Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9907988 CV EXPL 22-16806
datum uitspraak: 18 november 2022
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Gemeente Schiedam,
gezeteld in Schiedam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. L.C.M. de Vos,
tegen
[persoon A], die handelt onder de naam [handelsnaam A] ,
wonende in [woonplaats A] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. G.R. Stolk.
De partijen worden hierna ‘Gemeente Schiedam’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 mei 2022, met producties;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met producties;
- de brief van 8 augustus 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het antwoord in reconventie, tevens akte wijziging van eis in conventie;
- de akte overlegging producties van [persoon A] , met producties.
1.2.
Op 6 oktober 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was namens Gemeente Schiedam mevrouw [persoon B] (projectjurist) aanwezig, bijgestaan door mr. L.C.M. de Vos. Ook [persoon A] is hierbij aanwezig geweest, bijgestaan door mr. N. Klaassen namens de gemachtigde van [persoon A] .
2..De feiten
2.1.
Het perceel aan de [adres] te Schiedam is door Gemeente Schiedam aan [persoon C] (hierna te noemen: ‘ [persoon C] ’) in erfpacht gegeven. Tussen [persoon C] als verhuurder en [persoon A] heeft vervolgens sinds 1 december 2015 een huurovereenkomst bestaan ten aanzien van de bedrijfsruimte op voornoemd adres (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat de maandelijks door [persoon A] verschuldigde huur € 2.000,00 bedraagt.
2.3.
Gemeente Schiedam heeft het recht van erfpacht van [persoon C] tegen 12 september 2019 opgezegd.
2.4.
Op 31 januari 2020 heeft Gemeente Schiedam een brief aan [persoon A] gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
“(…) U bent huurder van de heer [persoon C] . De heer [persoon C] heeft het aan u verhuurde perceel in erfpacht van de gemeente. Dit recht van erfpacht heeft de gemeente tegen 12 september 2019 opgezegd. De heer [persoon C] bestrijdt de opzegging van de gemeente. Om die reden loopt er een gerechtelijke procedure tussen de heer [persoon C] en de gemeente over het einde van de erfpacht. In de visie van de gemeente had het perceel echter per 12 september jl. ter beschikking van de gemeente moeten zijn. Per die datum maakt de gemeente daarom aanspraak op de huurpenningen voor de resterende duur van uw huurovereenkomst. Ik verzoek u dan ook nog niet voldane huurpenningen vanaf heden aan de gemeente te voldoen op rekeningnr NL60 BNHG 0285 0437 65 ten name van de gemeente Schiedam onder vermelding van `huur [adres] '. (…)”
2.5.
Gemeente Schiedam en [persoon A] zijn met elkaar in gesprek gegaan om afspraken te maken over beëindiging van de huurovereenkomst en de ontstane huurachterstand. Bij
e-mail van 8 oktober 2021 om 10.14 uur heeft de voormalige gemachtigde van [persoon A] het volgende aan de voormalige gemachtigde van Gemeente Schiedam medegedeeld:
“(…) Cliënt is alsnog bereid om akkoord te gaan met het laatste voorstel van uw cliënte. Dat betekent een finale kwijting over en weer tegen betaling van een bedrag ad €
14.500,00 en ontruiming per 1 maart 2022 a.s.
Echter dit bedrag wenst cliënt in twee delen te voldoen, namelijk een bedrag ad € 6.000,00 na overeenstemming en vastlegging van de gemaakte afspraken en een bedrag ad € 8.500,00 na ontruiming van het gehuurde.
Graag hoor ik of uw cliënte kan instemmen met het bovenstaande. (…)”
2.6.
Bij e-mail van 8 oktober 2021 om 12.02 uur heeft de voormalige gemachtigde van Gemeente Schiedam aan de voormalige gemachtigde van [persoon A] medegedeeld dat het voorstel uit de e-mail van 8 oktober 2021 om 10.14 uur akkoord is.
2.7.
