Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10031072 VZ VERZ 22-10324
datum uitspraak: 23 december 2022
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[verzoeker01](hierna: [verzoeker01] ),
woonplaats: [woonplaats01] ,
verzoeker,
gemachtigde: mr. B.J. de Deugd,
tegen
1. [verweerster01]hierna: [verweerster01] ),
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. J.I. Jansen,
2. [naam partij01] .
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift met 18 bijlagen, ontvangen op 1 augustus 2022;
- het verweerschrift met 4 bijlagen, ontvangen op 17 november 2022;
- een e-mail van mr. Jansen van 17 november 2022, met bijlage 5.
1.2.
Op 25 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoeker01] , mr. De Deugd, [naam01] (voorzitter VvE), [naam02] (vicevoorzitter VvE en lid technische commissie), [naam03] (van T&T Vastgoed en VvE Beheer, de beheerder van [verweerster01] ) en mr. Jansen. Ook een aantal VvE-leden en een belangstellende hebben de zitting bijgewoond.
2..De feiten
2.1.
Het flatgebouw ten behoeve waarvan [verweerster01] in 1959 is opgericht omvat 76 appartementen, waarvan 16 winkels op de begane grond en 60 woningen op de bovengelegen lagen. Een eigenaar van een winkel heeft twee stemmen en een eigenaar van een woning heeft één stem binnen deze VvE. Het totaal uit te brengen stemmen is 92.
2.2.
Ten behoeve van het perceel/de percelen van het flatgebouw en van meerdere aangrenzende en/of nabijgelegen percelen (genoemd de expeditiehof) zijn in 1959 over en weer erfdienstbaarheden gevestigd, die het recht een gezamenlijke weg en rioolvoorziening te gebruiken inhouden, inclusief een regeling voor de bekostiging van verlichting en onderhoud.
2.3.
In de akte ter zake de expeditiehof is in artikel 2 ter zake het onderhoud en de schoonmaak van het expeditiehof het volgende bepaald:
“In de kosten van onderhoud en instandhouding van de zich in de expeditiehof bevindende rioleringsbuizen in de thans bestaande toestand alsmede in de kosten van aanleg en onderhoud der verlichting van de expeditiehof en voorts in de kosten van schoonhouden der expeditiehof zal worden bijgedragen door dezelfde eigenaren en voor dezelfde gedeelten als hiervoor in artikel 1 vermeld.”
2.4.
In de splitsingsakte van [verweerster01] is in artikel 9 ter zake de verdeling van de onderhoudsverplichting binnen [verweerster01] het volgende bepaald:
“Alleen de eigenaren(of gebruikers)van de parterre-winkels (…) zullen het genot hebben van het achter hun winkels gelegen-en tot de gemeenschap behorende- perceel straat,deel uitmakende van de expeditiehof om te komen van- en te gaan naar de [straatnaam01] te [plaats01] ;in alle kosten van onderhoud,welke bedoelde expeditiehof met zich brengt(ook die van riolering,-instandhouding van het wegdek-en de verlichting en het schoonhouden van deze expeditiehof)wordt door ieder van bedoelde eigenaren gedragen voor één/vijf en zestigste gedeelte (…)”
2.5.
In 2002 is een coöperatie opgericht bestaande uit degenen die zakelijk gerechtigd zijn tot een “deur” die toegang geeft tot de [straatnaam02] (lees: de expeditiehof). Van de coöperatie maken 14 van de 16 winkeleigenaren van het flatgebouw deel uit, omdat zij een achteruitgang hebben die uitkomt op de expeditiehof.
2.6.
In 2018 is een in de grond van [verweerster01] gelegen oude olietank opgeruimd. Daarbij is gebleken dat de grond verontreinigd was. De saneringskosten bedroegen € 140.611,10.
2.7.
