ECLI:NL:RBROT:2021:8867

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/617255 / HA ZA 21-371

Vonnis van 8 september 2021

in de zaak van

[naam eiser],

wonende te [woonplaats eiser],

eiser,

advocaat mr. D.A. Evertsz te Amsterdam,

tegen

1..[naam gedaagde 1],

wonende te [woonplaats gedaagde 1],

2.
[naam gedaagde 2],

wonende te [woonplaats gedaagde 2],

gedaagden,

advocaat mr. R.M. Rijpstra te Arnhem.

Partijen zullen hierna [naam eiser], [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 14 april 2021 met producties 1 tot en met 17;
de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;
de oproepingsbrief van de rechtbank van 2 juli 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 juli 2021;
de reacties van partijen op het buiten hun aanwezigheid opgemaakte proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij e-mailbericht van 16 augustus 2021 van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] en bij brief van 17 augustus 2021 van [naam eiser].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

[naam eiser] was eigenaar van een appartementsrecht gelegen aan de [adres] (hierna: het appartement). Eind november 2020 heeft [naam eiser] het appartement via zijn makelaar (hierna: de makelaar) te koop aangeboden.

2.2.

[naam gedaagde 1] is de moeder van [naam gedaagde 2]. Op 14 december 2020 hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] het appartement bezichtigd. De makelaar van [naam eiser] was daarbij aanwezig.

2.3.

Op 15 december 2020 heeft [naam gedaagde 2] zonder financieringsvoorbehoud een bod van € 208.000,00 uitgebracht op het appartement. [naam eiser] heeft het bod diezelfde dag aanvaard.

2.4.

Bij e-mail van 15 december 2020 heeft [naam gedaagde 2] aan de makelaar de persoons- en adresgegevens van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] toegestuurd en onder meer geschreven dat het appartement op naam van hen beide komt. Bij e-mail van diezelfde dag heeft de makelaar aan [naam gedaagde 2] een concept model koopovereenkomst toegestuurd. In dit concept heeft de makelaar een aantal artikelen van de model koopovereenkomst doorgestreept.

2.5.

Op 16 december 2020 heeft [naam gedaagde 1] aan de makelaar een e-mail gestuurd met opmerkingen op het concept. Op 17 december 2020 heeft de makelaar op de e-mail van [naam gedaagde 1] gereageerd en een aangepaste conceptkoopovereenkomst aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] gestuurd waarin de opmerkingen op het eerste concept zijn verwerkt (
dagvaarding prod. 8,hierna: de conceptovereenkomst). Voor zover van belang bevatten de eerste en de tweede/aangepaste conceptkoopovereenkomst de volgende bepalingen:

“(…)
Artikel 4: Juridische overdracht

De akte van levering zal gepasseerd worden op24 december 2020of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen en het appartement gereed voor levering is(…)

Artikel 14: Ingebrekestelling, Ontbinding

(…)

14.1

Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

14.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare

tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren(…)

Artikel 20: Schriftelijke vastlegging

20.1

Uit deze koopovereenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend.(…)

Artikel 29: Koper handelt als belegger

De koper heeft uitdrukkelijk aangegeven de woning als beleggingsobject te willen aanschaffen. De koper zal het gekochte gebruiken als voor beleggingsdoeleinden.(…)”

2.6.

De conceptovereenkomst is niet door partijen ondertekend. Op 17 december 2020 heeft [naam gedaagde 2] de makelaar telefonisch bericht dat hij en [naam gedaagde 1] van de koop van het appartement afzien. De makelaar en [naam gedaagde 2] hebben diezelfde dag de inhoud van het telefoongesprek per email aan elkaar bevestigd.

2.7.

Op 24 december 2020 heeft [naam eiser] [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in gebreke gesteld en gesommeerd om mee te werken aan de levering van het appartement.

3..Het geschil

3.1.

[naam eiser] vordert – na vermindering van eis – dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I voor recht verklaart dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat zij de koopovereenkomst geen gestand hebben gedaan;

II voor recht verklaart dat de koopovereenkomst door [naam eiser] is ontbonden;

III voor recht verklaart dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst een boete zijn verschuldigd;

IV [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst overeengekomen boete van € 20.800,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 maart 2021;

V [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de buitengerechtelijke kosten van € 1.043,00.

3.2.

