Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10164174 VV EXPL 22-442
datum uitspraak: 8 december 2022
vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Waterweg Wonen,
vestigingsplaats: Vlaardingen,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Jong,
tegen
Zwanenburg & De Heer B.V.,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01],
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01],
vestigingsplaats: Dordrecht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.H. de Lange.
De partijen worden hierna ‘Waterweg Wonen’ en ‘ [naam01] ’ genoemd. Omdat de goederen van [naam01] onder bewind staan, is ‘Zwanenburg & De Heer’ als bewindvoerder over die goederen formeel de procespartij.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 16 november 2022, met producties;
- het antwoord, met producties;
- de e-mail van Waterweg Wonen van 22 november 2022, met aanvullende producties.
1.2.
Op 23 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Waterweg Wonen aanwezig [naam02] (bewonersconsulent), bijgestaan door de gemachtigde mr. E. de Jong. Namens Zwanenburg is verschenen haar gemachtigde mr. M.H. de Lange. Daarnaast is ook [naam01] op de zitting verschenen.
2..De feiten
2.1.
Vanaf 19 november 2015 is een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [naam01] met benoeming van [bedrijf01] als bewindvoerder. Vanaf 26 mei 2018 is [bedrijf01] ontslagen als bewindvoerder onder gelijktijdige benoeming van Zwanenburg & De Heer tot nieuwe bewindvoerder.
2.2.
Tussen Waterweg Wonen als verhuurder en [naam01] als huurder bestaat sinds
1 maart 2021 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: ‘de woning’).
2.3.
Op de huurovereenkomst van de woning zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte Waterweg Wonen’ van februari 2017 van toepassing (hierna: ‘de algemene voorwaarden’). Artikel 6.7 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“6.7. Huurder zal vanuit het gehuurde, vanuit het complex, of in de omgeving van het
gehuurde geen overlast of hinder veroorzaken aan omwonenden. Ook zal huurder ervoor
zorgen dat zijn huisgenoten, zijn (huis)dieren en derden die zich vanwege huurder in,
rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten
bevinden geen overlast veroorzaken. Huurder realiseert zich dat hij tevens aansprakelijk is
voor het gedrag van degenen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met
zijn goedvinden daarop bevinden.”
2.4.
Op 24 juni 2021 heeft Waterweg Wonen een e-mail aan [naam01] gezonden, waarvan de inhoud - voor zover van belang - als volgt luidt:
“(…) Vandaag zijn mijn wij, mijn collega [naam03] en ik, bij u op huisbezoek langs geweest. In deze brief geef ik u een korte terugkoppeling over ons huisbezoek en wat wij besproken hebben.
Reden huisbezoek
Reden voor ons huisbezoek is dat wij, Waterweg Wonen, van meer buren van u al meerdere
overlastklachten hebben ontvangen. De klachten gaan over: geluidsoverlast, overlast door blowen en het niet aanspreekbaar zijn op de overlastklachten.
Gesprek
Tijdens ons gesprek vertelde u ons dat de eerste kennismaking met de buren niet even goed was gegaan. Ook hebben wij uitgebreid gesproken over de ontvangen overlastklachten en over het hebben van een goed contact hebben met uw buren.
(…)
Verder hebben wij de volgende afspraken gemaakt:
1 . Voor 17 juli belt u met mij of met mijn collega [naam03] , doel van dat gesprek is te
vertellen hoe het nu gaat met u en uw buren en graag horen wij dan ook of u gebruik gaat maken van buurtbemiddeling.
2. Als er problemen, zoals overlast met de buren dan neemt zelf contact al met
ons op. (…)”
2.5.
Op 27 januari 2022 heeft Waterweg Wonen een e-mail aan [naam01] en Zwanenburg & De Heer gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
“(…) Overlast
U woont hier nog geen jaar en de mate van overlast (frequentie - vorm van overlast - grote aantal omwonenden die overlast hebben van u) is zo groot, dat Waterweg Wonen de maat nu vol is. (lees verder bijlage 1 voor een uitgebreidere toelichting)
Aankondiging juridische rechtsmaatregelen
Voor Waterweg Wonen is de maat meer dan vol. Afgelopen jaar hebben wij u volop de mogelijkheid gebogen om tot een andere verstandhouding met u buren te komen. Waterweg Wonen gaat nu rechtsmaatregelen nemen zonder u verder nog te waarschuwen.
