Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9299077 \ VV EXPL 21-282
uitspraak: 13 augustus 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Marcan Vastgoed II B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 20 juli 2021,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. Th. C. Visser te Rotterdam,
tegen
1..de vennootschap onder firma
[naam bedrijf],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [persoon A],
wonende te [woonplaats] ,
3. [persoon B] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. D.Y. Li te Groningen.
Partijen worden hierna aangeduid als “Marcan” respectievelijk “ [naam bedrijf] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- de faxbrief d.d. 28 juli 2021 aan de zijde van [naam bedrijf] , met producties;
- de e-mail d.d. 29 juli 2021 aan de zijde van Marcan, met productie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 juli 2021. Namens Marcan is verschenen de gemachtigde mr. Visser voornoemd. Aan de zijde van [naam bedrijf] is mevrouw [persoon B] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. Li voornoemd. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht, mr. Visser aan de hand van pleitaantekeningen die aan het dossier zijn toegevoegd. Van hetgeen ter zitting is besproken is aantekening gehouden door de griffier.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Tussen (de rechtsvoorganger van) Marcan als verhuurder en [naam bedrijf] als huurder bestaat sinds 1996 een huurovereenkomst met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 3.234,87 per maand.
2.2.
Als gevolg van de coronacrisis is sinds april 2020 bij [naam bedrijf] een huurachterstand ontstaan. De huurachterstand bedraagt per juli 2021 in totaal € 17.208,22.
2.3.
Op 23 juli 2021 heeft [naam bedrijf] een bedrag van € 17.208,22 aan Marcan betaald.
3..Het geschil in conventie
3.1.
Marcan heeft bij dagvaarding - na vermindering van eis - gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk te veroordelen:
I. om binnen vijf dagen na het door de kantonrechter te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde te doen ontruimen en leeg en ontruimd aan Marcan op te leveren door afgifte van de sleutels, op verbeurte van een dwangsom ad € 200,- per dag dat [naam bedrijf] daar niet aan voldoet, althans op straffe van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
II. om binnen vijf dagen na het door de kantonrechter te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag ad € 4.800,-, te weten huurachterstand tot en met juli 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dag;
III. tot betaling van de huur c.q. gebruikersvergoeding vanaf augustus 2021 tot en met de maand waarin het gehuurde door haar zal zijn ontruimd;
IV. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijk geachte termijn, na het in dezen te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten ad € 131,- dan wel € 199,- indien betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.2.
Aan de vordering heeft Marcan – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat aan [naam bedrijf] vanwege de coronapandemie huurkorting is gegeven, maar dat [naam bedrijf] heeft nagelaten de resterende huur te voldoen. Er is sprake van een oplopende huurachterstand, als gevolg waar sprake is van slecht huurderschap. [naam bedrijf] schiet jegens Marcan ernstig en toerekenbaar tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Zoals volgt uit artikel 23.2 van de algemene bepalingen is [naam bedrijf] een direct opeisbare boete verschuldigd ad € 300,- per maand dat de huur niet wordt voldaan. De betaling die [naam bedrijf] heeft gedaan, heeft Marcan verrekend met de kosten die zij heeft gemaakt, althans met de gevorderde boetes, zodat een huurachterstand bestaat van thans € 4.800,-. Het laten ontstaan van een huurachterstand van - ten tijde van de dagvaarding - bijna zes maanden maakt dat ook in de huidige omstandigheden inmiddels sprake is van een structurele huurachterstand die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zelfs als [naam bedrijf] al in aanmerking komt voor huurkorting, dan heeft zij veel meer huur ingehouden dan waartoe zij in het meest gunstige geval gerechtigd zou kunnen zijn. Het niet betalen van (een deel van) de huur is in strijd met het wettelijk systeem.
3.3.
Het verweer van [naam bedrijf] strekt tot afwijzing van de vorderingen. Voorts vordert [naam bedrijf] Marcan te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen een salaris voor de advocaat. [naam bedrijf] voert aan dat het spoedeisend belang van Marcan ontbreekt, nu (onder protest) op 23 juli 2021 de gevorderde achterstallige huur reeds volledig is betaald.
3.4.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor deze procedure van belang, nader ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
4.1.
In reconventie vordert [naam bedrijf] bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurbetalingsverplichting van [naam bedrijf] voor een percentage van 30% op te schorten over de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021;
II. Marcan te veroordelen tot betaling aan [naam bedrijf] van een bedrag van € 17.248,42 binnen zeven dagen na een in deze te wijzen vonnis;
III. althans ten aanzien van het vorenstaande door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen;
IV. onder veroordeling van Marcan in de kosten van procedure in reconventie, waaronder begrepen een salaris van gemachtigde.
4.2.