[naam eiser] legt aan zijn vorderingen nakoming van het in artikel 14.2 van de conceptovereenkomst opgenomen boetebeding ten grondslag. Voor zover geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet als een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper) moeten worden aangemerkt, geldt volgens [naam eiser] dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] misbruik maken van de bevoegdheid om artikel 7:2 BW in te roepen.

3.3.

[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] betwisten dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel dat sprake is van misbruik van bevoegdheid. Verder voeren zij als verweer aan dat er een schriftelijkheidsvereiste geldt.

4..De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil ziet op de vraag of, bij gebrek aan het bestaan van een schriftelijke overeenkomst, een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. De rechtbank zal het beroep van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] op het schriftelijkheidsvereiste eerst behandelen, omdat als dat beroep slaagt, er geen bindende overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [naam eiser] nakoming kan vorderen van het boetebeding.

Contractuele schriftelijkheidsvereiste

4.2.

Artikel 20.1 van de conceptovereenkomst betreft een “
subject to signatureclausule” en bepaalt dat er geen verplichtingen jegens elkaar bestaan tot het moment van ondertekening van de overeenkomst door beide partijen.

[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] stellen dat de koop gelet op dit artikel uitsluitend schriftelijk tot stand had kunnen komen. Aangezien partijen geen schriftelijke koopovereenkomst hebben ondertekend, kunnen zij niet aan de door [naam eiser] beweerde mondelinge overeenkomst gehouden worden. Daartegen voert [naam eiser] aan dat het artikel niet zo moet worden gelezen dat partijen onder de mondelinge overeenkomst uit kunnen komen als de overeenkomst niet is ondertekend. Volgens [naam eiser] is het doel en de strekking van het artikel om een ingangsdatum van de overeenkomst te markeren en de rechtsgevolgen niet te doen ingaan alvorens wilsovereenstemming is bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Omdat er op 15 september 2020 duidelijkheid was over de koopprijs en het object, is daarmee de ingangsdatum van de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst gemarkeerd. Een ondertekende overeenkomst is daarvoor niet nodig.

4.3.

Partijen verschillen dus van mening over hoe artikel 20.1 van de conceptovereenkomst moet worden uitgelegd. De rechtbank zal dit artikel daarom moeten uitleggen. De vraag wat partijen zijn overeengekomen, kan niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een (zuiver) taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat de strekking van artikel 20.1 van de conceptovereenkomst op het eerste gezicht helder en niet op verschillende manieren uit te leggen is. Daarin wordt vastgesteld dat pas verplichtingen uit de overeenkomst voortvloeien vanaf het moment dat partijen de overeenkomst ondertekenen. In dat licht bezien, had het op de weg van [naam eiser] gelegen om verklaringen of gedragingen van partijen aan te dragen waaruit redelijkerwijs kan worden afgeleid dat partijen hebben bedoeld eerdere contractuele binding dan voor schriftelijke ondertekening overeen te komen, dan wel dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hadden moeten begrijpen dat [naam eiser] een dergelijke toepassing beoogde. De enkele toelichting van [naam eiser] dat – naar de rechtbank begrijpt – hij dat zo heeft mogen begrijpen of [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] dat zo hebben moeten begrijpen omdat partijen op 15 december 2020 overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs van het appartement, is daartoe onvoldoende. Dit valt immers niet te rijmen met het doel van het artikel om de wilsovereenstemming in een ondertekend contract vast te leggen en daarmee eventuele eerdere gebondenheid uit te sluiten.

4.5.

Als [naam eiser] had willen aansluiten bij binding op het moment van de totstandkoming van een mondelinge overeenkomst, dan had het voor de hand gelegen dat hij voorgenoemd artikel had doorgestreept of een daartoe strekkend tekstvoorstel had gedaan. Dat heeft hij echter niet gedaan, terwijl hij werd bijgestaan door een professionele tussenpersoon en er door zijn makelaar namens [naam eiser] wel andere artikelen in de conceptovereenkomst zijn doorgestreept. Van een professioneel opererende partij, waarvan hier aan de zijde van [naam eiser] sprake is, mag dan ook worden verwacht dat de bedoeling van partijen juist en gedetailleerd op schrift wordt vastgelegd. Dit geldt te meer nu over de inhoud van artikel 20.1 van de conceptovereenkomst kennelijk niet is onderhandeld (zie randnummers 2.4 en 2.5) en het daarom vooral aankomt op wat partijen mochten verwachten over de in het artikel genoemde ondertekening.

4.6.

