Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/607212 / HA ZA 20-1059
Vonnis van 28 juli 2021
in de zaak van
[persoon A],
wonende te [woonplaats A] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. M.Y. van Oel LLM. te Rotterdam,
tegen
[persoon B],
wonende te [woonplaats B] , [land B] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [persoon A] en [persoon B] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2020 met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties 1 tot en met 27;
- de brief van de rechtbank van 29 januari 2021 waarmee een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 11 en 12;
- producties 28 tot en met 35 van [persoon B] ;
- de akte wijziging eis van 26 april 2021 van [persoon A] , met productie 13;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 27 april 2021, waaruit de weigering van de eiswijziging en het in het geding brengen van productie 13 door [persoon A] blijkt;
- de spreekaantekeningen van mr. Van Oel;
- de faxbrief van mr. Van Oel van 19 mei 2021 met een reactie op het proces-verbaal;
- het B2 formulier van 11 juni 2021 waarmee mr. E.J. Lichtenveldt zich stelt als behandelend advocaat van [persoon B] in plaats van mr. P.A. Beekman.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[persoon B] is eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op te tweede verdieping, een kamer op de derde verdieping, een berging in de kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te Rotterdam (hierna: het appartement).
2.2.
De voorzitter van de VVE van de [naam VVE] (hierna: de VVE) heeft een brief van 4 juni 2020 per deurwaardersexploot aan [persoon B] laten betekenen met daarin, voor zover relevant:
“Navraag heeft doen ontdekken dat de vliering geheel verbouwd is naar een volledige etage ondanks dat hier in 2015 geen toestemming voor verleend is door de VvE. De etage bevat nu twee kamers voor bewoning, een keuken, een douche, een wc en een studeerkamer. Deze illegale etage is ook onderverhuurd geweest. Dit is geheel in strijd met de geldende regels.
[…]
Het staat onomstotelijk vast dat u op de hoogte was van de vereiste toestemming en het vereiste bouwkundig rapport, u bent duidelijk in overtreding. In 2015 heeft u hierover met de VvE gecorrespondeerd. Het willens en wetens aanpassen van de vliering naar een volledige etage is in strijd met de geldende regels en dient per direct hersteld te worden. De vliering dient teruggebracht te worden naar de, zoals hierboven omschreven situatie.
[…]
De VvE eist dat alle illegale verbouwingen en aangebrachte wijzigingen op zeer korte termijn afgebroken en hersteld moeten worden. Op straffe van een dwangsom zal herstel afgedwongen worden. De VvE gaat niet akkoord met deze eenzijdige acties.”
2.3.
[persoon B] heeft het appartement op enig moment via zijn makelaar op LinkedIn te koop aangeboden.
2.4.
[persoon A] heeft het appartement op 10 juli 2020 en op 16 juli 2020 bezichtigd. Op 10 juli 2020 waren daarbij naast [persoon A] de makelaar van [persoon B] , mevrouw [persoon C] , en de aannemer van [persoon A] aanwezig. Op 16 juli 2020 waren naast [persoon A] ook zijn aankoopmakelaar, de heer [persoon D] , en mevrouw [persoon C] aanwezig.
2.5.
Ten behoeve van de verkoop heeft [persoon B] de zogenaamde VVE-checklist van VBO Vereniging van makelaars en taxateurs ingevuld en op 13 juli 2020 ondertekend.
2.6.
[persoon A] en [persoon B] hebben op 18 juli 2020 de koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartement voor een koopprijs van € 332.500,00. Daarin is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Artikel 4: Juridische overdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 14 augustus 2020 of zoveel eerder, maar niet later dan 25 augustus 2020 als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor 010 Notaris […].
Artikel 5: Bankgarantie, waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 31 Juli 2020 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 33.250,00, zegge DRIE EN DERTIG DUIZEND TWEE HONDERD VIJFTIG EURO. […]
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.
De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. […]
Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 14 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze koopovereenkomst heeft voldaan.
Artikel 14: Ingebrekestelling, Ontbinding
14.1
Indien een van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
2.7.
Op 8 augustus 2020 heeft de voorzitter van de VVE een e-mail aan de behandelend notaris gestuurd met daarin, voor zover relevant:
“De VvE heeft de heer [persoon B] opgedragen verbouwingen en veranderingen aan en in het gebouw, die meneer heeft uitgevoerd zonder toestemming van de VvE, te herstellen. Deze onvolkomenheden dienen alvorens het passeren van de akte hersteld te zijn.
