ECLI:NL:RBROT:2022:1129

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9386843 CV EXPL 21-26966

uitspraak: 28 januari 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats eiser],

eiser,

gemachtigde: mr. H.R. Goudsmit,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: mr. B.C. van Bekkum.

Partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1..Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 2 augustus 2021 met bijlagen;

de conclusie van antwoord met bijlagen;

het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

Op 15 november 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op 7 januari 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat hij zich aan de zaak heeft onttrokken. De datum voor de uitspraak van het vonnis is bepaald op vandaag.

2..De feiten

2.1

[gedaagde] is voormalig eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de Woning).

2.2

[gedaagde] en zijn partner [naam 1] (hierna: [naam 1]) hebben kort voordat zij de Woning te koop hebben gezet een muur in de Woning verwijderd.

2.3

[eiser] heeft met zijn toenmalige partner, [naam 2] (hierna: [naam 2]), de Woning in augustus 2018 gekocht van [gedaagde]. De koopprijs van de woning bedroeg € 405.000,-.

2.4

Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben [eiser] en

[naam 2] de Woning bezichtigd. Tijdens de bezichtiging is de bouwkundige staat en

de verwijderde muur aan de orde gekomen. [gedaagde] en [naam 1] verklaarden

destijds dat de verwijderde muur geen draagmuur betrof. [eiser] en [naam 2] hebben op

7 augustus 2018 een bouwtechnische keuring laten verrichten, waaruit geen bijzonderheden

zijn gebleken.

2.5

Notariële levering van de Woning heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2018. [eiser] is inmiddels enig eigenaar van de Woning door uitkoop van [naam 2].

2.6

In de koopovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

"artikel 6. Staat van de onroerende zaak/Gebruik.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

(…)”

2.7

Kort na de overdracht constateerde [eiser] dat er zich scheuren vormden in het plafond op de woonverdieping.

2.8

In een e-mail van 30 mei 2019 van [eiser] aan [gedaagde] en [naam 1], met als onderwerp

‘weggehaalde muur’, staat het volgende vermeld:
“(...) De laatste keer dat wij contact hebben gehad ging het om de muur die is weggehaald. Dit zou jullie zijn vermeld dat het geen draagmuur is. Zouden jullie hier bewijs in de vorm van correspondentie kunnen sturen met degene die dit heeft gestuurd? Dit is van belang voor verzekeringstechnische zaken. (...)”.

2.9

De makelaar van [gedaagde] heeft in reactie op de e-mail van 30 mei 2019 op 4 juni 2019 als volgt gereageerd: “
Ik heb jullie email ook gelezen en overlegd met de verkopers. Zoals in eerdere mail aangegeven (19-02-2019) is hier iemand voor langs gekomen en hebben de oude eigenaar hier niets van op papier staan helaas (...)”.

2.1

Op 20 februari 2020 heeft [naam 3] namens [naam bureau] een bouwkundig onderzoek uitgevoerd. In het door hem opgestelde inspectierapport wordt onder meer het volgende geconcludeerd:
“De vorige bewoners hebben een dragende wand weggehaald op de woonverdieping. Deze wand draagt normaal gesproken de balken van de bovengelegen vloer en vaak ook de wand die daar weer op staat. Door het weghalen van de wand is de stijfheid van de vloer verminderd en de doorbuiging vergoot.”

Verder wordt in het inspectierapport geconcludeerd:
“Na een bezoek aan het pand kan ik, gebaseerd op een puur visuele inspectie, concluderen dat er geen, of te weinig of onjuiste, constructieve aanpassingen gedaan zijn toen de dragende wand is weggehaald. Mijn advies is om het plafond te verwijderen en de balken op te klampen. Als alternatief kan men een balk met kolommen aanbrengen op de voormalige positie van de weggehaalde wand of kan een constructieve wand teruggebracht worden. In alle gevallen zal een constructeur berekeningen moeten maken om de gekozen oplossing te dimensioneren.”

2.11

In een e-mail van 28 februari 2020 heeft [eiser] [gedaagde] op de hoogte gesteld van

de uitkomst van het onder 2.10 bedoelde onderzoek. Voorts heeft [eiser] [gedaagde] voor het

eerst aansprakelijk gesteld voor de kosten verbonden aan het noodzakelijke herstel van de

draagconstructie. De herstelkosten worden door [eiser] geschat op € 12.500,00.

