Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/616801 / HA ZA 21-343
Vonnis van 30 november 2022
in de zaak van
GEMEENTE LANSINGERLAND,
te Bergschenhoek,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M.C. Willems-Muller te Nijmegen,
en
[eiseres01],
te [plaats01] ,
tussengekomen partij,
hierna te noemen: [eiseres01] ,
advocaat: mr. F. van Schaik te Rotterdam,
tegen
SURFACE VASTGOED B.V.,
te Rotterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Surface,
advocaat: mr. J.P.G. Bouwman te Honselersdijk.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- het vonnis in het incident van 20 oktober 2021 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken,
- de oproep voor de mondelinge behandeling bij brief van 1 maart 2022,
- de conclusie van eis in tussenkomst met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 juni 2022 met de spreekaantekeningen van mr. Bouwman en de reactie van de gemeente op het proces-verbaal bij brief van 7 juli 2022.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 juni 2022 met de spreekaantekeningen van mr. Bouwman en de reactie van de gemeente op het proces-verbaal bij brief van 7 juli 2022.
1.2.
Partijen hebben na de mondelinge behandeling schikkingsonderhandelingen gevoerd. Nu deze onderhandelingen niet tot een voor partijen positief resultaat hebben geleid, is er vonnis gevraagd en is er ten slotte vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 21 december 2017 sloot de gemeente een koopovereenkomst met Surface Holding en Management B.V., die daarbij optrad voor en namens Surface.
2.2.
Bij die koopovereenkomst verkocht de gemeente een perceel grond ter grootte van ca. 1575 m² op dat moment nog deel uitmakend van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats01] , sectie [sectie01] , nummer [nummer01] en [nummer02] (allen gedeeltelijk). Dit perceel grond is weergegeven in de uitgiftetekening met kenmerk K0107-171219 die als bijlage 1 bij de koopovereenkomst is gevoegd.
2.3.
Nadien zijn de gemeente en Surface overeengekomen dat het verkochte perceel in zijn geheel één meter naar het zuiden werd opgeschoven. Op 20 februari 2019 maakte de gemeente een uitgiftetekening van deze gewijzigde situatie met het kenmerk K0107-190220.
2.4.
Op 20 februari 2019 maakte de gemeente eveneens een gewijzigde uitgiftetekening van de kavel dat ten zuiden en ten oosten ligt van de aan Surface verkochte kavel. Het kenmerk van deze tekening is K0109-190220.
2.5.
Ter uitvoering van de koopovereenkomst tussen de gemeente en Surface is op 14 maart 2019 een notariële akte van levering verleden. De akte van levering is dezelfde dag ingeschreven in de openbare registers van het kadaster.
2.6.
In de akte van levering staat – voor zover hier van belang – :
“[…]
Levering
Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper hierbij aan koper, die hierbij aanvaardt:
het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwgrond gelegen aan de [adres01] te [postcode01] [plaats01] (in het bouwplan bekend onder kavel C3 gedeeltelijk), kadastraal bekend gemeente [plaats01] , sectie [sectie01] nummers [nummer03] (groot acht are vijf centiare) en [nummer04] (groot zeven are drieëntachtig centiare), aan welke percelen door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend, hierna te noemen: "het verkochte".
Tekening
Het verkochte is schetsmatig aangegeven op een tekening met nummer K0107-171219.dgn, de dato negentien december tweeduizend zeventien, welke tekening nadien is gewijzigd blijkens een tekening met nummer K0107-190220.dgn, de dato twintig februari tweeduizend negentien. Het verkochte is gevormd op basis voorlopige kadastrale grenzen en -oppervlakten en zal te zijner tijd door betrokkenen dienen te worden aangewezen aan een landmeter van het kadaster.
[…]”
2.7.
Surface heeft de geleverde grond in gebruik genomen en heeft een hek geplaatst langs de zuidzijde van de door haar in gebruik genomen grond.
2.8.
[eiseres01] is thans de eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats01] , sectie [sectie01] nummers [nummer05] en [nummer06] en van 1/18de onverdeeld aandeel in het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats01] sectie [sectie01] , nummer [nummer07] . Deze percelen en dat aandeel kocht [eiseres01] van Bouwbedrijf [bedrijf01] (verder: [bedrijf01] ) en zijn door [bedrijf01] aan [eiseres01] geleverd bij notariële akte van 9 juni 2020 en inschrijving van die akte in de openbare registers van het kadaster.
2.9.
In die tussen [bedrijf01] en [eiseres01] opgemaakte notariële akte van levering staat
– voor zover hier van belang – :
“[…]
Voormelde koop/-aannemingsovereenkomst is, voor zover ten deze van belang, gesloten onder de volgende:
BEPALINGEN
[…]
Artikel 2
[…]
3.
Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst bevond […].
Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst bevond […].
