Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9938390 CV EXPL 22-18313
datum uitspraak: 25 november 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
[gedaagde01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Sloot.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 mei 2022;
- de akte indienen producties van de zijde van [eiseres01] , met producties;
- het antwoord, met producties;
- de brief van 9 augustus 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 27 september 2022 van de gemachtigde van [eiseres01] met de aanvullende producties 3 t/m 8;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres01] ;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde01] .
1.2.
Op 7 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: namens [eiseres01] haar gemachtigde mr. Th.C. Visser vergezeld van zijn kantoorgenoot mr. L.T. Kleine. Namens [gedaagde01] , de heer [naam01] , bestuurder, bijgestaan door de gemachtigde mr. M. Sloot.
2.De feiten
2.1.
Tussen [bedrijf01] als huurder en de gemeente Rotterdam als verhuurder is op 1 oktober 2015 een huurovereenkomst tot stand gekomen, voor de bedrijfsruimte aan de [adres01] te Rotterdam.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en drie maanden, dat de huurovereenkomst, behoudens beëindiging door opzegging, na afloop van de huurperiode van vijf jaar wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar en dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte.
2.3.
Met ingang van 1 december 2018 is [gedaagde01] in de plaats getreden van [bedrijf01] en heeft de verplichtingen van de huurovereenkomst overgenomen. [gedaagde01] exploiteert in het gehuurde een ‘ [bedrijf01] ’ kledingwinkel.
2.4.
[eiseres01] is met ingang van 1 juli 2020 eigenaresse geworden van het gehuurde.
2.5.
Per 1 juli 2022 bedraagt de huurprijs € 11.470,93 exclusief btw per maand.
2.6.
Het gehuurde is gelegen in de plint van het monumentale pand het Timmerhuis.
2.7.
[eiseres01] heeft bij brief van 19 mei 2022 gericht aan [gedaagde01] de huurovereenkomst tegen 31 december 2025 opgezegd. In deze brief staat, voor zover van belang:
“(…)
Cliënte heeft (…) het voornemen geuit om het gehuurde te gaan herontwikkelen en aan te passen aan de eisen des tijds, als gevolg waarvan het gehuurde dient te worden gerenoveerd. Daarbij geniet het de voorkeur van cliënte om de huidige winkelruimte te gaan splitsen met het al dan niet toevoegen van entresols. Alles gericht op het optimaliseren van de ruimtes/benutbare m2’s.
Met de door cliënte gewenste renovatie kan cliënte de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten optimaliseren, waardoor de beleggingswaarde van het gehuurde, specifiek dit deel van de straat en daarmee van haar portefeuille verbeterd wordt.
Het concrete renovatieplan van cliënte voorziet als gezegd o.m. in het wijzigen van de indeling van het gehuurde. Een en ander in combinatie met een duidelijke samen/toevoeging van de kelder, het eventueel toevoegen van een entresol en het tegelijkertijd splitsen van de twee adressen. Het gehuurde zal na de renovatie daarmee in niets meer te vergelijken zijn met de ruimte die u thans huurt.
Het is niet mogelijk om de onderhavige renovatie uit te voeren met instandhouding van de huurovereenkomst, niet in de laatste plaats omdat de winkelruimte na renovatie niet meer te vergelijken zal zijn met de huidige door u gehuurde ruimte. Namens cliënt zeg ik u derhalve, met inachtneming van de opzegtermijn, de huurovereenkomst op tegen 31 december 2025 op.
De opzeggingsgronden zijn:
Primair
“Dringend eigen gebruik” ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW in de zin van een renovatie die niet zonder de beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Zoals aangegeven zal het gehuurde na renovatie o.m. zowel qua indeling, plaats en oppervlakte wijzigen. Ook de functie zal gewijzigd worden. Daarmee staat vast dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.
Subsidiair
“De belangenafweging” ex artikel 7:296 lid 3 BW. De belangen van cliënte bij de beëindiging van de huurovereenkomst, zie hiervoor, wegen zwaarder dan uw belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit geldt temeer nu u reeds lange tijd het gehuurde huurt en de huurperiode afloopt.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres01] eist samengevat:
- het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast te stellen op 1 januari 2026, dan wel op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
- [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde uiterlijk op het hiervoor bedoelde tijdstip te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres01] te stellen;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiseres01] baseert de eis op het volgende.
