ECLI:NL:RBROT:2022:11983

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9788458 / CV EXPL 22-10407

datum uitspraak: 25 november 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonstad Rotterdam,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,

tegen

[bewindvoerderskantoor01] ., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen van mevrouw
[gedaagde01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C.C. Sneper.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad Rotterdam’ en ‘ [bewindvoerderskantoor01] ’.
[gedaagde01] wordt hierna ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 23 maart 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de brief van 4 juli 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de mail van de gemachtigde van [bewindvoerderskantoor01] van 24 oktober 2022;
de mail van de gemachtigde van Woonstad Rotterdam van 24 oktober 2022;

1.2.

Op 27 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij is namens Woonstad Rotterdam verschenen, [naam01] , afdeling Wijkbeheer, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde01] is via een digitale beeld- en geluidverbinding verschenen, bijgestaan door haar op de zitting aanwezige gemachtigde.

2.De feiten

2.1.

Een kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, heeft op 28 december 2018 een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde01] . [bewindvoerderskantoor01] is benoemd tot bewindvoerder.

2.2.

Sinds 24 mei 2019 huurt [gedaagde01] de woning aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: het gehuurde) van Woonstad Rotterdam, tegen betaling van een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur ten bedrage van (laatstelijk) € 623,68.

2.3.

Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. De algemene huurvoorwaarden bepalen - voor zover van belang - het volgende:

“(…) 6.1 Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden. (…)

“(…) 6.5 Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. (…)”

2.4.

Op 17 september 2021 heeft [gedaagde01] Woonstad Rotterdam verzocht of haar broer hoofdbewoner van het gehuurde mocht worden. Woonstad Rotterdam heeft dit niet toegestaan.

2.5.

Op 14 oktober 2021 heeft er een politie inval in het gehuurde plaatsgevonden naar aanleiding van een melding van een omwonende.

2.6.

Naar aanleiding van de politie inval verzoekt Woonstad Rotterdam bij brief van
22 oktober 2021 aan [gedaagde01] de huurovereenkomst op te zeggen, nu zij van de politie heeft vernomen dat op basis van de aangetroffen situatie ter plekke het onwaarschijnlijk is dat het gehuurde bewoond wordt door een moeder met twee kinderen.

2.7.

Bij e-mail van 7 november 2021 laat [gedaagde01] aan Woonstad Rotterdam weten dat zij niet van plan is haar huurovereenkomst op te zeggen.

2.8.

Op verzoek van Woonstad Rotterdam doet onderzoeksbureau SBWH (hierna: SBWH) op 15 november 2021 onderzoek naar de bewoning van het gehuurde.

2.9.

Bij brief van 10 februari 2022 heeft de gemachtigde van [bewindvoerderskantoor01] bericht dat [gedaagde01] de huurovereenkomst niet zal opzeggen.

2.10.

Woonstad Rotterdam heeft [gedaagde01] nog een maal in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst uiterlijk 25 februari 2022 op te zeggen, bij gebreke waarvan een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden gestart. [gedaagde01] heeft hier geen gevolg aan gegeven.

3.Het geschil

3.1.

Woonstad Rotterdam eist samengevat:

de huurovereenkomst ter zake het gehuurde te ontbinden;
[bewindvoerderskantoor01] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde01] , te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
[bewindvoerderskantoor01] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde01] , te veroordelen aan haar te betalen € 623,68 per maand vanaf 1 april 2022 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd, met rente;
[bewindvoerderskantoor01] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde01] , te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, met rente;
[bewindvoerderskantoor01] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde01] , te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Woonstad Rotterdam baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft niet haar hoofdverblijf in het gehuurde en zij heeft het gehuurde zonder toestemming van Woonstad Rotterdam in gebruik gegeven aan derden. [gedaagde01] is hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, meer specifiek artikel 6.1 en 6.5 van de algemene huurvoorwaarden. Bovendien heeft [gedaagde01] zich niet als een goed huurder gedragen, zodat zij in strijd met artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft gehandeld. De tekortkomingen van [gedaagde01] rechtvaardigen ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[bewindvoerderskantoor01] betwist dat [gedaagde01] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde01] heeft slechts voor korte periodes niet in het gehuurde verbleven. De uitkomst van het onderzoek van SBWH noopt niet tot een andere conclusie, aangezien het onderzoek gebaseerd is op een enkele observatie, zodat niet vast staat dat zij voor langere periode niet aanwezig was in het gehuurde. Bovendien rechtvaardigt een eventuele tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde01] . [gedaagde01] is een kwetsbare vrouw die onder zware psychische druk staat van haar partner en schoonmoeder. Zij wordt gedwongen om bij hen in Den Haag te verblijven, terwijl zij dat niet wil. Zij kan hier echter geen weerstand tegen bieden. Vanwege haar kinderen heeft [gedaagde01] een groot belang bij behoud van de woning. Het is een reëel risico dat haar partner en schoonmoeder haar kinderen afnemen als zij dakloos wordt. [gedaagde01] is bezig met ambulante hulpverlening om weerbaarder te worden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Aan de kantonrechter ligt in deze procedure ter beoordeling de vraag voor of er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarover wordt als volgt overwogen.