De VvE is het niet eens met de, zoals nu, geplande overdracht. Heer [persoon B] blijkt onrechtmatig een volledige illegale etage gemaakt te hebben voor bewoning. Zolang de feitelijke situatie niet overeenkomt met de juridische situatie kan de overdracht geen doorgang vinden.
[…]
Als de overdracht op deze wijze toch wordt doorgezet, zal ik de notaris aansprakelijk stellen voor schade die geleden wordt.”
2.8.
De notaris heeft [persoon B] daarop gevraagd dit aan [persoon A] mede te delen. Op 10 augustus 2020 heeft [persoon B] aan [persoon A] per e-mail geschreven:
“Hallo [persoon A] ,
De VVE heeft de notaris geïnformeerd dat als je de zolder gaat verbouwen of je dat in samenspraak met de VVE wil doen.
Ik heb dat muurtje boven het trappenhuis gezet (bij de CV ketel) maar dat had de VVE liever vooraf willen weten en of goedkeuren. Er was daarvoor geen afscheiding van 6C en 8C dus moest het wel. 8C heeft later ook de zolder erbij getrokken.
Anders kan de VVE daar moeilijk over gaan doen, de VVE had daar nu ook nog wat vragen over naar mij toe.
Groeten,
[persoon B] ”
2.9.
[persoon A] heeft diezelfde dag gereageerd met:
“Dank [persoon B] ,
En ik zal de verbouwing met de Vve bespreken… heb je een contact persoon ??
Dank
[persoon A] ”
2.10.
De notaris heeft de e-mail van de VVE van 8 augustus 2020 op 11 augustus 2020 aan [persoon A] doorgestuurd. De begeleidende e-mail van de notaris luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Als het goed is, heeft de heer [persoon B] gisteren contact met u opgenomen inzake de overdracht van de woning aan de [adres] te [postcode] Rotterdam. Gisteren ontving ik namelijk onderstaand bericht van de vereniging van eigenaren. Ik heb de heer [persoon B] toen verzocht om dit aan u kenbaar te maken. De vereniging van eigenaren is van mening dat de bij het appartement behorende vliering illegaal is verbouwd tot een woonetage. Dit is volgens de vereniging van eigenaren niet toegestaan. Zij hebben de heer [persoon B] verzocht om de situatie terug te brengen. Bent u hier eerder over geïnformeerd bij het sluiten van de koopovereenkomst? Kunt u aangeven wat het voorgenomen gebruik is, met name voor wat betreft de vliering en hoe u tegenover deze situatie staat. Zoals in onderstaand bericht staat vermeld, gaat de vereniging van eigenaren niet akkoord met de overdracht onder de huidige omstandigheden.”
2.11.
Op 11 augustus 2020 heeft [persoon B] aan de heer [persoon D] , de makelaar van [persoon A] , via whatsapp het volgende bericht gestuurd:
“Hallo [persoon D] , in ons telefoon gesprek van vanmiddag heb jij (namens koper) aangegeven dat de koop van het appartement door zal gaan ondanks de VVE problemen indien ik per e-mail aan iedereen bevestig dat het om 110 m2 woonruimte gaat. Ik heb dat om 16:23 gedaan. Nu is koper dus verplicht om morgen het appartement af te nemen volgens contact en afspraak. Indien koper afziet van de koop zal ik de 10% van de koopsom opeisen.”
2.12.
De heer [persoon D] heeft op 12 augustus 2020 per e-mail aan de betrokkenen laten weten, voor zover relevant:
“Namens mijn klant Dhr. [persoon A] wil ik nogmaals bevestigen dat hij niet zal overgaan tot afname van de woning in lijn met eerdere berichtgeving van de VvE en notaris.
Dit wegens dwaling, indien wij juist waren ingelicht door verkopend partij zou de overeenkomst niet zijn gesloten.
De VvE heeft begin juni dit jaar aan de heer [persoon B] een sommatie per deurwaardersexploot afgegeven betreffende VvE zaken. De VvE heeft de heer [persoon B] opgedragen verbouwingen en veranderingen aan en in het gebouw, die meneer heeft uitgevoerd zonder toestemming van de VvE, te herstellen. Deze onvolkomenheden dienen alvorens het passeren van de akte hersteld te zijn.”
2.13.
Diezelfde dag heeft [persoon B] [persoon A] in gebreke gesteld voor het niet afnemen van het appartement en de koopovereenkomst voorwaardelijk ontbonden omdat [persoon A] niet mee heeft gewerkt aan de levering van het appartement.
2.14.
