in te zien waarom dat niet zou mogen. De omstandigheid dat [verzoekster01] , anders dan in het advies wordt vermeld en aan de leden is meegedeeld, niet in haar appartement woonachtig is, maakt niet dat sprake is geweest van misleiding die zou moeten leiden tot vernietiging van het besluit. Dat gevolg wordt ook niet verbonden aan het feit dat de door [verzoekster01] opgestelde toelichting bij haar verzoek om toestemming niet voorafgaand aan de vergadering gedeeld is met de leden. Het was zorgvuldig en behoorlijk geweest om dat wel te doen, temeer daar [verzoekster01] gevraagd was om een toelichting, maar het geeft geen reden om een streep door het besluit te zetten. Gezien de stemverhouding en het navolgende zou voorafgaande toezending aan de leden van haar toelichting hoogstwaarschijnlijk niet hebben geleid tot het door [verzoekster01] beoogde resultaat. Daarbij weegt mee dat [verzoekster01] tijdens de vergadering haar verzoek heeft toegelicht, maar het besluit desondanks niet in haar voordeel is uitgevallen.

4.4

De leden van de VvE hebben in overgrote meerderheid gestemd tegen hetgeen [verzoekster01] wil, om hen moverende, niet onbegrijpelijke, redenen. De geuite vrees voor overlast is misschien niet het meest zwaarwegende argument, maar wordt niet irreëel geacht, want gebruik van het appartement in afwijking van de bestemming bedrijfsruimte als woonruimte kan tot andersoortige overlast leiden. Zo is gewezen op toename van het aantal fietsen dat ter plaatste gestald zal gaan worden. Ook is gewezen op de mogelijkheid van verhuur als woonruimte, wellicht voor korte duur, met de kans op toename van overlast gevend gedrag, wat niet ondenkbaar is, mede gegeven de locatie. [verzoekster01] stelt daar tegenover dat zij haar appartement niet wil verhuren en er zelf wil gaan wonen, maar daarop hoeven de andere leden niet te vertrouwen. De vergadering vreest ook precedentwerking als afwijkend gebruik aan [verzoekster01] wordt toegestaan, althans de kans wordt aanwezig geacht dat ook andere appartementseigenaren in het complex dan om toepassing van deze uitzondering zullen vragen en dat dit moeilijker af te wijzen zal zijn, met wellicht nieuwe kostbare procedures tot gevolg. Dat wordt zeker mogelijk geacht en levert een zwaarwegend argument op. Het gestelde door [verzoekster01] dat eerder toestemming is verleend voor van de bestemming afwijkend gebruik is weersproken door de VvE, die aanvoert dat [adres02] , waar het Stay Okay Hostel wordt geëxploiteerd, als bestemming bedrijfsruimte heeft en dat voor [adres03] , waar de [type woning01] gevestigd is, slechts gedeeltelijk sprake is van een van de bestemming woonruimte afwijkend gebruik als bedrijfsruimte, omdat de [type woning01] bewoond wordt naast de museumfunctie. Niet staat dus vast dat de vergadering ongeoorloofd met twee maten meet. In dit verband is relevant dat de vorige eigenaar van het appartement van [verzoekster01] al eens om toestemming voor afwijkend gebruik heeft gevraagd, wat destijds ook is afgewezen. Dat het complex verschillende functies heeft, zowel woon- als bedrijfsfuncties, die de meerderheid van de vergadering ook om cultuurhistorische redenen wenst te behouden, betreft een omstandigheid die te respecteren valt en ook gewicht in de schaal legt gezien het architectonisch bijzondere complex, ook al denkt [verzoekster01] er anders over.

4.5

Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de ALV, gezien de belangen van partijen, in redelijkheid tot haar besluit van 31 mei 2022 heeft kunnen komen. Deze uitkomst wordt ook niet onbillijk geacht. In dit verband is van belang dat [verzoekster01] elders woonruimte heeft en dat zij bewust het risico heeft genomen dat zij het door haar aangekochte appartement met als bestemming bedrijfsruimte niet zou kunnen gebruiken voor het door haar beoogde doel van woonruimte. De vorige eigenaar heeft haar voorafgaand aan de koop meegedeeld dat zij hiervoor toestemming van de vergadering nodig zou hebben.

4.6

Daarom wordt het besluit van de vergadering van 31 mei 2022 niet vernietigd en de verzochte vervangende machtiging niet verleend.

4.7

Overigens wordt het van de zijde van de VvE eerst bij de mondelinge behandeling ingenomen standpunt, dat afwijkend gebruik van de bestemming niet met een gewoon vergaderbesluit maar uitsluitend met een wijziging van de akte van (onder)splitsing (hierna: de splitsingsakte) kan worden gerealiseerd, niet gevolgd. In dit verband wordt erop gewezen dat de tekst van artikel 9 lid 3 van de splitsingsakte weliswaar afwijkt van artikel 9 lid 3 van het modelreglement bij splitsing appartementsrechten 1973 (hierna: MR1973), maar dat de verwijzing in artikel 9 lid 3 van de splitsingsakte naar artikel 875 1 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW (oud)) het gevolg lijkt te zijn van foutieve kopiëring van de verwijzing in artikel 9 lid 3 MR1973 naar artikel 875l lid 2 BW (oud) (met een kleine letter L i.p.v. een 1 zoals in de splitsingsakte staat). Artikel 875l BW (oud) correspondeert met artikel 5:119 BW. Daar waar in artikel 9 lid 2 van de splitsingsakte is bepaald dat gebruik dat afwijkt van de bestemming bedrijfsruimte geoorloofd is met toestemming van de vergadering, ziet de verwijzing in artikel 9 lid 3 van de splitsingsakte naar de tweede alinea van artikel 875l BW (oud) op de verplichting om de VvE hiervan onverwijld kennis te geven. Anders dan van de zijde van de VvE wordt aangevoerd, is artikel 875 1 lid 2 BW niet de voorloper van het huidige artikel 5:139 BW - dat was artikel 876l BW (oud) - zodat het daarin bepaalde over wijziging van de akte van splitsing niet van toepassing is op een verzoek zoals [verzoekster01] heeft gedaan. Dat geldt ook voor het bepaalde in artikel 5:140 BW.

4.8

[verzoekster01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de VvE tot vandaag vast op € 746,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,- tarief). Voor kosten die de VvE maakt na deze uitspraak moet [verzoekster01] ook een bedrag betalen van € 124,- (1/2 punt x € 373,- tarief met maximum

€ 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. Hierover hoeft geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

4.9

De proceskostenveroordeling wordt, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

wijst de verzoeken af;

veroordeelt [verzoekster01] in de proceskosten, aan de kant van de VvE tot vandaag vastgesteld op

€ 746,-, en verklaart dit uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

465