4.2.

Woonstad Rotterdam baseert haar vordering tot ontbinding en ontruiming in de eerste plaats op het feit dat [gedaagde01] reeds gedurende langere tijd niet (meer) haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Daarnaast stelt Woonstad Rotterdam dat [gedaagde01] het gehuurde zonder toestemming in gebruik heeft gegeven aan derden.

4.3.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van een zodanige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is in ieder geval sprake indien [gedaagde01] het gehuurde niet als haar hoofdverblijf (heeft) gebruikt. Op grond van artikel 6.1 van de algemene voorwaarden rust op [gedaagde01] immers de verplichting in het gehuurde haar hoofdverblijf te houden.

Hoofdverblijf?

4.4.

Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter als volgt. [bewindvoerderskantoor01] heeft niet betwist dat [gedaagde01] (contractueel) gehouden is het gehuurde zelf te bewonen en daar haar hoofdverblijf te hebben. De vraag of haar hoofdverblijf daadwerkelijk elders is (geweest), moet niet alleen worden beantwoord aan de hand van de intentie van de huurder, maar tevens aan de hand van de concrete omstandigheden rond het gebruik van het gehuurde en de leefsituatie van de huurder.

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde01] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde. [bewindvoerderskantoor01] erkent in de eerste plaats dat [gedaagde01] nauwelijks in het gehuurde woont. Ter zitting is immers door de gemachtigde en [gedaagde01] op vragen geantwoord dat [gedaagde01] momenteel slechts een keer in de twee weken een weekend in de woning probeert te verblijven. De rest van de tijd verblijft zij in Den Haag bij haar partner en schoonmoeder, die haar psychisch onder druk zetten om daar te wonen met de kinderen, waartegen zij geen weerstand kan bieden. Die situatie is begonnen na de geboorte van haar zoon in 2019 en is verergerd sinds de geboorte van haar dochter in oktober 2020.

4.6.

[bewindvoerderskantoor01] heeft onvoldoende weersproken dat het sociale leven van [gedaagde01] zich afspeelt in Den Haag. Onbetwist is immers dat [gedaagde01] haar kinderen heeft ingeschreven bij de kinderopvang in Den Haag. [gedaagde01] heeft zich (en/of haar kinderen) daarnaast ingeschreven bij huisartspraktijk Spoorwijk, die – zoals onbetwist door Woonstad Rotterdam is gesteld - in Den Haag is gevestigd.

4.7.

Woonstad Rotterdam verwijst voorts ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde01] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde naar het onderzoek dat SBWH heeft uitgevoerd in november 2021 in opdracht van Woonstad Rotterdam naar de bewoning van het gehuurde. Drie omwonenden verklaren in dat rapport dat zij (vrijwel) nooit een vrouw met kinderen in en om de woning zien, maar enkel (een aantal) jonge mannen. Die verklaringen sluiten aan op het onder 2.4 genoemde verzoek van [gedaagde01] en hetgeen [gedaagde01] ter zitting naar voren heeft gebracht, namelijk dat haar neef (in ieder geval) in de periode september/oktober 2021 in de woning van [gedaagde01] verbleef.

4.8.

De aanleiding voor het onderzoek door SBWH was de politie inval die plaatsvond op 14 oktober 2021, naar aanleiding van een melding van een omwonende die vliegen op de ramen van het gehuurde had waargenomen en vermoedde dat er wellicht een dode in het gehuurde lag, wat niet zo was. Het gehuurde is na de inval afgesloten met een nieuw slot. Vervolgens heeft [gedaagde01] pas op 1 december 2021 contact opgenomen met Woonstad Rotterdam over het feit dat haar slot vervangen is waardoor zij geen toegang meer had tot het gehuurde, wat opmerkelijk laat is als zij structureel in het gehuurde aanwezig zou zijn.

4.9.

[bewindvoerderskantoor01] had niettemin nog op andere wijze kunnen onderbouwen dat [gedaagde01] wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde houdt, zoals door overlegging van bankafschriften of overzichten van pintransacties, overzichten van energie en/of waterverbruik of verklaringen van buren enzovoort. Die stukken zijn echter niet door [bewindvoerderskantoor01] in het geding gebracht.