[…]
Artikel 5
Verkoper garandeert het volgende:
[…]
2. […]
[…] Het verkochte is evenmin zonder recht of titel in gebruik bij derden;
[…] Het verkochte is evenmin zonder recht of titel in gebruik bij derden;
[…]”
2.10.
De voormelde door [eiseres01] verworven percelen maken deel uit van percelen grond die de gemeente bij overeenkomst van 2 februari 2018 aan [bedrijf01] verkocht en bij notariële akte van 23 mei 2019 aan haar leverde. In die akte staat – voor zover hier van belang –:
“[…]
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper schriftelijk aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
een perceel bouwterrein, gelegen aan de [adressen] (oneven nummers) op bedrijventerrein Oudeland te [plaats01] , kadastraal bekend Gemeente [plaats01] , sectie [sectie01] nummers:
[…]
[nummer07] ,
, groot (ongeveer) twee are en zesenvijftig centiare (2 a en 56 ca), aan welk perceel door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend bij het splitsverzoek met ordernummer 6157851;
, groot (ongeveer) twee are en zesenvijftig centiare (2 a en 56 ca), aan welk perceel door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend bij het splitsverzoek met ordernummer 6157851;
[nummer07] ,
[…]
[…]
[nummer07] ,
[nummer05] , groot (ongeveer) drie are (3 a), aan welk perceel door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend bij het splitsverzoek met ordernummer 6157851; en
[nummer05] , groot (ongeveer) drie are (3 a), aan welk perceel door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend bij het splitsverzoek met ordernummer 6157851; en
[nummer07] ,
[nummer06] , groot (ongeveer) negenentachtig centiare (89 ca), aan welk perceel door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend bij het splitsverzoek met ordernummer 6157851;
[nummer06] , groot (ongeveer) negenentachtig centiare (89 ca), aan welk perceel door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend bij het splitsverzoek met ordernummer 6157851;
[…]”
2.11.
De aanwijzing van de kadastrale grenzen aan de landmeter van het kadaster tussen de voormelde percelen door Surface en [eiseres01] heeft nog niet plaatsgevonden. De voorlopige grenzen zijn op de kadastrale kaart ingetekend als volgt:
[afbeelding kadasterkaart]
2.12.
De percelen met nummers [nummer08] , [nummer09] en [nummer10] op deze kadastrale kaart zijn eigendom van de gemeente.
2.13.
De hiervoor vermelde uitgiftetekeningen vermelden ieder de coördinaten van de hoekpunten van de daarop weergegeven percelen.
2.14.
De op de uitgiftetekeningen met kenmerk K0107-192020 vermelde coördinaten van de hoekpunten aan de zuidzijde van het perceel zijn dezelfde coördinaten van de hoekpunten aan de noordzijde van het perceel op uitgiftetekeningen met nummer [nummer11] . Dit zijn de coördinaten:
[coördinaat01] ,
[coördinaat02] en
[coördinaat03]
2.15.
[eiseres01] heeft [bedrijf02] opdracht gegeven om de grens tussen de percelen van [eiseres01] en van Surface te bepalen. Op 18 november 2021 bracht [bedrijf02] een rapport daarover uit. Bijlagen 1 en 2 bij dit rapport zijn de uitgiftetekeningen met kenmerk K0107-190220 en K0109-190220. Dit rapport vermeldt – voor zover hier van belang – :
“[…]
Aan ons zijn verstrekt:
[…]
2. de akte van levering waarmee [bedrijf01] de gronden aan [eiseres01] heeft geleverd;
[…]
Vaststelling perceelgrenzen.
Bij akte van 14 maart 2019 is aan Surface Vastgoed door de gemeente geleverd een perceel
conform de tekening van 20 februari 2019 nummer K 107 -190220.
De relevante coordinaten […] van de grens aan de zuidzijde van dit perceel zijn:
[coördinaat04]
[coördinaat05]
[coördinaat06]
Bij akte van 23 mei 2019 is aan Bouwbedrijf [bedrijf01] B.V. geleverd door de gemeente Lansingerland een perceel […] conform de tekening van 20 februari 2020, nummer K0109-190220.
Meting in het veld.
Op 23102021 is door [naam01] ter plaatse een meting uitgevoerd.
[…] De meting is uitgevoerd door [naam02] . […].
Daarbij is vastgesteld dat het ter plaatse gebouwde hekwerk is geplaatst op een lijn met de
coördinaten
[coördinaat07]
[coördinaat08]
[coördinaat09]
Het betreft een overschrijving van gemiddeld 200 centimeter ten opzichte van de erfgrens,
zoals die blijkt uit de coördinaten op de als bijlage 1 en 2 aangehechte tekeningen over een
lengte van circa 80 meter.