(…)
Minnelijke schikkingsvoorstel
Als bewindvoerder van mevrouw [naam01] een schikking wenst te treffen en hiermee ook voorkomt dat uw cliënt een of meerdere boetes krijgt opgelegd naast een proceskosten veroordeling bij een ontruimingsprocedure bij de voorzieningenrechter, verzoek ik u direct een huuropzegging toe te zeggen waarbij uw huurder zich verplicht om de woning op zo’n kort mogelijke termijn aan ons oplevert, conform de overige huurvoorwaarden. (…)”
2.6.
Door de Politie Eenheid Rotterdam zijn op zowel 17 februari 2022 als 26 juli 2022 bestuurlijke rapportages opgemaakt. Uit die rapportages volgt dat de politie in de periode van juni 2021 tot en met juni 2022 diverse meldingen over (geluids)overlast vanuit de woning van [naam01] .
2.7.
Op 15 september 2022 heeft er een incident plaatsgevonden, naar aanleiding waarvan [naam01] aangifte van vernieling heeft gedaan. De inhoud van de aangifte luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…) Ik doe aangifte van vernieling van de ruit van mijn achterdeur van de woning. Dit heeft mijn zoon gedaan. (…) Mijn zoon en zijn vriendin hebben zelf geen woonruimte en ik wil niet dat hij bij mij in de woning is omdat er altijd gezeik is. Er is ondertussen al zoveel gebeurd dat de woningbouwvereniging mij heeft gewaarschuwd dat ik geen overlast meer mag veroorzaken omdat een ontruimingsprocedure zijn opgestart. (…)
Ik deed de achterdeur open en ik hoorde [naam04] nog steeds schelden tegen mij. Ik liep de tuin in en pakte hem vast. Hierop voelde ik dat hij mee beetpakte en op de grond legde. Dit deed geen pijn. Hierna ben ik weer naar binnen gegaan en heb de achterdeur wederom op slot gedaan. Toen ik bij de achterdeur stond zag ik dat hij een stepje uit de schuur had gepakt en hiermee drie keer of meer met kracht tegen de ruit van de achterdeur aan gooide. Hierna zag ik dat hij een plastic krukje uit de schuur had gepakt en ook deze met kracht tegen de ruit van de achterdeur aan gooide. (…) Toen ik halverwege de trap liep hoorde ik plots een harde klap en het geluid van brekend glas. ik draaide me om en zag dat er een steen door de ruit van de achterdeur was gegooid. Ik zag dat het een stoeptegel betrof en dat deze in de woning lag. Ik zag overal scherven op de grond. Het betreft een dubbelglas ruit. Ik heb niet gezien dat [naam04] de steen door de ruit heeft gegooid maar gelet op de hele situatie kan ik me niet anders bedenken dan dat hij dit heeft gedaan. (…)”
2.8.
Op 9 oktober 2022 heeft er wederom een incident plaatsgevonden, naar aanleiding waarvan een buurtbewoonster onder meer de volgende verklaring heeft afgelegd:
“(…) Op 9 oktober tussen 14.30 - 14.45 ging ik de hond uitlaten en was getuige van een burenruzie. Er was veel geschreeuw en ik zag dat [naam01] bij [naam05] voor haar deur stond te schreeuwen. Ze duwde tegen haar deur en duwde daarna [naam05] . De dochter van [naam01] kwam er ook bij en ging ook tekeer. 2 tegen 1. Daarna kwam ook de zoon van [naam01] erbij. Die schopte [naam05] . Op dat moment wilde de [naam01] haar zoon weg duwen maar hij wilde net uithalen met zijn vuist. Die belande bij de dochter op haar neus. (…)”
3..Het geschil
3.1.
Waterweg Wonen eist samengevat:
- Zwanenburg & De Heer (in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] ) te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- Zwanenburg & De Heer (in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] ) te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Waterweg Wonen baseert de eis op het volgende. [naam01] schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen, doordat [naam01] en haar bezoek ernstige overlast veroorzaken richting omwonenden. Sinds aanvang van de huurovereenkomst zijn diverse meldingen van geluidsoverlast ontvangen van de directe omwonenden van [naam01] . Ook is melding gemaakt van agressief en intimiderend gedrag van [naam01] , haar kinderen en haar partner en hebben er geweldsincidenten plaatsgevonden. Daarnaast ligt de achtertuin van [naam01] vol met grof vuil. De overlast zorgt voor onrust en een gevoel van onveiligheid bij buurtbewoners.
3.3.
De tekortkoming van [naam01] in de nakoming van haar verplichtingen is van voldoende gewicht om in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Gelet op de ernst van de situatie heeft Waterweg Wonen een spoedeisend belang om op korte termijn in te grijpen om er voor te zorgen dat de rust en veiligheid in de straat terugkeert.