Door [persoon C] is geprocedeerd tegen Gemeente Schiedam met het doel de opzegging van het erfpachtrecht ongedaan te maken. [persoon C] is in dat kader door zowel de Rechtbank Rotterdam in eerste aanleg als het Hof Den Haag in hoger beroep in het ongelijk gesteld.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
Gemeente Schiedam eist - na wijziging van haar eis - samengevat:
Primair:
- [persoon A] te veroordelen om uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst binnen vijf dagen na het vonnis aan haar te betalen € 14.500,00 aan huurachterstand;
- [persoon A] te veroordelen om uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst het gehuurde binnen 14 dagen na het vonnis te ontruimen, met machtiging van Gemeente Schiedam om die ontruiming zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [persoon A] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
- [persoon A] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.000,00 per maand vanaf 1 maart 2022 tot de datum van ontruiming;
Subsidiair:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [persoon A] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, met machtiging van Gemeente Schiedam om die ontruiming zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [persoon A] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
- [persoon A] te veroordelen aan haar te betalen de huurachterstand, te weten een bedrag van € 2.000,00 vanaf 1 januari 2020 tot en met oktober 2022;
- [persoon A] te veroordelen tot betaling van de huur dan wel een gebruiksvergoeding van € 2.000,00 per maand vanaf de datum van het vonnis tot en met de datum van ontruiming;
Primair en subsidiair:
- [persoon A] te veroordelen aan haar te betalen € 1.355,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- [persoon A] te veroordelen in de proceskosten met rente en de nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Gemeente Schiedam baseert de eis op het volgende. Gemeente Schiedam heeft met [persoon A] een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin zij afspraken hebben gemaakt over beëindiging van de huurovereenkomst per 1 maart 2022 en betaling van een bedrag van € 14.500,00 tegen finale kwijting. Primair neemt Gemeente Schiedam het standpunt in dat [persoon A] de vaststellingsovereenkomst moet nakomen, alsnog het gehuurde moet ontruimen en tot betaling van het overeengekomen bedrag moet overgaan.
3.3.
Subsidiair stelt Gemeente Schiedam dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden vanwege het bestaan van een enorme huurachterstand. Dit levert een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [persoon A] op.
3.4.
[persoon A] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en zou bij een juiste voorstelling van zaken niet tot stand zijn gekomen. [persoon A] verkeerde in de veronderstelling dat hij zich in dezelfde situatie bevond als alle andere ondernemers, die een bedrijfsruimte huren van Gemeente Schiedam, en dat hij een gelijke behandeling zou krijgen. Er zijn immers ondernemers die wel langer in het door hen gehuurde mogen blijven.
3.5.
Met de vorige verhuurder, [persoon C] , heeft [persoon A] de afspraak gemaakt dat de huurprijs verlaagd zou worden tot € 1.000,00 per maand. Gemeente Schiedam is, nu zij de huurovereenkomst met [persoon A] heeft voortgezet, gehouden tot nakoming van deze afspraak. Daarnaast dienen de belangen van [persoon A] om in het gehuurde te mogen blijven zwaarder te wegen dan de belang van Gemeente Schiedam bij toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst loopt al zeer lang en [persoon A] heeft getracht om tot een regeling te komen ten aanzien van de huurachterstand. Grote betekenis moet bovendien worden toegekend aan het bedrijfsbelang van [persoon A] , die van zijn onderneming afhankelijk is om te kunnen voorzien in zijn levensonderhoud.
3.6.
De vordering van Gemeente Schiedam om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:295 BW worden afgewezen. Ten slotte verzoekt [persoon A] , bij toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, een ruimere ontruimingstermijn van drie maanden toe te kenne, en vordert hij veroordeling van Gemeente Schiedam om hem een vervangende passende bedrijfsruimte aan te bieden
in reconventie
3.7.