Aan de vordering heeft [naam bedrijf] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat de kapsalon vanwege de overheidsmaatregelen in verband met corona in 2020 en 2021 in verschillende perioden gedwongen gesloten is geweest. Er is sprake van een groot omzetverlies, waarvoor de ontvangen overheidssteun in geen enkel opzicht dekkend is geweest. In 2020 is de omzet meer dan gehalveerd, zelfs na het meerekenen van de tegemoetkomingen van de overheid. Huurkorting is derhalve gerechtvaardigd. [naam bedrijf] heeft getracht in overleg met Marcan een afspraak te maken over huurkorting, maar Marcan heeft geweigerd hierover in overleg te treden.
4.3.
Marcan heeft de vorderingen van [naam bedrijf] betwist. Op het verweer van Marcan wordt hierna, voor zover voor deze procedure van belang, nader ingegaan.
5..De beoordeling
5.1.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Marcan in conventie en van [naam bedrijf] in reconventie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
In conventie
5.2.
Marcan heeft in beginsel een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming om een beoordeling daarvan in kort geding te rechtvaardigen.
5.3.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van de gevorderde ontruiming voorop dat dit een ingrijpende maatregel betreft, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben, zeker waar het een ontruiming van een bedrijfsruimte betreft, zoals hier aan de orde. Om die reden dient bij de beoordeling van een dergelijke vordering - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid te worden betracht en zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden. Naar het oordeel van de kantonrechter is daar in dit geval geen sprake van. Daartoe is het volgende redengevend.
5.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat door [naam bedrijf] op 23 juli 2021, voorafgaand aan de mondelinge behandeling, een bedrag van € 17.208,22 – zijnde de op dat moment openstaande huurachterstand – aan Marcan heeft betaald. Voorts is door Marcan niet weersproken dat [naam bedrijf] voorafgaand aan de coronacrisis gedurende 25 jaar altijd de huur tijdig heeft betaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [naam bedrijf] bovendien verklaard dat vanaf de maand augustus 2021 weer de volledige huur tijdig door [naam bedrijf] zal worden betaald. Gelet op deze omstandigheden is thans onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming aan de zijde van [naam bedrijf] de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen rechtvaardigt, zodat vooruitlopen daarop door middel van toewijzing van de gevraagde voorziening thans niet gerechtvaardigd is. De conclusie luidt dan ook dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen.
5.5.
Voor wat betreft de overige vorderingen van Marcan - kort gezegd de betaling van een bedrag van € 4.800,- en betaling van de huur c.q. gebruikersvergoeding vanaf augustus 2021 - is de kantonrechter van oordeel dat een spoedeisend belang ontbreekt. Uit de aard van het kort geding en de wettelijke omschrijving daarvan volgt dat eerst dan van een spoedeisend belang kan worden gesproken, wanneer een onverwijlde voorziening geboden is en van Marcan in redelijkheid niet kan worden gevergd dat een bodemprocedure wordt afgewacht. In de gegeven omstandigheden kan niet worden ingezien waarom Marcan ten aanzien van de betaling van het bedrag van € 4.800,- en de huur vanaf augustus 2021 niet een beslissing in een bodemprocedure kan afwachten.
5.6.
Zelfs indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat het spoedeisend belang wel aanwezig is, is de kantonrechter van oordeel dat voorshands niet aannemelijk is dat de vordering betreffende het bedrag van €4.800,- in de gegeven omstandigheden in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De gemachtigde van Marcan heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat, nu bij de betaling van € 17.208,22 geen betalingskenmerk is vermeld, niet duidelijk is dat deze ziet op de achterstallige huur zodat zij deze heeft verrekend met de door Marcan gevorderde boetes. Dit standpunt volgt de kantonrechter niet. Immers, op 23 juli 2021 heeft [naam bedrijf] exact het bedrag aan achterstallige huur - zoals ook door Marcan in de oorspronkelijke dagvaarding is gevorderd - in één keer betaald. Bij Marcan kon er derhalve redelijkerwijze geen twijfel over bestaan dat de betaling zag op de achterstallige huur. In de gegeven exceptionele omstandigheden - waarbij als gevolg van de coronacrisis een huurachterstand is ontstaan - acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat in een bodemprocedure de (volledige) door Marcan gevorderde boete zal worden toegewezen, nog daargelaten het verweer van [naam bedrijf] dat in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen tussen partijen helemaal geen boetebeding is overeengekomen. Voor wat betreft de betaling van de huur vanaf augustus 2021 heeft [naam bedrijf] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij de huur vanaf deze maand weer volledig zal betalen en dat zij hiertoe ook weer in staat is. Naar het voorshands oordeel van de kantonrechter valt onder deze omstandigheden niet in te zien dat Marcan in een eventuele bodemprocedure bij dit deel van haar vordering nog een belang zou hebben.
5.7.
Gelet op het hiervoor overwogene komt de kantonrechter tot de slotsom dat de vorderingen van Marcan in conventie zullen worden afgewezen.
In reconventie
5.8.
[naam bedrijf] heeft, gelet op haar slechte financiële situatie, een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering de huurbetalingsverplichting van [naam bedrijf] voor een percentage van 30% op te schorten over de periode van 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021 en haar vordering Marcan te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 17.248,42.
5.9.