In 2019 heeft [verweerster01] juridisch advies ingewonnen bij Rijssenbeek Advocaten over aansprakelijkheid en over de verschuldigdheid van de kosten voor sanering van de grond. De strekking van het advies was dat [verweerster01] als eigenaar van de verontreinigde grond de saneringskosten moet dragen.
2.8.
Op 17 september 2019 is tijdens een algemene vergadering van eigenaars op basis van voornoemd juridisch advies het besluit genomen om de saneringskosten af te boeken op de algemene reserve van [verweerster01] .
2.9.
In een e-mail van 25 mei 2022 van [naam04] (VvE-lid) aan de beheerder, die mede namens [verzoeker01] en nog zes andere VvE-leden is verzonden, staat:
“(…)
Hierbij wil ik u met betrekking tot een binnenkort (wanneer?) te houden ALV alvast enige door ons gewenste agendapunten doen toekomen alsmede (in de bijlage ) een samenvatting van een notitie van een door ons ingeschakelde advocaat.
Deze advocaat heeft op ons verzoek zijn juridisch licht laten schijnen over de enige tijd geleden gemaakte bodemsaneringskosten die onzes inziens door de verkeerde partij zijn betaald.
Gezien de hoogte van deze kosten is er ons veel aan gelegen deze kosten alsnog te verhalen op de partij(en) die hiervoor wel aansprakelijk waren/zijn.
Daarom eisen wij dat dit dossier weer zal worden geopend op de komend ALV !
Derhalve komen wij tot de volgende agendapunten;
1.Saneringskosten expeditiehof.
2.Aanpassen / vernieuwen splitsingsakte.
3. Functioneren beheerder/administrateur
4.Functioneren Bestuur
5Functioneren Kas-Cie.
Wij stellen ons op het standpunt dat deze vergadering weer gewoon fysiek plaats vindt, dus NIET digitaal !
Het in de bijlage opgenomen stuk van onze advocaat dient meegezonden te worden met de aan alle eigenaren te verzenden aankondiging ALV en de te behandelen agendapunten
Indien er niet binnen een redelijke termijn door u een vergadering wordt uitgeschreven zullen wij gebruik maken van ons recht zelf een vergadering bijeen te roepen.
(…)”
2.10.
Op 22 juni 2022 is de uitnodiging voor een bijzondere vergadering van eigenaars verstuurd, met daarbij de agenda en bijbehorende stukken. In de agenda staat onder agendapunt 5:
“5. Saneringskosten expeditiehof.
In de ledenvergadering van 17 september 2019 is dit uitvoerig besproken mede aan de hand van het rapport van Rijssenbeek Advocaten. Dit rapport treft u wederom in bijlage aan. Evenals de brief van de advocaat van de aanvragers. Op basis hiervan kunnen wij niet tot ander inzichten komen. Voorstel aan de vergadering zal dan ook zijn om het besluit van 17 september 2019 wederom te bekrachtigen en deze kwestie niet meer te agenderen tenzij er nieuwe inzichten zijn.”
2.11.
Op 5 juli 2022 heeft de bijzondere vergadering van eigenaars plaatsgevonden.
Tijdens de vergadering is gestemd over agendapunt 5 en is een besluit (met 57 stemmen voor, 9 stemmen tegen en 5 blanco stemmen) genomen. Het besluit luidt dat het eerdere besluit van 17 september 2019 wordt bekrachtigd en dat de kwestie niet meer wordt geagendeerd, tenzij er nieuwe inzichten zijn.
3..Het geschil
3.1.
[verzoeker01] verzoekt samengevat:
- het besluit van [verweerster01] van 5 juli 2022 (agendapunt 5) te vernietigen;
- [verweerster01] te veroordelen in de proceskosten;
- de beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[verzoeker01] baseert het verzoek samengevat op het volgende.
Het besluit van [verweerster01] van 5 juli 2022 (agendapunt 5) moet worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. [verzoeker01] heeft de volgende bezwaren.
