Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/3373
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 augustus 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 251.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 juni 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder heeft hierin verklaard dat de waarde nader moet worden vastgesteld op € 234.000,-.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld door taxateur [naam].
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 197.900,- bedraagt. Verweerder verdedigt in beroep een lagere waarde dan oorspronkelijk was vastgesteld in de beschikking.
Het beroep is in zoverre gegrond.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1860) met een wooninhoud van 202 m³ en een kadastrale grondoppervlakte van 58 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ, ook al zouden – zoals eiser aanvoert – de marktcijfers voortkomen uit de door diverse oorzaken exploderende woningmarkt. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook – anders dan eiser veronderstelt – van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport overgelegd van 7 juni 2021 opgemaakt door [naam] met een daarbij behorende waardenmatrix (hierna: de matrix).
Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs heeft verweerder bepaald aan de hand van de grondstaffel. De grondprijs is vervolgens van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Bijgebouwen zoals een berging en een dakkapel zijn ook van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken om zo te komen tot de waarde van het hoofdgebouw. Vervolgens zijn de m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten berekend.
De gemiddelde m³-prijzen zijn gecorrigeerd naar grootte en KOUDV-factoren van de onroerende zaak (KOUDV = Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen). Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten.
Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 1.000,- tegen een gemiddelde
m³-prijs van € 912,- voor de vergelijkingsobjecten. Gezien het feit dat de m³-prijs voor de onroerende zaak hoger uitvalt dan de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder besloten de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar beneden bij te stellen naar € 234.000,-. Op grond van deze nieuwe WOZ-waarde is de m³-prijs van de onroerende zaak € 911,77. Deze m³-prijs van de onroerende zaak is vergelijkbaar met de m³-prijs van de vergelijkingsobjecten.
Op grond van de ‘Waarderingsinstructie’ (opgemaakt door de waarderingskamer) staat het verweerder nog tot 1 januari 2022 vrij om voor de bepaling van de WOZ-waarde gebruik te maken van wooninhoud of woonoppervlakte. Bij die stand van zaken vindt de rechtbank het gebruiken van de bruto wooninhoud voor dit belastingjaar niet onredelijk.
5. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in grondoppervlakte en wooninhoud en de verhouding van de het gerealiseerde verkoopcijfer ten opzichte van de WOZ-waarde van het object [adres 2] in de vergelijking met de onroerende zaak. Dit vergelijkingsobject is groter qua grondoppervlakte dan de onroerende zaak maar de WOZ-waarde van de onroerende zaak ligt hoger dan het gerealiseerde verkoopcijfer. Ook het object [adres 3] is volgens eiser niet goed vergelijkbaar omdat dit een compleet gerenoveerde woning betreft met een grotere grondoppervlakte (waaronder een tuin) en wooninhoud. Eiser stelt verder dat verweerder aanvullende verkooptransacties heeft gebruikt in zijn uitspraak op bezwaar, die niet zijn gebruikt bij het taxatieverslag dat ten grondslag ligt aan de aanslag van 29 februari 2020.
5.1
De rechtbank overweegt het volgende. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardenbepalende kenmerken, zoals ligging (in de wijk Westerkwartier), type, bouwjaar (rond 1870), inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Het enkele feit dat de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 2] afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak, betekent – gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken – niet dat dit object niet bruikbaar is.
Uit het taxatierapport en de bijbehorende matrix blijkt dat de taxateur het onderhoud en de voorzieningen van de onroerende zaak heeft gekwalificeerd op een 2, wat betekent ‘slecht’. De overige factoren zijn kwalificeert op een 3, wat betekent ‘voldoende’ (geen noemens-waardige gebreken, een gemiddelde uitstraling en een normale indeling). De in de vergelijking gebruikte objecten kwalificeren op al deze factoren als gemiddeld/voldoende.
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer grondoppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
5.2
Het vergelijkingsobject [adres 2] heeft een grotere kadastrale oppervlakte (verschil 2 m²), terwijl de onroerende zaak een grotere inhoud (verschil 7 m³) heeft. Dit object is op grond van grootte goed vergelijkbaar. Verder is dit object gekwalificeerd als gemiddeld, ook voor wat betreft de ligging. De onroerende zaak is in tegenstelling tot dit vergelijkingsobject gelegen aan het water. Het verkoopcijfer van dit object is lager dan de (in beroep nader) vastgestelde waarde van de onroerende zaak (geïndexeerd naar waardepeildatum € 228.593,-).
Het vergelijkingsobject [adres 4] heeft een grotere kadastrale oppervlakte (verschil 16 m²) en een kleinere inhoud (verschil 20 m³) dan de onroerende zaak. Dit object beschikt over een dakopbouw. Ook dit object is op grond van grootte goed vergelijkbaar. Verder is ook dit object gekwalificeerd als gemiddeld, ook voor wat betreft de ligging. In tegenstelling tot dit object heeft de onroerende zaak een betere ligging, want de onroerende zaak is gelegen aan het water. Het verkoopcijfer van dit object is echter hoger dan de (nader) vastgestelde waarde van de onroerende zaak (geïndexeerd naar waardepeildatum
€ 271.048,-).
Het vergelijkingsobject [adres 5] heeft een kleiner kadastraal oppervlakte (verschil 4 m²) en een kleinere inhoud (verschil 13 m³). Dit vergelijkingsobject beschikt over een dakkapel en is net als de onroerende zaak gelegen aan het water. Dit vergelijkingsobject acht de rechtbank het meest vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het verkoopcijfer van dit object is hoger dan de (nader) vastgestelde waarde van de onroerende zaak (geïndexeerd naar waardepeildatum € 248.929,-).
5.2
De rechtbank is van oordeel dat uit vaste jurisprudentie volgt dat het verweerder vrij staat om de door hem vastgestelde waarde in elke fase van de procedure met nieuwe gegevens (vergelijkingsobjecten) te onderbouwen. Het staat verweerder ook vrij om een eigen keuze te maken welke vergelijkingsobjecten hij wil gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woning ([adres 6]) te betrekken in zijn vergelijking (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674).
Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de waarden van de vergelijkingsobjecten die verweerder in de matrix noemt, enkel dienen om de waarde-opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet zo dat de waarde van één vergelijkingsobject in verhouding tot de onroerende zaak direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare objecten.
5.3
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 234.000,- niet te hoog is.
6. De verwijzing van eiser naar een eerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak en de procentuele stijging daarvan in vergelijking met de landelijke stijgingspercentages gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), baat hem niet.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren.
Met inachtneming van de vereisten die voortkomen uit de Wet WOZ is het niet mogelijk om een procentuele stijgingen van het CBS te gebruiken voor de waardebepaling.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, bepaald voor woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De waarde mag dus niet worden bepaald aan de hand van procentuele stijgingen.
7. Het beroep is gegrond.
8. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding te bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 234.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig
wordt verlaagd;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 7,20;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 234.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig
wordt verlaagd;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 7,20;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).