[eiseres01] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. [eiseres01] wil het gehuurde renoveren. Het voornemen tot renovatie van [eiseres01] is mede ingegeven door financiële belangen. Door de renovatie zal het rendement van het gehuurde uit verhuur aanzienlijk hoger worden dan het huidige (negatieve) rendement. Op het deel waar het gehuurde is gelegen is een minder grote winkel nodig en kan het gehuurde worden opgesplitst. Het creëren van twee frisse open winkelruimtes aan het begin van de Meent, tezamen met de andere ontwikkelingen op de Meent, zal een boost geven aan de straat en de omgeving. Ten aanzien van de dringendheid merkt [eiseres01] nog op dat de renovatie pas kan beginnen na ontruiming van het gehuurde. De indeling van het gehuurde zal immers worden aangepast. Het gehuurde zal worden opgesplitst. De door [eiseres01] beoogde renovatie kan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De plaats en de functie van het gehuurde zullen namelijk wijzigen. Het gehuurde als zodanig verdwijnt en zal verworden tot twee nog steeds grote en volledig nieuwe en frisse ruimtes met open gevels. De functie van het gehuurde zal wijzigen, nu het gehuurde anders zal worden gebrancheerd.
Indien wordt geoordeeld dat geen sprake is van dringend eigen gebruik geldt dat de belangen van [eiseres01] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde01] bij voortzetting daarvan.
[eiseres01] verzoekt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De door [eiseres01] gewenste renovatie is duidelijk en voldoet aan de kenmerken om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Gelet daarop is het niet reëel een niet uitvoerbaar bij voorraad vonnis uit te spreken, waarmee enkel en alleen de herontwikkeling zou worden opgeschort.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Uit niets blijkt dat [eiseres01] heeft voldaan aan de vereiste van dringend eigen gebruik. Dat het gehuurde na renovatie zal verdwijnen wordt betwist en is ongeloofwaardig. Het gehele Timmerhuis is circa zes jaar geleden volledig gerenoveerd en duurzaam ontwikkeld. [eiseres01] wenst ‘open en frisse winkelruimtes’ te creëren, echter, de gevels zijn geheel uit glas en koper opgetrokken en zijn derhalve al ‘fris en open’. Bovendien is sprake van een monumentaal pand en betwijfelt [gedaagde01] of dit wel mag worden veranderd. [gedaagde01] heeft in het gehuurde geïnvesteerd en blijft in het gehuurde investeren. Het gehuurde is niet verouderd en hoeft niet aan de eisen des tijds te worden aangepast. Dat [eiseres01] wijzigingen wenst door te voeren die zouden kunnen leiden tot een hoger rendement kan aan [gedaagde01] niet worden tegengeworpen. [gedaagde01] betwist dat [eiseres01] daadwerkelijk de intentie heeft om een renovatie/herontwikkeling uit te voeren. [eiseres01] heeft geen plannen bijgevoegd waaruit de renovatie/herontwikkeling volgt. Voorts blijkt uit niets dat de plaats en/of functie van het gehuurde wijzigt. [gedaagde01] benut de vierkante meters van het gehuurde goed en maakt gebruik van de maximale capaciteit. Het veranderen van de branchering is geen wijziging van de functie.
Dat sprake is van een negatief rendement heeft [eiseres01] niet onderbouwd. Bovendien is van dringendheid geen sprake, omdat [eiseres01] niet eerder dan per 1 januari 2026 kan beginnen.
Het belang van [gedaagde01] bij exploitatie van haar winkel in het gehuurde is groot. De locatie is goed en [gedaagde01] is juist als trekker aangetrokken. [gedaagde01] heeft veel geïnvesteerd in de locatie, omdat de straat destijds onder niveau was. In andere straten zijn geen alternatieven te vinden. De winkel is duurzaam en zo is het pand destijds ook herontwikkeld. Uit niets blijkt dat de gemeente het eens is met de plannen van [eiseres01] . Bovendien blijft [gedaagde01] in de winkel investeren en staat voor 2023 een investering van € 30.000,- op de planning. De huurbelangen van [gedaagde01] dienen te prevaleren.