2.12

[naam bedrijf 1] heeft in opdracht van [eiser] op 4 juli 2020 een inschrijfbegroting opgesteld, waarbij de aanneemsom (en dus de geschatte herstelkosten) werd bepaald op € 19.965,00.

2.13

In het vonnis in kort geding van 11 november 2020 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam beslist dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat hij aan [eiser] een voorschot op de schade moet betalen van € 10.000,-. [gedaagde] heeft dit bedrag aan [eiser] betaald.

2.14

[eiser] heeft herstelwerkzaamheden laten uitvoeren door het bedrijf [naam bedrijf 2]. In een offerte van [naam bedrijf 2] zijn de totale herstelkosten vastgesteld op € 22.818,60.

2.15

In een email van 11 mei 2021 heeft een bouwinspecteur van de Gemeente Rotterdam het volgende aan [eiser] bevestigd:
“Voor het aanpassen van de draagconstructie van het pand is er altijd een bouwvergunning nodig”.Veder heeft de bouwinspecteur aangegeven: “
Het verwijderen van een dragende wand is bouwvergunningplichting omdat hiermee de constructie gewijzigd wordt.”

3..De vordering en het verweer

3.1

[eiser] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om aan [eiser] € 13.821,79 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2021 tot aan de dag van betaling en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2

[eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Er is sprake van een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst en tevens onrechtmatig handelen door [gedaagde]. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst danwel handelt onrechtmatig jegens [eiser] doordat (i) hij geen omgevingsvergunning heeft aangevraagd voor het verwijderen van de draagmuur (ii) er sprake is van non-conformiteit en (iii) [gedaagde] de op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Als gevolg van dit onrechtmatige handelen heeft [eiser] schade geleden, die [gedaagde] dient te vergoeden neerkomend op een bedrag van € 22.818,60. Daarnaast is [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd ten bedrage van € 1.003,19. [gedaagde] heeft een voorschot op de schade betaald ten bedrage van € 10.000,-, zodat een bedrag van € 13.821,79 resteert.

3.3

[gedaagde] voert verweer. Daarop zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.

4..De beoordeling

4.1

Niet ter discussie staat dat [gedaagde] en [naam 1] kort voordat zij de Woning te koop hebben gezet een muur in de Woning hebben verwijderd. De vraag die partijen verdeeld houdt is of dit een zogenoemde draagmuur betreft en of hiervoor een vergunning benodigd was.

4.2

[gedaagde] betwist dat het om een draagmuur ging en dat er een vergunning voor het weghalen van de muur nodig was. Hij verwijst daarvoor naar constructietekeningen, zoals door hem overgelegd bij productie 1 van de conclusie van antwoord. Wat hieruit precies zou moeten blijken is voor de kantonrechter niet duidelijk. In ieder geval blijkt hieruit niet dat er geen sprake zou zijn van een draagmuur. Daar staat tegenover het door [eiser] als productie 3 bij dagvaarding overgelegde inspectierapport. Daarin staat onder meer dat er een dragende wand is weggehaald op de woonverdieping, die normaal gesproken de wand draagt van de balken van de bovengelegen vloer en vaak ook de wand die daar weer op staat. Verder staat daarin dat er geen, te weinig of onjuiste constructieve aanpassingen zijn gedaan toen de dragende wand is weggehaald. [gedaagde] heeft de inhoud van dit rapport onvoldoende betwist. Hij heeft hier bijvoorbeeld geen deskundigenrapport tegenover gesteld waaruit zou volgen dat er geen sprake was van een draagmuur. [gedaagde] stelt nog dat geen sprake is van een draagmuur omdat een medewerker van het [naam bedrijf 3] dit in februari 2017, na een informele bezichtiging, zou hebben verklaard, maar hij onderbouwt dit verder niet met concrete stukken, zodat dit niet kan worden vastgesteld. Gelet op het voorgaande kan worden vastgesteld dat sprake is van een draagmuur, die door [gedaagde] is verwijderd.

4.3

De conformiteiteis van artikel 7:17 BW brengt mee dat de koper van een pand in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van het pand of de verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften (vgl. HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). Van andersluidende afspraken is niet gebleken, zodat de vraag die beantwoord moet worden is of het verwijderen van de draagmuur in de Woning in 2017 door [gedaagde] conform de op dat moment geldende voorschriften is verricht.

4.4

[eiser] beroept zich op het bepaalde in artikel 2.1 lid 1 sub a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) in verband met artikel 3.1 lid 8 sub a van het Besluit omgevingsrecht (hierna: BOR). Deze regelingen hadden gelding op het moment dat de draagmuur in de Woning door [gedaagde] werd verwijderd.