Ten eerste is de agendering van het voorstel niet gegaan conform het verzoek van [verzoeker01] en medestanders. Ten tweede is de stemming over het voorstel niet controleerbaar en op een niet deugdelijke wijze verlopen, omdat de stemming is gebeurd met volmachten en stemformulieren die konden worden verwisseld. Ten derde is de besluitvorming van [verweerster01] -leden ter zake het voorstel op verschillende manieren beïnvloed door het bestuur van [verweerster01] , waarbij het bestuur de eigen belangen boven de belangen van [verweerster01] heeft geplaatst. Dit is ook in strijd met de wettelijke bepaling 2:44 lid 3 en 6 BW waarin staat dat bestuurders zich dienen te richten naar het belang van de rechtspersoon. Ten vierde is het stemgedrag van bepaalde VvE-leden onrechtmatig althans wordt het stemrecht door hun misbruikt, omdat de winkeleigenaren een machtsblok vormen en zich te veel laten leiden door belangen die buiten [verweerster01] liggen.
Verder is van belang dat [verzoeker01] inmiddels (dus anders dan in 2019) de oorzaak van de verontreiniging in de grond van [verweerster01] heeft ontdekt, dat hij juridisch advies heeft ingewonnen bij mr. De Deugd en dat het voor [verzoeker01] evident is dat de eigenaren van de percelen die zijn betrokken bij de expeditiehof aansprakelijk zijn voor de verontreiniging en dus ook voor de saneringskosten, aangezien de schade voortkomt uit een rioolbreuk. [verzoeker01] (en het overgrote deel van de appartementseigenaren) heeft een aanmerkelijk belang bij de aansprakelijkstelling van derden en het afwentelen van de saneringskosten. [verzoeker01] heeft berekend dat hij (en de andere woningeigenaren) voor een bedrag tussen de € 1.800,00 tot € 2.000,00 is benadeeld door de saneringskosten af te boeken op de algemene reserve van [verweerster01] .
3.3.
De VvE is het niet eens met het verzoek en voert samengevat het volgende aan.
Het voorstel is geagendeerd als ‘saneringskosten expeditiehof’ zoals verzocht door [verzoeker01] en andere medestanders. Dat blijkt uit de e-mailwisseling van 25 mei 2022 tussen de heer [naam04] en de beheerder (zie 2.9). De juridische rapporten en de reactie van het bestuur waren zoals gevraagd op voorhand verzonden aan de eigenaren en de inhoud van agendapunt 5 was dan ook duidelijk voor [verweerster01] -leden. Een andere wijze van agendering van het voorstel zou bovendien niet hebben geleid tot andere besluitvorming. Daarnaast is er op de vergadering ruimte geweest voor uitleg en discussie voor wie dat wilde.
Er is niets misgegaan met de stemformulieren. Ieder blad van het stemformulier moest worden geparafeerd en voorzien van het huisnummer.
Er is geen sprake van misbruik van stemrecht of bevoegdheid, omdat er geen sprake is van misbruik maken van een meerderheidsmacht. Het besluit van 5 juli 2022 zou ook zijn genomen als [verweerster01] -leden met een financieel belang bij het niet afwentelen van de saneringskosten op derden zich hadden onthouden van stemmen. Ook de meerderheid van alleen de woningeigenaren wilde niet nogmaals inhoudelijk ingaan op de kwestie.
Er heeft geen oneigenlijke beïnvloeding door het bestuur plaatsgevonden. Artikel 2:44 BW is overigens niet van toepassing.
Er is geen enkele onderbouwing voor de door [verzoeker01] genoemde oorzaak van de verontreiniging in de grond. Er zijn (nog steeds) alleen speculaties en er zitten nog altijd veel (juridische) haken en ogen aan procederen. Vanwege de onzekerheid over de schadetoedracht acht [verweerster01] het niet wenselijk c.q. haalbaar om een procedure te starten.