[persoon A] eist samengevat:
- de vaststellingsovereenkomst tussen partijen te vernietigen op grond van dwaling dan wel bedrog of misbruik van omstandigheden;
- voor recht te verklaren dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien sprake is van onvoorziene omstandigheden;
- primair voor recht te verklaren dat de huurprijs € 1.000,00 bedraagt vanaf het moment dat de huurovereenkomst door Gemeente Schiedam is voortgezet;
- subsidiair te bepalen dat de huurovereenkomst zodanig op grond van artikel 6:258 lid 1 BW dan wel artikel 6:2 en/of 6:248 BW wordt gewijzigd, dat [persoon A] over de periode van 12 maart 2020 tot en met 15 maart 2022 slechts € 1.000,00 per maand aan huur verschuldigd is;
- Gemeente Schiedam, bij toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, te veroordelen tot het aanbieden van vervangende passende bedrijfsruimte;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.8.
[persoon A] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd hetgeen hiervoor in conventie bij r.o. 3.3 en 3.4 is opgenomen. In aanvulling daarop heeft [persoon A] het volgende aangevoerd. Met de vorige verhuurder, [persoon C] , heeft [persoon A] de afspraak gemaakt dat de huurprijs verlaagd zou worden tot € 1.000,00 per maand. Gemeente Schiedam is, nu zij de huurovereenkomst met [persoon A] heeft voortgezet, primair gehouden tot nakoming van deze afspraak. Subsidiair stelt [persoon A] dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden aangemerkt, op grond waarvan Gemeente Schiedam naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. In beginsel dient het nadeel van de coronacrisis gelijkelijk over partijen te worden verdeeld, zodat de huurprijs in dit geval dient te worden gewijzigd naar 50%, oftewel € 1.000,00 per maand.
3.9.
Ten slotte vordert [persoon A] veroordeling van Gemeente Schiedam om hem een vervangende passende bedrijfsruimte aan te bieden. Omdat diverse andere huurders vervangende bedrijfsruimte aangeboden hebben gekregen, dient [persoon A] op gelijke wijze behandeld te worden.
3.10.
Gemeente Schiedam is het niet eens met de eis. Op het door haar gevoerde verweer tegen de vorderingen van [persoon A] zal - voor zover noodzakelijk - hierna bij de beoordeling nader worden ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
vernietigbaarheid van de vaststellingsovereenkomst
4.2.
Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet ter discussie staat dat Gemeente Schiedam, na opzegging van het erfpachtrecht van de vorige verhuurder [persoon C] per 12 september 2019, als verhuurder van het gehuurde heeft te gelden. Met haar primaire vorderingen (betaling van een bedrag van € 14.500,00 en ontruiming van het gehuurde) vordert Gemeente Schiedam feitelijk [persoon A] te veroordelen de tussen partijen gemaakte afspraken van 8 oktober 2021 na te komen. De e-mailwisseling tussen partijen op 8 oktober 2021 - dat wil zeggen het voorstel van [persoon A] en de akkoordverklaring van Gemeente Schiedam - levert een vaststellingsovereenkomst ex artikel 7:900 BW op. Dat betekent dat partijen zich jegens elkaar aan een vaststelling - onder meer ter beëindiging van onzekerheid omtrent hetgeen tussen hen geldt - gebonden hebben, bestemd om ook te gelden voor zover is afgeweken van de tevoren bestaande rechtstoestand.
4.3.
[persoon A] stelt dat deze vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (artikel 6:228 BW). Hij stelt in de veronderstelling te hebben verkeerd dat hij dezelfde behandeling kreeg als de ondernemers die in dezelfde situatie zaten. Volgens [persoon A] kregen die ondernemers wél een vervangende bedrijfsruimte aangeboden of mochten zij langer in de door hen gehuurde bedrijfsruimte blijven, terwijl [persoon A] niet een dergelijk aanbod heeft gekregen. Bovendien zou [persoon A] ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst psychisch bijzonder kwetsbaar zijn geweest. Deze stellingen kunnen echter geen stand houden en wel om de volgende redenen.
4.4.