[…]
Uit meting is gebleken dat door de plaatsing van het hekwerk in totaal 114,12 centiare van
het perceel van [eiseres01] is afgescheiden.
[…]”
3..Het geschil
3.1.
De gemeente vordert – samengevat – :
te verklaren voor recht dat Surface tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst d.d. 21 december 2017 door de strook grond zonder recht of titel in gebruik te nemen;
Surface te veroordelen om de strook grond, kadastraal bekend gemeente [plaats01] , sectie [sectie01] , nummers [nummer07] , [nummer06] en [nummer05] (allen gedeeltelijk) binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen redelijke termijn, met al diegene die en al datgene dat zich daarop vanwege Surface bevindt, volledig en behoorlijk te ontruimen en ontruimd te houden en zulks met machtiging aan de gemeente bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze ontruiming en dit ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Surface;
Surface te veroordelen tot betaling van een boete van € 5.000,00 op grond van artikel 12 van de koopovereenkomst, te vermeerderen met een bedrag van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de overtreding voortduurt, te berekenen vanaf 27 augustus 2020, althans de dag van dagvaarding, althans een in goede justitie te bepalen termijn;
een zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, die in het belang van de gemeente is;
Surface te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[eiseres01] vordert als tussenkomende partij – samengevat – :
I. te verklaren voor recht dat de grens tussen de percelen van [eiseres01] en van Surface loopt over de lijn met de coördinaten [coördinaat01] , [coördinaat02] en [coördinaat03] zijn, als voorkomend op de uitgiftetekeningen met de kenmerken K0107-190220 en K0109-190220;
II. subsidiair te verklaren voor recht dat de grens tussen de percelen van [eiseres01] en Surface ligt op een door de rechtbank – gehoord deskundigen – vast te stellen plaats;
III. Surface te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, het door haar op het perceel van [eiseres01] geplaatste hekwerk te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,= per dag of gedeelte van een dag met een maximum van €100.000,=, zij in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;
IV. te verklaren voor recht dat Surface onrechtmatig jegens [eiseres01] heeft gehandeld door bedoeld hekwerk op de bij [eiseres01] in eigendom zijnde grond te plaatsen, en Surface te veroordelen de daaruit voor [eiseres01] voortvloeiende schade te vergoeden nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie;
V. veroordeling van Surface in de kosten van deze procedure.
3.3.
Surface voert verweer. Surface concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de gemeente en [eiseres01] in hun vorderingen, dan wel tot afwijzing van die vorderingen. Dit met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de gemeente en Surface in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten en met wettelijke rente over de (na)kosten.
3.4.
De gemeente steunt de vorderingen van [eiseres01] en concludeert tot toewijzing daarvan.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
De kernvraag in dit geschil is of het hek van Surface op de grond van [eiseres01] staat. Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, komt de vraag aan de orde of Surface daarmee onrechtmatig jegens [eiseres01] handelt en jegens [eiseres01] een schadevergoedingsverplichting heeft en/of het hek moet verwijderen. Daarnaast speelt de vraag of de gemeente in dat geval enige vordering op Surface heeft.
staat het hek op grond van [eiseres01] ?
4.2.
De gemeente en [eiseres01] stellen dat het hek van Surface op de grond staat die thans (mede) eigendom van [eiseres01] is. In de akte van levering van 14 maart 2019 wordt verwezen naar de uitgiftetekening met kenmerk K0107-190220. Daaruit volgt dat de zuidelijke grens van het perceel van Surface loopt over de lijn tussen drie coördinaten die in die tekening bij de zuidzijde van het perceel staan vermeld. Dat is ook de noordelijk grens van de percelen die thans (mede) eigendom van [eiseres01] zijn. Dit blijkt uit de coördinaten die zijn vermeld in de uitgiftetekening met kenmerk K0109-190220 op basis waarvan de gemeente die percelen aan [bedrijf01] heeft geleverd. Het hek staat ruimschoots ten zuiden van die lijn. Volgens [eiseres01] zodanig dat Surface 114,12 centiare van haar grond in gebruik heeft.
Nadat zij op die kadastrale gegevens is gewezen heeft de gemeente gesteld dat het hek van Surface zo ver van de zuidelijke grens van haar percelen staat dat het over de percelen van de gemeente heen op de grond van [eiseres01] staat.
4.3.
Surface betwist de gestelde loop van haar zuidelijke erfgrens en voert aan dat die grens tussen de door de gemeente geplaatste piketten loopt en dat zij haar hek tussen die piketten heeft geplaatst. Die piketten zijn op 8 maart 2019 gecontroleerd door de door de gemeente aangestelde beheerder van het te ontwikkelen industrieterrein. Surface mocht er daarom redelijkerwijs op vertrouwen dat die piketten op de hoekpunten van het aan haar verkochte en geleverde perceel stonden. De uitgiftetekening met kenmerk K0107-190220 dient in overeenstemming daarmee te worden uitgelegd. Die tekening is overigens niet aan de akte gehecht en is slechts schetsmatig. De kadastrale inmeting is bepalend en die heeft nog niet plaatsgevonden. De door gemeente en [eiseres01] in het geding gebrachte tekeningen en inmetingen zijn niet onafhankelijk maar partijdig en worden betwist.