4..De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat het besluit van 17 september 2019 niet meer in rechte kan worden aangetast. In deze procedure staat alleen het besluit van 5 juli 2022 over het bekrachtigen van het besluit van 17 september 2019 en het niet opnieuw bespreken van ‘de kwestie’ ter discussie. Met ‘de kwestie’ wordt bedoeld de aansprakelijkheid voor en/of verhaal van de saneringskosten. Eventuele vernietiging van het besluit van 5 juli 2022 leidt niet tot aantasting van het besluit van 17 september 2019. Met de eventuele vernietiging van het besluit van 5 juli 2022 kan slechts worden bereikt dat het onderwerp “saneringskosten expeditiehof” opnieuw kan worden geagendeerd en besproken.
Het besluit is niet vernietigbaar
4.2.
Het verzoek tot vernietiging van het besluit van 5 juli 2022 (agendapunt 5) wordt afgewezen, omdat het besluit niet vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid (artikel 5:130 jo. 2:15 lid 1 BW). De VvE heeft namelijk bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen en omstandigheden in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit kunnen komen en heeft daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht genomen. De bezwaren die [verzoeker01] heeft geuit tegen het genomen besluit treffen geen doel.
Hierna wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
4.2.1.
Dat de agendering van het agendapunt niet conform het voorstel van [verzoeker01] en andere medestanders is gegaan, is niet gebleken.
In de e-mail van 25 mei 2020 van [naam04] aan de beheerder (zie 2.9) is als agendapunt voorgesteld “saneringskosten expeditiehof”. Uit de toelichting in de e-mail blijkt de wens om het dossier over de saneringskosten opnieuw te openen naar aanleiding van het juridisch advies van een door een aantal VvE-leden aangezochte advocaat, mr. De Deugd. Vast staat dat na de e-mail van 25 mei 2020 nog op 31 mei 2022 een e-mail van [naam04] naar de beheerder is gestuurd met het verzoek twee andere agendapunten iets aan te passen. Verder staat vast dat de (definitieve) agenda voor de vergadering pas daarna is verzonden. Desgevraagd is in de agenda als agendapunt 5 opgenomen: “saneringskosten expeditiehof”. In de toelichting in de agenda op dat agendapunt wordt de heropening van het dossier over de saneringskosten aan de orde gesteld. Dat wijkt niet af van de in de e-mail van 25 mei 2022 geuite wens van [verzoeker01] en medestanders om het dossier over de saneringskosten opnieuw te openen. Verder staat vast dat de juridische rapporten van zowel Rijssenbeek Advocaten als van mr. De Deugd desgevraagd aan alle VvE-leden zijn verzonden voorafgaand aan de vergadering.
4.2.2.
[verzoeker01] heeft onvoldoende onderbouwd dat de stemming over agendapunt 5 op een ondeugdelijke manier is of mogelijkerwijs heeft kunnen verlopen.
Volgens [verzoeker01] is de stemming niet goed gegaan, omdat er is gestemd met stemformulieren via volmacht die al voor de vergadering waren ingevuld en geretourneerd en soms door leden van het bestuur zijn opgehaald. [verzoeker01] meent dat het vanwege de opmaak van die formulieren bovendien niet te controleren is wie wat heeft gestemd en dat het mogelijk is geweest om de bladen van het stemformulier te verwisselen. De VvE heeft betwist dat er is gesjoemeld of gesjoemeld heeft kunnen worden met de stemformulieren. Zij heeft toegelicht dat het verwisselen van de stemformulieren niet mogelijk was, omdat alle bladen moesten worden geparafeerd en voorzien van een huisnummer.
[verzoeker01] heeft die toelichting niet tegengesproken en hij heeft zijn eigen stellingen niet onderbouwd met bijvoorbeeld stukken of verklaringen van anderen, waaruit het sjoemelen met stemformulieren blijkt of kan worden afgeleid.
4.2.3.
Dat het voorstel van [verzoeker01] en medestanders is omgebogen door het bestuur en er sprake is geweest van zodanige beïnvloeding op de besluitvorming is evenmin gebleken.