[persoon A] heeft zich bij het minnelijke overleg met Gemeente Schiedam laten bijstaan door mr. G. Sarier, zijn toenmalige gemachtigde. Uit de overgelegde e-mail-correspondentie kan worden afgeleid dat mr. Sarier met [persoon A] heeft besproken welk voorstel er aan Gemeente Schiedam zou worden gedaan en dat mr. Sarier vervolgens ook het tegenvoorstel van Gemeente Schiedam met [persoon A] heeft besproken. Gelet op het feit dat [persoon A] zijn belangen in dit kader door een professioneel (juridisch geschoolde) gemachtigde heeft laten behartigen en hij met bijstand van die gemachtigde de vaststellingsovereenkomst is aangegaan, mocht Gemeente Schiedam erop vertrouwen dat [persoon A] exact wist waarmee hij akkoord ging en dat hij voldoende was voorgelicht over de omstandigheden waaronder de vaststellingsovereenkomst is aangegaan en de gevolgen daarvan.
4.5.
[persoon A] heeft weliswaar aangevoerd dat de onjuiste voorstelling van zaken het gevolg is van ‘uitspraken’ van Gemeente Schiedam, maar heeft verzuimd concreet aan te geven welke uitspraken Gemeente Schiedam in dit verband heeft gedaan en op welk moment die uitspraken zijn gedaan. Gemeente Schiedam heeft in dit kader betwist dat zij [persoon A] onvoldoende heeft geïnformeerd over de met andere huurders gemaakte afspraken. Bovendien heeft Gemeente Schiedam gemotiveerd uiteengezet dat van een gelijke behandeling van al haar huurders geen sprake kan zijn, omdat de situatie van de afzonderlijke huurders (onder meer met betrekking tot de looptijd van de huurovereenkomsten, eventuele betalingsachterstanden, voorgenomen herontwikkelingsplannen ten aanzien van de afzonderlijke gehuurde percelen en de persoonlijke omstandigheden van de betreffende huurders) per huurder verschillend is en dus voor elke huurder een maatwerkoplossing vereist is. [persoon A] heeft deze stellingen van Gemeente Schiedam niet meer inhoudelijk betwist. Gezien deze omstandigheden valt niet in te zien waarom [persoon A] meent rechten te kunnen ontlenen aan de wijze waarop andere huurders door Gemeente Schiedam zijn behandeld.
4.6.
Gelet op het hiervoor overwogene is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst onder invloed van dwaling. Ook de stelling van [persoon A] dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen door bedrog of door misbruik van omstandigheden wordt verworpen. Ook in dat geval geldt dat van de genoemde wilsgebreken geen sprake kan zijn, nu [persoon A] zich bij het minnelijke overleg steeds heeft laten bijstaan door een professioneel gemachtigde, zodat er van uit gegaan mag worden dat zijn belangen in voldoende mate zijn behartigd en het [persoon A] voldoende duidelijk was waarmee hij akkoord ging. Voor zover [persoon A] een en ander niet goed heeft begrepen - om wat voor reden dan ook - kan dat in elk geval niet aan Gemeente Schiedam worden tegengeworpen, hooguit aan de toenmalige gemachtigde van [persoon A] .
4.7.
De conclusie van het bovenstaande luidt dat er geen grond bestaat om de vaststellingsovereenkomst te vernietigen, zodat deze in stand blijft. De in reconventie gevorderde vernietiging van de vaststellingsovereenkomst wordt dan ook afgewezen.
afwijkende afspraak met [persoon C]
4.8.
Zoals hiervoor bij r.o. 4.2. overwogen hebben partijen zich met de vaststellingsovereenkomst jegens elkaar gebonden aan de gemaakte afspraken, welke gebondenheid ook geldt voor zover is afgeweken van de tevoren bestaande rechtstoestand. Dat betekent dat in het midden kan blijven of [persoon A] in het verleden daadwerkelijk met de vorige verhuurder ( [persoon C] ) heeft afgesproken dat de huurprijs in verband met corona werd verlaagd naar € 1.000,00 per maand. Voor zover [persoon A] daarover destijds al iets met [persoon C] is overeengekomen, is die afspraak met de later tussen [persoon A] en Gemeente Schiedam gesloten vaststellingsovereenkomst komen te vervallen. [persoon A] heeft bovendien onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat Gemeente Schiedam op enig moment akkoord zou zijn gegaan met wijziging van de huurprijs naar € 1.000,00 per maand. Dat betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs, sinds Gemeente Schiedam als verhuurder heeft te gelden, € 1.000,00 per maand bedraagt, wordt afgewezen.
wijziging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW
4.9.