Indien de vordering van [eiseres01] wordt toegewezen is [gedaagde01] van mening dat zij aanspraak heeft op een bedrag van € 180.000,- aan verhuis- en inrichtingskosten.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres01] heeft een beroep gedaan op de opzeggingsgronden dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.
Dringend eigen gebruik
4.2.
Ten aanzien van de opzegging wegens dringend eigen gebruik wordt als volgt overwogen. De vraag of een verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn:
de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en;
het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde.
4.3.
[eiseres01] heeft bij dagvaarding gesteld dat zij voornemens is het gehuurde te renoveren, in die zin dat zij de bedrijfsruimte wil splitsen (zowel de begane grond als de kelder) zodat twee ruime winkels ontstaan, met een fris en open karakter. Voorts heeft [eiseres01] bij dagvaarding gesteld dat het gehuurde anders zal worden ingericht en gebruikt en dat het van buiten en binnen er anders uit zal komen te zien. Ter voorbereiding op de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] twee schetsen in het geding gebracht; één van de huidige situatie en één van de situatie na renovatie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] toegelicht dat er twee winkels komen met een goede kelder, dat de renovatie geen gevolgen zal hebben voor het aanzicht van het pand en dat na de renovatie het gehuurde qua opzet, uitstraling, indeling en omvang wezenlijk zal verschillen van de huidige situatie.
4.4.
[gedaagde01] heeft betwist dat [eiseres01] daadwerkelijk de intentie heeft om een renovatie/herontwikkeling uit te voeren en dat de overgelegde schematische schets niet als onderbouwing daarvan kan worden aangemerkt. Voorts heeft [gedaagde01] opgemerkt dat op de plek waar [eiseres01] een trap heeft getekend geen trap kan worden geplaats vanwege een betonnen balk die niet mag worden verwijderd en dat onder de getekende glazen vloerplaten een pantry, toiletten en buizen ten behoeve van het gehele pand zijn gelegen.
4.5.
Hoewel de schets die [eiseres01] in het geding heeft gebracht zeer eenvoudig is en op basis van deze schets nog niet kan worden vastgesteld of de daarin opgenomen wijzigingen mogelijk zijn, behoeft [eiseres01] anderzijds nog geen volledig uitgewerkt plan in het geding te brengen om voldoende aannemelijk te maken dat sprake is van een voorgenomen renovatie. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres01] , ondanks het ontbreken van een meer uitgewerkt plan, voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een voorgenomen renovatie.
4.6.
Voor een geslaagd beroep op artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient eveneens voldoende aannemelijk te zijn dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie. Bij de beoordeling van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Algemene bedrijfseconomische belangen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak aannemelijk te maken en deze belangen kunnen gelegen zijn in een rendementsverbetering. In dat kader heeft [eiseres01] gesteld dat door de voorgenomen renovatie het rendement aanzienlijk hoger zal worden dan het huidige negatieve rendement. Daartoe heeft [eiseres01] gesteld dat dit onder meer te maken heeft met het feit dat met de renovatie wordt ingespeeld op de vragende markt naar goed ingedeelde winkel-units, die voorzien zijn van alle gemakken en bovendien voldoen aan de eisen van deze tijd. Door de renovatie wordt het rendement op de belegging behouden en vergroot. Naast de toename van de huurstroom zal (daarmee samenhangend) door de herontwikkeling ook de beleggingswaarde van het pand stijgen, aldus [eiseres01] . Volgens [eiseres01] wordt thans een zeer lage vierkantenmeter prijs voldaan, met een zwaar negatief rendement tot gevolg. Bovendien zal de renovatie de verhuurbaarheid ten goede komen.
4.7.
Om vast te kunnen stellen of de door [eiseres01] gestelde rendementsverbetering voldoende is om een dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk te achten,
dient het huidige rendement van de bedrijfsruimte vergeleken te kunnen worden met het te verwachten rendement na de renovatie.
4.8.
[eiseres01] heeft ter onderbouwing van de door haar gestelde aanzienlijke rendementsverbetering als productie 5 een rendementsberekening van de huidige situatie in het geding gebracht. Volgens deze rendementsberekening zou sprake zijn van een negatief rendement van -7%.
4.9.