Zoals hiervoor besproken, is het agendapunt geagendeerd conform het voorstel in de e-mail van 25 mei 2022. Als [verzoeker01] van mening was dat het voorstel niet correct was geagendeerd, had het op zijn weg gelegen om naar aanleiding van de rondgestuurde agenda contact op te nemen en dit te melden, maar van enig protest voorafgaand aan de vergadering is niet gebleken. Bovendien is het rapport van mr. De Deugd desgevraagd voorafgaand aan de vergadering aan alle VvE-leden verzonden en staat dan ook vast dat [verweerster01] -leden inhoudelijk op de hoogte waren (of hadden kunnen zijn) van de kwestie. De afzonderlijke VvE-leden hebben, indien gewenst, een goed geïnformeerde beslissing kunnen nemen. Daarnaast is het onduidelijk of het door [verzoeker01] genoemde ‘stemadvies’ van het bestuur bij het agendapunt van zodanige invloed kan zijn of is geweest op [verweerster01] -leden, dat het besluit anders had geweest als dat stemadvies achterwege was gebleven. Overigens is het tijdens een stemming als appartementseigenaar tevens bestuurder (mee)stemmen niet zonder meer aan te merken als onrechtmatig of als beïnvloeding, hoewel over het algemeen gewaakt moet worden voor belangenverstrengeling. Echter, in dit geval beschikken de twee bestuurders van [verweerster01] hooguit over 6 van de 92 uit te brengen stemmen. Bovendien hebben zij als VvE-lid ook belangen en stemrecht, die zij niet zomaar opzij hoeven te zetten.
4.2.4.
Niet gebleken is dat het stemgedrag van bepaalde VvE-leden onrechtmatig is en/of dat zij misbruik hebben gemaakt van hun stemrecht.
Hoewel VvE-leden met een winkel twee in plaats van één stem per appartementsrecht hebben en het evident is dat er voor een aantal van die VvE-leden in verband met de coöperatie en de expeditiehof ook andere belangen mee kunnen spelen bij de besluitvorming, is niet gebleken dat die VvE-leden een zodanig machtsblok vormen dat de woningeigenaren buiten spel staan, noch dat die VvE-leden tegen het voorstel tot heropening van het dossier hebben gestemd, noch dat zij daarbij de eigen belangen binnen de coöperatie zwaarder hebben laten wegen dan de belangen van [verweerster01] . Verder is van belang dat [verweerster01] aan de hand van een cijfermatig voorbeeld heeft toegelicht dat, ook als alleen wordt gekeken naar de stemmen van de woningeigenaren, het besluit met een meerderheid van stemmen zou zijn genomen. [verzoeker01] heeft dat voorbeeld niet betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de toelichting van [verweerster01] . Tot slot is hier nog van belang dat artikel 2:44 lid 3 en 6 BW toepassing mist.
4.2.5.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat een van de klachten van [verzoeker01] is dat hij zijn standpunt over de oorzaak van de verontreiniging in de grond niet heeft mogen toelichten op de vergadering van eigenaars 5 juli 2022. Van de kant van [verweerster01] is dat betwist en is aangevoerd dat het onderwerp al meerdere keren aan de orde is geweest, waaronder op de vergadering van 17 september 2019. Daarover overweegt de kantonrechter dat [verzoeker01] kennelijk vond dat hij reden had om het onderwerp nogmaals op de agenda te zetten. Die reden was, zo begrijpt de kantonrechter, dat [verzoeker01] inmiddels de oorzaak van de verontreiniging heeft achterhaald. Het is aan de vergadering van eigenaars om te bepalen of zij een nadere toelichting op een agendapunt wenst of niet. De geagendeerde kwestie was niet onbekend voor [verweerster01] aangezien dit in 2019 ook al eens op de agenda heeft gestaan en de notitie van mr. De Deugd was meegezonden met de agenda voorafgaand aan de vergadering. De VvE-leden hebben dus voorafgaand aan de vergadering kennis kunnen nemen van alle belangrijke stukken. Dat er vanuit [verweerster01] geen behoefte was aan een nadere toelichting op de stukken, betekent niet dat [verweerster01] onzorgvuldig is geweest.