De zuidelijke grens van het perceel van Surface sluit niet aan op de noordelijke grens van de percelen die thans (mede) eigendom van [eiseres01] zijn. Uit de kadastrale kaart blijkt dat daar tussen nog de percelen [nummer08] , [nummer09] en [nummer10] liggen die eigendom van de gemeente zijn. Betwist wordt dat het hek voorbij dat perceel grond van de gemeente staat.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat het hek op de grond staat die thans (mede) eigendom van [eiseres01] is.
4.5.
Voor de beantwoording van de vraag waar juridisch de zuidelijke grens van het perceel van Surface loopt is immers niet beslissend welke grond Surface (te goeder trouw) in gebruik heeft genomen, maar welke grond de gemeente aan haar in eigendom heeft geleverd. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de partijbedoeling die in uitdrukking is gebracht in de terzake tussen de gemeente en Surface opgemaakte notariële akte van levering.
Het belang van de rechtszekerheid in het goederenrecht jegens derden en het daarmee in verband staande stelsel van openbare registers brengt mee dat bij die uitleg een objectief criterium moet worden gehanteerd.
4.6.
Het is vaste rechtspraak dat het bij die uitleg aankomt op de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Dit betekent dat voor de vaststelling van de partijbedoeling slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven akten kenbaar zijn.
4.7.
De door de gemeente geplaatste en voor de levering gecontroleerde piketten worden niet in de akte van levering genoemd. Het beroep van Surface op die piketten als hoekpunten van haar zuidelijke erfgrens kan haar daarom niet baten.
4.8.
De akte van levering verwijst voor een weergave van het perceel dat aan Surface is verkocht en in eigendom haar wordt geleverd uitdrukkelijk naar de tekening met kenmerk K0107-190220 van 20 februari 2019. Het feit dat de tekening niet aan de akte is gehecht doet er niet aan af dat voor derden kenbaar is welke tekening wordt bedoeld. De aanduiding van de tekening met nummer en datum is daarvoor voldoende.
4.9.
De in de voormelde tekening vermelde coördinaten (zie r.o. 2.14) zijn nauwkeurige gegevens waarmee de exacte erfgrens kan worden bepaald. Het feit dat in de akte van levering de weergave van het perceel in de voormelde tekening schetsmatig wordt genoemd maakt dat niet anders.
4.10.
Het feit dat de kadastrale grens een voorlopig karakter heeft, betekent niet dat de vorenbedoelde coördinaten niet kunnen worden gehanteerd om de zuidelijke grens van het aan Surface geleverde perceel vast te stellen.
4.11.
Dit alles leidt er toe dat vast staat dat de zuidelijke grens van het perceel van Surface loopt over de lijn met de in r.o. 2.14 vermelde coördinaten.
4.12.
Om de volgende redenen kan niet worden vastgesteld dat de noordelijke grens van de percelen die (mede) eigendom van [eiseres01] zijn ook over die lijn loopt.
4.13.
Voor de beantwoording waar die noordelijke grens loopt is beslissend welke grond de gemeente in eigendom heeft overgedragen aan [bedrijf01] . Bij de beantwoording van die vraag dient ook de in r.o. 4.5 en 4.6 vermelde maatstaf te worden gehanteerd.
4.14.
In de tussen de gemeente en [bedrijf01] opgemaakte akte van levering van 23 mei 2019 staat geen voor derden kenbare verwijzing naar de uitgiftetekening met kenmerk K0109-190220. Vermeld zijn slechts de kadastrale perceelnummers en dat aan die percelen een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend bij het splitsverzoek met ordernummer 6157851. Niet is gesteld en dus is niet komen vast te staan dat de uitgiftetekening met kenmerk K0109-190220 onderdeel is van dat splitsverzoek. Dat de gemeente de thans (mede) aan [eiseres01] toebehorende percelen op basis van de uitgiftetekening met nummer K0109-190220 aan [bedrijf01] (de rechtsvoorganger van [eiseres01] ) heeft geleverd is dus ook niet komen vast te staan.
4.15.
Dit betekent dat dient te worden uitgegaan van de juistheid van de kadastrale registratie. Die houdt in dat tussen het perceel van Surface en de percelen die (mede) eigendom van [eiseres01] zijn de percelen met nummers [nummer08] , [nummer09] en [nummer10] liggen, die eigendom van de gemeente zijn.
4.16.
