Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9821729 \ CV EXPL 22-12178
datum uitspraak: 2 december 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
tegen
1.[gedaagde01] ,
2. [gedaagde02],
woonplaats beiden: Rotterdam,
gedaagden,
gemachtigde: mr. H.E. Borgman.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] c.s.’, ‘ [gedaagde01] ’ of ‘ [gedaagde02] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 april 2022;
- de akte houdende producties van de zijde van [eiseres01] ;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het e-mailbericht van 13 oktober 2022 van de zijde van [eiseres01] .
1.2.
Op 24 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens [eiseres01] waren mevrouw [naam01] (voorzitter van [eiseres01] ), de heer [naam02] (lid van [eiseres01] ), de heer [naam03] (buurtbewoner), de heer [naam04] (bestuurslid van [eiseres01] ) en de heer [naam05] (bestuurslid van [eiseres01] ), bijgestaan door de gemachtigde van [eiseres01] , daarbij aanwezig. [gedaagde01] c.s. waren beiden in persoon aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
Op 1 februari 1991 is tussen de Patrimoniums Woningstichting in Delfshaven (hierna: PWS) en [gedaagde01] c.s. een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een complex van woningen op de hoek Agniesestraat/
Teilingerstraat, genaamd ‘De Teil’. De aanvangshuurprijs bedroeg ƒ 273,07 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover voor de onderhavige procedure van belang, het volgende opgenomen:
“(…) Artikel 4 Verplichtingen van de huurder
Onderverhuur van de gehele woning is nooit toegestaan.
De huurder mag slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder overgaan tot onderverhuur, tot het op enigerlei wijze duurzaam in gebruik afstaan van het gehuurde aan een derde, of tot het laten inwonen van een andere, niet tot zijn gezin behorende personen.
De verhuurder is niet verplicht toestemming te verlenen. (…)”.
2.3.
Op 13 juli 1995 is [eiseres01] opgericht. Deze Bewonersvereniging heeft - volgens haar oorspronkelijke statuten - tot doel het ‘door middel van het participeren in het beheer en onderhoud het bevorderen van zo lang mogelijke handhaving van betaalbaar wonen op de hoek Agniesestraat/Teilingerstraat’.
2.4.
Tot 23 december 2020 was de gemeente Rotterdam eigenaar van het tot het complex behorende onroerend goed. Op die datum heeft zij de eigendom van dat onroerend goed overgedragen aan Stichting Behoud Rotterdams Erfgoed (hierna: de Stichting).
2.5.
Tussen de Stichting en de Bewonersvereniging is een overeenkomst van lastgeving en (proces)volmacht gesloten. In deze overeenkomst is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende opgenomen:
“(…) SBRE geeft, met ingang van de datum waarop deze overeenkomst (als laatste) is getekend, de last en volledige volmacht om in het kader van het Vruchtgebruik en ter uitvoering van de Aanvullende Beheerhandelingen als (proces)partij namens SBRE in en buiten rechte op te treden, rechtsmiddelen aan te wenden en ter zake verweer te voeren, alle mogelijke en wenselijk geachte conservatoire en executoriale maatregelen voor haar te nemen en/of schikkingen te treffen, en verder al datgene te doen wat BZHT [ [eiseres01] , kantonrechter] in het geschil (mede) in het belang van SBRE gewenst, nuttig of noodzakelijk acht, alles met de macht van substitutie. (…)”.
3.Het geschil
3.1.