Op 19 augustus 2020 heeft [persoon A] aan [persoon B] geschreven dat hij koopovereenkomst vernietigt en [persoon B] aansprakelijk stelt voor de schade.
2.15.
De notaris heeft partijen op 22 september 2020 laten weten niet over te zullen gaan tot uitkering van de waarborgsom tenzij zij (a) van beide partijen schriftelijk een gelijkluidende opdracht hiertoe ontvangen; of (b) na een rechterlijke uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[persoon A] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. de koopovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] te vernietigen;
ii. [persoon B] te veroordelen om binnen twee dagen – althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn – na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot van € 33.250,00 op de kwaliteitsrekening van 010notaris en die toestemming te verstrekken aan de notaris, zulks op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 1.000,00 per dag – een halve dag daaronder begrepen – dat gedaagde hieraan niet voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt, althans op straffe van dwangsom met een hoogte en maximum door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
iii. indien [persoon B] het onder ii gevorderde niet nakomt ondanks het verbeuren van het maximum aan dwangsommen, te bepalen dat het vonnis van de rechtbank in de plaats zal treden van de onder ii genoemde toestemming van [persoon B] (artikel 3:300 BW);
iv. te verklaren voor recht dat [persoon B] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [persoon A] door niet voorafgaand het sluiten van de koopovereenkomst mede te delen dat hij in een conflict is beland met de VvE;
v. te verklaren voor recht dat [persoon B] jegens [persoon A] aansprakelijk is voor de schade die [persoon A] heeft geleden en in de toekomst zal lijden als gevolg van voornoemd onrechtmatig handelen, zulks op te maken bij staat;
vi. alles met veroordeling van [persoon B] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding (inclusief nakosten), onder de bepaling dat over het bedrag van de proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf twee weken na dagtekening van het vonnis tot en met de dag der algehele voldoening.
3.2.
[persoon A] legt aan zijn vordering, samengevat en verkort weergegeven, het volgende ten grondslag. [persoon B] had hem voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst moeten informeren dat de kwestie met de VVE speelde. Hij heeft dit niet gedaan. Als gevolg daarvan dient de koopovereenkomst te worden vernietigd op grond van de dwaling van artikel 6:228 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek (BW) en bedrog. Om diezelfde reden is volgens [persoon A] sprake van onrechtmatig handelen van [persoon B] en is hij aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit.
3.3.
[persoon B] voert verweer en concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] . Subsidiair concludeert [persoon B] tot het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis, althans aan de uitvoerbaarverklaring voorwaarde te verbinden dat [persoon A] zekerheid stelt tot € 33.250,00 althans een door de rechtbank te bepalen bedrag. Samengevat voert hij hiertoe het volgende aan. [persoon B] hoefde de brief van de VVE niet onder de aandacht van [persoon A] te brengen omdat de inhoud ervan onjuist was en omdat de voorzitter niet bevoegd was deze namens de VVE te sturen. [persoon A] heeft bovendien afstand gedaan van zijn recht de koopovereenkomst te vernietigen omdat zijn makelaar heeft toegezegd dat de levering door zou gaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
in reconventie
3.5.
[persoon B] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst betreffende [adres] te [postcode] Rotterdam, gesloten tussen [persoon B] en [persoon A] is ontbonden, subsidiair deze koopovereenkomst te ontbinden;
ii. [persoon A] te veroordelen om aan [persoon B] te betalen de contractueel verschuldigde boete van € 33.250,00 althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie redelijk acht, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 20 augustus 2020, althans 25 augustus 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot de datum der algehele voldoening;
iii. [persoon A] te veroordelen om aan [persoon B] te betalen aanvullende schadevergoeding van € 7.261,00 inclusief btw, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie redelijk acht, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 8 oktober 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot de datum der algehele voldoening;
iv. [persoon A] te veroordelen om aan [persoon B] te betalen buitengerechtelijke kosten van € 1.283,71 althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie redelijk acht, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 8 oktober 2020, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot de datum der algehele voldoening
v. alles met veroordeling van [persoon A] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure, hieronder begrepen het nasalaris, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis indien [persoon A] de door de rechtbank te wijzen bedragen niet binnen tien dagen na het vonnis heeft betaald.
3.6.