Ook de verwijzing van [naam eiser] naar het arrest van het Gerechtshof ’sHertogenbosch van 23 augustus 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3729) treft in dit geval geen doel. In die zaak was sprake van een
subject to signatureclausule waarin een concrete ingangsdatum van de overeenkomst was opgenomen en ging het om de vraag of en op welk moment een partij de overeenkomst rechtsgeldig had ondertekend. Van een dergelijke situatie is in het onderhavige geval geen sprake. Ook anderszins valt de door [naam eiser] gegeven uitleg niet af te leiden uit het arrest. Volgens het Hof strekt een
subject to signatureclausule immers tot het niet doen ingaan van rechtsgevolgen voordat volledige wilsovereenstemming bestaat en waarbij de overeenkomst gereed is om te tekenen. Dit rijmt niet met de door [naam eiser] gegeven uitleg dat het doel van een
subject to signatureclausule is bereikt indien er volledige mondelinge wilsovereenstemming bestaat op hoofdlijnen.

4.7.

Artikel 20.1 van de conceptovereenkomst dient gelet op het voorgaande redelijkerwijs zo te worden uitgelegd dat partijen niet door de bedingen van de conceptovereenkomst waren gebonden tot het moment van ondertekening daarvan. Aangezien de conceptovereenkomst niet door partijen is ondertekend, konden zij niet anders van elkaar verwachten dan dat met de mondelinge overeenstemming over de koopprijs van het appartement nog geen sprake was van een bindende overeenkomst. De conceptovereenkomst heeft dan ook geen rechtsgevolgen. Een beroep op het in de conceptovereenkomst opgenomen boetebeding komt [naam eiser] reeds daarom niet toe. Dit betekent dat alle vorderingen van [naam eiser] zullen worden afgewezen.

Schriftelijkheidsvereiste op basis van de wet

4.8.

Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat zelfs indien het contractuele schriftelijkheidsvereiste niet zou gelden, de vorderingen van [naam eiser] op basis van de wet evenmin toewijsbaar zijn. Aan de door [naam eiser] gestelde mondelinge koopovereenkomst komt namelijk ook geen rechtsgevolg toe op grond van artikel 7:2 lid 1 BW, omdat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] bij de onderhandelingen over de koop van het appartement als particuliere kopers hebben gehandeld.

4.9.

De betwisting van [naam eiser] dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] geen particuliere kopers zijn omdat zij een vastgoedportefeuille wilden opbouwen, vastgoedbeleggers zijn en het appartement wilden verhuren, volstaat niet tegenover het gemotiveerde betoog van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2]. Het bezit van vier panden door [naam gedaagde 1] levert immers op zichzelf onvoldoende grond op om te concluderen dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zich bedrijfs- of beroepsmatig bezighielden met het beleggen in onroerende zaken. Dit geldt te meer nu vaststaat dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in twee van de panden zelf wonen en hebben toegelicht dat de andere panden (ook) woningen betreffen die [naam gedaagde 1] heeft aangekocht voor haar kinderen. De rechtbank acht verder relevant dat uit de overgelegde stukken niet volgt dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] in substantiële mate inkomsten genereerden uit rendementen uit de verhuur van die panden. Ook de in de conceptovereenkomst opgenomen artikelen over de verdeling van de overdrachtsbelasting en het handelen van de koper als belegger, wijzen zonder bijkomende feiten en omstandigheden – die ontbreken – niet op een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit.

Schending artikel 21 Rv

4.10.

De door [naam eiser] aangevoerde schending van de waarheidsplicht is – mede gelet op de betwisting van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] – te algemeen van strekking gebleven. [naam eiser] heeft onvoldoende geconcretiseerd waaruit de gestelde schendingen kunnen worden afgeleid. De enkele algemene verwijzing naar de conclusie van antwoord en het standpunt van [naam eiser] dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] op de zitting in strijd met de waarheid hebben verklaard, volstaan in elk geval niet. De rechtbank gaat hier dan ook aan voorbij.

Proceskosten

4.11.

[naam eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] worden begroot op:

- griffierecht € 952,00

- salaris advocaat €
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721,00)

Totaal € 2.394,00

4.12.

De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals hierna vermeld, omdat deze niet zijn betwist, de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de rechtbank van oordeel is dat de nakosten zich vooraf laten begroten
.

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] tot op heden begroot op € 2.394,00, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [naam eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. Rocha en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2021.

2294/3497