Vastgesteld kan echter worden dat het hek van Surface de grens van haar perceel zo ver overschrijdt dat deze over de percelen van de gemeente heen reikt en een strook grond beslaat die (mede) eigendom van [eiseres01] is. Dit wordt toegelicht als volgt.
4.17.
De door Surface bij de mondelinge behandeling in het geding gebrachte kadastrale registratie van de aan de gemeente toebehorende percelen vermeldt de volgende (voorlopige) kadastrale grootte:
- perceel nummer [nummer08] : 27 m²,
- perceel nummer [nummer09] : 11 m²,
- perceel nummer [nummer10] : 27 m².
4.18.
Er zijn geen aanwijzingen dat uit de kadastrale inmeting zal volgen dat die percelen een grotere oppervlakte hebben dan voormeld. Uit het feit dat de gemeente en [eiseres01] het er over eens zijn dat de percelen die (mede) eigendom van [eiseres01] zijn aan het perceel van Surface grenzen volgt eerder het tegendeel.
4.19.
Vast staat dat het hek van Surface zuidelijker staat dan de lijn met de in r.o. 2.14 vermelde coördinaten en dat de oppervlakte van de grond tussen die lijn en het hek van Surface 114,12 m² (centiare) bedraagt. Dit blijkt uit het rapport van [bedrijf02] (zie r.o. 2.15).
4.20.
Het feit dat dit rapport in opdracht van [eiseres01] is opgemaakt staat niet aan die vaststelling in de weg. Het lag op de weg van Surface lag om de daarin vermelde bevindingen van [bedrijf02] gemotiveerd te weerspreken, zo nodig aan de hand van een in haar opdracht uitgevoerde landmeting. Bij gebrek daaraan dient van de juistheid van de voormelde bevindingen van [bedrijf02] te worden uitgegaan.
4.21.
Uit het vorenstaande blijkt dat de strook grond tussen de zuidelijke grens van het perceel van Surface en haar hek groter is dan de voorlopige kadastrale grootte van de percelen van de gemeente met nummers [nummer08] , [nummer09] en [nummer10] . Immers, de totale oppervlakte daarvan bedraagt slechts (27 m² + 11 m² + 27 m² =) 65 m².
4.22.
Dit alles leidt tot de vaststelling dat het hek van Surface op de grond staat die (mede) eigendom van [eiseres01] is.
onrechtmatigheid, schadevergoedingsplicht en verwijderingsplicht jegens [eiseres01]
4.23.
[eiseres01] stelt dat Surface onrechtmatig jegens haar handelt door het hek op haar grond te plaatsen en te houden. Zij lijdt daardoor schade omdat de bruikbaarheid van haar terrein daardoor wordt verminderd. Door het hek zijn haar bedrijfsgebouwen niet meer bereikbaar voor vrachtwagens en kan er aldaar geen vrachtwagen op haar eigen terrein worden geplaatst. Surface is verplicht die schade te vergoeden. Daarnaast heeft [eiseres01] er recht op en belang bij dat het hek wordt verwijderd. Na verwijdering van het hek zal de bestrating moeten worden aangepast. Dat leidt tot kosten die [eiseres01] niet had hoeven te maken indien het hek correct was geplaatst.
4.24.
Surface betwist dat zij onrechtmatig jegens [eiseres01] handelt en ook dat er sprake is van toerekenbaarheid. Ook bestrijdt zij dat er door haar hek geen vrachtwagen op het terrein van [eiseres01] kan worden geparkeerd en de bruikbaarheid van het terrein van [eiseres01] wordt verminderd. Zij voert daartoe aan dat dit terrein een groot parkeerterrein is en dat er langs het hek gewone parkeerplaatsen zijn aangelegd.
4.25.
Daarnaast voert Surface de volgende verweren:
[eiseres01] heeft haar recht om verwijdering van het hek en schadevergoeding te vorderen verwerkt. Het hek stond er al toen [eiseres01] de percelen kocht en geleverd kreeg en [eiseres01] heeft het aan haar verkochte aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich bevond. Daarbij komt dat [bedrijf01] aan [eiseres01] heeft gegarandeerd dat de verkochte grond niet zonder recht of titel bij een derde in gebruik is.
[eiseres01] is niet zelfstandig bevoegd om in dit geding te handelen en te vorderen omdat het perceel [nummer07] mandelig is en talloze eigenaren heeft.
Het belang van Surface bij behoud van de huidige situatie weegt zwaarder dan het belang van [eiseres01] bij verwijdering van het hek. Dit omdat het verplaatsen van het hek zou betekenen dat het onmogelijk wordt voor vrachtwagens om de inrit naar het terrein van Surface op een veilige manier te gebruiken en dat enorme consequenties zou hebben voor haar bedrijfsvoering.
4.26.