[persoon B] legt aan zijn vordering, samengevat, het volgende ten grondslag. [persoon A] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door geen medewerking te verlenen aan de levering van het appartement binnen het overeengekomen tijdsbestek. [persoon B] heeft de overeenkomst ontbonden, althans verzoekt de rechtbank dit te doen. Het verzuim is op 19 augustus 2020 ingetreden, toen [persoon A] een beroep deed op de vernietiging van de koopovereenkomst. De tekortkoming verplicht [persoon A] tot het vergoeden van de schade die [persoon B] als gevolg van de tekortkoming heeft geleden (artikel 6:74 lid 1 BW). Op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst verbeurt [persoon A] vanwege deze ontbinding een terstond opeisbare boete van € 33.250,00.
3.7.
[persoon A] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [persoon B] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan met veroordeling van [persoon B] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten. Hij stelt zich hierbij op het standpunt dat hij de vernietiging van de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ingeroepen en [persoon B] als gevolg van de terugwerkende kracht daarvan geen belang meer heeft bij zijn vorderingen.
3.8.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
Bevoegdheid en toepasselijk recht
4.1.
Omdat [persoon B] in Spanje woont zal de rechtbank eerst ambtshalve beoordelen of zij internationaal bevoegd is om over de vorderingen te oordelen, en zo ja, welk recht daarop van toepassing is.
4.2.
De verschijning van [persoon B] geldt – nu hij zich niet heeft beroepen op gebrek aan rechtsmacht van de Nederlandse rechter of onbevoegdheid van deze rechtbank – als een stilzwijgende aanvaarding van de bevoegdheid van de Nederlandse rechter (artikel 26 lid 1 Brussel I bis-Verordening). De rechtbank Rotterdam is dus internationaal bevoegd om van de vorderingen van [persoon A] kennis te nemen.
4.3.
Omdat de koopovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] een zakelijk recht op een onroerend goed tot onderwerp heeft en partijen geen rechtskeuze hebben gesteld, wordt hun koopovereenkomst beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen (artikel 4 lid 1 onder c Rome I-Verordening). De rechtbank moet dus Nederlands recht toepassen bij het beoordelen van de vorderingen die zijn gebaseerd op verbintenissen uit de koopovereenkomst.
4.4.
[persoon A] vordert ook schadevergoeding uit onrechtmatige daad. Ook deze vordering moet naar Nederlands recht worden beoordeeld nu de onrechtmatige daad nauw samenhangt met de reeds eerder bestaande koopovereenkomst en op de koopovereenkomst Nederlands recht van toepassing is (artikel 4 lid 3 Rome II-Verordening).
4.5.
Concluderend: de rechtbank Rotterdam is bevoegd kennis te nemen van de vorderingen in conventie en past Nederlands recht toe.
Heeft [persoon A] afstand gedaan van zijn recht de koopovereenkomst te vernietigen?
4.6.
[persoon B] heeft als meest verstrekkende verweer gevoerd dat [persoon A] afstand heeft gedaan van zijn recht de koopovereenkomst te vernietigen. Volgens [persoon B] heeft de makelaar van [persoon A] hem op 11 augustus 2020 telefonisch toegezegd de levering door te zullen zetten ondanks de kwestie met de VVE. Voorwaarde was dat [persoon B] zou bevestigen dat het appartement een gebruiksoppervlak van 110 m2 had. [persoon B] heeft dit gebruiksoppervlak per e-mail bevestigd en een whatsapp-bericht aan de makelaar van [persoon A] gestuurd waarin hij samenvat wat zij telefonisch afspraken (zie hiervoor onder 2.11). [persoon A] heeft ter zitting betwist dat zijn makelaar deze toezegging heeft gedaan. Ook heeft hij onder verwijzing naar een uitspraak van de Hoge Raad betoogd dat ook als dit anders zou zijn, deze toezegging van de makelaar hem niet bindt (HR 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2380).
4.7.
De overeenkomst tussen [persoon A] en zijn makelaar is een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. De bemiddelingsovereenkomst strekt in beginsel alleen tot het verrichten van feitelijke handelingen en houdt geen volmacht in tot het sluiten van een koopovereenkomst. Aan het enkele bestaan van een bemiddelingsovereenkomst kan een derde dan ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat de makelaar bevoegd is zijn opdrachtgever tegenover derden te binden. Daarvoor zijn aanvullende omstandigheden nodig die de schijn van bevoegdheid van de makelaar wekken. Deze aanvullende omstandigheden heeft [persoon B] niet gesteld, zodat dit verweer niet slaagt. Voor een bewijsopdracht ten aanzien van de toezeggingen van de makelaar van [persoon A] is daarom geen aanleiding.
Is de koopovereenkomst vernietigbaar op grond van dwaling?
4.8.