Partijen zijn in hun vaststellingsovereenkomst overeengekomen dat [persoon A] het gehuurde per 1 maart 2022 zou ontruimen en dat [persoon A] een bedrag van € 14.500,00 tegen finale kwijting (in twee delen) aan Gemeente Schiedam zou voldoen. Gemeente Schiedam heeft onweersproken gesteld dat partijen met het genoemde bedrag van
€ 14.500,00 overeenstemming hebben bereikt over de hoogte van de op dat moment bestaande huurachterstand en het gebruik van het gehuurde tot 1 maart 2022. Naar het oordeel van de kantonrechter staat het karakter van de vaststellingsovereenkomst (het maken van bindende afspraken ter voorkoming of beëindiging van eventuele onzekerheden en/of geschillen) er aan in de weg dat [persoon A] onder de gegeven omstandigheden nog een beroep kan doen op wijziging van de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) in verband met de coronacrisis en de door de overheid getroffen maatregelen. Op het moment dat partijen op 8 oktober 2021 overeenstemming hebben bereikt over de hoogte van de verschuldigde huur tot 1 maart 2022 moet [persoon A] immers voldoende bekend worden verondersteld met de gevolgen van de coronacrisis voor zijn onderneming in de periode vóór oktober 2021 en de onzekerheid die de coronacrisis en de te nemen maatregelen in de nabije toekomst voor de exploitatie van zijn onderneming mogelijk nog kon opleveren. Desondanks heeft [persoon A] er bewust voor gekozen een bindende afspraak met Gemeente Schiedam te maken over de verschuldigde huur tot 1 maart 2022. Uit de e-mailwisseling van partijen in oktober 2021 volgt op geen enkele wijze dat partijen daarbij een voorbehoud hebben gemaakt om de huurprijs in de toekomst nog te kunnen wijzigen met een beroep op artikel 6:258 BW en de gevolgen van de coronacrisis. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat partijen bij hun afspraak dat de verschuldigde huur tot 1 maart 2022 wordt vastgesteld op een bedrag van € 14.500,00 tegen finale kwijting reeds met de (gevolgen van de) coronacrisis rekening hebben gehouden.
4.10.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de door [persoon A] in reconventie gevorderde wijziging van de huurovereenkomst, in die zin dat de maandelijkse huurprijs zal worden gewijzigd naar € 1.000,00 per maand, wordt afgewezen. De vordering tot verklaring voor recht dat met betrekking tot de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en beperkingen sprake is van onvoorziene omstandigheden deelt hetzelfde lot, nu [persoon A]
- gelet op het bovenstaande - geen belang heeft bij dat deel van zijn vordering.
verschuldigde huur tot 1 maart 2022
4.11.
Zoals hiervoor reeds overwogen zijn partijen in hun vaststellingsovereenkomst overeengekomen dat [persoon A] ten aanzien van de tot 1 maart 2022 verschuldigde huur een bedrag van € 14.500,00 tegen finale kwijting zou voldoen. Dit bedrag zou door [persoon A] in twee delen voldaan worden, te weten een bedrag van € 6.000,00 na overeenstemming en een bedrag van € 8.500,00 na ontruiming van het gehuurde per 1 maart 2022. Niet in geschil is dat [persoon A] tot op heden geen enkele betaling heeft verricht, zodat Gemeente Schiedam er belang bij heeft dat [persoon A] tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst wordt veroordeeld. [persoon A] wordt dan ook veroordeeld tot betaling aan Gemeente Schiedam van het bedrag van € 14.500,00 aan huurachterstand binnen vijf dagen na de datum van het vonnis.
ontruiming van het gehuurde
4.12.