De rechtbank is van oordeel dat Surface onrechtmatig jegens [eiseres01] handelt en gehouden is om de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden en het hek te verwijderen. Dit is gebaseerd op het volgende.
onrechtmatigheid en schadevergoedingsplicht
4.27.
Niet gesteld is en dus is niet komen vast te staan dat Surface een recht of titel heeft op het gebruik van een deel van de percelen die thans (mede) eigendom van [eiseres01] zijn. Het moet er daarom voor worden gehouden dat het hek zonder recht of titel op die percelen staat. Daarmee maakt Surface inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres01] en is gegeven dat zij een onrechtmatige daad jegens [eiseres01] pleegt.
4.28.
Die onrechtmatige daad kan Surface worden toegerekend omdat die is te wijten aan haar schuld. Immers, Surface is tot plaatsing van het hek overgegaan zonder acht te slaan op de coördinaten in de uitgiftetekening met kenmerk K0107-190220. Daarbij komt dat zij ondanks diverse sommaties niet tot verwijdering van het hek is overgegaan.
4.29.
Surface is daarom gehouden om de schade te vergoeden die [eiseres01] lijdt door het plaatsten en geplaatst houden van het hek op de percelen die (mede) eigendom van [eiseres01] zijn. De gestelde mandeligheid van perceel [nummer07] doet daaraan niet af, omdat [eiseres01] slechts voor haar eigen schade opkomt.
4.30.
De mogelijkheid dat [eiseres01] door het onrechtmatig handelen van Surface schade lijdt is voldoende aannemelijk. Immers, het hek van Surface belet [eiseres01] om haar percelen in te richten en te gebruiken zoals zij dat wil. Daarbij komt dat Surface niet weerspreekt dat door het hek bepaalde bedrijfsgebouwen van [eiseres01] niet bereikbaar zijn voor vrachtwagens, zodat dit tussen hen vast staat. Ook kan door de huidige plaatsing van het hek een gedeelte van de grond van [eiseres01] niet worden gebruikt om een vrachtwagen of auto met aanhanger te parkeren. Dat [eiseres01] het beste van de huidige situatie heeft gemaakt door gewone parkeerplaatsen op dat gedeelte van de grond aan te leggen, doet niet af aan haar belang bij de voormelde mogelijkheden.
de mandeligheid en bevoegdheid van [eiseres01]
4.31.
Het beroep van Surface op de mandeligheid van perceel [nummer07] faalt op grond van het navolgende.
4.32.
De gestelde mandeligheid heeft geen betrekking op de percelen [nummer06] en [nummer05] en [eiseres01] is als eigenaar bevoegd om verwijdering van het hek van die percelen te vorderen (artikel 5:2 BW).
4.33.
De gestelde mandeligheid doet gelet op het bepaalde in artikel 3:171 lid 1 BW niet af aan de bevoegdheid van [eiseres01] om verwijdering van het hek van perceel [nummer07] te vorderen. Dit wetsartikel is ook van toepassing op mandeligheid omdat dat een bijzondere vorm van gemeenschappelijke eigendom van een onroerende zaak is en de bepalingen van titel 5 van boek 5 BW zich niet daartegen verzetten. Het houdt in dat, tenzij een regeling anders bepaalt, iedere deelgenoot (mede-eigenaar) bevoegd is tot het instellen van een rechtsvordering ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. Het bestaan van een afwijkende regeling is niet gesteld.
rechtsverwerking?
4.34.
Het beroep van Surface op rechtsverwerking faalt om de volgende redenen.
4.35.
Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.
4.36.
De door Surface gestelde feiten kunnen niet tot dat oordeel leiden. [eiseres01] heeft het door [bedrijf01] verkochte aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich bevond bij het sluiten van de tussen hen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Anderen dan [bedrijf01] en [eiseres01] kunnen aan die bepaling in de koop-/aannemingsovereenkomst geen rechten ontlenen. Hetzelfde geldt voor de garantie van [bedrijf01] dat het verkochte niet zonder recht of titel in gebruik is bij derden. Die bepalingen zijn geen derdenbedingen en kunnen daarom niet meebrengen dat bij Surface het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat [eiseres01] geen aanspraak zou maken op de strook grond die zij onrechtmatig in gebruik heeft genomen.
belangenafweging / misbruik van recht?
4.37.
Uit het vorenstaande volgt dat [eiseres01] in beginsel bevoegd is om verwijdering van het hek van de haar in (mede) eigendom toebehorende percelen te vorderen. Het belang van Surface bij het behoud van de huidige situatie kan alleen aan de uitoefening van die bevoegdheid in de weg staan indien dat ertoe leidt dat [eiseres01] die bevoegdheid misbruikt.
4.38.