[persoon A] vordert primair de vernietiging van de koopovereenkomst met [persoon B] op grond van de dwaling van artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b BW. Dit artikel bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is, indien – voor zover hier relevant – de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
4.9.
Voor een geslaagd beroep op dwaling door [persoon A] moet, kortom, voldaan zijn aan de volgende voorwaarden:
[persoon A] had een onjuiste voorstelling van zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst;
[persoon A] zou de koopovereenkomst niet – of niet onder dezelfde voorwaarden – gesloten hebben bij een juiste voorstelling van zaken;
[persoon B] had [persoon A] moeten inlichten in verband met hetgeen hij wist of behoorde te weten omtrent de dwaling.
4.10.
[persoon A] stelt dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van de brief die de VVE op 4 juni 2020 aan [persoon B] heeft gestuurd. [persoon B] heeft dit niet weersproken, zodat daarvan uit moet worden gegaan. Uit de brief volgt het standpunt van de VVE dat de aanpassing van de vliering naar een volledige etage en de overige wijzigingen aan het appartement ongedaan moeten worden gemaakt en dat zij dit met een dwangsom af zal dwingen. [persoon A] had, nu hij dit standpunt van de VVE niet kende, een onjuiste voorstelling van zaken op het moment dat hij de koopovereenkomst sloot.
4.11.
Volgens [persoon A] zou hij het appartement niet, of in elk geval niet voor deze prijs, hebben gekocht als hij op de hoogte was geweest van de brief van de VVE. Daarbij is volgens hem onder meer van belang dat hij voornemens was het gehele appartement van 110 m2 te verhuren en dat hij de risico’s van een slepend (juridisch) conflict met de VVE had mee willen nemen in zijn afwegingen met betrekking tot de koop van het appartement. De rechtbank overweegt als volgt. Het standpunt van de VVE zou – afhankelijk van de juistheid ervan, die in deze procedure niet zal worden beoordeeld – verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor de eigendom en het gebruik van het appartement, maar in ieder geval voor de verhouding tussen [persoon A] en de VVE. Het standpunt van [persoon A] dat hij bij een juiste voorstelling van zaken het appartement niet voor deze prijs had willen kopen is daarmee voldoende onderbouwd en niet weersproken. Ook aan de tweede voorwaarde is dus voldaan.
4.12.
[persoon A] stelt daarnaast dat [persoon B] hem had moeten inlichten over de brief van de VVE, zodat hij daaraan de gevolgen kon verbinden die hij zelf nodig achtte. [persoon B] betwist dat hij een dergelijke mededelingsplicht had omdat, kort gezegd, de inhoud van de brief aantoonbaar onjuist is. Hij voert hiertoe – samengevat – aan dat het appartement overeenkomstig de koopovereenkomst een gebruiksoppervlakte van 110 m2 heeft, dat hij geen veranderingen en verbouwingen heeft uitgevoerd waarvoor hij toestemming van de VVE nodig had, en dat hij geen “
volledig illegale etage” heeft gemaakt. Ook heeft de voorzitter van de VVE de correspondentie volgens [persoon B] onbevoegd op naam van de VVE verzonden, nu de andere leden van de VVE haar daartoe niet hebben gemachtigd en haar hiervoor geen toestemming hebben gegeven.
volledig illegale etage” heeft gemaakt. Ook heeft de voorzitter van de VVE de correspondentie volgens [persoon B] onbevoegd op naam van de VVE verzonden, nu de andere leden van de VVE haar daartoe niet hebben gemachtigd en haar hiervoor geen toestemming hebben gegeven.
4.13.
In het voor [persoon A] gunstigste geval dat [persoon B] schetst, heeft de voorzitter van de VVE zich onterecht en onbevoegd op het standpunt gesteld dat de betreffende wijzigingen en verbouwingen ongedaan gemaakt moeten worden. Ook dat is echter een voor [persoon A] relevant gegeven bij het kopen van het appartement, gelet op zijn belang als mogelijk toekomstig eigenaar daarvan bij een goede verstandhouding met (alle leden van) de VVE. [persoon A] zou van [persoon B] minimaal een conflict met de voorzitter van de VVE over de bestaande situatie met de vliering als woonruimte ‘erven’ waarvan hij niet – en [persoon B] wel – op de hoogte was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Allen al om die reden had [persoon B] [persoon A] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst moeten inlichten over de brief van 4 juni 2020 en het daarin opgenomen standpunt. Hij kon niet volstaan met de in vage en algemene termen gestelde mededeling van 10 augustus 2020 (aangehaald in 2.8 hierboven), die hij bovendien na het sluiten van de koopovereenkomst deed.