4.5

Op grond van artikel 2.1 lid 1 sub a Wabo en artikel 3.1 lid 8 sub a BOR is verbouwen zonder omgevingsvergunning slechts toegestaan indien de draagconstructie van het gebouw niet wijzigt. Aangenomen kan worden dat het verwijderen van een draagmuur een interne constructieve wijziging inhoudt, zodat het verwijderen van de draagmuur een vergunningplichtige verandering aan een bestaand bouwwerk inhoudt. Dit is door een bouwinspecteur van de Gemeente Rotterdam ook bevestigd aan [eiser] per email van 11 mei 2021. Niet ter discussie staat dat [gedaagde] geen bouwvergunning heeft aangevraagd. [eiser] heeft naar aanleiding van het verwijderen van de muur noodgedwongen verstevigingsconstructies moeten aanbrengen. Omdat [gedaagde] de draagmuur heeft verwijderd in strijd met de op dat moment geldende voorschriften, namelijk zonder te beschikken over een bouwvergunning, is hij tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en - mede op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst - aansprakelijk voor de herstelkosten.

4.6

[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] geen beroep toekomt op non- conformiteit omdat [gedaagde] de op hem rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt. Dit verweer van [gedaagde] faalt, aangezien [eiser] ervan mocht uitgaan dat - gelet op de verklaring van [gedaagde] en [naam 1] - er geen sprake was van een draagmuur. Bovendien hebben [eiser] en [naam 2] op 7 augustus 2018 een bouwtechnische keuring laten verrichten, waaruit geen bijzonderheden zijn gebleken. Voor nader onderzoek was dan ook geen aanleiding.

4.7

[gedaagde] stelt voorts dat [eiser] geen beroep meer kan doen op non-conformiteit omdat [eiser] hem daarvan niet binnen bekwame tijd kennis heeft gegeven. Weliswaar had [eiser] reeds in 2019 scheuren ontdekt in de vloer en vragen gesteld over het verwijderen van de muur. Hij wist op dat moment nog niet dat er sprake was van een draagmuur en dat deze verwijderd is in strijd met de op dat moment geldende voorschriften. Nadat [eiser] dit ontdekt heeft op 20 februari 2020 heeft [eiser] [gedaagde] hiervan tijdig, namelijk op 28 februari 2020, op de hoogte gesteld. Niet kan wordt gesteld dat er sprake is van schending van de klachtplicht.

Schade

4.8

Nu vastgesteld is dat er sprake is van een tekortkoming is [gedaagde] gehouden de schade van [eiser] te vergoeden. [eiser] stelt een bedrag van € 22.818,60 aan herstelwerkzaamheden te hebben uitgeven om de Woning weer veilig en bewoonbaar te maken. [eiser] heeft onder meer kosten moeten maken voor het verwijderen van het plafond en aanbrengen van een nieuw gipslaten plafond. Hij heeft met het inspectierapport gemotiveerd onderbouwd dat die kosten noodzakelijk waren voor de veiligheid van de Woning. [gedaagde] heeft deze schade onvoldoende betwist. Dat er eerder andere (schade)bedragen zijn genoemd, maakt nog niet dat het genoemde schadebedrag van € 22.818,60 niet juist zou zijn. Voor wat betreft de door [gedaagde] aangevoerde correctie
‘nieuw voor oud’ overweegt de kantonrechter dat een dergelijke correctie plaatsvindt als voldaan is aan de eisen van artikel 6:100 BW. Vast staat dat de uitgevoerde herstelwerkzaamheden die voor rekening van [gedaagde] dienen te komen, betrekking hebben op de vastgestelde non-conformiteit van de Woning. Niet kan worden vastgesteld dat de herstelwerkzaamheden een voordeel hebben opgeleverd voor [eiser], zodat een correctie
‘nieuw voor oud” in dit geval niet op zijn plaats is.

4.9

De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen, omdat aan de wettelijke vereisten is voldaan en [gedaagde] tegen deze vorderingen geen apart verweer heeft gevoerd.

4.1

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten worden veroordeeld.

5..De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 13.821,79, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 2 augustus 2021 tot aan de dag van betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 507,- aan griffierecht, € 98,52 aan dagvaardingskosten en € 746,- aan salaris voor de gemachtigde;

en indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan salaris, en € 85,- aan betekeningskosten voor zover betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, en vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

47636