Daarvan is eerst sprake indien [eiseres01] , in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen haar belang bij de uitoefening van haar bevoegdheid en het belang van Surface dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (vgl. artikel 3:13 lid 2 BW). Met het woord ‘onevenredigheid’ is tot uitdrukking gebracht dat de in deze bepaling genoemde belangen niet op voet van gelijkheid door de rechter mogen worden afgewogen. Misbruik van bevoegdheid mag slechts worden aangenomen indien het belang bij uitoefening van de bevoegdheid gering is tegenover het belang dat door deze uitoefening wordt geschaad. Verder geldt dat bij de belangenafweging niet alleen de over een weer gestelde belangen dienen te worden betrokken ook alle verdere relevante omstandigheden.
4.39.
Surface heeft onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat sprake is van misbruik van bevoegdheid door [eiseres01] . Zij heeft het door haar gestelde belang bij behoud van de huidige situatie onvoldoende onderbouwd. Immers, uit door de gemeente weergegeven tekeningen blijkt dat het terrein van Surface ongeveer 31 meter breed is en over de volle breedte aan de openbare weg grenst. Van deze gegevens kan worden uitgegaan omdat Surface die niet gemotiveerd heeft bestreden. In het licht van die gegevens valt zonder nadere toelichting niet in te zien dat alternatieven voor de huidige inrit naar het terrein van Surface ontbreken. Surface heeft die toelichting niet gegeven.
4.40.
[eiseres01] maakt dus in redelijkheid gebruik van haar bevoegdheid om tot verwijdering van het hek te komen. Dat geldt ook indien er vanuit wordt gegaan dat Surface te goeder trouw handelde toen zij het hek plaatste, zodat niet behoeft te worden ingegaan op de vraag of zij al dan niet te goeder trouw handelde.
4.41.
Dit leidt tot het oordeel dat Surface haar hek van de percelen die (mede) eigendom van [eiseres01] zijn dient te verwijderen.
de gevolgen voor de vorderingen van [eiseres01]
4.42.
De rechtbank komt tot de volgende conclusies.
4.43.
Vast is komen te staan dat de zuidelijke grens van het perceel van Surface loopt over de in vordering sub 1 van [eiseres01] vermelde lijn (zie r.o. 4.11). Dat de noordelijke grens van de percelen die (mede) eigendom van [eiseres01] zijn ook over die lijn loopt kan echter niet worden vastgesteld (zie r.o.4.12 t/m 4.15). Dit leidt tot toewijzing van vordering sub I als na te melden.
4.44.
Door toewijzing van vordering sub I wordt niet toegekomen aan de subsidiaire vordering sub II.
4.45.
Ook is vast komen te staan dat Surface haar hekwerk van de percelen die (mede) eigendom van [eiseres01] zijn moet verwijderen (zie r.o.4.41). Om executieproblemen te voorkomen zal Surface daarvoor een termijn van twee weken worden geboden. De gevorderde dwangsom zal aan een maximum van € 50.000,00 worden gebonden omdat dat reeds een voldoende prikkel tot nakoming vormt. Vordering sub III zal daarom worden toegewezen als na te melden.
4.46.
Tot slot is vast komen te staan dat Surface met het door haar geplaatste hekwerk op de percelen die thans (mede) eigendom van [eiseres01] zijn onrechtmatig jegens [eiseres01] handelt en verplicht is om de schade die [eiseres01] daardoor lijdt te vergoeden (zie r.o. 4.27 t/m 4.29).
4.47.
De door [eiseres01] te maken inrichtingskosten die achterwege hadden kunnen blijven indien Surface haar hek niet op de grond van [eiseres01] had geplaatst en gehouden, kunnen nu nog niet worden begroot. De mogelijkheid dat [eiseres01] door het onrechtmatig handelen van Surface die kosten moeten maken is echter aannemelijk. Dit volstaat voor een veroordeling tot vergoeding van de schade op te maken staat en te vereffenen volgens de wet.
4.48.
De ingangsdatum voor de gevorderde wettelijke rente zal in de schadestaatprocedure moeten worden bepaald. Immers, die ingangsdatum is afhankelijk van het moment waarop de schade daadwerkelijk wordt geleden en de schadevergoeding opeisbaar wordt. Dat moment kan thans nog niet worden bepaald.
4.49.
Dit alles leidt tot toewijzing van vordering sub IV als na te melden.
4.50.
Surface zal als de jegens [eiseres01] in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres01] worden begroot op:
- griffierecht
€
667,00
- salaris advocaat
€
1.689,00
(3 punten x tarief II ad € 563,00 per punt)
€
2.356,00
de vorderingen van de gemeente
vorderingen sub 1 en 3
4.51.
Deze vorderingen dienen als ongegrond te worden afgewezen. Dit wordt toegelicht als volgt.
4.52.
De gemeente baseert deze vorderingen op de toerekenbare tekortkoming van Surface in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen hen gesloten koopovereenkomst en het daarin opgenomen boetebeding. Zij stelt daartoe dat Surface door grond in gebruik te nemen die door de gemeente niet aan haar is verkocht of geleverd haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen.