De Bewonersvereniging eist samengevat:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde01] c.s. te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] c.s. te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
De Bewonersvereniging baseert de eis op het volgende. De Bewonersvereniging heeft geconstateerd dat [gedaagde01] c.s. al langere tijd niet meer zelf in het gehuurde wonen, en dat zij het verhuurde hebben onderverhuurd aan zeker vier onderhuurders. Dit is in strijd met de huurovereenkomst die [gedaagde01] c.s. destijds zijn aangegaan met PWS, en met de statuten en algemene bepalingen van [eiseres01] . Sprake is van een ernstige, toerekenbare, tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde01] c.s. zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan. De Bewoningsvereniging is niet-ontvankelijk in haar vorderingen. Tussen [eiseres01] en [gedaagde01] c.s. is namelijk nooit een huurovereenkomst gesloten, zodat deze ook niet op vordering van [eiseres01] kan worden ontbonden. Wanneer [eiseres01] wel ontvankelijk wordt verklaard, voeren [gedaagde01] c.s. aan dat zij nooit lid zijn geworden van [eiseres01] , zodat de Bewonersverenging hen niet aan de statuten en algemene bepalingen kan houden. Bovendien leveren de aan [gedaagde01] c.s. verweten gedragingen geen zodanig ernstige tekortkoming op, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
4.De beoordeling
Is de Bewonersvereniging ontvankelijk in haar vorderingen?
4.1.
Voordat aan de inhoudelijke beoordeling van de door [eiseres01] ingestelde vorderingen wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of de Bewoners-vereniging ontvankelijk is in haar vorderingen. Volgens [gedaagde01] c.s. is dat niet het geval, omdat zij nooit een huurovereenkomst is aangegaan met [eiseres01] . De Bewonersvereniging heeft echter een overeenkomst van lastgeving gesloten, waarin is bepaald dat zij als (proces)partij namens de Stichting mag optreden. Op grond van deze overeenkomst is [eiseres01] naar het oordeel van de kantonrechter wel gerechtigd om namens de Stichting ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Dat [eiseres01] [gedaagde01] c.s. al een keer eerder op dezelfde gronden heeft gedagvaard, is niet van belang. De vordering van [eiseres01] is destijds alleen afgewezen, omdat zij niet kon worden aangemerkt als procespartij. Nadien heeft zij een overeenkomst van lastgeving gesloten. Er is geen wettelijke bepaling die het [eiseres01] verbiedt om, na deze wijziging, op dezelfde gronden een procedure te starten tegen [gedaagde01] c.s..
Ontbinding en ontruiming
4.2.
Nu de kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiseres01] bevoegd is de vorderingen tegen [gedaagde01] c.s. in te stellen, wordt toegekomen aan de vraag of [gedaagde01] c.s. zodanig zijn tekortgekomen in de nakoming van hun verplichtingen, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [gedaagde01] c.s. rechtvaardigt.
Onderhuur
4.3.
[gedaagde01] c.s. erkennen dat zij het gehuurde, in strijd met artikel 4 van de huurovereenkomst, hebben onderverhuurd. Toen [gedaagde01] c.s. zich er eind 2020 van bewust werden dat onderverhuur verboden is, zijn zij hier direct mee gestopt. Van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is dan ook geen sprake, aldus [gedaagde01] c.s..
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde01] c.s., door het gehuurde onder te verhuren zonder de benodigde toestemming daartoe, gehandeld in strijd met artikel 4 van de huurovereenkomst (overweging 2.2). Sprake was dan ook van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming kan, ook al zijn [gedaagde01] c.s. inmiddels gestopt met het onderverhuren van het gehuurde, niet ongedaan worden gemaakt. Gezien het tijdsverloop en de belangen van [gedaagde01] c.s. bij het behoud van het gehuurde, is de tekortkoming naar het oordeel van de kantonrechter echter niet van voldoende gewicht om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Hoofdverblijf in het gehuurde
4.5.
De Bewonersvereniging heeft ook aangevoerd dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen jegens de verhuurder, omdat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. Deze tekortkoming is zodanig dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [gedaagde01] c.s., aldus [eiseres01] . In dat verband overweegt de kantonrechter het volgende.
4.6.