Afgezien van het feit dat [gedaagde01] de juistheid van de rendementsberekening gemotiveerd heeft betwist en voorts de juistheid van de te verwachten nieuwe huurprijs gemotiveerd heeft weersproken, is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres01] de door haar gestelde aanzienlijke rendementsverbetering onvoldoende heeft onderbouwd. Daartoe wordt het volgende overwogen. [eiseres01] heeft geen rendementsberekening in het geding gebracht van het te verwachten rendement op basis van de nieuwe huurprijs na de renovatie. Hierdoor kan niet worden vastgesteld of daadwerkelijk sprake zal zijn van een aanzienlijke rendementsverbetering. Weliswaar heeft [eiseres01] tijdens de mondelinge behandeling met verwijzing naar twee andere huurovereenkomsten van winkels die zij op de Meent verhuurt de te verwachten nieuwe huurprijs per vierkantenmeter berekend op gemiddeld € 1.060,- en gesteld dat er aldus sprake zal zijn van een aanzienlijke rendementsverbetering, echter van de juistheid van die huurprijs kan niet zonder meer worden uitgegaan. Immers zolang niet voldoende duidelijk is hoe de winkel-units er na de renovatie uit zullen gaan zien en nog niet concreet is wat het winkeloppervlak van de nieuwe winkel-units zal zijn, kan nog geen inschatting van de nieuwe huurprijs worden gemaakt. Bovendien zal bij de rendementsberekening ook rekening moeten worden gehouden met de (te verwachten) kosten van de renovatie. Van deze kosten heeft [eiseres01] geen enkele indicatie gegeven.
4.10.
Nu [eiseres01] heeft volstaan met het overleggen van één enkele niet nader toegelichte rendementsberekening van de huidige situatie en een tweede rendementsberekening op basis van de te verwachten huurprijs na renovatie met een deugdelijke onderbouwing ontbreekt, heeft [eiseres01] haar stelling dat sprake zal zijn van een aanzienlijke rendementsverbetering onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter ziet geen aanleiding [eiseres01] in de gelegenheid te stellen haar standpunt nader te onderbouwen; dat had [eiseres01] eerder moeten doen. [eiseres01] heeft dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie. De vordering van [eiseres01] is daarom op de primaire grond niet toewijsbaar.
Belangenafweging
4.11.
Ten aanzien van de subsidiaire grondslag van de vordering wordt het volgende overwogen. Beoordeeld dient te worden of de belangen van [eiseres01] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde01] bij verlenging van deze overeenkomst. Daarbij is de kantonrechter gehouden de vordering tot beëindiging af te wijzen als bij een redelijke belangenafweging van [gedaagde01] niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimd. Bij de belangenafweging worden alle omstandigheden van het geval betrokken.
4.12.
Ter onderbouwing van haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft [eiseres01] gewezen op het bedrijfseconomische belang dat zij heeft bij de renovatie van het gehuurde en de mogelijkheid om nieuwe vooraanstaande huurders aan te trekken die bovendien een hogere huurprijs zullen gaan betalen.
4.13.
Nu er niet vanuit kan worden gegaan dat door de renovatie een aanzienlijke rendementsverbetering zal optreden, resteert voor [eiseres01] slechts het algemene belang bij het kunnen aantrekken van nieuwe huurders op dit stuk van de Meent die - zo stelt [eiseres01] - een hogere huurprijs zullen gaan betalen. Dit belang is weliswaar een te respecteren belang, maar weegt niet zwaarder dan het belang van [gedaagde01] bij de goede locatie en het belang om haar investeringen (zowel de investeringen die zij destijds als trekker heeft gedaan als de recente investeringen) niet te verliezen. Het enkele feit dat [gedaagde01] per 31 december 2025 de bedrijfsruimte 10 jaar huurt, heeft ook niet tot gevolg dat de belangenafweging in het voordeel van [eiseres01] uitvalt. Dit brengt mee dat de vordering van [eiseres01] evenmin toewijsbaar is op grond van de belangenafweging.
4.14.
Nu de vordering van [eiseres01] wordt afgewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van het verzoek tot toekenning van verhuis- en inrichtingskosten.
proceskosten
4.15.
[eiseres01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 436,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 218,-). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiseres01] een bedrag betalen van € 109,- (1/2 punt x € 218,- met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering van [eiseres01] af;
5.2.
veroordeelt [eiseres01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 436,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
754