Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9736233 CV EXPL 22-7111
datum uitspraak: 30 december 2022
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Juridisch Eigenaar Brickfund Fascinatio,in hoedanigheid van bewaarder van de activa van de commanditaire vennootschap
Brickfund Fascinatio Boulevard C.V.,
Brickfund Fascinatio Boulevard C.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Brickfund’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 22 juli 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de akte van Brickfund;
- de rolbeslissing van 18 november 2022;
- de antwoordakte van [gedaagde01] .
2..De verdere beoordeling
2.1.
[gedaagde01] heeft de aanvangshuurprijs voor de woning laten toetsen door de Huurcommissie. Bij de toetsing heeft de Huurcommissie 14 punten toegekend aan de WOZ-waarde van de woning. Deze punten zijn toegekend op basis van de minimum WOZ-waarde. Brickfund stelt dat de Huurcommissie van een verkeerde WOZ-waarde is uitgegaan en ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de transformatiewerkzaamheden die hebben plaatsgevonden.
2.2.
De Hoge Raad heeft voor dit soort gevallen bepaald dat de wetgever bij dit soort woningen, waar transformatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden, niet de bedoeling heeft gehad om de minimum WOZ-waarde te hanteren. In dat soort gevallen mag de kantonrechter op een andere wijze de relevante waarde van de woning vaststellen. De WOZ-waarde dient op objectieve en transparante wijze te worden vastgesteld.
2.3.
Voor de objectieve en transparante vaststelling van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019 zijn partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over het percentage waarmee de WOZ-waarde van peildatum 1 januari 2020 moet worden gecorrigeerd naar de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019.
standpunt Brickfund
2.4.
Brickfund heeft voor het vaststellen van dit percentage een taxatie laten uitvoeren door Ooms Makelaars. Deze taxateur heeft de marktwaarde van de woning op peildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 160.000,00. In vergelijking met de taxatiewaarde met peildatum 1 januari 2020 (€ 170.000,00) is er sprake van 6,25% waardeverschil.
2.5.
Als de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019 wordt verwerkt in het puntentotaal komt Brickfund uit op 149 punten. Voor dit puntentotaal gold in 2020 een maximum huurprijs van € 758,69. Nu deze maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 737,14 ligt moet de tussen partijen overeengekomen huurprijs redelijk worden geacht.
standpunt [gedaagde01]
2.6.
[gedaagde01] stelt dat niet een taxateur maar de gemeente de aangewezen instantie is om de WOZ-waarde te bepalen. [gedaagde01] heeft dan ook de gemeente gevraagd om zich uit te laten over het percentage waarmee gerekend moet worden. De gemeente heeft aangegeven dat er met 8,5% waardeverschil gerekend moet worden. Als met dit percentage gerekend wordt moet de marktwaarde op peildatum 1 januari 2019 worden vastgesteld op € 156.682,00 waardoor het puntentotaal op 146 punten komt. Dit puntentotaal staat gelijk aan een maximale huurprijs van € 742,64. Ondanks dat deze huurprijs net boven de liberalisatiegrens ligt doet deze huurprijs geen recht aan de kwaliteit van de woning zodat de huurprijs wat betreft [gedaagde01] verder gecorrigeerd dient te worden.
oordeel van de kantonrechter
2.7.
Voor huurprijzen die gelet op het puntentotaal boven de liberalisatiegrens uitkomen geldt dat de tussen een verhuurder en huurder overeengekomen huurprijs als redelijk moet worden beschouwd. Nu beide partijen het eens zijn dat de huurprijs behorend bij het door ieder van hen gehanteerde puntenaantal, bóven de liberalisatiegrens van €737,14 ligt, betekent dat, dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 890,00 als redelijk moet worden beschouwd. Het verweer van [gedaagde01] dat de huurprijs nog verder gecorrigeerd moet worden, is te laat (pas bij akte van 2 december 2022) aangevoerd en dat verweer wordt daarom buiten beschouwing gelaten, nog los van het feit dat [gedaagde01] heeft nagelaten dit verweer voldoende te onderbouwen.
2.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Brickfund, om voor recht te verklaren dat een redelijke aanvangshuurprijs is overeengekomen, wordt toegewezen.
proceskosten
2.9.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Brickfund tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 249,00 tarief). Dit is totaal € 1.002,43. Voor kosten die Brickfund maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3..De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat tussen Brickfund en [gedaagde01] voor de woning aan de [adres01] in [plaats01] de overeengekomen huurprijs van € 890,00 per maand redelijk is;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Brickfund tot vandaag vastgesteld op € 1.002,43;
3.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
44485