4.2.6.
De VvE heeft de betrokken belangen en omstandigheden met voldoende zorgvuldigheid afgewogen. Dat zij het besluit in redelijkheid niet heeft kunnen nemen, blijkt nergens uit en is ook niet onderbouwd.
Het voornaamste bezwaar van [verzoeker01] tegen het besluit van 5 juli 2022 (en indirect ook tegen het besluit van 17 september 2019) is dat [verweerster01] volgens hem ten onrechte nalaat om de saneringskosten te verhalen op derden en daardoor de appartementseigenaren financieel benadeelt. [verzoeker01] heeft naar voren gebracht dat de oorzaak van de verontreiniging is gelegen in een breuk van de riolering in de grond van de expeditiehof. Volgens [verzoeker01] is de grond waarin de verontreiniging is aangetroffen geen eigendom van [verweerster01] en moeten de kosten daarom voor rekening van derden komen. Zijn gemachtigde heeft namens hem echter naar voren gebracht dat ook indien de grond wel eigendom is van [verweerster01] , de kosten voor sanering moeten worden gedragen door de coöperatie omdat de coöperatie een onderhoudsverplichting heeft voor de expeditiehof en de saneringskosten onder die onderhoudsverplichting vallen. Wat daar verder ook van zij, het is aan [verweerster01] -leden om zich op basis van de bij de agenda gevoegde stukken te laten informeren welke risico’s er kleven aan het starten van een juridische procedure en te beraden of zij dat risico willen nemen, met alle mogelijke financiële gevolgen van dien. Voor [verzoeker01] staat wel vast wat de oorzaak is van de verontreiniging, wie aansprakelijk gesteld kan worden en op wie de saneringskosten kunnen worden verhaald, maar in deze procedure is niet gebleken dat [verzoeker01] zijn stellingen met dusdanige stukken heeft onderbouwd dat het ook voor [verweerster01] -leden evident moet zijn (geweest) dat een eventueel te starten procedure zoveel kans van slagen heeft dat zij niet zonder goede redenen kunnen weigeren een dergelijke procedure aanhangig te maken om financieel nadeel voor [verweerster01] af te wenden. Ook uit de uitgebreide toelichting die [verzoeker01] tijdens de zitting heeft gegeven, kan dat niet zonder meer worden afgeleid. Mr. De Deugd heeft weliswaar een uitgebreide notitie geschreven met zijn visie op de haalbaarheid van een juridische procedure tot verhaal van de saneringskosten, maar uit het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat die notitie voornamelijk is gebaseerd op bevindingen van de kant van [verzoeker01] en op door [verzoeker01] zelf geproduceerde stukken. De andere stukken die beschikbaar zijn en in deze procedure zijn overgelegd aangaande de eigendom van de grond (de kadastrale kaart) en de oorzaak van de verontreiniging (het rapport van SRK) onderbouwen deze bevindingen echter niet. Daarnaast kan ook niet geoordeeld worden dat het door [verweerster01] in haar besluitvorming mee laten wegen van onzekerheden over overige juridische aspecten zoals verjaring of bewijslast en nodige risico’s op financieel gebied, strijdig is met de redelijkheid en billijkheid.
Proceskosten
4.3.
[verzoeker01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verweerster01] tot vandaag vast op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [verweerster01] maakt na deze uitspraak moet [verzoeker01] een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In deze beschikking hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022 met kenmerk ECLI:NL:HR:2022:853).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst het verzoek af;
5.2.
veroordeelt [verzoeker01] in de proceskosten, aan de kant van [verweerster01] tot vandaag vastgesteld op € 498,00 aan gemachtigdensalaris;
5.3.
verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Verkerk en in het openbaar uitgesproken.
34286