4.14.
Desgewenst had [persoon B] bij zijn mededeling kunnen vermelden dat en waarom de inhoud van de brief onjuist was en waarom de voorzitter in de brief niet het standpunt van (alle leden van) de VVE uitdroeg. Het zou vervolgens aan [persoon A] zijn geweest om, eventueel in overleg met [persoon B] , een inschatting te maken van de mogelijke gevolgen van deze situatie met de VVE en dit mee te nemen in zijn afwegingen ten aanzien van de koop van het appartement.
4.15.
Nu vast staat dat [persoon B] [persoon A] had moeten informeren omtrent hetgeen hij wist over de situatie met de VVE, terwijl hij ook moest begrijpen dat [persoon A] geen juiste voorstelling van zaken had, is ook aan de derde en laatste voorwaarde voor vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b BW voldaan.
4.16.
De rechtbank zal de koopovereenkomst op grond van het bovenstaande vernietigen en [persoon B] veroordelen binnen twee dagen na betekening van het eindvonnis medewerking te verlenen aan de vrijgave van het bedrag dat bij de notaris in depot staat.
4.17.
[persoon A] heeft verzocht dat de rechtbank een dwangsom verbindt aan het medewerking van [persoon B] aan de vrijgave van het depot, althans te bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden van de toestemming van [persoon B] daarvoor. Nu [persoon B] in de conclusie van antwoord zijn medewerking aan de tenuitvoerlegging van het vonnis heeft toegezegd, ziet de rechtbank geen aanleiding dit te doen. Ter vermijding van onzekerheid hierover bij de notaris zal de rechtbank echter een nadere zinsnede hierover opnemen in het dictum.
Heeft [persoon B] onrechtmatig gehandeld?
4.18.
[persoon A] vordert, naast de vernietiging van de koopovereenkomst, een verklaring voor recht dat [persoon B] onrechtmatig heeft gehandeld. Ter zitting heeft hij deze vordering nader toegelicht door te stellen dat dit onrechtmatig handelen eruit bestond dat [persoon B] [persoon A] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte had moeten stellen van de brief van de VVE, en dat de schade die daaruit voortvloeit dient te worden vergoed.
4.19.
Op zichzelf genomen betekent de vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling niet dat [persoon B] ook schadeplichtig is jegens [persoon A] . In dit geval is de rechtbank echter van oordeel dat sprake is van onrechtmatig handelen.
4.20.
Hierbij is van belang dat [persoon B] in de VVE-checklist, die hij op 13 juli 2020 heeft ondertekend, geen melding heeft gemaakt van wat er op dat moment speelde met de VVE. Dit had wel op zijn weg gelegen, want de VVE-checklist is onder meer bedoeld om een toekomstige koper van een appartement te informeren over de stand van zaken met betrekking tot de VVE en hem op eventuele risico’s terzake te wijzen. De brief van 4 juni 2020 is een voor de aspirant-koper zeer relevant gegeven. [persoon B] had de situatie bijvoorbeeld kunnen vermelden onder
“Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten):”op pagina 6 van de VVE-checklist. Hij heeft daar echter geschreven: “
geen” en heeft het formulier dus niet (geheel) naar waarheid ingevuld.
“Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten):”op pagina 6 van de VVE-checklist. Hij heeft daar echter geschreven: “
geen” en heeft het formulier dus niet (geheel) naar waarheid ingevuld.
4.21.
Daarnaast heeft de notaris, die op 8 augustus 2020 door de VVE was aangeschreven, [persoon B] verzocht [persoon A] zelf te informeren over de situatie met de VVE. [persoon B] heeft bij conclusie van antwoord gesteld dat hij de e-mail van de voorzitter van de VVE van 8 augustus 2020 met bijgevoegd rapport op 10 augustus 2020 aan [persoon A] heeft gestuurd. [persoon A] heeft dit betwist. Uit de productie waarnaar [persoon B] bij conclusie van antwoord heeft verwezen ter onderbouwing van zijn stelling blijkt dat [persoon B] [persoon A] weliswaar op 10 augustus 2020 een e-mail heeft gestuurd, maar niet dat hij daarbij de e-mail en het rapport van de VVE heeft doorgestuurd. Integendeel: in zijn e-mail heeft hij de standpunten uit de brief van de VVE onjuist weergegeven (vergelijk hiervoor onder 2.2 met 2.8). Ook uit de reactie van [persoon A] op deze e-mail
(“Dank [persoon B] , En ik zal de verbouwing met de Vve bespreken… heb je een contact persoon ??”)blijkt dat [persoon B] de e-mail niet heeft doorgestuurd. [persoon B] heeft de situatie dus onjuist aan [persoon A] overgebracht.