3.4.
Zwanenburg & De Heer is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De overlast is niet van dien aard dat dit ontruiming van de woning rechtvaardigt. De overlast werd niet veroorzaakt door [naam01] zelf, maar door haar ex-partner en kinderen. [naam01] heeft het gevoel dat zij bij haar buren onder een vergrootglas ligt en dat er sprake is van pesterijen. [naam01] heeft bij Waterweg Wonen aangegeven dat zij graag gebruik wil maken van het aanbod tot buurtbemiddeling en dat zij open staat voor verhuizing naar een andere door Waterweg Wonen aan te wijzen woning.
3.5.
Het belang van [naam01] bij behoud van haar woning weegt zwaarder dan het belang van Waterweg Wonen. [naam01] is een kwetsbare huurder en zal dakloos raken bij ontruiming. Waterweg Wonen stelt ten onrechte dat zij [naam01] kansen heeft geboden haar gedrag te verbeteren. Van een gedragsaanwijzing is geen sprake geweest.
4..De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen.
4.2.
Uit de aard van de zaak is voldoende gebleken dat Waterweg Wonen een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
de gevolgen van het bewind over de goederen van [naam01]
4.3.
Waterweg Wonen heeft de bewindvoerder van [naam01] gedagvaard. Tijdens het bewind komen het beheer en de beschikking over de onder bewind staande goederen toe aan de bewindvoerder, met inachtneming van de in de wet vermelde voorwaarden (artikel 1:438 lid 1 en Pro 2 BW). Ingevolge artikel 1:441 lid 1 BW Pro geldt tijdens het bewind dat de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. Uit deze artikelen vloeit voort dat Zwanenburg & De Heer in haar hoedanigheid van bewindvoerder ter zake de onder bewind staande goederen optreedt als formele procespartij ten behoeve van [naam01] .
overlast
4.4.
Op grond van artikel 7:213 BW Pro is [naam01] verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, terwijl zij op grond van artikel 7:219 BW Pro bovendien jegens Waterweg Wonen op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken. Dit houdt onder meer in dat [naam01] , zoals ook in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden is opgenomen, ervoor dient te zorgen dat er voor omwonenden geen overlast ontstaat ten gevolge van haar eigen gedragingen of van die van derden die zich met haar goedvinden in het gehuurde bevinden. Hieruit volgt dat [naam01] in dit geval dus ook verantwoordelijk is voor de gedragingen van haar ex-partner, zoon en dochter, voor wat betreft de periode dat zij zich in de woning hebben bevonden.
4.5.
Waterweg Wonen verwijst ter onderbouwing van haar stelling dat [naam01] overlast veroorzaakt voor omwonenden onder meer naar de door de Politie Eenheid Rotterdam opgemaakte bestuurlijke rapportages van 17 februari 2022 en 26 juli 2022. Uit de bestuurlijke rapportages blijkt dat de politie sinds 9 juni 2021 met regelmaat meldingen heeft ontvangen van buurtbewoners over (geluids)overlast afkomstig uit het gehuurde. [naam01] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de bestuurlijke rapportages op bepaalde punten niet (geheel) juist is. Zo heeft [naam01] betwist dat zij op enig moment dronken de deur zou hebben opengedaan.
4.6.
De kantonrechter overweegt in dit kader als volgt. Voorop wordt gesteld dat de bestuurlijke rapportage op ambtseed/ambtsbelofte is opgemaakt waardoor in deze procedure een grote mate van betrouwbaarheid aan de inhoud van die rapportage wordt toegekend. Uit de rapportage komt duidelijk het beeld naar voren dat [naam01] al vanaf kort nadat zij de woning van Waterweg Wonen is gaan huren geluidsoverlast veroorzaakt voor omwonenden en daarmee doorgaat ondanks waarschuwingen. Ook blijkt uit de rapportage dat [naam01] agressief kan reageren wanneer zij op haar gedrag of het gedrag van de overige in de woning aanwezige personen wordt aangesproken.
4.7.