[persoon A] was op grond van de vaststellingsovereenkomst gehouden het gehuurde per 1 maart 2022 te ontruimen. Omdat [persoon A] dit heeft nagelaten, heeft Gemeente Schiedam er eveneens belang bij dat [persoon A] wordt veroordeeld het gehuurde (alsnog) te ontruimen. Ook dit deel van de vordering van Gemeente Schiedam wordt toegewezen.
4.13.
De wet geeft alleen aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren. Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren wordt daarom afgewezen.
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat het opleggen van een dwangsom in de gegeven omstandigheden aangewezen is. [persoon A] had het gehuurde immers op grond van de met Gemeente Schiedam gesloten vaststellingsovereenkomst al per 1 maart 2022 moeten ontruimen en verlaten, maar heeft dat destijds nagelaten. Gemeente Schiedam heeft er dan ook belang bij dat er een dwangsom aan de ontruiming wordt gekoppeld, als extra prikkel voor [persoon A] om ditmaal wel tijdig tot ontruiming over te gaan. De gevorderde dwangsom zal in redelijkheid worden vastgesteld op € 500,- voor iedere dag dat [persoon A] niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet. De kantonrechter zal de dwangsom maximeren, in die zin dat daaraan een maximum van € 10.000,00 zal worden gekoppeld.
4.15.
[persoon A] heeft verzocht om toepassing van een terme de grâce. De kantonrechter wijst dit verzoek af, aangezien de wet niet voorziet in een terme de grâce voor een bedrijfsruimte.
4.16.
[persoon A] heeft daarnaast verzocht om, bij toewijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde, een ontruimingstermijn van drie maanden vast te stellen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Gemeente Schiedam verklaard te accepteren dat [persoon A] pas over drie maanden het gehuurde hoeft te ontruimen. De kantonrechter heeft deze toezegging van Gemeente Schiedam zo begrepen dat zij er mee akkoord gaat dat [persoon A] , gerekend vanaf de mondelinge behandeling nog drie maanden in het gehuurde mag blijven. Gelet hierop gaat de kantonrechter er dan ook van uit dat het vonnis voor wat betreft de ontruiming van het gehuurde niet ten uitvoer zal worden gelegd vóór 1 januari 2023.
4.17.
Gemeente Schiedam heeft gevorderd [persoon A] te veroordelen tot betaling van huur dan wel een gebruiksvergoeding gelijk aan de geldende huurprijs van € 2.000,00 per maand vanaf 1 maart 2022 tot aan de datum van ontruiming. Gemeente Schiedam heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken gesteld dat de huur/gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2022 geen onderdeel uitmaakt van het in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen bedrag van € 14.500,00 tegen finale kwijting. Dit sluit ook aan op het feit dat met de vaststellingsovereenkomst is beoogd een einde te maken aan de huurovereenkomst per 1 maart 2022, een en ander vanuit de gedachte dat [persoon A] gehoor zou geven aan de gemaakte afspraken en het gehuurde per 1 maart 2022 leeg en ontruimd aan Gemeente Schiedam zou opleveren zodat er vanaf 1 maart 2022 geen sprake meer zou zijn van een huurbetalingsverplichting.
4.18.
Omdat [persoon A] heeft verzuimd het gehuurde per 1 maart 2022 te verlaten en het gehuurde ook op dit moment nog altijd door [persoon A] gebruikt wordt, moet [persoon A] een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij het gehuurde met al zijn spullen heeft verlaten. Ook dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.
4.19.
Nu het primair door Gemeente Schiedam gevorderde wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet meer toe aan beoordeling van de subsidiaire vorderingen van Gemeente Schiedam, zodat die vorderingen onbesproken kunnen blijven.
4.20.