De kantonrechter stelt voorop dat de coronacrisis in verband met de omvang en de gevolgen voor de maatschappij en de economie in beginsel aangemerkt moet worden als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW Pro. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de (oorspronkelijke) huurovereenkomst verdisconteerd en mochten redelijkerwijs over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Ter beoordeling ligt voor de vraag of [naam bedrijf] - vooruitlopend op een bodemprocedure - thans gerechtigd is om een deel van de huurprijs tijdelijk op te schorten op grond van onvoorziene omstandigheden.
5.10.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. [naam bedrijf] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Zo heeft [naam bedrijf] onweersproken gesteld dat zij haar deuren van (halverwege) maart 2020 tot en met juni 2020 en van (halverwege) december 2020 tot en met maart 2021 volledig heeft moeten sluiten. Het was, gelet op de aard van de onderneming, tijdens deze perioden niet (of nauwelijks) mogelijk omzet te genereren door middel van online verkoop en er waren geen – zoals bijvoorbeeld in de horeca tot op zekere hoogte wel het geval was – afhaalmogelijkheden.
5.11.
[naam bedrijf] heeft de jaarrekening 2018 (met ook de cijfers uit 2017), de jaarrekening 2020 (met ook de cijfers uit 2019) en de aangifte omzetbelasting eerste kwartaal 2021 overgelegd. Uit de door [naam bedrijf] overgelegde financiële stukken kan worden afgeleid - zo heeft [naam bedrijf] onweersproken gesteld - dat vanaf 2017 sprake is van een stabiele omzet van ongeveer € 100.000,- per jaar en dat in 2020 sprake is van een sterke omzetdaling van ongeveer 60%, aangezien de netto omzet over dat jaar € 40.190,- bedraagt. Daarbij is voor wat betreft de omzet over het jaar 2020 rekening gehouden met de toegekende steunmaatregelen vanuit de overheid; de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) en de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Uit de jaarrekening 2020 volgt dat de NOW (€ 543,-) en de TVL (€ 3.764,-) niet toereikend zijn geweest om het omzetverlies te dekken.
5.12.
Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden en de huidige jurisprudentie over huurkorting als gevolg van de coronacrisis en de toepassing van artikel 6:258 BW Pro in dit verband, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat een bodemprocedure met betrekking tot de huurkorting een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening. De exacte berekening van de hoogte van de huurkorting en de periode waarover de huurkorting zal worden toegekend, vergt nader onderzoek in een bodemprocedure. De kantonrechter acht aannemelijk dat in een bodemprocedure in ieder geval over de periode dat [naam bedrijf] haar deuren heeft moeten sluiten, een huurkorting zal worden toegekend. Als uitgangspunt zal de kantonrechter voor de berekening van de huurkorting over deze periode uitgaan van de formule
huurkorting= huurprijs x percentage omzetdaling x 0,5.
huurkorting= huurprijs x percentage omzetdaling x 0,5.
5.13.
Het voorgaande leidt tot de volgende berekening van de huurkorting, waarbij wordt uitgegaan van een omzetdaling van 60%. Bij de bepaling van de omzetdaling is rekening gehouden met de overheidssteun, bestaande uit de NOW en de TVL. Verder houdt de kantonrechter er rekening mee dat Marcan zich in de dagvaarding op het standpunt heeft gesteld dat zij over de maanden januari 2021 tot en met maart 2021 reeds een huurkorting van 15% heeft toegepast, zodat de al toegepaste korting in mindering zal worden gebracht.
Maand
Huurprijs
% omzetdaling x 0,5
Reeds verstrekte huurkorting
Huurkorting
Maart 2020
€ 3.118,64
30%
€ 935,59
April 2020
€ 3.202,85
30%
€ 960,86
Mei 2020
€ 3.202,85
30%
€ 960,86
Juni 2020
€ 3.202,85
30%
€ 960,86
December 2020
€ 3.202,85
30%
€ 960,86
Januari 2021
€ 3.202,85
30%
15%
€ 480,43
Februari 2021
€ 3.202,85
30%
15%
€ 480,43
Maart 2021
€ 3.202,85
30%
15%
€ 480,43
Totaal
€ 6.220,32
5.14.
Gelet op hetgeen de kantonrechter hiervoor heeft overwogen zal Marcan, vooruitlopend op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure, worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 6.220,32 aan [naam bedrijf] . Dat [naam bedrijf] inmiddels de volledige huurachterstand aan Marcan heeft betaald, leidt niet tot een ander oordeel. [naam bedrijf] heeft onweersproken gesteld dat zij dit geld heeft geleend van een derde, dat dit geld moet worden terugbetaald en dat dit niet uit de omzet van de onderneming kan gebeuren.
In conventie en in reconventie
5.15.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit, in het licht van hetgeen in dit vonnis is overwogen en beslist, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.16.
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
in conventie
wijst de vorderingen van Marcan af;
in reconventie
veroordeelt Marcan om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan [naam bedrijf] te betalen een bedrag van € 6.220,32;
in conventie en in reconventie
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44483