Daarnaast is voldoende komen vast te staan dat ook nadat de bestuurlijke rapportages zijn opgemaakt, de overlast onverminderd heeft voortgeduurd. Door [naam01] is immers niet betwist dat er op 15 september 2022 een geweldsincident heeft plaatsgevonden, waarbij [naam01] door haar zoon is mishandeld en de zoon tevens een ruit van het gehuurde heeft ingegooid. Door Waterweg Wonen is onweersproken gesteld dat zij na dit incident met [naam01] heeft gesproken en haar heeft geadviseerd politieondersteuning te vragen dan wel een straatverbod aan te vragen, voor het geval haar zoon weer in of nabij de woning zou verschijnen. Desondanks is gebleken dat, ondanks dat [naam01] op dat moment (nogmaals) op de ernst van de situatie is gewezen, zij slechts enkele weken later haar zoon wederom in de woning heeft toegelaten. Vast is komen te staan dat [naam01] zich op 9 oktober 2022 samen met haar zoon naar de woning van de buurvrouw heeft begeven, waarbij de buurvrouw mishandeld is. Hoewel [naam01] heeft gesteld dat zij zelf de buurvrouw niet heeft mishandeld, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat [naam01] aan het lastig vallen van de buurvrouw heeft bijgedragen, nu zij heeft erkend dat zij tegen de wil van de buurvrouw in haar voet tussen de voordeur van de buurvrouw heeft gezet om te verhinderen dat zij de voordeur zou sluiten.
4.8.
De inhoud van de bestuurlijke rapportages in combinatie met de (gewelds)incidenten van 15 september 2022 en 9 oktober 2022 leidt er dan ook toe dat het voorshands voldoende aannemelijk is dat sprake is van structurele overlast, die is aangevangen vanaf het moment dat [naam01] in de woning is komen wonen. Gelet op de ernst en structurele aard van de overlast, is het aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure op deze grond de huurovereenkomst zal ontbinden.
belangenafweging
4.9.
[naam01] heeft gesteld dat zij een kwetsbare huurder is, voor wie de ontruiming van de woning verstrekkende gevolgen zal hebben. Zij heeft aangegeven dat zij er voor openstaat te verhuizen naar een andere woning en daarbij strikte voorwaarden vast te leggen waaraan zij zich in dat geval zal dienen te houden. In dat kader heeft [naam01] gesteld dat Waterweg Wonen tot op heden niet alles heeft gedaan wat in haar vermogen lag om tot een oplossing van de situatie te komen.
4.10.
Hoewel onderkend wordt dat [naam01] belang heeft bij behoud van haar woning, is het belang van Waterweg Wonen van zwaarder gewicht en zodanig spoedeisend dat van Waterweg Wonen niet mag worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht. Er is immers sprake van een structurele overlastsituatie waardoor omwonenden in hun woongenot worden geschaad en zich - als gevolg van het handelen van [naam01] en/of de personen die bij haar verblijven - niet meer veilig voelen in hun eigen woonomgeving. Waterweg Wonen heeft er in dat verband terecht op gewezen dat zij de taak heeft om omwonenden, tevens huurders van Waterweg Wonen, het ongestoord huurgenot te geven. Naar het oordeel van de kantonrechter kan in dat licht niet gezegd worden dat Waterweg Wonen zich onvoldoende heeft in gespannen om tot een oplossing te komen. Voldoende gebleken is immers dat zij onder meer diverse brieven aan [naam01] heeft gestuurd, [naam01] heeft geadviseerd politieondersteuning te vragen of een straatverbod voor haar zoon aan te vragen en met [naam01] heeft gesproken over de mogelijkheid van buurtbemiddeling of verhuizing naar een sloopwoning. Die pogingen hebben echter niet tot een merkbare of structurele verbetering van de situatie geleid.
ontruiming
4.11.
Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Vooruitlopend daarop zal de vordering tot ontruiming dan ook worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis.
proceskosten
4.12.
Zwanenburg & De Heer krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Waterweg Wonen tot vandaag vast op
€ 125,03 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 751,03. Voor kosten die Waterweg Wonen maakt na deze uitspraak moet Zwanenburg & De Heer een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.13.
Uit de beoordeling hiervoor volgt dat sprake is van een situatie die Waterweg Wonen niet langer hoeft te laten voortduren. Gelet op de (ernst van de) overlast heeft Waterweg Wonen er daarom belang bij dat Zwanenbrug & De Heer de woning ontruimt op het moment dat zij dat op basis van dit vonnis moet doen. Daarom wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt Zwanenburg & De Heer in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daarin en/of daarop bevinden, voor zover de laatste niet het eigendom van Waterweg Wonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Waterweg Wonen te stellen;
5.2.
veroordeelt Zwanenburg & De Heer in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] in de proceskosten, aan de kant van Waterweg Wonen tot vandaag vastgesteld op € 751,03;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
44487