(“Dank [persoon B] , En ik zal de verbouwing met de Vve bespreken… heb je een contact persoon ??”)blijkt dat [persoon B] de e-mail niet heeft doorgestuurd. [persoon B] heeft de situatie dus onjuist aan [persoon A] overgebracht.
4.22.
Door de VVE-checklist niet (volledig) naar waarheid in te vullen, [persoon A] niet anderszins op de hoogte te stellen van het forse conflict met (de voorzitter van) de VVE en de e-mail van de VVE onjuist aan [persoon A] voor te spiegelen, heeft [persoon B] jegens zijn (beoogd) koper – die ontegenzeggelijk belang had hierover geïnformeerd te worden – gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Dit is onrechtmatig in de zin van artikel 6:162 BW en [persoon B] is aansprakelijk voor de schade die [persoon A] als gevolg van dit onrechtmatig handelen lijdt.
4.23.
De rechtbank zal de vorderingen van [persoon A] te verklaren voor recht dat [persoon B] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en dat hij aansprakelijk is voor de schade die [persoon A] als gevolg hiervan lijdt dan ook toewijzen.
Schadevergoeding
4.24.
[persoon A] heeft ter zitting gesteld dat de schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van [persoon B] bestaat uit makelaarskosten, notariskosten en juridische kosten. Ook heeft hij gesteld dat hij het geld dat in depot is bij de notaris had kunnen investeren, zodat het mislopen van deze investeringskansen dient te worden vergoed. Volgens [persoon B] vallen deze kosten onder [persoon A] ondernemersrisico, althans staat niet vast dat deze daadwerkelijk in rekening zijn gebracht en wat de omvang daarvan was.
4.25.
[persoon A] heeft aan zijn (beperkte) stelplicht ten aanzien van de schade voldaan, nu is gebleken dat hij een aankoopmakelaar had, dat hij een koopovereenkomst heeft laten opstellen door een makelaar en dat een notaris betrokken is (geweest). Dit is voldoende voor toewijzing van zijn vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure. De rechtbank merkt daarbij echter op dat het voor partijen mogelijk gunstiger is om naar aanleiding van dit vonnis in onderling overleg een bedrag aan schadevergoeding te bepalen, gelet op de kosten en moeite die zijn gemoeid met doorprocederen terwijl [persoon A] mogelijk relatief eenvoudig kan aantonen wat zijn kosten waren - in elk geval voor de makelaar en notaris.
4.26.
De rechtbank zal de vordering van [persoon A] tot verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijzen.
Proceskosten
4.27.
[persoon B] zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, tot op heden begroot op:
Deurwaardersexploot € 102,96
Griffierecht € 304,00
Salaris advocaat
€ 1.442,00+ (2,0 punten × tarief III)
€ 1.442,00+ (2,0 punten × tarief III)
Totaal € 1.848,96
Nakosten
4.28.
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu deze niet zijn betwist en de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de rechtbank van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten
.
.
Uitvoerbaar bij voorraad verklaring
4.29.
[persoon B] heeft verweer gevoerd tegen de door [persoon A] gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis en heeft hiertoe het volgende aangevoerd. Als de rechtbank de vordering in conventie toewijst, zal hij in hoger beroep gaan. Het zal te zijner tijd aanzienlijk moeilijker zijn de contractuele boete bij [persoon A] te incasseren als het depotbedrag op dat moment al aan [persoon A] is uitgekeerd. Ook staat volgens [persoon B] niet vast dat [persoon A] daarvoor verhaal zal bieden.
4.30.
[persoon A] heeft het bestaan van een concreet restitutierisico betwist onder verwijzing naar een productie met de onroerende zaken die op zijn naam staan.
4.31.
Als verweer is gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval (artikel 233 lid 1 Rv). Bij de belangenafweging wordt degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben. Als daartegenover een restitutierisico gesteld wordt, moet dit geconcretiseerd worden.
4.32.