[persoon A] heeft - voor het geval de gevorderde ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen - in reconventie gevorderd Gemeente Schiedam te veroordelen tot het aanbieden van vervangende passende bedrijfsruimte. Hieraan heeft [persoon A] ten grondslag gelegd dat Gemeente Schiedam aan diverse andere huurders vervangende bedrijfsruimte heeft aangeboden zodat [persoon A] , op grond van het gelijkheidsbeginsel, eveneens aanspraak kan maken op vervangende bedrijfsruimte. Zoals hiervoor bij r.o. 4.5 al overwogen, heeft Gemeente Schiedam voldoende aannemelijk gemaakt dat de persoonlijke situatie van alle afzonderlijke huurders onderling zodanig van elkaar afwijken dat van een gelijke behandeling van alle huurders geen sprake kan zijn. Het beroep van [persoon A] op toepassing van het gelijkheidsbeginsel gaat in de gegeven omstandigheden dan ook niet op. [persoon A] heeft voor het overige geen andere deugdelijke grondslag gesteld op basis waarvan Gemeente Schiedam verplicht zou zijn [persoon A] een aanbod voor vervangende bedrijfsruimte te doen. Deze vordering van [persoon A] wordt dan ook afgewezen.
buitengerechtelijke incassokosten
4.21.
Gemeente Schiedam maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 1.355,00. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu Gemeente Schiedam heeft nagelaten een afschrift van de kosteloze aanmaning als bedoeld in artikel 6:96, zesde lid BW in het geding te brengen.
proceskosten
4.22.
[persoon A] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van Gemeente Schiedam tot vandaag vast op € 131,18 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,00). Gelet op de uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter geen aanleiding de proceskosten in conventie te matigen, zoals door [persoon A] is verzocht. In reconventie worden deze kosten aan de kant van Gemeente Schiedam tot vandaag vastgesteld op € 373,00 aan salaris voor de gemachtigde. De proceskosten in conventie en reconventie bedragen in totaal € 2.634,18. Voor kosten die Gemeente Schiedam maakt na deze uitspraak moet [persoon A] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.23.
Gemeente Schiedam heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [persoon A] heeft hiertegen bezwaar gemaakt en heeft daarbij een beroep gedaan op artikel 7:295 BW. In dit artikel is bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd. Van een opzegging van de huurovereenkomst door Gemeente Schiedam als bedoeld in artikel 7:295 lid 1 BW is in het onderhavige geval echter geen sprake. Het betreft hier een beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden. [persoon A] heeft zich immers akkoord verklaard met beëindiging van de huur en ontruiming van het gehuurde per 1 maart 2022.
4.24.
Nu er sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden, is artikel 7:295 BW niet van toepassing. Juist omdat partijen al in oktober 2021 zijn overeengekomen dat de huur per 1 maart 2022 zou eindigen en [persoon A] desondanks verzuimd heeft gevolg te geven aan de gemaakte afspraken is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Gemeente Schiedam om het vonnis ondanks het instellen van een eventueel rechtsmiddel ten uitvoer te kunnen leggen zwaarder weegt dan het belang van [persoon A] bij behoud van de bestaande toestand. De omstandigheid dat [persoon A] voor zijn levensonderhoud afhankelijk is van de inkomsten uit zijn onderneming in het gehuurde en hij (nog) geen vervangende bedrijfsruimte heeft kunnen vinden maakt dit oordeel niet anders. Door het sluiten van de vaststellingsovereenkomst was [persoon A] immers al in oktober 2021 op de hoogte van het feit dat hij op zoek moest naar vervangende bedrijfsruimte. Gelet op de hiervoor bij r.o. 4.16 vermelde toezegging van Gemeente Schiedam dat [persoon A] in elk geval tot en met 31 december 2022 in het gehuurde mag blijven, moet [persoon A] worden geacht voldoende gelegenheid te hebben gekregen om vervangende bedrijfsruimte te zoeken. Dit vonnis zal dus, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [persoon A] om binnen vijf dagen na de datum van dit vonnis aan Gemeente Schiedam te betalen € 14.500,00 ter finale kwijting van de huurachterstand;
5.2.
veroordeelt [persoon A] om uiterlijk 31 december 2022 de bedrijfsruimte aan de [adres] te Schiedam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Gemeente Schiedam te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [persoon A] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 10.000,00;
5.3.
veroordeelt [persoon A] aan Gemeente Schiedam te betalen € 2.000,00 met ingang van de maand maart 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.4.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de kant van Gemeente Schiedam tot vandaag vastgesteld op € 2.634,18 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
44487