4.10.

De conclusie van het voorgaande is dan ook dat voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde01] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd?

4.11.

Voornoemde tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Het gaat immers om een schaarse woning voor mensen met een smalle beurs, waarvoor wachtlijsten en een strikt toewijzingsbeleid gelden. Het belang van Woonstad Rotterdam, als sociale woningbouwvereniging, ervoor te waken dat zulke woningen ook daadwerkelijk als hoofdverblijf worden gebruikt door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd, is dan ook evident.

4.12.

[bewindvoerderskantoor01] voert daartegen aan dat [gedaagde01] vanwege de psychische druk die zij ervaart vanuit haar partner en schoonmoeder tegen haar wil in, grotendeels in Den Haag woont. Die situatie is ontstaan vanaf de geboorte van haar zoon, maar is verergerd sinds de geboorte van haar dochter in oktober 2020. Ondanks de hulp die ze krijgt, aanvankelijk vanuit Stichting Timon tot februari 2021 en sinds februari 2022 vanuit Stichting Arosa, is er echter geen verandering opgetreden in haar situatie. Ze verblijft immers nog steeds grotendeels in Den Haag. Teneinde de situatie met haar partner en schoonmoeder te kunnen doorbreken is ter zitting onder andere afgesproken dat [gedaagde01] een straat- en contactverbod zou aanvragen. Die aanvraag heeft zij echter (nog) niet ingediend, zoals de gemachtigde van Woonstad Rotterdam bevestigt in haar e-mail aan de kantonrechter van 24 oktober 2022. Vooralsnog is er onvoldoende naar voren gebracht ter onderbouwing dat de situatie op (korte) termijn verandert. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde01] – hoe moeilijk ook – niet op tegen het onder r.o. 4.11 genoemde belang van Woonstad Rotterdam. De duur van de tekortkoming – de situatie met haar partner en schoonmoeder is immers al begonnen sinds de geboorte van haar zoon – en het feit dat er geen concreet uitzicht op verbetering is ten aanzien van het houden van hoofdverblijf in het gehuurde, acht de kantonrechter van doorslaggevend belang.

4.13.

Met inachtneming van het voorgaande zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toewijzen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op één maand na de betekening van dit vonnis.

4.14.

Nu vast staat dat [gedaagde01] is tekortgeschoten op grond van het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en die tekortkoming al de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, behoeft de onderbouwing met betrekking tot het ongeoorloofd aan derden in gebruik geven van het gehuurde geen verdere bespreking.

Gebruiksvergoeding

4.15.

[bewindvoerderskantoor01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin [gedaagde01] de woning met al haar spullen heeft verlaten^[1]. Dit deel van de vordering wordt ook toegewezen.

buitengerechtelijke incassokosten en rente

4.16.

Woonstad Rotterdam maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, die zij heeft begroot op € 462,50. Woonstad Rotterdam heeft voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De redelijke kosten die hier voor Woonstad Rotterdam mee gemoeid zijn gegaan, komen voor rekening van [bewindvoerderskantoor01] op grond van artikel 6:96 BW. Voormelde kosten zijn berekend conform de redelijke en gebruikelijke tarieven voor buitengerechtelijke kosten. Derhalve wordt de vergoeding van buitengerechtelijke kosten toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente over de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, aangezien niet is gesteld of gebleken dat Woonstad Rotterdam deze kosten al aan haar gemachtigde heeft betaald.

4.17.

Tot slot vordert Woonstad Rotterdam vergoeding van de onderzoekskosten, die bij haar in rekening zijn gebracht door SBWH. Het bedrag van € 402,93 is niet betwist en wordt nu dit op de wet is gebaseerd dus ook toegewezen.

proceskosten

4.18.

[bewindvoerderskantoor01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad Rotterdam tot vandaag vast op

€ 125,03 aan dagvaardingskosten, € 322,00 aan griffierecht en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,00 tarief). Dit is totaal € 821,03. Voor kosten die Woonstad Rotterdam maakt na deze uitspraak moet [bewindvoerderskantoor01] een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.19.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres01] te Rotterdam;

5.2.

veroordeelt [bewindvoerderskantoor01] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [bewindvoerderskantoor01] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonstad Rotterdam te stellen;

5.3.

veroordeelt [bewindvoerderskantoor01] aan Woonstad Rotterdam te betalen een gebruiksvergoeding, gelijk aan de maandelijkse huurprijs, te betalen vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst (zijnde 25 november 2022) tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

5.4.

veroordeelt [bewindvoerderskantoor01] in de proceskosten, aan de kant van Woonstad Rotterdam tot vandaag vastgesteld op € 821,03;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken door
mr. M.C. van der Kolk.

50724