4.53.
Op Surface rustte op grond van de koopovereenkomst de verbintenis tot betaling van de koopsom en op de gemeente rustte de verbintenis tot levering van de grond. Surface heeft dan ook aan haar verbintenis uit de overeenkomst voldaan. Dat zij meer grond in gebruik heeft genomen dan aan haar is geleverd, kan niet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming. In de koopovereenkomst komt ook geen bepaling voor die inhoudt dat Surface zich jegens de gemeente heeft verbonden om niet meer in gebruik te nemen dan aan haar is verkocht en geleverd.
4.54.
Dit betekent dat de gestelde toerekenbare tekortkoming van Surface niet worden vastgesteld en dat de vorderingen sub 1 en 3 ongegrond zijn.
vordering sub 2
4.55.
Deze vordering dient om de volgende redenen te worden afgewezen.
4.56.
De gemeente baseert deze vordering op onrechtmatig handelen van Surface tegenover de eigenaren van de percelen [nummer07] , [nummer06] en [nummer05] . Zij stelt daartoe dat Surface inbreuk maakt op de eigendomsrechten van de (opeenvolgende) (mede) eigenaren van die percelen en dat de gemeente de verantwoordelijkheid op zich heeft genomen om de ontstane situatie op te lossen. Daarnaast heeft de gemeente een beroep gedaan op een op 23 maart 2021 door [bedrijf01] aan haar gecedeerde vordering tot ontruiming.
4.57.
Vast staat dat die cessie niet geldig is. Immers, [bedrijf01] was op 23 maart 2021 geen eigenaar van de percelen [nummer07] , [nummer06] en [nummer05] meer en was daarom niet bevoegd om de vordering tot ontruiming van die percelen over te dragen.
4.58.
Een onrechtmatige daad jegens een derde (in dit geval eerst [bedrijf01] en daarna [eiseres01] ) geeft een andere persoon (in dit geval de gemeente) geen recht op en belang bij beëindiging van de onrechtmatige situatie. Dat de gemeente zowel het perceel van Surface aan haar heeft verkocht en als de percelen [nummer07] , [nummer06] en10983 aan [bedrijf01] heeft verkocht levert dat recht en belang ook niet op. Hetzelfde geldt voor de door de gemeente gevoelde verantwoordelijkheid om de ontstane situatie op te lossen. Feiten of omstandigheden die wel zouden kunnen leiden tot dat recht en belang heeft de gemeente niet gesteld.
vordering sub 4
4.59.
Ook deze vordering dient te worden afgewezen omdat niet is gebleken van een (proces)belang van de gemeente dat ertoe leidt dat de rechtbank in goede justitie beslissingen neemt.
de proceskosten
4.60.
De gemeente zal als de tegenover Surface in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Surface worden de begroot op:
- griffierecht
€
667,00
- salaris advocaat
€
844,50
(3 punten x tarief II ad € 563,00 per punt x factor 0,5)
€
1.511,50
Hierbij is de helft van de door Surface verrichte proceshandelingen toegerekend aan het geschil tussen haar en de gemeente.
4.61.
Overeenkomstig de daartoe strekkende vordering van Surface zullen die proceskosten worden vermeerderd met wettelijke rente. Immers, die vordering vindt voldoende steun in de wet en is niet afzonderlijk door de gemeente bestreden.
4.62.
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over de door Surface gevorderde nakosten en wettelijke rente daarover.
5..De beslissing
De rechtbank
verklaart voor recht dat de zuidelijke grens van de percelen van Surface loopt over de lijn met de coördinaten [coördinaat01] , [coördinaat02] en [coördinaat03] , als voorkomend op de uitgiftetekeningen met het kenmerk K0107-190220;
veroordeelt Surface om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, het door haar op de percelen die (mede) eigendom zijn van [eiseres01] geplaatste hekwerk te verwijderen en verwijderd te houden;
bepaalt dat Surface een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat zij in gebreke blijft om aan de voormelde veroordeling te voldoen, dit tot een maximum van € 50.000,00;
verklaart voor recht dat Surface onrechtmatig jegens [eiseres01] heeft gehandeld door het ten processe bedoelde hekwerk te plaatsen op de thans bij [eiseres01] in (mede) eigendom zijnde grond en aldaar geplaatst te houden en veroordeelt Surface de daaruit voor [eiseres01] voortvloeiende schade te vergoeden nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt Surface in de proceskosten van het geschil tussen haar en [eiseres01] , aan de zijde van [eiseres01] tot op heden begroot op € 2.356,00;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het geschil tussen haar en Surface, aan de zijde van Surface tot op heden begroot op € 1.511,50;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op
30 november 2022.
2515/2294