Het belang van [persoon A] is gegeven, nu met dit vonnis vast is komen te staan dat [persoon A] in ieder geval sinds 31 juli 2020 ten onrechte niet over het bedrag dat hij in depot bij de notaris heeft gezet kan beschikken. Dat [persoon B] te zijner tijd mogelijk meer moeite zal moeten doen om het depotbedrag terug te krijgen van [persoon A] dan van de notaris, weegt niet zwaarder dan het belang van [persoon A] bij het terugkrijgen van het depotbedrag. Ten aanzien van het restitutierisico geldt verder dat [persoon B] slechts heeft aangevoerd dat, maar niet waarom, onzeker is of [persoon A] te zijner tijd verhaal zal bieden, terwijl [persoon A] het restitutierisico gemotiveerd heeft betwist. Zonder nadere concretisering moet dit verweer van [persoon B] als onvoldoende onderbouwd worden verworpen.
4.33.
De rechtbank zal dit vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Zekerheidstelling
4.34.
Subsidiair verzoekt [persoon B] om diezelfde redenen aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaring op de voet van artikel 233 lid 3 Rv de voorwaarde te verbinden dat door [persoon A] tot € 33.250,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, zekerheid wordt gesteld.
4.35.
Ook hiervoor geldt dat de belangen van [persoon A] en [persoon B] tegen elkaar moeten worden afgewogen. Als vaststaat dat de executant niet in staat zal zijn om zo nodig te restitueren zal deze belangenafweging leiden tot het opleggen van zekerheidstelling (vgl. HR 2 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5892). Het is aan [persoon B] dit restitutierisico te onderbouwen. Zoals hiervoor overwogen heeft [persoon B] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die kunnen leiden tot de conclusie dat de [persoon A] niet in staat zal zijn om – als het hof zo beslist – de contractuele boete te betalen.
4.36.
De rechtbank zal daarom geen voorwaarden verbinden aan de uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
in reconventie
Bevoegdheid en toepasselijk recht
4.37.
Ook in reconventie zal de rechtbank eerst ambtshalve de internationale aspecten toetsen.
4.38.
Omdat het gaat om een tegenvordering die voortspruit uit de overeenkomst waarop de oorspronkelijke vordering gegrond is, kan [persoon B] worden opgeroepen voor het gerecht waar deze laatste aanhangig is (artikel 8 lid 3 Brussel I-bis Verordening). De rechtbank Rotterdam is dus bevoegd kennis te nemen van de vorderingen in reconventie.
4.39.
Hetgeen hiervoor onder 4.3 en 4.4 overwogen geldt ook in reconventie, zodat Nederlands recht moet worden toegepast.
4.40.
Ook in reconventie is de rechtbank Rotterdam dus bevoegd, en past zij Nederlands recht toe.
Heeft [persoon B] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden?
4.41.
[persoon B] vordert in reconventie een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, althans de ontbinding daarvan. Zijn andere vorderingen hangen met deze ontbinding samen.
4.42.
De vernietiging van de koopovereenkomst heeft terugwerkende kracht. De koopovereenkomst wordt na vernietiging geacht niet te hebben bestaan (artikel 3:53 lid 1 BW), zodat [persoon B] hem niet kon ontbinden en de rechtbank dit ook niet kan. Uit het oordeel in conventie volgt voorts dat de verwijten die [persoon B] aan [persoon A] in reconventie maakt geen doel treffen.
4.43.
De rechtbank zal de vorderingen in reconventie daarom afwijzen.
Proceskosten
4.44.
[persoon B] zal worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [persoon A] , tot op heden begroot op:
- salaris advocaat
€ 721,00(1,0 punt × tarief III)
€ 721,00(1,0 punt × tarief III)
Totaal: € 721,00
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
vernietigt de koopovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] van 18 juli 2020;
5.2.
veroordeelt [persoon B] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot van € 33.250,00 op de kwaliteitsrekening van 010notaris en die toestemming te verstrekken aan de notaris;
5.3.
verstaat dat met dit vonnis is voldaan aan de door de notaris in zijn onder 2.15 bedoelde brief van 22 september 2020 genoemde voorwaarde (b);
5.4.
verklaart voor recht dat [persoon B] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [persoon A] door niet voorafgaand het sluiten van de koopovereenkomst mede te delen dat hij in een conflict is beland met de VVE;
5.5.
verklaart voor recht dat [persoon B] jegens [persoon A] aansprakelijk is voor de schade die [persoon A] heeft geleden en in de toekomst zal lijden als gevolg van voornoemd onrechtmatig handelen, zulks op te maken bij staat;
5.6.
veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 1.848,96, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af;
5.8.
veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 721,00, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
in conventie en in reconventie
5.9.
veroordeelt [persoon B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 voor de conventie en reconventie tezamen, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [persoon B] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.10.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Harting in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.1885/3351