Er kan naar het oordeel van de kantonrechter inderdaad sprake zijn van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen jegens de verhuurder (de Stichting), wanneer vast komt te staan dat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. Los van de vraag of [gedaagde01] c.s. lid zijn van [eiseres01] , kan de wettelijke verplichting om het gehuurde als goed huurder te gebruiken namelijk meebrengen dat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf in het gehuurde moeten hebben, dan wel feitelijk gebruik moeten maken van het gehuurde. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor een lagere huur wordt betaald dan voor huurwoningen in de vrije sector en waarvan van bekend is dat zij momenteel schaars zijn en dat daarvoor lange wachtlijsten van woningzoekenden bestaan. De huur van een sociale huurwoning geeft de huurder daarom niet alleen het recht om er te wonen, maar ook de plicht daadwerkelijk van deze woning gebruik te maken overeenkomstig de bestemming; dat wil zeggen een gebruik als woning waaruit het leven van de huurder zich voornamelijk afspeelt (ECLI:NL:GHAMS:2018:809).
4.7.
De Bewonersvereniging heeft aangevoerd dat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. Het leven van [gedaagde01] c.s. speelt zich volgens de Bewoners-vereniging voornamelijk af aan de Gedempte Zalmhaven, waar [gedaagde01] c.s. een woning hebben gekocht. De Bewonersvereniging heeft dit onderbouwd met verklaringen van buurtbewoners. [gedaagde01] c.s. erkennen dat zij een woning hebben gekocht aan het adres aan de Gedempte Zalmhaven in Rotterdam, en dat [gedaagde02] op dit adres is ingeschreven. [gedaagde01] c.s. voeren echter aan dat [gedaagde02] deze woning alleen gebruikt als kantoorpand, zij is slechts om fiscale redenen op dit adres ingeschreven. [gedaagde01] c.s. hebben altijd in het gehuurde gewoond, en hebben hier hun hoofdverblijf, aldus [gedaagde01] c.s. Ook [gedaagde01] c.s. onderbouwen dit met verklaringen van buurtbewoners.
Bewijsopdracht
4.8.
Nu voor de uitkomst van de onderhavige procedure naar het oordeel van de kantonrechter van doorslaggevend belang is of [gedaagde01] c.s. hun hoofverblijf in het gehuurde hebben, en op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de stelplicht en bewijslast op [eiseres01] ligt, is het aan [eiseres01] te bewijzen dat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben. Als vast kom te staan dat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben, is dat een tekortkoming die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.9.
Als [eiseres01] bovengenoemd bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen, overweegt de kantonrechter het volgende. Omdat de praktijk uitwijst dat met het horen van meer dan zes getuigen doorgaans geen redelijk doel wordt gediend, zal de kantonrechter het aantal getuigen beperken tot zes. De kantonrechter geeft partijen daarnaast in overweging dat de verklaringen van bestuursleden van de Bewonersverenging mogelijk een beperkte bewijskracht hebben, gezien hun inhoudelijke betrokkenheid en belangen bij deze procedure.
4.10.
De zaak wordt naar de rol verwezen, zodat [eiseres01] zich over de bewijslevering kan uitlaten. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
draagt
[eiseres01]op tot het leveren van bewijs van haar stelling dat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben;
[eiseres01]op tot het leveren van bewijs van haar stelling dat [gedaagde01] c.s. hun hoofdverblijf niet in het gehuurde hebben;
5.2.
bepaalt dat [eiseres01] zich
op de rolzitting van 12 januari 2023bij akte dient uit te laten over de vraag of, en zo ja op welke wijze, hij voornoemd bewijs wenst te leveren, waarbij de akte
uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12:00 uurter griffie moet zijn ontvangen;
op de rolzitting van 12 januari 2023bij akte dient uit te laten over de vraag of, en zo ja op welke wijze, hij voornoemd bewijs wenst te leveren, waarbij de akte
uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12:00 uurter griffie moet zijn ontvangen;
5.3.
bepaalt dat, als [eiseres01] bewijs wil leveren met schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor genoemde rolzitting in moet dienen;
5.4.
bepaalt dat [eiseres01] , als zij bewijs door (maximaal zes) getuigen wil leveren, zij in die akte opgave moet doen van de naam en woonplaats van de te horen getuigen met de verhinderdata voor een periode van zestien weken van haarzelf, de getuigen en de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;
5.5.
bepaalt dat [eiseres01] in geval zelf zorg zal moeten dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;
5.6.
bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) te Rotterdam, ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;
5.7.
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
54214